Un exemple :

"Vu les articles 1641 et 1643 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 juin 2009), que Mme X..., qui avait acquis des époux Y... un appartement dont la fiche de conformité établissait que des éléments de l'installation électrique étaient " non aux normes mais acceptables ", a assigné ses vendeurs en responsabilité sur le fondement des articles 1641 et 1792 du code civil au vu d'une expertise judiciaire faisant état de défectuosités et d'une dangerosité certaine de l'installation électrique ; que les époux Y... ont appelé en garantie la société civile professionnelle C...-D...-E... (la SCP notariale) qui avait négocié la vente et délivré une fiche technique décrivant un bien en bon état ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que les travaux de bricolage que les époux Y... ont effectués pour étendre l'installation électrique ne leur confèrent pas le statut de professionnels les empêchant de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ; qu'ils n'ont pas respecté les normes et les règles techniques en vigueur pour ces travaux se greffant sur une installation ancienne dont cependant aucun dysfonctionnement n'est établi de nature à attirer leur attention et caractériser leur mauvaise foi ; que les époux Y... sont de bonne foi ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la connaissance du vice par le vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour de Mme X...

ll est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de ses demandes dirigées contre les époux Y...,

AUX MOTIFS QUE « Sur l'expertise : L'expert, Monsieur Z..., a constaté que l'installation électrique est constituée d'éléments anciens (conducteurs sous baguette bois) et d'extensions récentes effectuées en auto-construction par les époux Y.... Indépendamment de la vétusté, il a retenu principalement que des aménagements et des travaux sur l'installation électrique comportent des défectuosités et une dangerosité certaine. C'est ainsi que l'électricien, Monsieur A..., a refusé d'effectuer des travaux dans mise en conformité de l'installation, en juillet 2003, cette analyse étant confortée par un rapport de contrôle effectué par Promotelec en décembre 2003, ce contrôle faisant apparaître de graves anomalies et 9 défauts importants, classés de type A, faisant courir un risque grave et nécessitant des travaux dans l'urgence. L'expert a relevé par ailleurs 7 autres défauts de moindre importance mais faisant courir un risque potentiel à l'utilisateur. Il a retenu l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de la dangerosité de l'installation électrique défaillante et non conforme, en précisant que cette impropriété « liée aux risques graves encourus par les usagers dépend directement d'une intervention critiquable faite par un non professionnel sur l'installation électrique, plutôt que de l'âge de cette installation » et en ajoutant que « la notion d'impropriété à sa destination consiste dans l'impossibilité de faire exécuter des travaux de branchements électriques sans une réfection totale et une remise aux normes de l'installation ». De ces constatations, l'expert a retenu que les vendeurs ont procédé à des travaux qui tiennent plus du bricolage que d'une maîtrise d'ouvrage, tout en estimant qu'ils se sont placés en situation de constructeur tenu aux obligations générées par les règles techniques de référence (DTU et normes), et laissant au tribunal le soin d'apprécier « s'ils avaient conscience que leur incompétence pouvait avoir des conséquences graves ». La majorité des anomalies ont été retenues par l'expert comme pouvant échapper à un non-professionnel et en particulier à l'acquéreur, ne pouvant certes ignorer la vétusté de l'installation mais sans pouvoir apprécier lors des visites ni la dangerosité, ni les non conformités techniques. Par contre deux non-conformités ne pouvaient, selon lui, échapper à la vigilance des négociateurs de la vente, à savoir « la prise de courant dans le volume de protection de la baignoire » et « une perruque de fils non gainés, disposés sans protection des connexions, sur l'étagère d'une armoire ». Ces signes visibles et caractéristiques auraient dû, selon l'expert, attirer