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  • La garantie de l'assureur ne concerne que le secteur d'activité professionnelle déclarée par le constructeur

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    C'est ce que rappelle cet arrêt de la Cour de Cassation :

    « Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société ICB Nord, qui avait souscrit auprès de la compagnie La Bâloise une police " responsabilité décennale " et déclaré exercer les activités d'" aménagements de magasins, bars, vitrines, cuisines, limités aux lots techniques électricité, plomberie, ventilation ", s'est vu confier par Mme X... des travaux de réfection de toiture, lesquels se sont avérés défectueux ; que la cour d'appel, par arrêt confirmatif (Douai, 24 octobre 1994), a constaté la créance de Mme X... à l'encontre du liquidateur du maître d'oeuvre et mis hors de cause la compagnie d'assurances qui avait dénié sa garantie ;

    Attendu que Mme X... fait grief à cet arrêt d'avoir ainsi statué, au motif que les travaux de couverture pour l'exécution desquels la société ICB Nord a engagé sa responsabilité décennale ne procédaient pas de l'activité d'aménagement déclarée à l'assureur, alors que cette déclaration n'avait pour objet que de déterminer le montant de la prime et ne pouvait avoir pour effet de réduire le champ de la garantie légale ;

    Mais attendu que, si le contrat d'assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire tout constructeur ne peut comporter des clauses et exclusions autres que celles prévues par l'annexe I à l'article A. 243-1 du Code des assurances, la garantie de l'assureur ne concerne que le secteur d'activité professionnelle déclaré par le constructeur ; qu'ayant constaté que la société ICB Nord avait souscrit, dans le cadre de sa responsabilité décennale, une police dont les conditions particulières visaient " seule l'activité 4-1 : "aménagements de magasins, bars, vitrines, cuisines", limités aux lots techniques (électricité, plomberie, ventilation) et non l'activité 2-2, concernant la couverture et la plomberie ", la cour d'appel a décidé, à bon droit, que la garantie de l'assureur ne pouvait s'appliquer à un sinistre survenu à l'occasion de l'activité de couverture ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi. »

  • Démolition de la construction édifiée illégalement à la demande de la partie civile

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    Selon cette décision de la Cour de Cassation, Chambre Criminelle, le juge pénal est tenu de prononcer la démolition de la construction édifiée illégalement, à la demande de la partie civile, en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice subi :

     

     

    « LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :
    Statuant sur le pourvoi formé par :


    - X...Mickaël,


    contre l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES, 9e chambre, en date du 16 novembre 2007, qui, dans la procédure suivie contre lui du chef d'infraction au code de l'urbanisme, a prononcé sur les intérêts civils ;

    Vu les mémoires produits en demande et en défense ;

    Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 388 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

    " en ce que l'arrêt attaqué a décidé que les éléments constitutifs de l'infraction d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire étaient caractérisés quant aux créations de portes-fenêtres, velux sur les bâtiments 2 et 3 et en ce qu'il a ordonné la mise en conformité des lieux dans un délai de deux mois à compter du jour où la décision serait définitive, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

    " aux motifs que, Mickaël X... est prévenu d'avoir à Autouillet, le 30 juillet 2003, exécuté des travaux ou utilisé le sol sans respecter … ; que l'utilisation de l'infinitif passé, pour les actes d'exécution … et d'utilisation … marque l'antériorité de la portée de la prévention ; que Mickaël X... n'a pas pu être abusé par la portée de la prévention ; que, dès lors, il a déposé sa demande de permis de construire le 14 janvier 2003, procédé à la déclaration de début des travaux le 17 mars 2003, et était présent lors de l'établissement du procès-verbal de constat du 30 juillet 2003 ; que l'appréciation littérale du contenu exact de la citation ne signifiait nullement que Mickaël X... se voyait reprocher l'exécution de travaux en cours en ce 30 juillet 2003, mais l'exécution de travaux effectués dans le passé dont le constat s'est opéré le 30 juillet 2003 ;

