Parce que le bailleur n'avait pas "manifesté, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire" :

"Attendu qu'ayant exactement retenu qu'aux termes de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce, le preneur bénéficiaire d'un bail dérogatoire qui, à l'expiration de sa date contractuelle initiale, était resté et avait été laissé en possession, bénéficiait d'un nouveau bail soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du même code et qu'il appartenait au bailleur souhaitant échapper à ce mécanisme de manifester, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, la charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombant, et à bon droit relevé qu'aucune clause du bail ne pouvait avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d'exécution du bail, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas démontré que Mme X... avait fait connaître, avant le 29 septembre 2005 minuit, date d'expiration du bail dérogatoire, à son preneur resté dans les lieux, sa position sur l'avenir de leurs relations contractuelles, en a justement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'un nouveau bail de 9 ans, soumis au statut, était né le 30 septembre 2005 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que M. Z... pouvait prétendre à un bail commercial, conformément au droit commun, d'une durée de neuf ans, et prescrit une expertise avant dire droit sur le prix, ensemble rejeté les demandes de Mme X... tendant notamment à l'expulsion de M. Z... ;

AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L.145-5 alinéa 2 du Code du commerce, le preneur bénéficiaire d'un bail dérogatoire qui, à l'expiration de sa date contractuelle initiale, est resté et a été laissé en possession, bénéficie d'un nouveau bail soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code du commerce ; qu'il appartient au bailleur qui souhaite échapper à ce mécanisme de manifester, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire ; que la charge de la preuve de cette volonté incombe au bailleur ; qu'en l'espèce, le bail dérogatoire liant les parties stipulait : « Le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé conformément à l'article 1737 du Code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, et ce dernier s'oblige à quitter les lieux loués à l'expiration des présentes sans chercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit. Si, contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion aurait lieu en vertu d'une ordonnance de référé (…) » ; que la première phrase de cette clause reprend simplement les dispositions de l'article 1737 du Code civil et n'affecte pas les dispositions de l'article 1739 suivant ; qu'en revanche, la seconde phrase, qui exprime par avance le refus du bailleur de consentir tout maintien du preneur dans les lieux loués à l'échéance du bail, ne saurait avoir pour effet, sans violer les dispositions d'ordre public de l'article L.145-5 alinéa 2 obligeant le bailleur, en cours d'exécution du bail et non dans l'acte initial, de manifester sa volonté d'évincer le preneur à la date d'expiration du bail, de dispenser la bailleresse de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans lieux et d'inverser la charge de la preuve au préjudice du preneur qui devrait alors rapporter la preuve d'une autorisation donnée par le bailleur ; qu'il est produit aux débats une lettre, datée du 22 septembre 2005, adressée par Me A... à M. Claudio Z..., mais que ce dernier affirme n'avoir reçu que postérieurement au 29 septembre 2005, par laquelle le notaire, à la demande de Mme Madeleine X..., a communiqué un projet de bail dérogatoire, pour observations, précision faite que le nouveau bail ne pourrait être conclu qu'à partir du 1er novembre 205 ; qu'il y est enfin proposé de convenir d'un rendez-vous pour signature «quelques jours avant cette date » ; qu'il n'est pas contestable que Mme Madeleine X... n'est pas en mesure de prouver que ce courrier a bien été adressé à M. Claudio Z... avant le 29 septembre 2005, minuit ; que cependant, selon l'intimée, la formalisation de ce projet n'était que la suite de contacts échangés au cours du mois de septembre, à la demande de M. Claudio Z..., lequel aurait consenti à la signature de ce nouveau bail dérogatoire dont les termes stipulaient expressément sa renonciation à la propriété commerciale ; que le projet de bail dérogatoire préparé par Me A... énonce que : - le bail du 03 septembre 2003 est venu à expiration le 29 septembre 2005, - depuis cette date, M. Claudio Z... a été laissé en possession par Mme Madeleine X... … continuant à percevoir le loyer et d'en donner quittance, - de ce fait, M. Claudio Z... est actuellement titulaire … d'un bail commercial d'une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2005, et peut prétendre au bénéfice des baux commerciaux, cependant, en pleine connaissance de ses droits acquis, M. Claudio Z... entend y renoncer, - en conséquence, les parties ont décidé de conclure un nouveau bail dérogatoire ; que l'attestation établie le 22 décembre 2005 par Me A... n'apporte aucun éclairage particulier ni aucun élément utile quant à la nécessaire détermination de la date à laquelle Mme Madeleine X... aurait fait connaître à son preneur, soit son refus de le maintenir dans les lieux soit son accord pour lui consentir un bail dérogatoire sous condition de sa renonciation au bénéfice de la propriété commerciale - laquelle ne pouvait intervenir que postérieurement au 29 septembre 2005 - équivalant à un refus du bailleur de consentir de toute autre forme de maintien dans les lieux ; que notamment, le notaire indique que « M. Z... s'est rendu à l'étude pour déposer ses coordonnées afin de rédiger ce contrat de bail » mais s'abstient de fournir toute précision de date ; que, par conséquent, il n'est pas démontré que Mme Madeleine X... aurait, avant le 29 septembre 2005 minuit, fait connaître à son preneur, resté dans les lieux, sa position sur l'avenir de leurs relations contractuelles ; qu'il s'ensuit que, le 30 septembre 2005, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est né par application de l'article L.145-5 alinéa 2 du Code du commerce ; qu'il faut ici relever que ce scénario apparaît exactement conforme aux énonciations sus-exposées du projet de bail dérogatoire ; que la première trace d'un acte émanant de M. Claudio Z... résulte d'un courrier du 21 octobre 2005 adressé à Me A... par Me B..., notaire saisi par le preneur, faisant état de sa prise de connaissance du projet de bail et sollicitant un rendezvous en son étude à partir du 07 novembre en raison de son absence durant la semaine de Toussaint ; qu'à aucun moment ce courrier ne fait état, même implicitement, d'un quelconque accord, même de principe, de M. Claudio Z... quant à l'acceptation des termes du projet de bail et à sa renonciation à la propriété commerciale, et il n'est rien dit de l'objet exact du rendez-vous à fixer ; que l'attestation de Me A... du 22 décembre 2005 n'apporte pas pus de certitude à cet égard, puisqu'elle se borne à indiquer que « M. Claudio Z... s'est rendu à l'étude pour déposer ses coordonnées afin de rédiger le contrat de bail », circonstance impropre à caractériser un accord de ce dernier sur le projet de bail, étant encore relevé que la preuve d'un bail dérogatoire doit être faite par écrit, même à l'égard d'un commerçant ; que, le 07 novembre 2005, date du rendez-vous convenu, M. Claudio Z... a fait connaître, par l'intermédiaire de son avocat, son refus de renoncer à la propriété commerciale ; que, par conséquent, l'existence de l'accord postérieur émanant de M. Claudio Z..., dont se prévaut Mme Madeleine X... sans en tirer d'ailleurs les conséquences logiques qui tendraient à voir constater la prise d'effet d'un bail dérogatoire, n'est plus établi (…) » (arrêt, p. 5, dernier § et p. 6 et 7) ;