l'attention des professionnels de la vente et les conduire à conseiller un diagnostic. Sur la garantie des vices cachés : Il résulte de ces constatations et énonciations que l'appartement vendu par les époux B... est affecté d'un vice de construction concernant l'installation électrique. Ce vice n'était pas apparent pour Madame X... qui n'est pas une professionnelle et il rend le logement impropre à sa destination. Selon l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Et selon l'article 1643 du code civil : « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Le contrat de vente litigieux stipule une clause d'exonération de la garantie à raison des vices cachés qui est rappelée par Maître C..., soulignant que la responsabilité des vendeurs n'est susceptible d'être engagée que si leur mauvaise foi est établie et de nature à l'exonérer lui-même. Le jugement déféré a retenu la bonne foi des époux Y... du fait de leur occupation des lieux, en famille. Et ils font valoir la transparence qu'ils ont assurée à l'occasion de la vente, en laissant toutes responsabilités de visites et en remettant tous documents permettant à l'agence notariale d'apprécier les qualités et les défauts du bien et à fortiori les éventuels dangers sur lesquels ils n'ont reçu aucune alerte ni aucun conseil, en préconisant notamment un diagnostic. Ils nient de ce fait toute connaissance du vice établi par l'expert, tenant à la dangerosité de l'installation électrique qu'ils ont effectuée. Et ils contestent toute dissimulation pouvant être induite de l'encombrement du logement qu'ils occupaient lors des visites, au cours desquelles il n'est allégué aucune restriction d'accès aux installations ou de réponse aux éventuelles interrogations que n'aurait pas dû manquer de susciter la flagrance des défauts désormais reprochés, alors que Madame X... était accompagnée de sa propre négociatrice, puis d'un artisan. Les époux Y... ont acquis cet appartement en 1999. Les travaux de bricolage qu'ils ont effectués pour étendre l'installation électrique ne leur confèrent pas le statut de professionnels, les empêchant de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente. Ils n'ont pas respecté les normes et les règles techniques en vigueur pour ces travaux se greffant sur une installation ancienne dont cependant aucun dysfonctionnement n'est établi, de nature à attirer leur attention et caractériser leur mauvaise foi, alors que les professionnels de la vente eux-mêmes n'ont élevé aucune remarque ni prodigué aucun avertissement sur des anomalies flagrantes touchant à la sécurité d'une installation visiblement vétuste et devant éveiller particulièrement leur vigilance. La cour rejoint l'appréciation du jugement déféré en ce qu'il a retenu la bonne foi des époux Y..., mais le réformé sur les conséquences qu'il convient d'en tirer, en écartant de ce fait leur responsabilité. Les éléments du dossier ne caractérisent pas la réalisation par les époux Y... d'un ouvrage de nature à engager leur responsabilité en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil. Pour ces motifs le jugement déféré sera réformé en déboutant Madame X... de ses demandes à l'encontre de Monsieur et Madame Y.... Sur la garantie de la SCP Notariale C...-D...-E... : Madame X... n'a dirigé son action qu'à l'encontre des époux Y... dont la demande en garantie se trouve sans objet à l'égard de la SCP C...-D...-E... » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'une clause de non-garantie des vices cachés ne peut exonérer le vendeur, fût-il non professionnel, de son obligation à garantie des vices résultant de travaux qu'il a lui-même effectués ; qu'en déboutant Madame X... de son action en garantie des vices cachés contre les époux Y..., au motif que ces derniers auraient de bonne foi ignoré les vices affectant l'installation électrique de l'appartement qu'ils lui avaient vendu, cependant qu'elle constatait que les désordres résultaient de l'exécution de travaux sur l'installation électrique réalisés par les époux Y... eux-mêmes, lesquels avaient reconnu s'être placés en situation de constructeur tenu au respect des règles techniques, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil.