    " alors que, s'il appartient au juge de restituer aux faits poursuivis leur véritable qualification, il ne peut substituer des faits distincts à ceux de la prévention, à moins que le prévenu accepte expressément d'être jugé sur ces faits nouveaux ; qu'aux termes de la citation, Mickaël X... était prévenu « d'avoir, à Autouillet, le 30 juillet 2003, exécuté des travaux ou utilisé le sol sans respecter le permis de construire obtenu le 17 janvier 2003. » ; qu'en décidant néanmoins que Mickaël X... s'était vu reprocher l'exécution de travaux effectués dans le passé, qui avaient été constatés le 30 juillet 2003, la cour d'appel, qui a substitué des faits distincts de ceux de la prévention, en modifiant la date à laquelle ils auraient été commis, sans que Mickaël X... ait accepté expressément d'être jugé sur ces faits nouveaux, a violé les textes susvisés " ;

    Attendu que Mickaël X... a été cité pour avoir, le 30 juillet 2003, exécuté des travaux ou utilisé le sol sans respecter le permis de construire obtenu le 17 janvier 2003 ;

    Attendu que, pour écarter l'argumentation du prévenu, qui faisait valoir que les travaux litigieux n'avaient pas été exécutés le 30 juillet 2003, l'arrêt relève que cette date correspond à celle de la constatation de l'infraction et que l'intéressé, qui a déclaré le début des travaux le 17 mars 2003 et qui était présent lors du procès-verbal de constat du 30 juillet, n'a pu se méprendre sur l'étendue de la prévention ;

    Attendu qu'en l'état de ces énonciations et constatations, d'où il résulte que la cour d'appel a statué dans la limite des faits visés à la prévention, le grief allégué n'est pas encouru ;

    Que, dès lors, le moyen ne peut qu'être écarté ;

    Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 421-1, L. 480-1, L. 480-5, L. 480-7 du code de l'urbanisme et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

    " en ce que l'arrêt attaqué a décidé que les éléments constitutifs de l'infraction d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire étaient caractérisés quant aux créations de portes-fenêtres, velux sur les bâtiments 2 et 3 et en ce qu'il a ordonné la mise en conformité des lieux dans un délai de deux mois à compter du jour où la décision serait définitive, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

    " aux motifs que l'ensemble des violations des prescriptions du permis de construire telles que spécifiées, indépendamment de la question de l'habitabilité est établie ; que la cour, en outre, relève, ce que la partie civile avait ajouté en incidente, avec dans le bâtiment d'angle, non numéroté reliant la gauche du bâtiment 2 et la droit du bâtiment 3, grange : ce bâtiment intermédiaire d'angle n'avait qu'une porte au rez-de-chaussée, aucune modification n'était prévue sur les plans du permis de construire ; que néanmoins, au stade de réalisation, la cour observe la création d'une petite fenêtre à gauche de ladite porte dans la partie supérieure est située sous le rebord de toit ; que s'agissant de la grange, bâtiment 3 : la totale transformation de la façade ne s'explique pas par la création du plancher de prétendu soutènement de la toiture refaite ; qu'en revanche, ce plancher, s'il ne créait pas de surface habitable, vers les combles, créait fort opportunément un plafond pour le rez-de-chaussée, lui même nouvellement équipé d'un plancher selon le constat à l'établissement duquel Mickaël X... assistait, c'est à dire un local clos de toute part, murs de pourtour, plancher, plafond ; que s'agissant du velux bâtiment 2, Mickaël X... se rapporte à une autorisation expresse (déclaration de travaux de juillet 1997 déposée par l'ancien propriétaire Z...) ; que dans sa déclaration de travaux du 17 juillet 1997, M. Z... visant la création d'une fenêtre de toit (78*98 cm) (plancher existant) pour future chambre et cette fenêtre de toit a été créée, existait déjà dans les plans représentant l'état, avant demande de permis, à droite de la fenêtre béante, devenue porte fenêtre en chien assis avec balustrade ; que le plan « façade sud état futur » tel que présenté dans la demande porte la position du velux à droite du chien assis, porte-fenêtre avec balustrade et rien à gauche ; que le velux de gauche (par rapport à la fenêtre sous-chien assis) a donc été créé contrairement au permis de construire accordé ; que, s'agissant de la 2ème fenêtre gauche, rez-de-chaussée bâtiment 2, elle a été créée en violation du permis de construire ; que seule la fenêtre contiguë à cette création préexistante était prévue (…) ; qu'en conséquence, au regard de la qualification précise quant au griefs : 1 / l'élément matériel « exécution des travaux » ou « utilisation du sol » est déclaré caractérisé en sa première branche 2 / l'absence de respect du permis de construire est caractérisé 3 / la conséquence de modification de « l'aspect extérieur » est caractérisée 4 / en revanche, la création d'une surface habitable supplémentaire de 88 m ² est insuffisamment prouvée, qu'il s'agisse du bâtiment 2 seul ou des bâtiments 2 et 3, 5 / le défaut d'obtention d'un nouveau permis est un élément caractérisé ;