ALORS QUE, premièrement, les règles de preuve ne sont pas d'ordre public, de sorte que les conventions relatives à la charge de la preuve sont licites ; qu'il en va en particulier ainsi à l'égard d'un commerçant ; qu'au cas d'espèce, en refusant d'appliquer la clause contractuelle aux termes de laquelle « Le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé conformément à l'article 1737 du Code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, et ce dernier s'oblige à quitter les lieux loués à l'expiration des présentes sans chercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit./ Si, contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion aurait lieu en vertu d'une ordonnance de référé (…) », motif pris de ce qu'elle inversait la charge de la preuve en imposant au preneur de prouver le consentement du bailleur à ce qu'il demeure dans les lieux, les juges du fond ont violé, par fausse application, les articles L. 145-5 du Code de commerce et 6 du Code civil et, par refus d'application, l'article 1134 du même Code ;

Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, la partie qui revendique un droit doit prouver que les conditions en sont réunies ; que lorsque le preneur d'un bail dérogatoire venu à expiration revendique l'existence d'un bail soumis au droit commun des baux commerciaux, pour avoir été maintenu en possession par le bailleur postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire, il a la charge de la preuve ; qu'il lui appartient dès lors d'établir les conditions légalement requises pour qu'il y ait bail commercial soumis au droit commun ; qu'au regard de l'article L. 145-5 alinéa 2 du Code du commerce, ce droit suppose, non seulement que le titulaire du bail dérogatoire ait matériellement continué à occuper les lieux postérieurement à l'échéance du bail dérogatoire, mais également qu'il y ait eu volonté du bailleur de laisser le preneur en possession des lieux ; qu'en considérant qu'il n'appartenait pas au preneur de rapporter la preuve qu'il avait été maintenu dans les lieux avec l'autorisation du bailleur, ou encore que Mme X... n'était pas en mesure de prouver qu'elle avait adressé un courrier en temps utile au preneur pour manifester sa volonté de ne pas le maintenir dans les lieux, les juges du fond ont fait peser la charge de la preuve sur le bailleur, quant aux conditions requises pour qu'il y ait bail commercial au profit du preneur et, ce faisant, ont violé les règles de la charge de la preuve, ensemble l'article 1315 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que M. Z... pouvait prétendre à un bail commercial, conformément au droit commun, d'une durée de neuf ans, et prescrit une expertise avant dire droit sur le prix, ensemble rejeté les demandes de Mme X... tendant notamment à l'expulsion de M. Z... ;

AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L.145-5 alinéa 2 du Code du commerce, le preneur bénéficiaire d'un bail dérogatoire qui, à l'expiration de sa date contractuelle initiale, est resté et a été laissé en possession, bénéficie d'un nouveau bail soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code du commerce ; qu'il appartient au bailleur qui souhaite échapper à ce mécanisme de manifester, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire ; que la charge de la preuve de cette volonté incombe au bailleur ; qu'en l'espèce, le bail dérogatoire liant les parties stipulait : « Le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé conformément à l'article 1737 du Code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, et ce dernier s'oblige à quitter les lieux loués à l'expiration des présentes sans chercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit. Si, contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion aurait lieu en vertu d'une ordonnance de référé (…) » ; que la première phrase de cette clause reprend simplement les dispositions de l'article 1737 du Code civil et n'affecte pas les dispositions de l'article 1739 suivant ; qu'en revanche, la seconde phrase, qui exprime par avance le refus du bailleur de consentir tout maintien du preneur dans les lieux loués à l'échéance du bail, ne saurait avoir pour effet, sans violer les dispositions d'ordre public de l'article L.145-5 alinéa 2 obligeant le bailleur, en cours d'exécution du bail et non dans l'acte initial, de manifester sa volonté d'évincer le preneur à la date d'expiration du bail , de dispenser la bailleresse de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans lieux et d'inverser la charge de la preuve au préjudice du preneur qui devrait alors rapporter la preuve d'une autorisation donnée par le bailleur ; qu'il est produit aux débats une lettre, datée du 22 septembre 2005, adressée par Me A... à M. Claudio Z..., mais que ce dernier affirme n'avoir reçu que postérieurement au 29 septembre 2005, par laquelle le notaire, à la demande de Mme Madeleine X..., a communiqué un projet de bail dérogatoire, pour observations, précision faite que le nouveau bail ne pourrait être conclu qu'à partir du 1er novembre 205 ; qu'il y est enfin proposé de convenir d'un rendez-vous pour signature « quelques jours avant cette date » ; qu'il n'est pas contestable que Mme Madeleine X... n'est pas en mesure de prouver que ce courrier a bien été adressé à M. Claudio Z... avant le 29 septembre 2005, minuit ; que cependant, selon l'intimée, la formalisation de ce projet n'était que la suite de contacts échangés au cours du mois de septembre, à la demande de M. Claudio Z..., lequel aurait consenti à la signature de ce nouveau bail dérogatoire dont les termes stipulaient expressément sa renonciation à la propriété commerciale ; que le projet de bail dérogatoire préparé par Me A... énonce que : - le bail du 03 septembre 2003 est venu à expiration le 29 septembre 2005, - depuis cette date, M. Claudio Z... a été laissé en possession par Mme Madeleine X... … continuant à percevoir le loyer et d'en donner quittance, - de ce fait, M. Claudio Z... est actuellement titulaire … d'un bail commercial d'une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2005, et peut prétendre au bénéfice des baux commerciaux, cependant, en pleine connaissance de ses droits acquis, M. Claudio Z... entend y renoncer, - en conséquence, les parties ont décidé de conclure un nouveau bail dérogatoire ; que l'attestation établie le 22 décembre 2005 par Me A... n'apporte aucun éclairage particulier ni aucun élément utile quant à la nécessaire détermination de la date à laquelle Mme Madeleine X... aurait fait connaître à son preneur, soit son refus de le maintenir dans les lieux soit son accord pour lui consentir un bail dérogatoire sous condition de sa renonciation au bénéfice de la propriété commerciale - laquelle ne pouvait intervenir que postérieurement au 29 septembre 2005 - équivalant à un refus du bailleur de consentir de toute autre forme de maintien dans les lieux ; que notamment, le notaire indique que « M. Z... s'est rendu à l'étude pour déposer ses coordonnées afin de rédiger ce contrat de bail » mais s'abstient de fournir toute précision de date ; que, par conséquent, il n'est pas démontré que Mme Madeleine X... aurait, avant le 29 septembre 2005 minuit, fait connaître à son preneur, resté dans les lieux, sa position sur l'avenir de leurs relations contractuelles ; qu'il s'ensuit que, le 30 septembre 2005, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est né par application de l'article L.145-5 alinéa 2 du Code du commerce ; qu'il faut ici relever que ce scénario apparaît exactement conforme aux énonciations sus-exposées du projet de bail dérogatoire ; que la première trace d'un acte émanant de M. Claudio Z... résulte d'un courrier du 21 octobre 2005 adressé à Me A... par Me B..., notaire saisi par le preneur, faisant état de sa prise de connaissance du projet de bail et sollicitant un rendezvous en son étude à partir du 07 novembre en raison de son absence durant la semaine de Toussaint ; qu'à aucun moment ce courrier ne fait état, même implicitement, d'un quelconque accord, même de principe, de M. Claudio Z... quant à l'acceptation des termes du projet de bail et à sa renonciation à la propriété commerciale, et il n'est rien dit de l'objet exact du rendez-vous à fixer ; que l'attestation de Me A... du 22 décembre 2005 n'apporte pas pus de certitude à cet égard, puisqu'elle se borne à indiquer que « M. Claudio Z... s'est rendu à l'étude pour déposer ses coordonnées afin de rédiger le contrat de bail », circonstance impropre à caractériser un accord de ce dernier sur le projet de bail, étant encore relevé que la preuve d'un bail dérogatoire doit être faite par écrit, même à l'égard d'un commerçant ; que, le 07 novembre 2005, date du rendez-vous convenu, M. Claudio Z... a fait connaître, par l'intermédiaire de son avocat, son refus de renoncer à la propriété commerciale ; que, par conséquent, l'existence de l'accord postérieur émanant de M. Claudio Z..., dont se prévaut Mme Madeleine X... sans en tirer d'ailleurs les conséquences logiques qui tendraient à voir constater la prise d'effet d'un bail dérogatoire, n'est plus établi (…) » (arrêt, p. 5, dernier § et p. 6 et 7) ;

