Un arrêt sur le droit de préférence :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 1er mars 2010), que la société Le Bélier, exerçant l'activité de marchand de biens, a consenti le 8 janvier 2002 une promesse synallagmatique de vente à la société civile immobilière BB2, portant sur un immeuble à usage commercial, que le 11 mars 2002 elle a consenti sur le même bien un bail commercial à effet du 1er janvier 2002 à la société Spriet, stipulant un droit de préférence au profit du locataire, que la réitération authentique de la vente au profit de la société BB2 est intervenue le 7 novembre 2002 et qu'informée de l'existence de cet acte par la société gestionnaire du bien litigieux le 17 décembre 2002, la société Spriet a demandé l'annulation de la vente du 7 novembre 2002 alors que la société BB2 assignait la société Le Belier en résolution de la même vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Le Bélier fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de vente du 7 novembre 2002 et de dire que la société 
Spriet sera substituée à la société BB2, d'ordonner la réalisation de la vente à son profit et d'ordonner la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble délivrée par la société BB2 à la société Le Bélier alors, selon le moyen :

1°/ que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, et ce lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que cette double exigence exclut que la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence puisse résulter de la seule connaissance de l'existence d'un pacte de préférence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'une lettre du 27 décembre 2002, postérieure à la vente, dans laquelle la société Spriet manifeste son intention d'acquérir, sans qu'il résulte de ses constatations qu'à la date à laquelle elles ont contracté, les sociétés Le Bélier et BB2 avaient déjà connaissance d'une intention du bénéficiaire du pacte de préférence d'acquérir la propriété de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du code civil ;

2°/ que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique ; qu'en se plaçant pour procéder à cette appréciation, à la date de la réitération de la vente par acte authentique le 7 novembre 2002, sans constater que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;

3°/ que l'absence de date certaine de la promesse de vente qui vaut vente ne peut dispenser le bénéficiaire d'un pacte de préférence qui agit en nullité de la vente et entend obtenir sa substitution à l'acquéreur de la charge de prouver que c'est bien lors de la promesse de vente qui vaut vente, dont il lui appartient le cas échéant d'établir la date, que le tiers acquéreur a eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de son intention de s'en prévaloir ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1142 et 1315 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les sociétés Le Bélier et BB2 étaient, lors des opérations litigieuses, représentées par la même personne physique et souverainement retenu que la société BB2 avait connaissance, lorsqu'elle a contracté le 7 novembre 2002, de l'existence du pacte de préférence consenti par la société Le Bélier à la société Spriet, inséré au contrat de bail signé le 11 mars 2002, et de l'intention de la bénéficiaire de s'en prévaloir, et, à bon droit, que la promesse synallagmatique de vente consentie par la société Le Bélier le 8 janvier 2002 ne pouvait priver d'effet le pacte de préférence dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et conditions, au 1er janvier 2002, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente de l'immeuble avait été réalisée en violation du pacte de préférence et qu'elle devait être annulée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'après avoir prononcé la nullité du contrat de vente du 7 novembre 2002, la cour d'appel, devant laquelle la société Spriet avait demandé la mainlevée de la publication de l'assignation, a pu en déduire qu'il convenait d'accueillir cette demande ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Bélier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bélier à payer la somme de 2 500 euros à la société Spriet ; rejette la demande de la société Le Bélier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Le Bélier.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité du contrat de vente signé le 7 novembre 2002 entre la SARL Le Bélier et la SCI BB2, portant sur un immeuble situé à Villeneuve-d'Ascq 160 rue de Lannoy cadastré section MD n° 38 pour une contenance de 28 ares 35 centiares, dit que la SARL Spriet sera substituée à la SCI BB2 et ordonné en conséquence la réalisation de la vente au profit de la SARL Spriet moyennant le prix principal de 76.224,51 euros, les frais d'acte étant à la charge de l'acquéreur, dit que le présent arrêt vaut vente et qu'il sera publié à la Conservation des Hypothèques et d'avoir ordonné la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble délivrée par la SCI BB2 à la SARL Le Bélier le 22 mai 2006 devant le Tribunal de grande instance de Lille ;