    " 1°) alors qu'en décidant que Mickaël X... avait méconnu les termes du permis de construire en procédant à la pose d'un velux, en sus de celui existant, après avoir pourtant constaté que les plans représentant l'état des bâtiments, avant demande de permis de construire, faisaient déjà mention de l'existence d'un velux, posé par M. Z... en vertu d'une déclaration de travaux du 17 juillet 1997, et que Mickaël X... avait été autorisé à créer un velux, ce dont il résultait que la pose de deux velux au total avait été autorisée, la cour d'appel a violé les textes visés au moyen ;

    " 2°) alors que Mickaël X... soutenait qu'il existait déjà une fenêtre dans le bâtiment n° 2 et que le permis de construire l'avait expressément autorisé à construire une seconde fenêtre ; qu'en se bornant, néanmoins, à affirmer que la création de la seconde fenêtre du bâtiment n° 2 avait été réalisée en violation des dispositions du permis de construire, sans répondre aux conclusions de Mickaël X... sur ce point, la cour d'appel a exposé sa décision à la censure de la Cour de cassation ;

    " 3°) alors que Mickaël X... faisait valoir que les travaux effectués dans le bâtiment n° 3, qui consistaient en la création d'un plancher de soutènement de la toiture, étaient uniquement destinés à consolider ce bâtiment, sans pour autant le rendre habitable ; qu'en se bornant à affirmer que la création de ce plancher faisait du rez-de-chaussée un local clos de toute part, murs de pourtour, plancher et plafond, sans répondre à chef de conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés " ;

    Attendu que les énonciations de l'arrêt attaqué mettent la Cour de cassation en mesure de s'assurer que la cour d'appel a, sans insuffisance ni contradiction, répondu aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie et caractérisé en tous ses éléments, tant matériels qu'intentionnel, le délit dont elle a déclaré le prévenu coupable ;

    D'où il suit que le moyen, qui se borne à remettre en question l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des faits et circonstances de la cause, ainsi que des éléments de preuve contradictoirement débattus, ne saurait être admis ;

    Sur le troisième moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 421-1, L. 480-1, L. 480-5, L. 480-7 du code de l'urbanisme, 1382 du code civil et 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

    " en ce que l'arrêt attaqué a décidé que les éléments constitutifs de l'infraction d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire étaient caractérisés quant aux créations de portes-fenêtres, velux sur les bâtiments 2 et 3 et en ce qu'il a ordonné la mise en conformité des lieux dans un délai de deux mois à compter du jour où la décision serait définitive, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