ALORS QUE, premièrement, il suffit que le bailleur n'ait pas eu la volonté de maintenir le preneur, titulaire d'un bail dérogatoire venu à expiration, en possession des biens, postérieurement à la date d'échéance du bail dérogatoire, pour que le preneur ne puisse revendiquer le statut des baux commerciaux pour l'avenir ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont retenu que, le bail dérogatoire venant à expiration le 29 septembre 2005 à minuit, le preneur affirmait n'avoir reçu la lettre du 22 septembre 2005, adressée par le notaire, que postérieurement au 29 septembre 2005, et encore qu'il n'était pas prouvé que Mme X... avait adressé le courrier du 22 septembre 2005 à M. Z... avant le 29 septembre 2005 à minuit ; qu'ainsi, en se plaçant à une date à laquelle le bail dérogatoire n'était pas expiré, quand il convenait d'apprécier la volonté du bailleur pour la période postérieure à l'expiration du bail dérogatoire, les juges du fond ont violé l'article L. 145-5 du Code du commerce.

Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, à supposer que la volonté du bailleur de ne pas maintenir le preneur en possession à l'expiration du bail dérogatoire doive nécessairement se situer au cours de la période antérieure à la date d'expiration, il suffit que le bailleur ait exprimé cette volonté durant ce laps de temps, peu important que la manifestation de volonté n'ait été reçue par le preneur que postérieurement à la date d'expiration ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que Mme X... avait exprimé sa volonté de ne pas maintenir M. Z... dans les lieux au plus tard par la lettre datée du 22 septembre 2005, soit antérieurement à la date d'expiration du bail (29 septembre 2005), les juges du second degré ne pouvaient statuer comme ils l'ont fait au motif qu'il n'était pas prouvé que M. Z... avait reçu la lettre avant le 29 septembre 2005 à minuit ; qu'à cet égard encore, l'arrêt a été rendu en violation de l'article L. 145-5 du Code de commerce."