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le vendeur non-professionnel ne peut exciper de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés qu'à condition d'avoir ignoré l'existence des vices dont il est demandé réparation ; que pour retenir la bonne foi des époux Y..., la Cour d'appel se borne à relever (arrêt, pages 4 et 5) qu'ils avaient occupé l'appartement en famille et n'avaient pas cherché à dissimuler les vices de l'installation électrique ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'ignorance dans laquelle se trouvaient les vendeurs des vices de l'installation électrique, et ce d'autant que l'arrêt relève que beaucoup des anomalies constatées étaient graves et visibles à l'oeil nu (fils non gainés, prises de courant dans le volume de protection de la baignoire, etc...) la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'arrêt constate que l'installation électrique de l'appartement dont Madame X... avait fait l'acquisition était affectée d'« anomalies flagrantes touchant à la sécurité » ; qu'en jugeant néanmoins que les époux Y..., lesquels, bien que non-professionnels, avaient effectué des travaux sur l'installation électrique, étaient de bonne foi et n'avaient pas eu connaissance des vices affectant ladite installation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1641 et 1643 du code civil."

Un nouvel exemple d'ignorance coupable du bailleur (voir aussi mon article ICI) :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 février 2009) que M. X... était titulaire d'un bail portant sur un terrain à usage commercial qui lui avait été consenti par la commune de Saint-André (la commune) le 1er août 1997 pour une durée de neuf ans à échéance du 31 juillet 2006 ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2006, la commune a fait connaître à M. X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; que M. X... a quitté les lieux ; que contestant la régularité de la résiliation du bail et estimant avoir droit à une indemnité d'éviction, M. X... a assigné la commune ;

Attendu que celle-ci fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. X... alors, selon le moyen :

1°/ que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;

Qu'en l'espèce, dans ses écritures d'appel, la commune de Saint-André faisait valoir que, conformément aux dispositions de l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, M. X... ne pouvait assigner la commune de Saint-André qu'en choisissant l'une des deux alternatives proposées par le législateur ("soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction"), si bien que sa requête devait être nécessairement rejetée puisqu'elle reposait à la fois sur une demande de constatation de la nullité du congé et sur une demande d'indemnité d'éviction ;

Qu'en n'examinant pas le moyen péremptoire des écritures d'appel de la commune de Saint-André tiré de l'irrecevabilité de la demande de M. X..., la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en matière de baux commerciaux, le congé devant être donné à peine de nullité par acte extrajudiciaire, il en résulte qu'à défaut de congé valable, le bail se poursuit nécessairement par tacite reconduction et ne peut prendre fin que par un nouveau congé régulièrement délivré par le bailleur ;

Qu'en l'espèce, M. X... a conclu un bail commercial avec la commune de Saint-André le 28 janvier 1987 renouvelé par acte du 1er août 1997 ; que la commune a fait connaître, par une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2006, à M. X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; qu'il en résultait que le congé délivré par la commune de Saint-André était nul pour avoir été délivré par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire ; que cependant, tout en reconnaissant que le congé était nul, l'arrêt attaqué a décidé que rien ne s'opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, M. X... soutienne qu'il a été évincé et qu'il lui est dû une indemnité d'éviction ;
Qu'en statuant ainsi alors que le congé notifié par la commune de Saint-André était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M. X... ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce ;

Mais attendu que le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré ; qu'ayant exactement retenu que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce n'ayant été reprochée au preneur évincé des lieux loués, celui-ci pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Saint-André aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Saint-André ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour la commune de Saint-André.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Marc X... avait été évincé par la commune de Saint-André et devait recevoir de celle-ci une indemnité d'éviction au sens de l'article L. 145-14 du code de commerce,