    " aux motifs qu'une partie civile a droit à réparation intégrale de son préjudice résultant d'un délit caractérisé en tous ses éléments constitutifs ; qu'en l'espèce, les violations établies par rapport au permis de construire ne concernent que les travaux exécutés par modifications de l'aspect extérieur du bâtiment, ce terme générique visant la partie gauche du bâtiment 2 et la grange, bâtiment 3 (…) ; que, dans le cas d'atteinte à l'intérêt générale, violation du plan d'urbanisme (prescription d'alignement), le juge civil est tenu d'ordonner la réparation en nature demandée par les parties et si une telle exécution est possible, sans qu'il y ait lieu pour le juge d'apprécier le caractère parfois qualifié de « barbare » d'une telle solution ; que le juge du fond, qui a reconnu la réalité d'une infraction à une servitude d'intérêt général apprécie souverainement s'il n'existe pas d'impossibilité d'exécution et que la démolition de la construction irrégulièrement édifiée en vue de sa mise en conformité est la seule mesure de nature à faire disparaître le trouble personnel subi ; qu'il n'importe que les conséquences de la condamnation en nature paraissent disproportionnées ; que des dommages-intérêts sont alloués, sous certaines conditions, si la réparation « en nature » s'avère impossible, mais ils doivent être demandés ; qu'en l'espèce, seule la réparation « en nature » est sollicitée ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de la commune, concernant la remise en état conformément au permis de construire ; que sur le bâtiment 2 : suppression de la fenêtre de rez-de-chaussée et du velux en toit, tous deux les plus à l'ouest du bâtiment et rétablissement du mur en rez-de-chaussée et du toit ; sur le bâtiment 3 : suppression de la fenêtre nouvelle de rez-de-chaussée, suppression des deux portes fenêtres nouvelles de rez-de-chaussée, remise en place d'une porte coulissante de grange ;

    " 1°) alors que la commune ne peut exercer une action civile, visant à obtenir la mise en conformité des lieux au regard des dispositions d'un permis de construire, que si elle démontre l'existence d'un préjudice ; qu'en ordonnant néanmoins la mise en conformité des bâtiments n° 2 et 3 au regard des dispositions du permis de construire, sans constater que la commune d'Autouillet avait subi un préjudice en raison de la non-conformité des travaux au permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de motifs ;

    " 2°) alors que, si le juge a la faculté d'ordonner la mise en conformité des lieux au regard des dispositions d'un permis de construire, il n'est nullement tenu d'ordonner cette mise en conformité ; qu'en considérant, néanmoins, qu'elle avait l'obligation d'ordonner la mise en conformité des bâtiments n° 2 et 3, cette mesure étant selon elle impérative, la cour d'appel a méconnu ses pouvoirs, en refusant d'exercer son pouvoir d'appréciation, et violé les textes visés au moyen ;

    " 3°) alors qu'en cas de condamnation pour construction irrégulièrement édifiée, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l'autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ; que le tribunal ne peut dès lors ordonner légalement la mise en conformité des lieux, sans que le maire ait été préalablement entendu ou ait fait part de ses observations sur la mesure de mise en conformité envisagée ; qu'en ordonnant la mise en conformité des bâtiments n° 2 et 3, sans constater que le maire de la commune d'Autoullet avait présenté ses observations écrites ou avait été entendu, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision " ;

    Attendu que, pour faire droit à la demande de démolition présentée par la commune d'Autouillet, à titre de réparation civile, l'arrêt retient que certains éléments de construction ont été réalisés en violation des prescriptions du plan d'urbanisme relatives à l'alignement ;

    Attendu qu'en l'état de ces énonciations, qui caractérisent le préjudice subi par la partie civile, et dès lors que les juges, qui ont ordonné la démolition au seul titre de l'action civile, étaient tenus, en vertu du principe de la réparation intégrale du dommage, de faire droit à la demande présentée en ce sens, la cour d'appel a justifié sa décision ;

    D'où il suit que le moyen, inopérant en ce qu'il allègue que le maire n'aurait pas été entendu, alors que son avis n'était pas nécessaire au prononcé de la démolition à titre de réparation civile, ne peut être accueilli ;

    Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

    REJETTE le pourvoi ;


    FIXE à 2 500 euros la somme que Mickaël X... devra payer à la commune d'Autouillet, partie civile, au titre de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

    Ainsi jugé et prononcé par la Cour de cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus. »

  • Déductibilité fiscale du coût des contrôles et diagnostics techniques ?