Aux motifs qu'il doit être relevé en premier lieu que la promesse synallagmatique de vente, bien que rédigée par un notaire qui a attesté par lettre du 23 janvier 2007 de la sincérité de la date, n'a pas date certaine, puisqu'elle n'a pas été enregistrée ; qu'en second lieu, si la promesse synallagmatique vaut vente en application de l'article 1589 du Code civil, c'est entre les parties contractantes ; que la vente n'est opposable aux tiers qu'à compter de sa réitération par acte authentique et de sa publication ; que dans ces conditions, le fait qu'une promesse synallagmatique de vente ait été signée antérieurement au bail ne rend pas la clause relative au pacte de préférence inapplicable à la vente authentifiée par acte notarié en date du 7 novembre 2002 ; qu'au surplus comme le fait observer la société Spriet, le bail, bien que signé le 11 mars 2002, prenait effet à compter du 1er janvier 2002 ; qu'il était donc déjà en vigueur à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et il ne peut être opéré de distinction selon les clauses, de sorte que certaines, dont le paiement du loyer, seraient applicables à compter du 1er janvier et les autres seulement à compter du 11 mars ; que dès lors la vente intervenue par acte authentique en date du 7 novembre 2002 l'a bien été en violation du pacte de préférence inséré au bail du 11 mars 2002 au profit du locataire, la société Spriet ; que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que le tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'il n'est pas contesté par la société Le Bélier, ni par la société BB2 qu'elles sont gérées par la même personne physique laquelle est également propriétaire de parts sociales des deux sociétés ; qu'il ne saurait dès lors être soutenu par la société BB2 qu'elle n'avait pas connaissance, lorsqu'elle a contracté le 7 novembre 2002, de l'existence du pacte de préférence inscrit dans le contrat de bail, ni de l'intention de son bénéficiaire, la société Spriet de s'en prévaloir, alors que la même personne physique a signé le bail commercial pour le compte de la SARL Le Bélier, puis la vente pour le compte des deux sociétés, et que l'insertion du pacte de préférence procédait de la volonté du locataire commercial qui venait d'acquérir le fonds de commerce, connue de la SARL Le Bélier et donc de la SCI BB2, d'acquérir également la propriété de l'immeuble, ainsi que le rappelait la société Spriet dans sa lettre du 27 décembre 2002 et qu'il résulte des circonstances dans lesquelles ont été réalisées, dans un délai rapproché, la vente du fonds de commerce dans le cadre d'une liquidation judiciaire, et la vente de l'immeuble ; que quel que soit le motif de l'opération litigieuse, il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Spriet de ses demandes, de prononcer l'annulation de la vente en date du 7 novembre 2002 et d'ordonner la réalisation de cette vente au profit de la société Spriet substituée à la SCI BB2, au prix payé par l'acquéreur, à savoir 76.224,51 euros ;

Alors d'une part, que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, et ce lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que cette double exigence exclut que la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence puisse résulter de la seule connaissance de l'existence d'un pacte de préférence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'une lettre du 27 décembre 2002 postérieure à la vente dans laquelle la société Spriet manifeste son intention d'acquérir, sans qu'il résulte de ses constatations qu'à la date à laquelle elles ont contracté, les sociétés Le Bélier et BB2 avaient déjà connaissance d'une intention du bénéficiaire du pacte de préférence d'acquérir la propriété de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du Code civil ;

Alors d'autre part, que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut

Voici un arrêt qui juge que le droit de préférence du preneur sur la partie de l'immeuble loué ne peut être invoqué par lui quand l'immeuble est vendu en entier.

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2013), que la société Laboratoire Fuca devenue Laboratoire Hépatoum a pris à bail des locaux commerciaux situés dans un immeuble appartenant à M. et Mme X... ; que le bail contenait une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accorderait un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournirait à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui serait faite pour les locaux ; que l'immeuble a été vendu en son intégralité à la société Brenor (la SCI) ; que la société Laboratoire Hépatoum, soutenant que cette vente avait eu lieu en fraude de son droit de préemption, a assigné M. et Mme X... et M. A..., à titre personnel et en sa qualité de dirigeant de la SCI, aux fins d'annulation de la vente ;

