Voici un arrêt qui juge que le droit de préférence du preneur sur la partie de l'immeuble loué ne peut être invoqué par lui quand l'immeuble est vendu en entier.

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2013), que la société Laboratoire Fuca devenue Laboratoire Hépatoum a pris à bail des locaux commerciaux situés dans un immeuble appartenant à M. et Mme X... ; que le bail contenait une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accorderait un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournirait à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui serait faite pour les locaux ; que l'immeuble a été vendu en son intégralité à la société Brenor (la SCI) ; que la société Laboratoire Hépatoum, soutenant que cette vente avait eu lieu en fraude de son droit de préemption, a assigné M. et Mme X... et M. A..., à titre personnel et en sa qualité de dirigeant de la SCI, aux fins d'annulation de la vente ;

Attendu que la société Laboratoire Hépatoum fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société Laboratoire Hepatoum de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Laboratoire Hépatoum entendait exercer son droit de préemption sur les seuls locaux objet du bail et retenu que l'application de la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire, sans dénaturation, que la demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Laboratoire Hépatoum aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Laboratoire Hépatoum à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros, à M. B...la somme de 1 500 euros et à la SCI Brenor et M. A...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Laboratoire Hépatoum ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoire Hépatoum.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société LABORATOIRE HEPATOUM de ses demandes tendant à voir constater l'existence du droit de préemption contractuel, à voir dire que la société LABORATOIRE HEPATOUM est en droit de se prévaloir de son droit de préemption sur les locaux objet du bail conclue le 24 janvier 1997 renouvelé par acte du 20 juillet 2006, à voir prononcer la nullité de la vente conclue le 29 septembre 2006 entre les époux X... et la SCI BRENOR et à voir condamner solidairement les époux X..., la SCI BRENOR et monsieur A...à lui verser la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail commercial signé entre les époux X... porte sur des locaux à usage de bureaux et annexes d'une contenance d'environ 3000 m ² sur deux niveaux et de 150 m ² de mansarde, dans un immeuble sis à Nogent-sur-Marne 1 rue de Plaisance,, cadastré section G, n° 128 Bâtiment D et contient une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accordera un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournira à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les locaux, le preneur disposant d'un délai d'un mois à compter de la réception de ce document pour se déterminer à acheter au prix proposé ; qu'à défaut, il sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption ; qu'or, la vente que les époux X... ont envisagée puis réalisée est celle de la totalité de l'ensemble immobilier abritant pour partie les locaux donnés à bail ; que les premiers juges, pour apprécier s'il y a eu à cette occasion inexécution du droit de préférence ainsi que le soutient la société LABORATOIRE HEPATOUM, ont justement rappelé que le droit de préférence constitue une limitation pour le propriétaire d'un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit donc s'appliquer strictement ; que l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail étant différents, l'application de la clause instituant un tel droit ne saurait conduire en l'espèce à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes alors que l'ensemble immobilier objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de commerces et d'une cour, cadastrés sous la même référence G 128 de la ville de Nogent-sur-Marne, constitue une entité autonome ainsi qu'il résulte du plan ancien des lieux dressé par un géomètre expert et qui porte sur « une propriété sise Grande rue Charles de Gaulle n° 167 et rue de Plaisance N° 1 » dont les époux X... ont fait l'acquisition par acte unique du 21 mars 1986 ; que vainement, la société LABORATOIRE HEPATOUM allègue-t-elle que la clause contractuelle revêt alors un caractère purement potestatif dont la mise en oeuvre ne dépend en définitive que de la seule volonté des bailleurs alors que leur volonté de vendre le bien leur appartenant et constituant une entité autonome dans sa globalité ne révèle aucune intention délibérée de mettre en échec le droit de préférence circonscrit aux seuls locaux donnés à bail, accordé à la société LABORATOIRE HEPATOUM et qui, inclus dans le bail, subsiste à son profit ; qu'en ce qu'il a jugé que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'était donc pas fondée à revendiquer l'exercice de son droit de préférence à l'occasion de la vente intervenue entre les époux X... et la SCI BRENOR, le jugement sera confirmé, la demande avant dire droit d'expertise présentée par la société LABORATOIRE HEPATOUM devenant sans objet ; qu'en ce qu'il a jugé au surplus que la seule connaissance par l'acquéreur de la clause de préférence, utile au demeurant à l'efficacité de la vente ainsi conclue, ne pouvait être sanctionnée par l'annulation de la vente sans la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie et qu'aucune faute du promettant et/ ou de l'acquéreur pouvant engager leur responsabilité respective n'était au surplus rapportée en conséquence de l'inapplication du droit de préemption revendiqué, le jugement sera également confirmé ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le droit de préférence stipulé dans un contrat de bail par le propriétaire bailleur au profit de son preneur en cas de vente des locaux loués doit s'interpréter de manière restrictive s'agissant d'une stipulation exceptionnelle limitant le droit de propriété et la libre disposition du bien ; qu'en l'espèce, la rédaction de la clause valant pacte de préférence vise expressément les locaux objets du bail et prévoit pour sa mise en oeuvre la transmission par le bailleur à son locataire la copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les lieux loués ; qu'une telle rédaction implique que la vente projetée porte uniquement sur les locaux objets du bail ; qu'une interprétation plus large englobant la vente de la totalité de l'immeuble aurait pour effet d'obliger le propriétaire à renoncer à vendre en bloc et de lui imposer ainsi, avant toute transaction envisagée sur son bien, de procéder à sa division préalable et de vendre par lot ; qu'une telle restriction à son droit de propriété ne peut être déduite du seul droit de préférence accordé à son preneur dans les termes de la clause litigieuse ; que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'est donc pas fondée à revendiquer son droit de préférence dans la vente intervenue au profit de la SCI BRENOR ; que dans ces conditions, la seule connaissance par la SCI BRENOR de la revendication, à tort, par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence, ne peut suffire à caractériser la fraude qui exigerait de démontrer que la vente en bloc ait été conclue de manière artificiellement dans le but de faire échec au droit du preneur ; que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une telle intention frauduleuse mais la volonté des vendeurs de sortir de l'indivision avec l'opportunité pour l'un des coindivisaires de recevoir en paiement de prix des biens immobiliers en rapport ; que la demande présentée à titre subsidiaire de nullité de la vente sera également rejetée ;

