Il s'agit d'un arrêt du 3 mai dernier :

« Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 11 septembre et 10 décembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour Mme Chantal Gisèle A, demeurant ... ; Mme A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement n° 0700405 du 11 juillet 2008 du tribunal administratif de Paris rejetant sa demande d'annulation de la décision du 30 juin 2006 par laquelle le maire de Paris a fait opposition aux travaux qu'elle avait déclarés le 9 mai 2006 et de la décision du 15 novembre 2006 rejetant le recours gracieux formé à l'encontre de cette décision ;

2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler les décisions administratives contestées ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris le versement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la Constitution ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et son premier protocole additionnel ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Matthieu Schlesinger, Auditeur,

- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de Mme A et de Me Foussard, avocat de la ville de Paris,

- les conclusions de M. Pierre Collin, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de Mme A et à Me Foussard, avocat de la ville de Paris ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme A a déposé le 9 mai 2006 une déclaration de travaux en vue de la réfection de la couverture et du remplacement des menuiseries extérieures d'un appentis situé 106, rue Jean de la Fontaine à Paris, dont elle était propriétaire ; que, par décision du 30 juin 2006, confirmée sur recours gracieux le 15 novembre suivant, le maire de Paris s'est opposé à ces travaux, au motif qu'ils ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux mais de celui du permis de construire ; que Mme A se pourvoit en cassation à l'encontre du jugement du 11 juillet 2008 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation des décision des 30 juin et 15 novembre 2006 ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'en vertu de l'article R. 741-2 du code de justice administrative, les décisions juridictionnelles contiennent l'analyse des conclusions et mémoires ;

Considérant que, dans son mémoire en réplique enregistré au greffe du tribunal administratif de Paris le 20 février 2008, Mme A soulevait un moyen tiré de l'insuffisante motivation de la décision du 30 juin 2006 ; que le jugement n'a pas visé ce moyen et n'y a pas répondu ; qu'il est, par suite, entaché d'irrégularité et doit être annulé ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable aux décisions litigieuses : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5 (...) ; qu'aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 422-1 du même code, dans sa rédaction applicable aux décisions litigieuses : Sont (...) exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire ; qu'aux termes des deux premiers alinéas de l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction applicable aux décisions litigieuses : Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire (...) font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. / Sauf opposition dûment motivée, notifiée par l'autorité compétente en matière de permis de construire dans le délai d'un mois à compter de la réception de la déclaration, les travaux peuvent être exécutés sous réserve, le cas échéant, du respect des prescriptions notifiées dans les mêmes conditions ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code, dans sa rédaction applicable aux décisions litigieuses : Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) / m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : / - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; / - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) ;

Considérant que, dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment ; que dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables ;

Considérant que Mme A ne conteste pas que l'appentis dont elle est propriétaire, d'une surface hors oeuvre brute supérieure à 20 mètres carrés, a été réalisé sans autorisation d'urbanisme en méconnaissance des prescriptions légales, mais invoque l'ancienneté de sa construction, remontant à 1967, pour soutenir que les travaux qu'elle envisageait devaient seuls faire l'objet d'une autorisation de construire et relevaient dès lors du régime de la déclaration de travaux ; que, toutefois, contrairement à ce qu'elle soutient, les dispositions alors applicables de l'article 2262 du code civil prévoyant la prescription par trente ans de toutes les actions, tant réelles que personnelles, étaient sans incidence sur la détermination du régime d'autorisation applicable aux travaux litigieux ; que l'obligation de déposer une demande visant à la régularisation de l'ensemble de la construction en cause avant d'être autorisé à effectuer des travaux sur l'immeuble, quelle que soit leur importance, ne méconnaît ni le principe de sécurité juridique ni le droit de propriété, consacré notamment par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et par l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il appartenait à Mme A, à l'occasion des travaux litigieux, de déposer une demande portant sur l'ensemble de la construction ; que le maire de Paris était fondé à estimer que la surface de l'appentis en cause excédant vingt mètres carrés, la demande d'autorisation devait être regardée comme portant sur la création d'une telle surface et relevait par suite du régime du permis de construire et non de la déclaration de travaux, sans qu'il soit besoin de rechercher si les travaux envisagés avaient par eux-mêmes pour effet de créer une surface supplémentaire ; que, dès lors, le maire de Paris était tenu de s'opposer aux travaux déclarés et d'inviter l'intéressée à présenter une demande de permis de construire ; qu'il s'ensuit que les moyens tirés de l'incompétence de l'auteur des décisions litigieuses et de l'insuffisante motivation de la décision du 30 juin 2006 sont inopérants ; qu'il en est de même des moyens dirigés contre les indications données par cette décision sur la possible méconnaissance de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme et de l'article UH 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Paris ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que Mme A n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision d'opposition à travaux du 30 juin 2006 ni de la décision du 15 novembre suivant qui l'a confirmée à la suite de son recours gracieux ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la ville de Paris, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à Mme A de la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle, tant devant le tribunal administratif de Paris que devant le Conseil d'Etat, et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de cet article et de mettre à la charge de Mme A le versement de la somme demandée par la ville de Paris au titre des frais exposés par elle devant le Conseil d'Etat et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris du 11 juillet 2008 est annulé.

