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  • Notaire et pacte de préférence

    La responsabilité du notaire est engagée s'il ne purge pas le pacte de préférence :

     

    "Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 2011), que, par acte authentique du 30 juin 2005 dressé avec la participation de Mme F..., notaire assistant les propriétaires, et publié à la conservation des hypothèques, M. Pierre X..., Mlle Anne-Charlotte X..., Mme Anne-Marie X..., épouse Y..., M. Laurent Z..., Mme Catherine Z..., Mme Paule X..., épouse A..., Mlle Claire B..., M. Aurélien B..., M. Nicolas B..., Mme Françoise C..., M. Antoine C... et Mlle Pascale C... (les consorts C...-X...) se sont engagés, pour une durée de douze années, envers la Société de conseil en investissement et financement (la SCIFIM) à lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition d'un immeuble ; que, par acte sous seing privé du 5 septembre 2006, rédigé par Mme F..., notaire associé de la SCP G...-F..., les consorts C...-X...ont vendu l'immeuble à M. D..., la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2006 ; que, par acte sous seing privé du 16 novembre 2006, M. D... a vendu l'immeuble à la société Gibo'France sous la condition suspensive que le vendeur justifie d'une origine de propriété translative régulière, la réitération par acte authentique étant fixée au 15 février 2007 ; que M. E..., notaire de M. D..., ayant découvert l'existence du pacte de préférence révélé par l'état hypothécaire, a demandé à Mme F...la justification de la purge de ce droit ou de sa non-application ; que le 16 décembre 2006, Mme F...a notifié à la SCIFIM l'intention des propriétaires de vendre l'immeuble à M. D... ; que, le 10 janvier 2007, la SCIFIM a déclaré au notaire qu'elle usait de son droit de préférence ; que, le 23 janvier 2007, M. D... a mis en demeure les consorts C...-X...de régulariser l'acte de vente à son profit, puis les a assignés ainsi que Mme F..., la SCP G...-F..., la SCIFIM et M. E... en réitération forcée de la vente ; que la société Gibo'France est intervenue volontairement à l'instance ;

    Attendu que pour débouter les consorts C...-X...de leur demande en garantie et en paiement de dommages-intérêts formée contre le notaire, l'arrêt retient qu'en dépit de la mise en demeure adressée par M. D... qui pouvait poursuivre l'exécution de la vente et réclamer la réparation de son préjudice contractuellement fixé, ils avaient refusé de réitérer la vente en la forme authentique et n'établissaient pas que le notaire fût à l'origine de ce défaut de réitération de sorte qu'ils ne pouvaient pas lui imputer le préjudice financier qu'ils prétendaient avoir subi en raison du retard de réalisation de la vente ni obtenir qu'il les garantisse de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que le notaire avait commis une faute pour ne pas avoir purgé préalablement le droit de préférence, porté à la connaissance de l'acquéreur l'existence de ce pacte ni inclus une condition suspensive dans la promesse de vente et relevé qu'il avait attendu le lendemain du dernier jour prévu pour la régularisation de la vente en la forme authentique pour interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses intentions, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen auquel les consorts C..., Z..., X...et B... ont déclaré renoncer :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts C...-X...de leur demande en paiement de dommages-intérêts et de leur demande en garantie formées contre le notaire, l'arrêt rendu le 19 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne les consorts C..., Z..., X...et B... aux dépens, à l'exception de ceux exposés par la SCP Breton-Maillard, venant aux droits de la SCP G...-F...et Mme F...;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts C..., Z..., X...et B... à payer la somme de 2 500 euros à M. D... et la somme de 2 500 euros à la société Gibo'France ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour les consorts C..., Z..., X...et B...