1°) ALORS QUE le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil."

Un exemple par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 14 juin 2010), que la société civile immobilière (SCI) Le Point Rond a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société en nom collectif Tudor Inn (la SNC), un immeuble, par acte du 24 mars 1993 qui comportait un pacte de préférence au terme duquel la SNC disposait d'un droit de préférence en cas de cession de l'immeuble, le bailleur étant tenu d'informer le preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de son intention de vendre ; que l'immeuble a été vendu à la société à responsabilité limitée Cabinet Richard Thum le 15 mai 1997, puis par celle-ci à la société civile immobilière Les Cigales par acte du 10 mai 2001 ; que la SNC, soutenant n'avoir appris l'existence de ces cessions qu'à l'occasion d'une procédure d'expertise l'opposant à son bailleur, a assigné la SCI Le Point Rond, la société Cabinet Richard Thum et la SCI Les Cigales pour faire constater que les deux ventes successives avaient été réalisées en fraude de ses droits, faire annuler en conséquence lesdites cessions, constater que par courrier du 9 décembre 2005 elle avait indiqué entendre acquérir au prix de la première cession soit 198 183,72 €, constater que la vente était parfaite, condamner la SCI Le Point Rond à régulariser cette vente par acte authentique et condamner la SCI Le Point Rond et la société Cabinet Richard Thum au remboursement des loyers versés depuis le 15 mai 1997 ; que par ordonnance du 4 mars 2010 le premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire du jugement et, faisant application de l'article 917, alinéa 2, du code de procédure civile, a fixé l'affaire pour être plaidée à bref délai devant la cour ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables les demandes et moyens contenus dans les conclusions des sociétés le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales postérieures à son assignation devant le premier président de la cour d'appel statuant en référé, alors, selon le moyen : 

