Cette décision de la Cour de Cassation du 31 mai 2007 révèle un piège pour le locataire qui a reçu un congé offrant une indemnité d'éviction et qui ne fait rien c'est-à-dire ne saisit pas le tribunal pour faire fixer l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans. Il perd son droit.

« Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ; qu'après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Par cet arrêt du 9 janvier 2008 la Cour de Cassation reproche aux premiers juges d'avoir jugé que le locataire devait être considéré comme responsable de squatters qui s'étaient introduits dans les lieux loués, alors qu'il avait donné son congé et qu'il avait quitté le local avant la fin de son préavis.

La Cour de Cassation suggère que les premiers juges auraient dû retenir qu'il s'agissait là d'un cas de force majeure.

« Vu l'article 7 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 15-I de la même loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 novembre 2006), que M. X..., locataire d'un appartement appartenant à la société d'habitations à loyer modéré Coopération et famille (la société) a, par courrier du 10 mai 2003, donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il a libéré les lieux ; que des "squatters" se sont installés dans les lieux postérieurement à son départ et antérieurement au 19 août 2003, date d'expiration du délai de préavis ; que M. X... en a avisé la bailleresse et s'est acquitté des loyers jusqu'au 19 août 2003 ; que la société l'a assigné en paiement de loyers échus postérieurement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée, qu'il doit à l'issue du bail rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef, que M. X... n'établit pas avoir dès le 1er juillet 2003 restitué les clés à l'office d'HLM et fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux, qu'il a donc bien gardé la jouissance exclusive de l'appartement jusqu'au 19 août 2003 et n'a pas satisfait à son obligation d'occuper le logement jusqu'à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu'il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l'intrusion des squatters dans le logement de M. X... ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation, n'a pas donné de base légale à sa décision ».