    Premier moyen de cassation

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente intervenue le 5 septembre 2005 entre les consorts C...et M. David D..., en conséquence constaté que la société Gibo'France disposait d'un droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550. 000 euros, solidairement condamné les consorts C... à payer à M. David D... la somme de 41. 315 euros au titre de la clause pénale et à la SCIFIM 40. 000 euros de dommages-intérêts ;

    Aux motifs que le droit de préférence, d'origine contractuelle, n'ayant pas la nature d'une préemption qui trouve sa source dans la loi, la SCIFIM ne peut prétendre que la condition relative à l'inexistence ou au non-exercice d'un droit de préemption ne s'est pas réalisée par suite de l'exercice de son droit de préférence ; que les parties au compromis se sont bornées à reporter le transfert de propriété au jour de la régularisation par acte authentique sans qu'aucune stipulation ne traduise leur volonté de retarder jusqu'à cette date la naissance de leur obligation de vendre ou d'acheter ; qu'en conséquence, la vente était parfaite dès l'échange sans équivoque des volontés le 5 septembre 2006 ; que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la publication du pacte de préférence du 30 juin 2005 ne créant pas une présomption de connaissance de l'acte par les tiers, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que M. D... avait connaissance le 5 septembre 2006 de l'existence du pacte dont bénéficiait la SCLFIM ; qu'en outre, cette dernière n'ayant usé de son droit de préférence que le 10 janvier 2007, l'appelant n'avait pas davantage connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte au moment où il contractait ; qu'en conséquence, peu important l'antériorité du pacte, le compromis n'est pas nul, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de M. D... tendant à déclarer parfaite la vente du 5 septembre 2005 ; que M. D... ne s'étant pas soustrait à ses obligations, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement du prix sous astreinte ; que la somme de 20. 657, 50 € versée par ce dernier s'imputera sur le prix de vente ; qu'il convient de faire droit à la demande de la société Gibo'France de constatation de son droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550. 000 € ; que l'action de M. D... étant bien fondée, les demandes formées contre lui, fondées sur l'abus de procédure ou la mauvaise foi, doivent être rejetées ; que le compromis du 5 septembre 2005 prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où, toutes les conditions étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre la somme de 41. 315 euros, cette clause ne pouvant priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ; que l'acquéreur, qui était en droit de ne pas se prévaloir de la non-réalisation des conditions qui le protégeaient, peut, en vertu de la clause précitée, poursuivre l'exécution de la vente et réclamer la réparation du préjudice contractuellement fixé ; qu'en conséquence, il convient de condamner solidairement les vendeurs à payer à M. D... la somme de 41. 315 euros au titre de la clause pénale ; que les promettants, qui avaient pris l'engagement envers la SCIFIM de lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition du local commercial correspondant au lot n° 1 d'un immeuble sis 8, rue Simon Lefranc à Paris 4° arrondissement, ont violé cette obligation en vendant ce même bien à M. D... sans purger le droit de préférence du bénéficiaire ; qu'ainsi, ils ont engagés leur responsabilité contractuelle et doivent réparer le préjudice subi par le bénéficiaire par suite de la violation de son droit ; que le préjudice de la SCIFIM consiste dans la perte de chance d'acquérir le local commercial ; que cette acquisition était soumise aux mêmes conditions suspensives, notamment celle relative au financement, que celles du compromis consenti à M. D... ; qu'eu égard à cet aléa, le préjudice de la SCIFIM est évalué à la somme de 40 000 € ;

    Alors qu'en raison de l'opposabilité aux tiers des actes publiés à la conservation des hypothèques, le pacte de préférence publié est tenu pour être connu de tous ;

    Que, pour dire parfaite la vente conclue au profit de M. D... et condamner les exposants à verser à l'acquéreur le montant de la clause pénale et à la SCIFIM 40. 000 euros de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu au contraire que la publication du pacte de préférence du 30 juin 2005 conclu entre la SCIFIM et les exposants n'aurait pas créé de présomption de connaissance de l'acte par les tiers et qu'il ne serait donc pas établi que M. D... avait connaissance le 5 septembre 2006 de l'existence du pacte dont bénéficiait la SCIFIM, violant ainsi les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955.

