Cet arrêt juge que le syndic a qualité pour présenter une demande de permis de construire pour un syndicat de copropriété, mais par pour des travaux affectant des parties communes réalisés par des copropriétaires avec l'accord de l'assemblée générale, sauf mandat donné par ces copropriétaires au syndic :

"M. B...A...a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 26 septembre 2007 par laquelle le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (75006). Par un jugement n° 0819431 du 17 décembre 2010, le tribunal administratif a rejeté cette demande.

Par un arrêt n° 11PA00831 du 31 décembre 2012, la cour administrative d'appel de Paris, sur appel de M.A..., a annulé ce jugement et la décision du maire de Paris du 26 septembre 2007.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 février et 22 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler cet arrêt ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de M.A....

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ; 

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Olivier Rousselle, conseiller d'Etat, 

- les conclusions de M. Nicolas Polge, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon et à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A... ;

1. Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2007, le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud, syndic de copropriété, un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (6e) ; que, par un jugement du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a rejeté une demande de M. A... tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ; que le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 31 décembre 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Paris, faisant droit à l'appel formé par M. A..., a annulé ce jugement pour irrégularité puis, évoquant la demande de première instance, a annulé l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 au motif que le syndic n'était pas habilité à demander un permis de démolir ;

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la régularité du jugement du 17 décembre 2010 du tribunal administratif de Paris :

2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-1 du code de justice administrative : " Lorsqu'une partie est représentée devant le tribunal administratif par un des mandataires mentionnés à l'article R. 431-2, les actes de procédure, à l'exception de la notification de la décision prévue aux articles R. 751-3 et suivants, ne sont accomplis qu'à l'égard de ce mandataire " ; que, pour l'application de ces dispositions, lorsque l'avis d'audience, régulièrement notifié au seul avocat, n'a pu lui être remis en raison d'un changement d'adresse et a été retourné au greffe de la juridiction, il appartient à celle-ci, en cas d'insuccès des nouvelles tentatives pour joindre l'avocat, d'avertir personnellement le requérant ; qu'en l'espèce, l'avis d'audience adressé par le tribunal à l'avocat de M.A..., qui était décédé, a été retourné à son greffe avec la mention " N'habite pas à l'adresse indiquée " ; que, dans ces conditions, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit en censurant le jugement, faute pour le greffe d'avoir cherché à joindre le nouvel avocat et, à défaut d'y être parvenu, d'avoir averti personnellement M. A... de la date de l'audience ;

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la légalité de l'arrêté du 26 septembre 2007 du maire de Paris : 

3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 430-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis litigieux : " La demande de permis de démolir est présentée soit par le propriétaire du bâtiment ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à exécuter les travaux, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du bâtiment pour cause d'utilité publique " ; 

4. Considérant, d'autre part, que l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au syndicat de passer lui-même les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ; que les articles 25 et 26 de la même loi fixent les règles de majorité selon lesquelles les membres du syndicat peuvent décider, notamment, de réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, d'aliéner des parties communes ou encore d'autoriser des copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu'enfin, l'article 18 de la loi dispose que le syndic est chargé, notamment, " d'assurer l'exécution... des délibérations de l'assemblée générale " ; 

5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions législatives que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires décide d'entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l'immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l'exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir ; qu'en revanche, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l'autorisation d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte ; que le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande ; 

6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, lors d'une assemblée générale ordinaire du 16 juin 2005, les copropriétaires du 12 rue de Tournon ont été saisis d'un projet de délibération visant à ce que la copropriété entreprenne des travaux de construction d'un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche, qui n'a pas été adopté ; que, lors d'une assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 5 janvier 2006, les copropriétaires ont adopté une délibération par laquelle ils ont délivré à certains copropriétaires nommément désignés l'autorisation d'" installer à leur frais et sous réserve des autorisations administratives (...) un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche " et de réaliser les travaux correspondants, qui affectaient les parties communes ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cette délibération ne donnait pas mandat au syndic pour solliciter le permis de démolir nécessaire à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, en l'absence d'élément attestant que les copropriétaires autorisés à effectuer ces travaux auraient donné un tel mandat au syndic, la cour administrative d'appel de Paris a pu, sans commettre d'erreur de droit ni dénaturer les pièces du dossier, estimer que la SGI Fiatte et Mazaud n'était pas habilitée à solliciter le permis de démolir et annuler, pour ce motif, l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 ; 

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2012, qui est suffisamment motivé ;

8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, sur le fondement des mêmes dispositions, le versement à M. A...d'une somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a lui-même exposés ;

D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon est rejeté.

Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon versera la somme de 3 000 euros à M. A...en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, à la ville de Paris et à M. B...C...A...."

La mérule est un champignon lignivore qui peut être à l'origine de désordres importants. Il arrive que le vendeur d'un bien immobilier soit réticent à l'idée de faire part de l'infestation de son bien mis en vente par ce champignon, qui fait fuir les acheteurs et peut remettre en cause la vente. Cependant cet arrêt juge que l'acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu'il connaissait l'existence du vice constitué par la présence de mérule :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 septembre 2013), que par acte sous seing privé du 31 octobre 2009, réitéré par acte authentique du 19 décembre 2009, la société Immobilier VDV a vendu à la société Capucine Zibaut & cie (la société Capucine Zibaut) un immeuble à restaurer ; qu'ayant constaté la présence de mérule, la société Capucine Zibaut a assigné la venderesse en paiement de diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés ; que la société Immobilier VDV a appelé en garantie M. X..., qui avait réalisé l'état parasitaire de l'immeuble ;

Attendu qu'ayant constaté que l'état parasitaire annexé à la promesse de vente attestait de la présence d'agents de dégradation biologique du bois, notamment de pourriture molle et de coniophores des caves, que l'acte notarié mentionnait la présence des agents de dégradation biologique du bois ainsi repérés et que l'acquéreur reconnaissait avoir été en mesure de visiter entièrement l'immeuble et de constater cette dégradation du bois et qu'y étaient annexés, outre un second état parasitaire rédigé en termes identiques, le rapport établi par le cabinet Immexpert faisant état d'importants facteurs de dégradation du bâti tels qu'un indice de présence de champignons lignivores sur le plafond de la salle de bains et un risque de rupture de la poutre de la salle de bains et dans lequel étaient incluses deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois, relevé que la mérule et le coniophore étaient des champignons lignivores tout aussi dommageables pour le bois et que les états parasitaires employaient le terme générique de champignons lignivores et celui de coniophore des caves et retenu que l'acquéreur avait ainsi connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble et qu'il lui appartenait de prendre les mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de cette infestation, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de caractère caché des désordres, l'action de la société Capucine Zibaut en garantie des vices cachés ne pouvait être accueillie ; 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi ;

Condamne la société Capucine Zibaut & cie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Capucine Zibaut & cie à verser la somme de 3 000 euros à la société Immobilier VDV et la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Capucine Zibaut & cie ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Capucine Zibaut & cie.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sarl Capucine Zibaut & Cie de l'intégralité de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

AUX MOTIFS QU'il est constant en l'espèce et suffisamment établi par les constatations des professionnels ayant visité les lieux que l'immeuble acquis par la société Capucine Zibaut était, au jour de la vente, infesté par divers insectes et champignons, et notamment le champignon mérule ; qu'il n'est pas plus contesté que la présence de ce champignon lignivore dans un immeuble rend celui-ci impropre à l'usage, en ce qu'il est de nature à affecter sa solidité ; que son éradication implique de lourds travaux ; que la principale question posée à la Cour est de rechercher si la présence de ce champignon présentait pour l'acquéreur un caractère caché au jour de la vente ; qu'en premier lieu, la société Capucine Zibaut dont l'objet social est « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers » ne peut valablement soutenir être profane en matière de transactions immobilières ; qu'ensuite, à l'acte de vente sous signatures privées du 31 octobre 2009 était jointe une « attestation d'état parasitaire de février 2009, en attente d'un nouvel état parasitaire d'octobre 2009 » ; que l'attestation d'état parasitaire établie par M. X... le 19 février 2009 concluait : « il a été repéré des agents de dégradation biologique des bois » et notamment de nombreuses traces d'humidité et de salpêtre, de la petite vrillette, de la pourriture molle, mais aussi « sur un morceau de plinthe derrière la porte accès cuisine : il a été repéré de la pourriture cubique sur quelques centimètres : coniophore des caves » ; qu'enfin, l'acte notarié du 19 décembre 2009 stipulait : « le vendeur déclare qu'un diagnostic établi par M. Gérard X... le 20 octobre 2009 ne révèle pas la présence de termites, mais révèle la présence d'agents de dégradation biologique du bois dans le bien objet des présentes. L'acquéreur reconnaît avoir été en mesure de le visiter entièrement et de constater la présence de ladite dégradation du bois telle que décrite dans le diagnostic de M. X... ci-dessus visé » ; qu'était jointe à cet acte notarié une attestation d'état parasitaire établie le 20 octobre 2009 par M. X..., reprenant les termes de celle du 19 février 2009 ; qu'était également joint à l'acte un rapport de diagnostic établi par le cabinet Immexpert, lequel avait essentiellement pour but de rechercher le risque d'exposition au plomb, mais qui fait également état d'importants facteurs de dégradation du bâti, à tel point qu'il en avertit les services de l'état conformément aux dispositions du Code de la santé publique ; qu'il a de fait constaté des « traces importantes de coulure ou de ruissellement d'eau » ; « plusieurs unités de diagnostic d'un même local recouvertes de moisissures ou de taches d'humidité » ; « indice de présence de champignons lignivores » sur le plafond de la salle de bains ; un « risque de rupture » de la poutre de la salle de bains ; que deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois étaient incluses dans ce rapport ; que le 5 janvier 2010, l'architecte chargé de la réhabilitation de l'immeuble a invité le propriétaire à « faire des investigations complémentaires par une entreprise qualifiée afin de pouvoir conclure en la présence de champignons, et d'en évaluer leur étendue et leur typologie » ; que la société Normandie Termites, spécialisée dans les pathologies des bois, a effectué divers sondages en février 2010 et son rapport fait état : - de la présence du champignon mérule « en quantité importante » sur les maçonneries du mur de la boutique, ainsi que sur les murs de la chambre 1 ; - de la présence d'un champignon Coniophore dans la chambre 8 ; - de la présence de champignon coprinus radians au plafond de la laverie et au plafond de la buanderie ; - de la présence des champignons Treschispora et Antrodia dans la salle de bains et la chambre 8 ; que dans son rapport d'anakyse, la société Normandie Termites précise que la mérule et les Antrodia produisent, de même que le coniophore, une pourriture cubique du bois, et que le coprinus Radians et les Trechispora ne sont pas particulières dommageables pour le bois, au contraire de la mérule ; que la documentation produite par la société VDV montre que la mérule et le coniophore des caves sont des champignons lignivores semblables et tout aussi dommageables pour les bois, leur principale différence tenant aux taux d'humidité nécessaire à leur fructification ; que certes, les état parasitaires joints aux actes de ventes n'emploient pas le terme « mérule » ; qu'il est toutefois employé le terme plus générique de « champignons lignivores » ainsi que celui de « coniophores des caves » ; qu'il s'ensuit que la société Capucine Zibaut a été informée lors de la vente de la dégradation importante des bois de l'immeuble, notamment par l'effet de champignons lignivores ; que dès lors, peu important que le terme « mérule » n'ait pas été employé, et peu important également que l'importance de l'infestation n'ait pas été totalement diagnostiquée, puisque cela aurait supposé des sondages destructifs qu'il n'appartenait pas au diagnostiqueur de réaliser, il apparaît que l'acquéreur, professionnel de l'administration d'immeubles, avait nécessairement connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble ; qu'il lui appartenait en conséquence de prendre toutes mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de l'infestation et le coût de la remise en état ; qu'en l'absence de caractère caché des désordres, la société Capucine Zibaut ne peut donc prospérer en son action en garantie des vices cachés, et le jugement sera infirmé ;

ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions respectives des parties que la qualité d'acquéreur profane de la société Capucine Zibaut , qui avait été reconnue par les premiers juges, n'était pas discutée en cause d'appel ; qu'en retenant cependant que la société Capucine Zibaut ne pouvait valablement soutenir, eu égard à son objet social, être profane en matière de transactions immobilières, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la qualité de professionnel, susceptible d'entraîner une présomption simple de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable, ne peut être reconnue qu'à celui qui dispose d'une qualification professionnelle permettant de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, pour présumer sa connaissance du vice affectant l'immeuble, a déduit la qualité d'acquéreur, professionnel des transactions immobilières, de la société Capucine Zibaut de son seul objet social consistant dans « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers », sans caractériser en quoi cet objet social permettait de supposer une réelle capacité de la société Capucine Zibaut à contrôler l'immeuble vendu, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

ALORS ENFIN QUE le vendeur est tenu des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate que les états parasitaires joints aux actes de vente ne faisaient état que d'infestations très limitées (plafond de la salle de bain et plinthe derrière la porte de la cuisine) par des champignons lignivores non désignés comme étant de la mérule, et que l'importance réelle de l'infestation ne pouvait être diagnostiquée que par des sondages destructifs qui n'ont pas été réalisés ;

qu'en retenant cependant l'absence de caractère caché des désordres pour rejeter l'action en garantie de la société Capucine Zibaut contre le vendeur professionnel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résulte que le vice était indécelable dans son ampleur et ses conséquences par l'acquéreur, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil."