Cet arrêt juge que la notification de leur rétractation par les acquéreurs pouvait valablement être faite au notaire représentant les vendeurs :

"Attendu qu'ayant constaté que le « compromis de vente » stipulait que les époux X..., vendeurs, et M. Y... et Mme Z..., acquéreurs, donnaient tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique et pour toutes notifications exigées par la loi, que les vendeurs donnaient mandat à M. A... de notifier aux acquéreurs leur droit de rétractation et que les parties faisaient élection de domicile en l'étude du notaire chargée de recevoir l'acte authentique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et que c'est en son étude que devaient se faire les actes nécessaires à l'exécution du « compromis », a retenu à bon droit que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de M. A... devait être considérée comme valablement effectuée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 275,08 euros à Mme Z... et la somme de 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommagesintérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours (…) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M. Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; que la notification de la rétractation n'a pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire ; que cependant, il est constaté que le compromis stipule en page 8 que « vendeur et acquéreur donnent tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique (…) pour toutes notifications exigées par la loi (…) ces derniers auront la faculté de signer en leur nom les pièces nécessaires » et en page 11, à la rubrique « droit de rétractation de l'acquéreur » que, « à cet effet, le vendeur donne mandat à Me A... de notifier les présentes à l'acquéreur » et à la rubrique « élection de domicile » que « pour l'entière exécution des présentes, les parties font élection de domicile en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte authentique » ; qu'il suit de là d'une part que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et d'autre part que c'est en l'étude du notaire que devait se faire les actes nécessaires à l'exécution du compromis si bien que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de Me A... doit être considérée comme valablement faite en ce lieu conformément au choix des parties ; que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 4 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le compromis de vente stipule en page 11, que « l'acquéreur pourra exercer auprès du VENDEUR la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant le délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que la lettre de rétractation de l'acquéreur devait être adressée aux vendeurs eux-mêmes ; qu'en jugeant cependant valable la rétractation des acquéreurs, après avoir constaté qu'elle n'avait pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire à son étude, la cour d'appel a violé la loi des parties et l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ; que pour l'application des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, les époux X... n'ont donné mandat au notaire que pour notifier le compromis de vente aux acquéreurs mais non pour recevoir au nom et pour leur compte la lettre de rétractation ; que le notaire a très clairement rappelé aux acquéreurs, dans la lettre de notification du compromis de vente, que la faculté de rétractation devait être exercée auprès du « VENDEUR » ; qu'en l'absence de mandat donné par les époux X... au notaire et accepté par celui-ci, la notification de la rétractation faite au notaire était irrégulière ; qu'en jugeant le contraire, par des motifs inopérants tirés du lieu de notification choisi par les parties, la cour d'appel a violé l'article 1984 du Code civil ;

3. ALORS QUE le mandat donné à tous clercs ou employés de l'étude du notaire à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique, pour toutes notifications exigées par la loi ne comporte pas le mandat d'effectuer les formalités relatives au droit de rétractation de l'acquéreur non professionnel portant sur le compromis de vente sous seing privé ; qu'en jugeant le contraire, pour déclarer valable la rétractation des acquéreurs adressée au notaire et non aux vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1989 du Code civil, ensemble l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommages-intérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours (…) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M. Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; (…) que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'il résulte des mentions claires et précises portées sur les accusés de réception des lettres de notification du compromis de vente adressées respectivement à M. Y... et à Mme Brahim le 21 juin 2004 que la première présentation a eu lieu le 25 juin 2004 ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces accusés de réception et violé l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; que le procès-verbal de carence établi par Me A..., notaire, le 6 septembre 2004 (p. 7) rapporte les déclarations de M. Y... quant aux raisons pour lesquelles il refuse de signer l'acte de vente et notamment : « il déclare s'être rétracté de cette vente dans le délai légal : date de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant le compromis de vente : 25 juin 2004 ; lettre recommandée de rétractation datée du 2 juillet 2004 et postée le 5 juillet 2004 » ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de carence et violé l'article 1134 du Code civil."

C'est à partir de l'axe médian du tronc de l'arbre que la distance légale doit être calculée :

"Vu l'article 671 du code civil :

Attendu qu'il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 11 décembre 2007), que M. X... a demandé la suppression de la haie de thuyas implantée chez les époux Y... en bordure du muret séparant leurs propriétés ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la distance d'un demi-mètre de la ligne séparative des propriétés à laquelle il est permis d'avoir des arbres lorsque leur hauteur ne dépasse pas deux mètres doit se calculer depuis cette limite jusqu'à l'écorce extérieure de l'arbre, que le constat d'huissier de justice du 19 janvier 2007 n'est pas fiable dans la mesure où celui-ci a calculé les distances depuis la limite séparative des propriétés jusqu'au milieu du tronc de chaque arbre et qu'il résulte du constat d'huissier de justice du 12 juillet 2000 qui a mesuré la distance entre le mur mitoyen et les souches que les arbres se trouvent à moins de 50 centimètres de la limite séparative ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la distance existant entre les arbres et la ligne séparative des héritages doit être déterminée depuis cette ligne jusqu'à l'axe médian des troncs des arbres, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux Y... à arracher la haie de thuyas située le long du muret séparant leur propriété de celle de M. X..., l'arrêt rendu le 11 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux Y...,

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné Monsieur et Madame Y... à arracher la haie de thuyas située le long du muret séparant leur propriété de celle de Monsieur X..., et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 50 par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE « la distance doit se calculer depuis la limite séparative qui en l'espèce est l'axe médian du mur mitoyen jusqu'à l'écorce extérieure de l'arbre et non pas comme le soutiennent les époux Y... jusqu'à l'axe médian du tronc ; le constat effectué par Maître Z... le 19 janvier 2007 n'est donc pas fiable dans la mesure où, comme il l'explique dans une lettre du 23 juillet 2007, il a calculé les distances depuis la limite séparative des propriétés jusqu'au milieu du tronc de chaque arbre ; il résulte des pièces versées au débat et notamment des photographies que les époux Y... ont à une certaine époque laissé pousser leur haie à une hauteur de plus de deux mètres puis lui ont infligé une taille trop tardive qui a endommagé cette haie ; cette situation a nécessairement entraîné une augmentation de diamètre des troncs ; Maître A..., dans son constat du 12 juillet 2000, a mesuré la distance entre le mur mitoyen et les souches et a trouvé des distances variant entre 40, 44, 35, 36, 38, 30 centimètres ; même en admettant que l'huissier ne soit pas parti de l'axe médian du muret mais de sa face extérieure côté Y..., il n'en demeure pas moins que ces arbres se trouvent à moins de 50 centimètres de la limite séparative ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'arrachage de la haie de thuyas le long du mur séparant leur propriété de celle de M. X... ; cet arrachage devra être effectué dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 50 par jour de retard » ;

ALORS QUE la distance de plantation des arbres, arbrisseaux et arbustes dont la hauteur ne dépasse pas deux mètres est de un demi-mètre de la limite de la propriété voisine ; que cette distance doit être calculée de l'axe des arbres à l'axe médian du mur mitoyen ; qu'en décidant que cette distance doit se calculer depuis la limite séparative jusqu'à l'écorce extérieure pour en déduire que les arbres plantés par Monsieur et Madame Y... se trouvaient à moins de 50 centimètres de la limite séparative, la Cour d'appel a violé l'article 671 du Code civil."