    Second moyen de cassation

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande des consorts C... tendant à voir condamner in solidum Mme F...et la SCP G...-F...à les garantir des condamnations tirées de la clause pénale prononcées à leur encontre au profit de M. D... et à leur verser des dommages et intérêts d'un montant de 50. 000 euros, en réparation de leur préjudice financier résultant du blocage de la vente de leur bien tant en terme d'indisponibilité du prix de vente que de charges et de taxes payées en pure perte et évalué forfaitairement à la somme de 50. 000 euros ;

    Aux motifs que si le contrat prévoyait que la réitération par acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 novembre 2006, délai prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte, sans que cette prorogation puisse excéder le 15 décembre 2006, cependant, il était précisé que la date d'expiration de ce délai n'était extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; qu'il résulte des pièces produites que le 29 décembre 2006, Mme F...expédiait encore à son confrère M. E... les documents nécessaires à la perfection de l'acte, lui indiquant qu'elle était en attente de la renonciation au pacte de préférence qu'elle n'avait songé à purger que le 16 décembre 2005 (en réalité 2006) (…) ; que le pacte de préférence du 30 juin 2005 ayant été conclu avec la participation de Mme F..., celle-ci en avait nécessairement connaissance lorsqu'elle a rédigé le compromis du 5 septembre 2006 ; que, tenue du devoir de conseil et d'assurer l'efficacité de l'acte qu'elle rédigeait, elle devait soit, préalablement, purger le droit de préférence, soit porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du pacte de préférence, soit inclure une condition suspensive dans le compromis et en tout état de cause, aviser ses clients des risques qu'ils prenaient ; que, ne l'ayant pas fait, elle a engagé sa responsabilité à leur égard ; que les vendeurs n'établissent pas que le notaire soit à l'origine du défaut de réitération de la vente au profit de M. D... ; que, par suite, ils ne peuvent imputer à Mme F...le préjudice financier qu'ils prétendent avoir subi en raison du retard de réalisation de la vente ; qu'ils ne peuvent davantage demander que le notaire les garantisse de la condamnation au titre de la clause pénale prononcée au profit de M. D... ; qu'en revanche, la violation du droit de préférence est directement imputable à la faute du notaire qui doit garantir les promettants du montant de la condamnation prononcée au profit de la SCIFIM ;

    Alors, d'une part, que tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence engage sa responsabilité si, préalablement à la rédaction d'un acte de vente, il ne veille pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte et ne refuse pas, le cas échéant, de rédiger l'acte portant sur la vente conclue en violation de ce pacte ;

    Qu'en décidant qu'il n'était pas établi que Mme F...serait responsable du retard pris par la régularisation de la vente pour exclure tout lien de causalité avec le préjudice financier des vendeurs issu de ce retard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations par lesquelles elle relevait, d'une part, que Mme F...avait commis une faute en rédigeant à la fois le pacte de préférence avec la SCIFIM et le compromis de vente avec M. D... et, d'autre part, qu'elle n'avait songé à interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses intentions que le 16 décembre 2006, soit après la date butoir stipulée dans le compromis de vente pour la réitération par acte authentique, violant ainsi l'article 1382 du code civil ;

    Alors, d'autre part, que tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence engage sa responsabilité si, préalablement à la rédaction d'un acte de vente, il ne veille pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte et ne refuse pas, le cas échéant, de rédiger l'acte portant sur la vente conclue en violation de ce pacte ;

    Qu'en décidant qu'il n'était pas établi que Mme F...serait responsable du retard pris par la régularisation de la vente pour exclure qu'elle garantisse la condamnation des vendeurs à régler à M. D... le montant de la clause pénale, due à cause de ce retard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations par lesquelles elle relevait, d'une part, que Mme F...avait commis une faute en rédigeant à la fois le pacte de préférence avec la SCIFIM et le compromis de vente avec M. D... et, d'autre part, qu'elle n'avait songé à interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses renonciations que le 16 décembre 2006, soit après la date butoir stipulée dans le compromis de vente pour la réitération par acte authentique, violant ainsi l'article 1382 du code civil."