AUX MOTIFS QUE « pour contester le jugement entrepris la Commune de Saint André, qui soutient que le premier juge a commis une erreur de droit en considérant que le congé était irrégulier sans pour autant en prononcer la nullité et en estimant pour autant que Monsieur Marc X... avait droit à une indemnité d'éviction, fait essentiellement valoir que : Soit que, comme Monsieur Marc X... le soutient, le congé reçu par lui est nul et de nul effet, d'où il s'ensuit en droit que le bail s'est poursuivi et que s'il a quitté les lieux, sans y être contraint étant constant qu'alors il ne peut prétendre à une indemnité d'éviction mais seulement éventuellement à des dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique, Soit que le congé est valable, mais ce n'est pas ce que Monsieur Marc X... soutient, l'irrégularité de forme de celui-ci pouvant alors être couverte par l'accord des parties sur le renouvellement et qu'il appartient alors à Monsieur Marc X... de se manifester en ce sens ce qu'il n'a pas fait, quittant volontairement les lieux sans rechercher à prolonger son bail et à continuer son activité. Il est constant en droit que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance et qu'à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat. Que le congé doit être donné par acte extra judiciaire et à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans. Que le bailleur, qui est en droit de refuser le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Ceci posé, en l'espèce, il n'est ni discuté ni discutable que la commune de Saint André a effectivement donné congé à Monsieur Marc X... dans le délai de 6 mois précédant la date d'expiration du bail liant les parties soit le 23 janvier 2006 mais ce, par lettre recommandée et nullement par acte extra judiciaire contenant les mentions prescrites à peine de nullité. Or il est constant que si ce congé n'a pas été donné Monsieur Marc X... a intérêt à soutenir que le congé qui lui a été ainsi notifié est nul pour exiger éventuellement la poursuite du bail, pour autant, rien ne s'oppose à ce que, prenant acte du congé certes irrégulier en la forme mais effectif au fond, il soutienne qu'au fond il a été évincé, qu'il a du quitter les lieux et qu'il lui est dû une indemnité d'éviction. Qu'ainsi, c'est à bon droit que le premier a considéré que le caractère irrégulier en la forme du congé ne lui ôtait en rien son caractère de congé effectif au fond et que le simple fait que Monsieur Marc X... n'ait pas usé de son droit de le contester et de se maintenir dans les lieux et ait exécuté ce congé n'autorise en rien la commune de Saint André à inverser la situation de fait telle qu'elle résulte de la lettre de congé en prétendant que seul Monsieur Marc X... aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction. Il s'ensuit que c'est bien la commune de Saint André bailleresse qui est à l'origine du la fin du bail en litige et du départ des lieux de Monsieur Marc X... et qu'en conséquence, alors qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du Code de commerce ne lui est reprochée, celui-ci a bel et bien été évincé de son local et qu'il a donc droit à l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du même code » (arrêt attaqué, p. 3 à 5),

ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;

Qu'en l'espèce, dans ses écritures d'appel (page 4), la commune de Saint-André faisait valoir que, conformément aux dispositions de l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, Monsieur X... ne pouvait assigner la commune de Saint-André qu'en choisissant l'une des deux alternatives proposées par le législateur (« soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction »), si bien que sa requête devait être nécessairement rejetée puisqu'elle reposait à la fois sur une demande de constatation de la nullité du congé et sur une demande d'indemnité d'éviction ;

Qu'en n'examinant pas le moyen péremptoire des écritures d'appel de la commune de Saint-André tiré de l'irrecevabilité de la demande de Monsieur X..., la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en matière de baux commerciaux, le congé devant être donné à peine de nullité par acte extrajudiciaire, il en résulte qu'à défaut de congé valable, le bail se poursuit nécessairement par tacite reconduction et ne peut prendre fin que par un nouveau congé régulièrement délivré par le bailleur ;

Qu'en l'espèce, Monsieur X... a conclu un bail commercial avec la commune de Saint André le 28 janvier 1987 renouvelé par acte du 1er août 1997 ; que la commune a fait connaître, par une simple lettre recommandée A.R du 23 janvier 2006, à Monsieur X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; qu'il en résultait que le congé délivré par la commune de Saint-André était nul pour avoir été délivré par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire ; que cependant, tout en reconnaissant que le congé était nul, l'arrêt attaqué a décidé que rien ne s'opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, Monsieur X... soutienne qu'il a été évincé et qu'il lui est du une indemnité d'éviction;

Qu'en statuant ainsi alors que le congé notifié par la commune de Saint André était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction, de sorte que Monsieur X... ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce."