Voici le cas d’un bail qui avait été conclu et qui avant même l’entrée dans les lieux du locataire a été rompu par celui-ci. La Cour de Cassation considère que le locataire devait respecter le délai de préavis de trois mois prévu en matière de baux d’habitation :

« Vu les articles 1134 et 1185 du Code civil, ensemble les articles 7 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le terme retarde l'exécution du bail qu'il affecte sans en différer la force obligatoire ; que le bail ne peut être révoqué que du consentement des parties ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Troyes, 6 mai 1999), statuant en dernier ressort, que M. Y..., propriétaire, a, par acte du 14 novembre 1997, donné à bail une maison aux époux X..., la date de prise d'effet du contrat étant fixée au 1er décembre 1997 ; que M. X... a adressé à M. Y... le 27 novembre 1997 un courrier recommandé lui indiquant qu'il renonçait à louer la maison ; que M. Y... a réclamé aux époux X... diverses sommes représentant des loyers ainsi que des charges de chauffage et d'électricité pour la période de préavis de trois mois ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les époux X... ne sont jamais entrés dans les lieux de sorte que le bail n'a pas reçu de commencement d'exécution, que les obligations des parties ne peuvent commencer à s'exécuter qu'à compter de la prise d'effet du bail, que M. Y... ne peut invoquer le non-respect des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé délivré par les locataires et exiger le paiement d'une somme équivalent à trois mois de loyer et le paiement des factures de fuel et d'électricité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties étaient tenues par le contrat depuis la date de sa conclusion et ne pouvaient s'en affranchir qu'aux conditions prévues par la loi, le Tribunal a violé les textes susvisés. »

Cette obligation de notification s’impose même si la demande de résiliation est motivée à la fois par un défaut de paiement des loyers et par une absence de jouissance paisible du locataire :

« Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;

Attendu qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience ; que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Riom, 15 juin 2006), que la société Auvergne Habitat (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par M. X..., a assigné ce dernier en résiliation du bail pour divers motifs dont le non-paiement d'un arriéré de loyers ; que devant la cour d'appel, le locataire a soulevé l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse et la nullité de l'assignation en raison du défaut de notification préalable de cet acte au représentant de l'Etat dans le département ;

Attendu que pour rejeter la demande et statuer au fond l'arrêt retient que l'assignation initiale délivrée à la requête de la société en vue de la résiliation du bail visait tout autant l'absence de jouissance paisible du locataire que la dette de loyers et qu'il est acquis que l'omission initiale n'a pas fait grief puisqu'il y a eu régularisation par notification au préfet des conclusions signifiées en cours d'audience ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la demande en résiliation était, notamment, motivée par l'existence d'une dette locative et que la bailleresse n'avait pas procédé à sa notification préalable au représentant de l'Etat dans le délai qui lui était imparti, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

(Cour de Cassation 16 avril 2008)

L’article cité :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.