La réponse apportée par le ministre à la question d'un député :

La question :

M. Patrick Bloche attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur une jurisprudence du 17 mai 2005 de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative au congé pour vente, issue de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont il résulte que la validité d'un congé dit pour vendre subsiste en cas de date d'effet prématurée. L'objet même d'un tel congé est, pourtant, de préciser sans erreur la date de départ du locataire, et par là même de reprise des locaux dont dépend la vente objet du congé. Des locataires sans défaut, parfaits payeurs de loyers fixés par le seul marché, sont ainsi expulsés de leur logement, telle une dame de soixante-seize ans, de faibles revenus et de santé très précaire, le 26 octobre 2006, rue Lecourbe, à Paris. Entre la disposition légale, la volonté politique qui l'a fait naître sur l'objet même d'un congé, et cette mise en oeuvre judiciaire, l'écart est manifestement considérable, inattendu et inexplicable. Aussi, il souhaiterait connaître la date de la modification, urgente, qui sera apportée à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 afin de rétablir l'intérêt général en assurant la nullité d'un congé pour vendre dont la date d'effet est erronée. Il précise qu'il a interrogé, sans obtenir de réponse, M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur ce point durant la précédente législature, le 10 avril 2007.

La réponse :

Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur souhaite reprendre un logement loué pour le vendre, le délai de préavis applicable est de six mois, étant précisé que la date d'expiration du préavis mentionnée dans le congé doit correspondre aux termes du bail. Toutefois, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, ses effets sont simplement reportés à la date pour laquelle il peut intervenir légalement, soit par exemple un congé notifié pour prendre effet le 1er juillet alors que le terme du bail expire légalement le 1er octobre suivant. A contrario, si le congé est donné pour une date postérieure à l'échéance du bail, ne fût-ce que d'un jour, le bail est reconduit mais le congé demeure valide, ses effets étant alors reportés à la première date utile soit le terme du contrat reconduit.

Ces précisions sont apportées par le Ministre :

La question :

Mme Martine Pinville attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services sur une difficulté d'application d'une disposition de l'article 45 de la loi n° 2008-776 qui modifie l'article L. 145-9 du code de commerce quant au préavis d'un congé donné par un locataire exerçant une activité commerciale. Selon les nouvelles dispositions, « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil au moins six mois à l'avance ». Par ailleurs, l'article L. 145-4 du code de commerce prévoit « la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 ». Compte tenu de la référence au trimestre civil, elle souhaite savoir si le congé doit être signifié avec un préavis de six mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois du bail, ou avec un préavis de six mois pour le dernier jour de la date d'expiration du bail.

La réponse :

L'article L. 145-4 du code de commerce dispose que défaut de convention contraire, le preneur d'un local commercial a la faculté de donner congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du même code. Cet article L. 145-9 indique que les baux commerciaux « ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». Cette formulation s'est substituée à l'occasion du vote de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 à celle faisant référence aux « usages locaux » en matière de délai de préavis, afin d'uniformiser ces délais sur l'ensemble du territoire français. L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre. Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie, par exemple, son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil).