Cet arrêt juge que les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat, mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

Cela s'applique à un pacte de préférence.

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2023), le 19 juillet 1990, [C] [D] a consenti un pacte de préférence à M. et Mme [U], portant sur une propriété lui appartenant.

2. Le 16 mai 2011, souhaitant vendre ce bien à M. [F], elle a adressé à M. et Mme [U] une lettre les informant des conditions de la vente et les invitant à prendre position dans un délai de trois mois. Le 3 juillet 2011, M. et Mme [U] ont informé Mme [D] de leur intention d'exercer leur droit de préférence. Le 13 septembre 2011, M. [F], intervenant pour le compte de Mme [D], a indiqué que celle-ci ne signerait pas l'acte authentique. Le 11 novembre 2012, après deux vaines sommations à comparaître chez le notaire en vue de cette signature délivrées par M. et Mme [U], [C] [D] est décédée.

3. Aux fins de voir prononcer la vente judiciaire et forcée du bien, M. et Mme [U] ont assigné M. [F], légataire universel de [C] [D], selon un testament authentique reçu le 14 octobre 2011, qui a contesté l'application du pacte de préférence.

Motivation

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. M. [F] fait grief à l'arrêt de dire que M. et Mme [U] ont exercé le droit de préférence conformément au pacte de préférence du 19 juillet 1990, alors :

« 1°/ que le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est excessive, de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée ; qu'en énonçant que le pacte de préférence échappait à la prohibition des engagements perpétuels, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 ancien du code civil ;

2°/ que, subsidiairement, M. [F] soutenait, dans ses écritures d'appel, que le pacte de préférence litigieux encourait la nullité, car il ne comportait aucun terme ; qu'en énonçant péremptoirement que la durée du pacte de préférence litigieux n'était pas excessive, sans justifier pourquoi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1134 ancien du code civil. »

Motivation
Réponse de la Cour

6. Les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

7. Il en résulte qu'en l'absence de résiliation du pacte de préférence, M. et Mme [U] pouvaient exercer leur droit de préférence.

8. Par ce motif de pur droit, substitué d'office à ceux critiqués par le moyen, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [F] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] et le condamne à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille vingt-quatre."

La substitution de l'acquéreur initial par le bénéficiaire d'un pacte de préférence oblige-t-elle ce bénéficiaire à payer la commission de l'agent immobilier qui avait été l'intermédiaire entre cet acquéreur initial et le vendeur ?

La réponse apportée par les  décisions qui suivent est positive, dès lors qu'il est établi que le bénéficiaire du pacte avait connaissance de cette intervention de l'agence et de l'existence de la commission.

Cour d'appel de Toulouse 3 septembre 2001.

Cour de Cassation 7 juillet 1998 :

« Attendu, cependant, que la cour d'appel a constaté que le mandat, comme la promesse synallagmatique de vente conclue avec la société Men's, mettait à la charge du vendeur la rémunération de l'intermédiaire ; qu'elle a relevé que la cession était, en définitive, intervenue avec la société Partner, bénéficiaire du droit de préférence convenu, ce dont il résultait que cette dernière s'était trouvée substituée aux droits et obligations de l'acquéreur signataire de la promesse ; que la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés »

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