     

  • Pacte de préférence

    Un arrêt sur le pacte de préférence :

     

    "Attendu, selon attaqué (Besançon, 1er décembre 2010), que par acte du 30 novembre 1987, la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur- le-Doubs (la société) a conclu avec M. et Mme X... un bail commercial et un bail d'habitation ; que le bail commercial comportait un pacte de préférence suivant lequel dans l'hypothèse d'une vente des locaux loués, "le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs" ; que le 29 novembre 2004, sans en informer les bénéficiaires du pacte, la société a vendu l'immeuble au prix de 300 000 euros à la société Logissim habitat ; que celle-ci a, le 23 octobre 2007, notifié un projet de vente de la totalité de l'immeuble au prix de 400 000 euros à M. et Mme X... qui l'ont accepté et ont assigné la société et la société Logissim habitat en réparation de leur préjudice ; 

    Sur le moyen unique :

    Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de dommages-intérêts pour violation du pacte de préférence, alors, selon le moyen :

    1°/ que le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    2°/ que le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    3°/ que le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... se bornaient à soutenir que la circonstance que la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs avait omis de leur proposer la vente de l'immeuble litigieux leur avait causé un préjudice certain, tenant à la survaleur du coût d'acquisition ultérieur de l'immeuble, au montant des droits de mutation complémentaires sur le différentiel entre le prix proposé à la société Logissim habitat et le prix payé par eux in fine, au versement de loyers à fonds perdus et aux charges liées à l'obligation d'acquérir l'immeuble en son entier ; qu'en condamnant ladite société au titre de la perte d'une chance, que M. et Mme X... n'invoquaient pas, d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux loués en qualité de propriétaires, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

    4°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

    5°/ que seule l'existence d'une perte de chance certaine et en relation de causalité avec la faute retenue peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le non respect du pacte de préférence avait fait perdre aux bénéficiaires une chance d'acquérir à la fin de l'année 2004 l'immeuble au prix de 300 000 euros, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, la cour d'appel a retenu qu'ils avaient eu le projet d'acquérir les lieux loués en mars 2004, qu'un établissement bancaire pouvait alors leur prêter des fonds dans la limite de 165 000 euros et que le prix proposé en mars 2004 pour les lieux loués de 260 000 euros avait été jugé excessif par eux ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bénéficiaires auraient été en mesure d'acquérir l'immeuble litigieux si le projet de vente de celui-ci leur avait été proposé fin 2004 pour un prix de 300 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 

    Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le pacte de préférence ne distinguait pas l'hypothèse de la vente de la totalité de l'immeuble de celle de la vente des seuls locaux loués et que, si les pourparlers faisant suite à la proposition de vente du local commercial et de l'appartement loués n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix, le promettant n'était pas dispensé de notifier le projet de vente concernant l'immeuble entier, la cour d'appel, qui n'a pas modifié les termes du litige et n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la société avait manqué à son obligation contractuelle et fait perdre à M. et Mme X... une chance d'acquérir l'immeuble au meilleur prix, de payer des droits de mutation inférieurs et d'être exonérés du paiement du loyer ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Coopérative immobilière de L'Isle-Sur-Le-Doubs

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la société COOPÉRATIVE IMMOBILIÈRE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'avait pas respecté le pacte de préférence stipulé au bail et, en conséquence, d'AVOIR condamné cette société à leur payer les sommes de 80 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

