Cette décision du 28 mars 2007 de la Cour de Cassation est relative à une espèce assez originale : un bail emphytéotique avait en effet été conclu afin de faire échec au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

On notera la maladresse du preneur qui avait ouvertement déclaré à un huissier que la conclusion de ce bail emphytéotique ne se justifiait que pour faire échec au droit de préemption en question …

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2005), que la société Solvay Spécialités France (la société), propriétaire de terrains et constructions sur le territoire de la commune de Cassis, a conclu avec M. X... par acte authentique du 21 juillet 2000 un bail emphytéotique de 99 ans ; que ces terrains sont compris dans une zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles ; qu'en 2001, le conservatoire du littoral et des rivages lacustres (le conservatoire) a assigné la société et M. X... en annulation du bail qui aurait été signé en fraude de son droit de préemption ; qu'en 2003, ces biens ont fait l'objet d'un transfert de propriété par ordonnance d'expropriation rendue au profit de la commune de Cassis ;

Sur le moyen unique, pris en ses cinq premières branches, réunies, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'extinction des droits réels de l'exproprié résultant de l'ordonnance d'expropriation ne valait qu'à compter de cette décision alors que l'annulation du bail, si elle était prononcée, avait un effet rétroactif, que la qualité à agir du conservatoire, établissement public administratif chargé d'une mission de service public en vertu des articles L. 322-1 et suivants du code de l'environnement, résultait de l'article L. 142-3 du code de l'urbanisme, étant titulaire, comme le département auquel il peut se substituer, d'un droit de préemption, que l'intérêt à agir du conservatoire résultait de la mission qui lui était confiée par la loi de mener des opérations foncières pour la préservation des équilibres écologiques et le respect des sites naturels littoraux , alors que les terrains litigieux se trouvaient dans le périmètre des espaces sensibles à côté de terrains dont cet établissement public était déjà propriétaire, la cour d'appel, qui a déclaré recevable l'action du conservatoire, a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs aux arrêtés de déclaration d'utilité publique et de cessibilité, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation du bail emphytéotique, alors, selon le moyen, que la fraude au droit de préemption par un bail emphytéotique suppose que ce bail constitue une vente déguisée faisant fraude au droit de préemption ; qu'en ne recherchant pas si tel n'était pas le cas en l'espèce, alors au surplus qu'elle y était fortement invitée aussi bien par la société Solvay que par M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 12-6 du code de l'expropriation, L. 142-1 et suivants du code de l'urbanisme, notamment L. 142-3, 1134, 1165, 1167 et 2236 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la société qui était informée dès le 23 mars 1998 de l'intention du conservatoire d'acquérir les terrains et constructions et de sa recherche d'un accord sur le prix de cession, avait conclu le 21 juillet 2000 un bail emphytéotique pour le prix de 2 500 000 francs outre une redevance annuelle de 60 000 francs, que M. X... avait répondu à un huissier de justice le 27 juillet 2000 que "le bail ne se justifiait que pour faire obstacle au droit de préemption" et relevé que la conclusion d'un bail emphytéotique de la durée maximum de 99 ans avait donc pour objectif délibéré de permettre à la société d'échapper, de fait, à "l'expropriation" désormais privée d'intérêt pour le conservatoire en raison des droits du preneur, et à ce dernier, même en l'absence de pacte de préférence, d'être titulaire d'un droit réel susceptible d'hypothèques et de cession, que compte tenu de la superficie et de la situation du terrain litigieux de plus de 26 hectares, M. X... avait acquis la possibilité de rentabiliser une opération d'intérêt privé à visée spéculative en se plaçant délibérément hors du champ d'application de la loi d'intérêt général puisqu'il était énoncé dans le bail que "l'immeuble donné à bail est destiné à la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à la construction et à l'exploitation d'immeubles et d'équipements à usage touristique ou de bureaux à l'exclusion de toutes autres destinations", la cour d'appel qui, procédant à la recherche qui lui était demandée, a retenu que le contrat de bail litigieux n'était donc pas la simple manifestation de l'habileté juridique des parties à cet acte mais caractérisait la fraude aux droits du conservatoire, défenseur de l'intérêt général, pour échapper durablement à son droit de préemption tout en assurant au bailleur et au preneur une rentabilité du bien concerné, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. X... à payer au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de la société Solvay Spécialités France ».

Deux bailleurs donnent congé à leur locataire, en indiquant que le bénéficiaire de cette reprise sera la fille de l’un d’entre eux, mais il est établi que le local ainsi repris sera plus petit que celui occupé par cette fille. La Cour d’Appel en déduit qu’il est manifestement exclu que les lieux loués deviennent, dans ces conditions, le domicile principal du bénéficiaire de la reprise invoquée.

La Cour de Cassation casse cet arrêt parce que le bailleur n’a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise.

« Vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 septembre 2005), que les époux Y..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. El X..., ont assigné celui-ci pour faire déclarer valable le congé qu'ils lui avaient délivré aux fins de reprise au profit de la fille de l'un d'eux et ordonner son expulsion ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la consistance des lieux loués s'agissant d'une chambre d'une superficie de 7 m exclut manifestement qu'ils soient destinés à l'usage effectif de domicile principal de la bénéficiaire de la reprise invoquée qui est actuellement locataire d'un studio comprenant une entrée, un séjour avec coin cuisine, une petite pièce et une salle d'eau avec WC ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le texte susvisé» n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et sans constater l'existence d'une fraude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

(Cour de Cassation 28 novembre 2006)