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    Le ministre répond à la question posée par un député sur ce point :

     

    La question : 

     

    M. Thierry Lazaro attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la multiplication des contrôles et diagnostics que doivent réaliser les propriétaires d'un immeuble d'habitation à usage locatif. Lorsque ces bailleurs ne sont propriétaires que d'un seul bien immobilier, fruit des économies réalisées tout au long d'une existence laborieuse, et disposent de ressources limitées, les coûts cumulés de ces contrôles et diagnostics peuvent amputer leurs revenus. Si la finalité de ces contrôles et diagnostics consiste bien évidemment à assurer la sécurité des locataires, il la prie de bien vouloir lui donner son avis sur l'opportunité d'organiser un allègement fiscal de ces dépenses dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers résultant de ces locations. 

     

     

    La réponse : 

     

    L'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction modifie la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et institue l'obligation pour le bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique comprenant : le diagnostic de performance énergétique, dont la durée de validité est fixée à dix ans ; le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), qui doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (article L. 1334-7 du code de la santé publique), uniquement pour les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. De plus, lorsqu'un constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau ; l'état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou des zones de sismicité. L'état doit être établi moins de six mois avant la date de signature du contrat de location. Il peut être obtenu en mairie ou en direction départementale de l'équipement, sans intervention d'un diagnostiqueur. Il apparaît donc que seuls deux diagnostics font l'objet de l'intervention d'un diagnostiqueur et que le CREP est demandé dans un nombre limité de cas. D'un point de vue fiscal et pour les bailleurs propriétaires d'un seul bien immobilier, il est fort probable que les revenus annuels tirés de la location de celui-ci soient inférieurs à 15 000 euros et qu'à ce titre ils entrent dans le cadre spécifique du micro-foncier qui prévoit, sans justificatif, un abattement de 30 % sur les loyers perçus avant application du taux marginal d'imposition. De manière concrète, le coût de ces diagnostics est donc inclus dans l'abattement forfaitaire prévu dans le cadre du régime micro-foncier et ne fera pas l'objet d'une prise en compte spécifique. Pour les contribuables dont les revenus annuels tirés de la location sont supérieurs à 15 000 euros, ils peuvent déduire, en totalité, au titre des dépenses de réparation et d'entretien, les frais de recherche et d'analyse rendues obligatoires par la réglementation, notamment les diagnostics relatifs au CREP. Ces dispositions sont donc suffisantes au regard des dépenses réelles engagées lors d'une location, eu égard au nombre limité de diagnostics, à leur domaine d'application et à leur durée de validité. 

     

  • Les notaires ne peuvent recevoir de commission d'affaires

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    C'est ce que rappelle le ministre en réponse à une question d'un député :

     

     

     

     

    La question : 

     