Principe posé par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du 53 de la Chaussée d'Antin ; la condamne à payer à la société DB gestion la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société DB gestion


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société DB GESTION à libérer les lieux occupés prétendument sans droit ni titre au 3ème étage de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, d'AVOIR, passé ce délai, constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 20 avril 1999 et portant sur les locaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble, d'AVOIR ordonné, en conséquence, l'expulsion de la société DB GESTION et de tous occupants de son chef des 1er, 2ème et 3ème étages de l'immeuble et d'AVOIR condamné la société DB GESTION à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, «par acte sous seing privé du 20 avril 1999, la SCI a consenti à la SARL un bail commercial portant sur des locaux situés au 1er et au 2ème étages de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin à Paris 9ème ; ce bail est distinct tant par les parties que par son objet du bail à usage d'habitation conclu par la SCI avec M. X..., gérant de la SARL, le 18 novembre 1998, qui concerne des locaux situés au 3ème étage du même immeuble ; dans le commandement du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire, la SCI fait grief à la preneuse d'occuper des locaux d'habitation appartenant au même bailleur et faisant partie d'un autre bail, à des fins commerciales ; ces faits sont établis par un constat d'huissier du 26 septembre 2007 indiquant que « les locaux du troisième étage loués à M. X... sont meublés à usage exclusif de bureaux, avec l'aménagement de salles de formation pour l'exploitation de son activité pour la société DB GESTION et la société Mondial Formation ; lesdits faits ne sont pas contestés, la SARL admettant occuper des locaux au 3ème étage, faisant l'objet du bail consenti à M. X..., mais soutenant que cette occupation est autorisée par le bailleur, dès lors que les quittances de loyers délivrées par la SCI à M. X... portent la mention «appartement professionnel» ; cependant, la seule indication «Appt Profession», dans une rubrique «Désignation» sur des quittances de loyers établies au titre d'un bail distinct de celui consenti à la SARL, ne saurait fonder le droit de cette dernière à occuper des locaux ne faisant pas partie de l'assiette de son bail, alors, de surcroît, que sont produites, par la bailleresse, d'autres quittances ne comportant pas cette mention ; cette occupation est contraire au champ d'application du bail ; la persistance de l'infraction aux conditions du bail, un mois après la sommation, n'est pas contestée ; les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, «suivant acte du 20 avril 1999, la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin a loué à la société DB GESTION des locaux commerciaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble ; la société DB GESTION ne conteste pas avoir annexé les locaux du 3ème étage appartenant également à la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin et précédemment loués à des tiers ; elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur ; en occupant les locaux du 3ème étage, la société DB GESTION a violé les dispositions du bail du 20 avril 1999 qui portait sur les premier et deuxième étages ; elle n'a pas obtempéré à la sommation du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire ; il est sans incidence de déterminer si elle trouble la tranquillité des occupants de l'immeuble ; elle est sans droit ni titre et doit libérer les locaux du 3ème étage ; elle sollicite des délais pour quitter les lieux ; compte tenu de ses obligations, il peut lui être accordé un délai de 6 mois ; passé ce délai, la violation du bail du 20 avril 1999 étant constante, la clause résolutoire figurant au bail sera acquise et son expulsion ordonnée» ;

1°) ALORS QUE le preneur est recevable à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire même si le manquement reproché n'est pas d'ordre pécuniaire et porte sur une obligation de faire ou de ne pas faire ; qu'en l'espèce, en refusant de prononcer la suspension demandée par la société DB GESTION au prétexte que les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L.145-41 du Code de commerce (article 25 alinéa 2 du décret 53-960 du 30 septembre 1953) tel que modifié par l'article 7 de la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social ;

2°) ALORS QUE le juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial que pour autant que la violation des obligations du bail sanctionnées par une résiliation de plein droit, soit indiscutable et ne fasse l'objet d'aucune contestation sérieuse ; qu'en l'espèce, le preneur alléguait l'existence d'un accord tacite du bailleur à l'occupation professionnelle du 3ème étage lequel ne faisait pas l'objet du bail litigieux ; qu'en tranchant cette discussion de pur fait sur la tolérance du bailleur pour constater la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel a violé les articles 808, 809 du Code de procédure civile et 145-41 du Code du commerce ;

3°) ALORS QUE la résolution de plein droit d'un bail commercial implique un manquement aux obligations résultant de ce bail ; qu'elle ne peut en conséquence être décidée en raison de la seule occupation de locaux distincts de ceux faisant l'objet de ce bail lorsque le preneur n'a commis aucun manquement particulier à l'occasion de l'occupation des locaux loués ; qu'en l'espèce, dans le cadre du bail commercial conclu le 20 avril 1999, la société DB GESTION ne s'est vue reprocher aucun manquement se rapportant à l'occupation des locaux lui étant loués aux 1er et 2ème étages ; qu'en prononçant la résiliation de plein droit de ce bail par cela seul que la société DB GESTION avait également occupé l'appartement loué à son gérant, au 3ème étage, en vertu d'un contrat distinct en date du 18 novembre 1998, la Cour d'appel a violé les articles 1184 du Code civil, L. 145- 1 et suivants du Code de commerce."