Article 2 : La demande présentée par Mme A devant le tribunal administratif de Paris et les conclusions de Mme A et de la ville de Paris tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à Mme Chantal Gisèle A et à la ville de Paris. Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement. »

Un cas qui est ... surprenant, voyez les valeurs avant et après le compromis, du fait d'un changement des rècgles d'urbanisme :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 décembre 2009), que les consorts X... qui avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, consenti à la société Ocodim, aux droits de laquelle vient la société OCDL, et à la société Locosa, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de terre, ont, en 2006, assigné ces sociétés en rescision pour lésion ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31 961,70 euros ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3 913 560 euros ; que suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés Omnium et Locosa ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que "le moment de la vente" visé par l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux sociétés Omnium de construction développement locations et Locosa lotissement et construction, ensemble, la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les consorts X... de leur action en rescision pour lésion ;

AUX MOTIFS QUE «les parties s'opposent … sur la date d'estimation de la lésion. L'article 1675 du Code civil dispose que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; en cas de promesse unilatérale elle s'apprécie au jour de la réalisation, hypothèse qui n'a pas à être examinée en l'espèce, compte tenu du caractère synallagmatique de la promesse, réaffirmé ci-dessus ; il est de principe que le moment de la vente visé par l'article ci-dessus est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspond normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive ; en l'espèce il est justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du compromis de 1994 et non comme il est usuel d'une fraction de ce prix à titre d'immobilisation du bien ; par ailleurs, la vente contenait une seule condition suspensive, à savoir la purge du droit de préemption urbain de la commune de Cesson-Sévigné, dans ses conditions la réalisation ou la défaillance de cette condition ne créait aucun aléa pour les consorts X... quant à la poursuite de la vente et n'impactait pas sur obligation à ce titre, mais avait pour seule conséquence de modifier éventuellement la personne de l'acquéreur. Il s'en déduit que dès 1994, la vente présentait un caractère définitif pour les vendeurs, que l'accord des parties sur la chose et le prix était parfait, analyse corroborée par le fait qu'à l'occasion de la signature de l'avenant en 2001, les vendeurs ont accepté une modification de leur possibilité de renoncer à l'opération en contrepartie de la prise en charge par les intimées du paiement de l'intégralité des impôts existant sur le bien vendu et par la déclaration de succession établie suite au décès de Monsieur Charles X... en 2004, qui rappelle pour mémoire la parcelle de terre et la vente, sans cependant la valoriser à la date du décès, ce qui démontre que ce bien était considéré comme sorti du patrimoine du de cujus. Ces particularités conduisent à retenir la date du compromis comme date à laquelle doit être estimée la lésion, nonobstant le fait que le bien vendu est devenu constructible douze ans plus tard, en 2006 ; les intimés produisent aux débats des actes de cession de la même époque, relatifs à des biens voisins de même nature, qui établissent que l'achat aux consorts X... a été réalisé à des conditions financières satisfaisantes pour les vendeurs. Ces derniers ne produisent aucun élément contraire et ne rapportent donc pas la preuve de faits vraisemblables et graves faisant présumer d'une lésion. En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point» (Arrêt pages 6-7).

ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe, s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31.961,70 € ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la somme de 3.913.560,00 € ; que suite à cette modification de l'objet de la vente, les sociétés OMNIUM et LOCOSA ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de promesse et de celle de sa réitération par acte authentique, la Cour d'appel a violé l'article 1675 du Code civil."