    M. Armand Jung attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur un aspect concernant l'activité des notaires. En effet, les notaires sont des juristes investis d'une mission d'autorité publique qui préparent les contrats sous forme authentique pour le compte de leurs clients ; le notaire est un officier public qui exerce ses fonctions dans un cadre libéral. Toute activité à caractère commercial comme le courtage de produits financiers ou bancaires est donc incompatible avec le statut d'officier public et le monopole dont les notaires disposent. Récemment, ses services ont rappelé à l'ordre le Conseil supérieur du notariat en ce qui concerne la structure UNOFI (Union notariale financière) dont les liens étroits avec le notariat risquent d'altérer l'objectivité des conseils donnés aux clients des notaires. De la même manière, il lui est demandé de bien vouloir confirmer que l'impératif d'objectivité du Conseil et le statut libéral et d'officier public du notaire font interdiction à celui-ci, ainsi qu'à ses clercs, de percevoir quelque commission que ce soit de la part de banques, d'experts ou d'organismes quelconques et, cela même si leur client est informé de cette commission par la mention prévue conformément à l'article 16 du tarif des notaires (décret modifié n° 78-262 du 8 mars 1978). Il lui fait remarquer que les coûts des expertises désormais imposées par la loi avant une vente immobilière (surface « loi Carrez », plomb, termites, urbanisme, etc.) ne sont pas suffisamment maîtrisées par l'effet de concurrence et d'autre part que tout commissionnement des notaires ou de leurs clercs ne pourra qu'avoir comme conséquence conflit d'intérêts, inflation des coûts et perte de pouvoir d'achat du public. Il observe que, par ailleurs, la clientèle des notaires est souvent constituée de personnes sans défense, de personnes très âgées notamment, et que la raison d'être du statut d'officier public est de garantir l'impartialité du notaire. Dès lors tout commissionnement d'un notaire ou de ses clercs doit être interdit de la manière la plus large. En particulier, une simple mention expresse de la rémunération versée au notaire par le prestataire auquel le notaire apporte une affaire, par exemple, une banque ou une compagnie d'assurance, ne saurait suffire. Un strict respect de l'interdiction absolue que fondent le statut et le tarif de cette profession réglementée est indispensable pour garantir la confiance du public et éviter que le coût de certaines prestations soit majoré du fait de commissions versées aux notaires et répercutées au public. Il lui demande donc de bien vouloir lui confirmer l'interdiction faite à un notaire (ou à un clerc de notaire) de percevoir une commission d'un prestataire qu'il recommande à ses clients et ce, conformément à l'article 16 du tarif des notaires (décret modifié n° 78-262 du 8 mars 1978). 

     

     

    La réponse :

     

    La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires interdit aux notaires, sous peine de sanctions disciplinaires, et sans aucune réserve, d'accepter qu'un tiers leur remette tout ou partie de la rétribution par lui reçue à l'occasion, soit de la conclusion d'un acte, soit des pourparlers ou démarches qui ont précédé une convention à laquelle ils interviennent à quelque titre que ce soit. L'article 13 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 portant règlement d'administration publique pour l'application du statut du notariat leur fait également interdiction de se livrer, soit directement, soit indirectement, à aucune spéculation de bourse ou opération de commerce, banque, escompte et courtage. 

     

     

    Article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des Notaires

     

    Il est interdit aux notaires, sous peine de sanctions disciplinaires, de partager leurs émoluments avec un tiers ou d'accepter qu'un tiers leur remette tout ou partie de la rétribution par lui reçue à l'occasion, soit de la conclusion d'un acte, soit des pourparlers ou démarches qui ont précédé ou accompagné une convention à laquelle ils interviennent à quelque titre que ce soit.

     

    Article 13 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945

     

    Il est interdit aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement :

     

     

    1° De se livrer à aucune spéculation de bourse ou opération de commerce, banque, escompte et courtage ;

     

     

    2° De s'immiscer dans l'administration d'aucune société ou entreprise de commerce ou d'industrie ;

     

     

    3° De faire des spéculations relatives à l'acquisition et à la revente des immeubles, à la cession des créances, droits successifs, actions industrielles et autres droits incorporels ;

     

     

    4° De s'intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère ;

     

     

    5° De recevoir ou conserver des fonds, à charge d'en servir l'intérêt ;

     

     

    6° De se constituer garants ou cautions, à quelque titre que ce soit, des prêts à la négociation desquels ils auraient participé, comme aussi de ceux dont les actes seraient dressés par eux ou avec leur participation ;

     

     

    7° De se servir de prête-nom en aucune circonstance même pour des actes autres que ceux désignés ci-dessus ;

     

     

    8° De consentir avec leurs deniers personnels des prêts qui ne seraient pas constatés par acte authentique ;

     

     

    9° De contracter pour leur propre compte aucun emprunt par souscription de billet sous seing privé.

     

     

  • La location de locaux professionnels peut désormais être conventionnellement soumise au statut des baux commerciaux

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    C'est ce que permet le nouvel article L. 145-2 du code de commerce, à la suite de l'entrée en vigueur de la loi LME.