    AUX MOTIFS QUE « par acte notarié du 30 novembre 1987, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a conclu avec Monsieur et Madame X... un bail commercial portant sur un local destiné à l'exploitation d'une activité de pressing et nettoyage au rez-de-chaussée d'un immeuble sis ... et un bail afférent à l'appartement du 1er étage ; Selon acte authentique dressé le 29 novembre 2004 , par Maître Y..., notaire à Montbéliard, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a vendu l'immeuble à la SA HLM LOGISSIM HABITAT au prix de 300 000 €. Par un autre acte notarié du 22 avril 2008, cette dernière a cédé l'immeuble aux époux X... au prix de 400 000 € ; (…) qu'en page 7 du bail commercial conclu le 30 novembre 1987, entre Monsieur et Madame X... et la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS, il est prévu "pour le cas où le bailleur décidait de vendre les locaux présentement loués que le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs, qu'à cet effet il "notifiera par LRAR le prix et les conditions de la vente projetée", que le preneur disposera d'un "délai de 15 jours partant du jour de la réception de la notification pour exercer son droit de préférence", son absence d'acceptation dans ce délai constituant un refus ; Attendu que cette clause ne distingue pas I'hypothèse de la vente de la totalité de I'immeuble englobant les locaux loués de celle de la vente des seuls locaux loués ; Attendu dès lors qu'avant de passer le 29 novembre 2004, l'acte de vente de I'ensemble immobilier, sis ..., à la Société LOGISSIM, au prix de 300.000 €, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS devait notifier aux locataires le projet de vente incluant les locaux loués ; qu'elle ne justifie pas l'avoir fait et a donc manqué à son obligation contractuelle ; Que même si précisément suite à sa proposition du 3 mars 2004 de vendre le local commercial et l'appartement loués, des pourparlers s'étaient engagés avec les époux X... et n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ainsi que le révèle un courrier du 25 mars 2004, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'était pas dispensée de cette notification puisque la vente projetée concernant I'immeuble entier était d'une nature différente ; Attendu que la faute contractuelle de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS doit être retenue ; Attendu que le nouveau propriétaire, la Société LOGISSIM, à qui était opposable le pacte de préférence du bail, a adressé le octobre 2007 une LRAR à Monsieur et Madame X... pour les avertir en exécution dudit pacte qu'elle avait trouvé un acquéreur pour I'intégralité de I'immeuble au prix de 400.000 €, à savoir les époux A..., et pour leur impartir un délai de 15 jours à compter de la réception pour faire connaître leur intention de se porter acquéreurs aux même conditions ; Attendu que la Société LOGISSM a ainsi rempli son obligation ; que la passation d'un compromis de vente avec les époux A... le 12 octobre 2007 ne peut s'analyser en un refus de respecter le pacte de préférence alors que le compromis prévoyait sous la rubrique "autres conditions suspensives" la purge de "tous droits de préemption ou tout pacte de préférence", qu'il y a eu effectivement envoi par Maître Y..., notaire, de la lettre susvisée dans un délai de 11 jours insusceptible de générer un retard préjudiciable, sauf preuve qui n'est pas apportée ; Que les époux X... invoquent en fait un préjudice éventuel dans I'hypothèse où aucune purge du pacte de préférence ne serait intervenue ; Attendu que la Société LOGISSIM sera mise hors de cause ; Attendu que le non respect du pacte a fait perdre aux époux X... une chance d'acquérir en 2004 l'immeuble au prix de 300.000 € au lieu de 400.000 € 3 ans et demi plus tard, de payer des droits de mutation inférieurs, de jouir des lieux en qualité de propriétaire depuis cette période ce qui les aurait exonérés de loyer mais impliquait toutefois de supporter des charges foncières ; Attendu que le lien de causalité ne peut être contesté au motif que les locataires ont continué de payer les loyers sans engager de procédure, alors qu'il n'est pas contesté que la Société LOGISSIM assumait avant de devenir propriétaire la gestion au nom de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERDE L'ISLE SURLE DOUBS et percevait les loyers, ce qui a empêché les locataires de percevoir le changement de qualité de leur interlocuteur ; Attendu également qu'il ne peut être valablement soutenu que les époux X... incapables d'acquérir en mars 2004 ne pouvaient davantage le faire en 2004 et n'ont donc pas subi de préjudice alors que les pièces versées révèlent qu'ils avaient le projet d'acquérir les lieux loués, qu'un établissement bancaire pouvait leur prêter des fonds dans la limite de 165.000 € et que le prix proposé de 260.000 € avait été jugé excessif par eux, appréciation que justifie l'estimation à 300.000 € de la totalité de I'immeuble quelques mois plus tard ; Attendu que les époux X... ne peuvent cependant réclamer un dédommagement pour les charges à supporter pour la revente des locaux autres que leur fonds de commerce et le bail et le coût de la mise en copropriété, qu'ils auraient dû assumer si le pacte avait été respecté puisqu'ils auraient aussi acquis I'immeuble entier ; Attendu dès lors qu'il convient de leur allouer une somme de 80.000 € de dommages et intérêts ; Attendu que l'équité commande de condamner la Société COOPERATIVE IMMOBILIER DE L'ISLE SUR LE DOUBS à payer 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux X..., sans mettre à la charge de ceux-ci au profit de la Société LOGISSIM d'indemnité à ce titre » ;

    1. ALORS QUE le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

    2. ALORS subsidiairement QUE le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la Cour d'appel a violé l'art