1°/ que l'appelant qui saisit le premier président par assignation en référé d'une requête en suspension de l'exécution provisoire et demande également à ce dernier d'user du pouvoir qui lui est conféré par l'article 917 alinéa 2 du code de procédure civile pour fixer un jour auquel l'affaire sera appelée par priorité, doit veiller à ce que cette assignation contienne les conclusions sur le fond et vise les pièces justificatives à l'appui de ses prétentions et moyens ; que les prétentions et moyens nouveaux contenus dans des conclusions postérieures sont irrecevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tandis que l'obligation pour les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales de faire valoir leurs conclusions au fond dans l'assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé n'était pas destinée à permettre au premier président de statuer au fond, mais à faire en sorte que l'affaire soit en état d'être plaidée par priorité au jour qui serait fixé, la cour d'appel a violé les articles 917 et 918 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en affirmant, en tout état de cause, que les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales n'étaient pas nouvelles, sans constater que ces demandes avaient été formées, avec les moyens à leur appui, dans l'assignation en référé du 15 décembre 2009 qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé et qui devait ainsi contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 917 et 918 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que c'était dans l'assignation saisissant le premier président d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire que les sociétés le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales avaient également demandé que l'appel qu'elles avaient interjeté soit évoqué par priorité à une proche audience conformément à l'article 917, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l'article 918 du même code n'était pas applicable à la cause ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter que d'une manifestation claire et non équivoque de volonté ;
qu'en se contentant de relever que la société Tudor Inn avait eu connaissance des ventes successives de l'immeuble sur lequel elle bénéficiait d'un droit de préférence, qu'elle était restée passive face à cette situation pendant une certaine période et qu'elle avait payé les loyers aux sociétés Cabinet Richard Thum et Les Cigales qui avaient successivement acquis l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une manifestation claire et non équivoque de la société Tudor Inn de renoncer au bénéfice du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail du 24 mars 1993 pour contester les ventes conclues en fraude de ce droit, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif impropre que le pacte de préférence n'était plus valable lors de la vente du 10 mai 2001, le bail du 24 mars 1993 prévoyant ce droit ayant expiré au 31 août 2000, sans rechercher si, en tout état de cause, lors de la vente initiale du 15 mai 1997 par laquelle la société Le Point Rond avait méconnu le pacte de préférence en fraude des droits de la société Tudor Inn le bail du 24 mars 1993 était toujours en vigueur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SNC avait eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui avait suivi leur réalisation, pour la première cession en 2000, lors d'une instance en référé l'ayant opposée à sa bailleresse, et pour la seconde cession, en 2002, au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, qu'elle avait effectué les paiements des loyers au nouveau propriétaire dès le mois qui avait suivi chacune des cessions, sans la moindre protestation, et qu'elle n'avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d'invoquer le pacte de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que ces actes s'analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités, à payer aux sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales la somme globale de 2 500 € ; rejette la demande des sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les sociétés Tudor inn, Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Tudor Inn de sa demande tendant à ce que soient déclarés irrecevables les demandes et moyens contenus dans les conclusions des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales postérieures à l'assignation de la société Tudor Inn devant le premier président de la cour d'appel statuant en référé ;

AUX MOTIFS QUE par assignation du 15 décembre 2009, les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ont saisi le premier président pour obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire ; que dans cette assignation elles demandaient également que l'appel interjeté soit évoqué par priorité à une prochaine audience de la cour d'appel, conformément à l'article 917 alinéa 2 du Code de procédure civile ; que le premier président a fait droit à ces demandes ; que l'arrêt de la Cour de cassation invoqué par la société Tudor Inn (Civ. 2ème, 7 déc. 2000) pour soutenir que les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ne sont pas recevables à soumettre à la cour d'appel des prétentions ou moyens non inclus dans l'assignation en référé, a été rendu au visa de l'article 788 alinéa 4 du Code de procédure civile alors applicable, devenu article 811 relatif à la passerelle entre le juge des référés et le tribunal de grande instance ; que l'argument est inopérant devant la cour d'appel dans le cadre d'une procédure à jour fixe ordonnée par le premier président statuant sur une demande d'arrêt de l'exécution provisoire sans, par définition, aborder le fond du litige ; qu'au demeurant, les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ne sont pas nouvelles et que les dispositions des articles 917 et 918 du Code de procédure civile ne dérogent pas à celles des articles 122 et 123 selon lesquelles les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause ;

1°/ ALORS QUE l'appelant qui saisit le premier président par assignation en référé d'une requête en suspension de l'exécution provisoire et demande également à ce dernier d'user du pouvoir qui lui est conféré par l'article 917 alinéa 2 du Code de procédure civile pour fixer un jour auquel l'affaire sera appelée par priorité, doit veiller à ce que cette assignation contienne les conclusions sur le fond et vise les pièces justificatives à l'appui de ses prétentions et moyens ; que les prétentions et moyens nouveaux contenus dans des conclusions postérieures sont irrecevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tandis que l'obligation pour les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales de faire valoir leurs conclusions au fond dans l'assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé n'était pas destinée à permettre au premier président de statuer au fond, mais à faire en sorte que l'affaire soit en état d'être plaidée par priorité au jour qui serait fixé, la cour d'appel a violé les articles 917 et 918 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS QU' en affirmant, en tout état de cause, que les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales n'étaient pas nouvelles, sans constater que ces demandes avaient été formées, avec les moyens à leur appui, dans l'assignation en