     

     

     

     

     

    Article L145-2 du code de commerce

     

     

    I.-Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également :

     

    1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;

     

    2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;

     

    3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;

     

    4° Sous réserve des dispositions de l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;

     

    5° Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;

     

    6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts ;

     

    7° Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

     

    II.-Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. Elles ne sont également pas applicables, pendant la période d'un an mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce ou aux baux commerciaux préemptés en application de l'article L. 214-1 du même code.

     

    Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

     

    Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

     

     

    Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

     

     

    Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

     

     

    Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

     

     

    Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

     

    Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

  • Objectif de la préemption par une SAFER

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    Il peut s’agir de « permettre à un exploitant en place d'accéder à la propriété » selon cet arrêt :

     

     

    « Vu l'article L. 143-2 du code rural ;

     

    Attendu que les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent exercer un droit de préemption qui a pour objet l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 15 janvier 2007) que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural du centre (SAFER), ayant été avisée par le notaire que les époux X... envisageaient de vendre deux parcelles à la société civile immobilière Lalonde (la société), a préempté le 23 décembre 2003 puis a rétrocédé ces parcelles le 2 juin 2004 aux époux Y..., preneurs en place qui ne remplissaient pas eux-mêmes les conditions requises pour bénéficier du droit de préemption, étant déjà propriétaires de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation ; que la société a alors assigné la SAFER en annulation des décisions de préemption et de rétrocession ;

     

    Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'objectif de maintien d'un agriculteur suppose que la vente envisagée soit de nature à remettre en cause la situation de l'exploitant en place, que les intéressés sont titulaires d'un bail sur les parcelles en cause, qu'il n'existe aucun risque réel de reprise des terres par l'un quelconque des associés de la société, aucun d'entre eux n'exerçant la profession d'agriculteur et ne remplissant les conditions requises pour pouvoir bénéficier d'une telle reprise, que les preneurs sont assurés de leur maintien en place et que l'objectif déclaré par la SAFER est donc purement fictif, étant observé que ce n'est pas l'accession à la propriété des exploitants agricoles qui, au terme de l'article L. 143-2 du code rural, doit être recherché mais seulement leur maintien sur l'exploitation ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que rien n'interdit à une SAFER d'exercer son droit de préemption pour permettre à un exploitant en place d'accéder à la propriété, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;

     

    Condamne, ensemble, la SCI Lalonde, les époux Y... et M. Z..., ès qualités, aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI Lalonde, les époux Y... et M. Z..., ès qualités, à payer à la SAFER du Centre la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé. »

     

     

     

    Les articles applicables

     

    Article L143-1

     

     

    Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 143-7. Lorsque l'aliénation à titre onéreux porte de façon conjointe sur des terrains à vocation agricole et des droits à paiement unique créés en application du règlement (CE) n° 1782/2003 du Conseil, du 29 septembre 2003, établissant des règles communes pour les régimes de soutien direct dans le cadre de la politique agricole commune et établissant certains régimes de soutien en faveur des agriculteurs, ce droit de préemption peut s'exercer globalement sur l'ensemble ainsi constitué aux seules fins d'une rétrocession conjointe des terrains et des droits ainsi acquis, selon des modalités fixées par décret.

     

    Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole ou de bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole.

     

    Dans les communes et parties de communes de montagne telles que définies par les articles 3 et 4 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé cette aliénation, pour leur rendre un usage agricole. Les dispositions de l'article L. 143-10 ne sont pas applicables dans ce cas.

     

    Article L143-2

     

     

    L'exercice de ce droit a pour objet, dans le cadre des objectifs définis par l'article 1er de la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 d'orientation agricole :

     

    1° L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

     

    2° L'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes conformément à l'article L. 331-2 ;

     

    3° La préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;

     

    4° La sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;

     

    5° La lutte contre la spéculation foncière ;

     

    6° La conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ;

     

    7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'Etat ;

     

    8° La réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales et leurs établissements publics ;

     

    9° Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.