Attendu que la société Laboratoire Hépatoum fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société Laboratoire Hepatoum de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Laboratoire Hépatoum entendait exercer son droit de préemption sur les seuls locaux objet du bail et retenu que l'application de la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire, sans dénaturation, que la demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Laboratoire Hépatoum aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Laboratoire Hépatoum à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros, à M. B...la somme de 1 500 euros et à la SCI Brenor et M. A...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Laboratoire Hépatoum ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoire Hépatoum.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société LABORATOIRE HEPATOUM de ses demandes tendant à voir constater l'existence du droit de préemption contractuel, à voir dire que la société LABORATOIRE HEPATOUM est en droit de se prévaloir de son droit de préemption sur les locaux objet du bail conclue le 24 janvier 1997 renouvelé par acte du 20 juillet 2006, à voir prononcer la nullité de la vente conclue le 29 septembre 2006 entre les époux X... et la SCI BRENOR et à voir condamner solidairement les époux X..., la SCI BRENOR et monsieur A...à lui verser la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail commercial signé entre les époux X... porte sur des locaux à usage de bureaux et annexes d'une contenance d'environ 3000 m ² sur deux niveaux et de 150 m ² de mansarde, dans un immeuble sis à Nogent-sur-Marne 1 rue de Plaisance,, cadastré section G, n° 128 Bâtiment D et contient une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accordera un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournira à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les locaux, le preneur disposant d'un délai d'un mois à compter de la réception de ce document pour se déterminer à acheter au prix proposé ; qu'à défaut, il sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption ; qu'or, la vente que les époux X... ont envisagée puis réalisée est celle de la totalité de l'ensemble immobilier abritant pour partie les locaux donnés à bail ; que les premiers juges, pour apprécier s'il y a eu à cette occasion inexécution du droit de préférence ainsi que le soutient la société LABORATOIRE HEPATOUM, ont justement rappelé que le droit de préférence constitue une limitation pour le propriétaire d'un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit donc s'appliquer strictement ; que l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail étant différents, l'application de la clause instituant un tel droit ne saurait conduire en l'espèce à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes alors que l'ensemble immobilier objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de commerces et d'une cour, cadastrés sous la même référence G 128 de la ville de Nogent-sur-Marne, constitue une entité autonome ainsi qu'il résulte du plan ancien des lieux dressé par un géomètre expert et qui porte sur « une propriété sise Grande rue Charles de Gaulle n° 167 et rue de Plaisance N° 1 » dont les époux X... ont fait l'acquisition par acte unique du 21 mars 1986 ; que vainement, la société LABORATOIRE HEPATOUM allègue-t-elle que la clause contractuelle revêt alors un caractère purement potestatif dont la mise en oeuvre ne dépend en définitive que de la seule volonté des bailleurs alors que leur volonté de vendre le bien leur appartenant et constituant une entité autonome dans sa globalité ne révèle aucune intention délibérée de mettre en échec le droit de préférence circonscrit aux seuls locaux donnés à bail, accordé à la société LABORATOIRE HEPATOUM et qui, inclus dans le bail, subsiste à son profit ; qu'en ce qu'il a jugé que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'était donc pas fondée à revendiquer l'exercice de son droit de préférence à l'occasion de la vente intervenue entre les époux X... et la SCI BRENOR, le jugement sera confirmé, la demande avant dire droit d'expertise présentée par la société LABORATOIRE HEPATOUM devenant sans objet ; qu'en ce qu'il a jugé au surplus que la seule connaissance par l'acquéreur de la clause de préférence, utile au demeurant à l'efficacité de la vente ainsi conclue, ne pouvait être sanctionnée par l'annulation de la vente sans la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie et qu'aucune faute du promettant et/ ou de l'acquéreur pouvant engager leur responsabilité respective n'était au surplus rapportée en conséquence de l'inapplication du droit de préemption revendiqué, le jugement sera également confirmé ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le droit de préférence stipulé dans un contrat de bail par le propriétaire bailleur au profit de son preneur en cas de vente des locaux loués doit s'interpréter de manière restrictive s'agissant d'une stipulation exceptionnelle limitant le droit de propriété et la libre disposition du bien ; qu'en l'espèce, la rédaction de la clause valant pacte de préférence vise expressément les locaux objets du bail et prévoit pour sa mise en oeuvre la transmission par le bailleur à son locataire la copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les lieux loués ; qu'une telle rédaction implique que la vente projetée porte uniquement sur les locaux objets du bail ; qu'une interprétation plus large englobant la vente de la totalité de l'immeuble aurait pour effet d'obliger le propriétaire à renoncer à vendre en bloc et de lui imposer ainsi, avant toute transaction envisagée sur son bien, de procéder à sa division préalable et de vendre par lot ; qu'une telle restriction à son droit de propriété ne peut être déduite du seul droit de préférence accordé à son preneur dans les termes de la clause litigieuse ; que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'est donc pas fondée à revendiquer son droit de préférence dans la vente intervenue au profit de la SCI BRENOR ; que dans ces conditions, la seule connaissance par la SCI BRENOR de la revendication, à tort, par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence, ne peut suffire à caractériser la fraude qui exigerait de démontrer que la vente en bloc ait été conclue de manière artificiellement dans le but de faire échec au droit du preneur ; que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une telle intention frauduleuse mais la volonté des vendeurs de sortir de l'indivision avec l'opportunité pour l'un des coindivisaires de recevoir en paiement de prix des biens immobiliers en rapport ; que la demande présentée à titre subsidiaire de nullité de la vente sera également rejetée ;

1°) ALORS QUE le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil."