L'absence d'assurance dommages ouvrages n'empêche pas la vente de l'immeuble :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 13 octobre 2009), que, par acte reçu le 21 janvier 1994 par M. Z..., notaire, les époux A... ont vendu à Mme X... une propriété composée d'une maison d'habitation avec " terrasse couverte, tennis, piscine et local technique, emplacement de parking en extérieur couvert " ; qu'en octobre 2000, lors d'une forte bourrasque, la charpente du préau, correspondant en partie au dit " emplacement de parking en extérieur couvert ", s'est effondrée ; que n'ayant été indemnisée ni par la société AGF, son assureur multirisques habitation, aux motifs de défauts dans la construction de l'ouvrage, ni par la société MMA, assureur dommages-ouvrage, aux motifs que l'ouvrage litigieux n'avait pas été inclus dans l'opération de construction objet du contrat, Mme X..., a assigné M. A... en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réparation formée contre M. A..., alors, selon le moyen :

1°/ que, lorsque le vendeur a fait édifier une construction et que cette construction entrait dans le champ de l'assurance dommages-ouvrage dont la souscription est obligatoire, il lui incombe, au titre de son obligation de délivrance qui porte non seulement sur la chose, mais sur les accessoires, de transmettre à l'acquéreur une assurance dommages-ouvrage couvrant les constructions qu'il a fait édifier ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations des juges du fond que M. A... a fait édifier sur le terrain qu'il avait acquis une construction, au cours de l'année 1991, que cette construction devait obligatoirement donner lieu à une assurance dommages-ouvrage, et qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite s'agissant de la construction en cause ; qu'en refusant de condamner le vendeur à réparation, quand ses propres constatations faisaient apparaître qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en tant qu'elle portait sur l'assurance dommages-ouvrage, accessoire de la chose, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du code civil ;

2°/ que, s'il fallait considérer que l'indisponibilité susceptible d'affecter de facto le bien, à titre provisoire et pendant la durée des garanties légales, est trop sévère pour le vendeur, il conviendrait à tout le moins de décider que l'obligation de délivrance ne peut être satisfaite, en l'absence d'assurance dommages-ouvrage, qu'en présence d'une clause stipulant formellement que la vente porte sur un immeuble non couvert par l'assurance dommages-ouvrage ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 21 janvier 1994 ne comportait aucune clause en ce sens ; qu'ainsi, l'arrêt doit à tous égards être censuré pour violation des articles 1137 et 1147 du code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du code civil ;

3°/ que, et en tout cas, faute d'avoir recherché, comme l'avaient retenu les premiers juges, la confirmation du juge étant demandée, si dans le cadre de la vente l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de ce que, antérieurement à la vente, et contrairement aux règles légales applicables, le vendeur s'était abstenu de souscrire une assurance dommages-ouvrages, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137, 1147 et 1792 du code civil, ensemble les articles L. 242-1 et L. 111-30 du code des assurances ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le préau relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances et exactement retenu que le défaut de souscription de cette assurance, laquelle n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, n'empêchait pas la vente de l'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de réparation formée contre M. A..., alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire, et que le vendeur, par dérogation aux règles légales, n'a pas souscrit l'assurance dommages-ouvrage, il est tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur cette absence d'assurance ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente ne vise que la rénovation des bâtiments d'habitation, ou encore que la police ait été transmise à l'acquéreur avant la vente, sans qu'il y ait eu démarche du vendeur pour attirer l'attention de l'acquéreur sur la circonstance qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135, 1147 et 1602 du code civil ;

2°/ que l'assurance dommages-ouvrage étant obligatoire, l'obligation de loyauté pesant sur le vendeur commande que celui-ci attire formellement l'attention de l'acquéreur sur l'absence d'assurance dommages-ouvrage ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance ne vise que les bâtiments d'habitation ou encore que l'acquéreur ait eu une copie de la police avant la vente, quand il était nécessaire que le vendeur attire formellement l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle cet acte renvoyait, paraphée par Mme X..., énonçait clairement que la garantie accordée valait " pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 " et relevé que Mme X... avait été ainsi informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures aux bâtiments d'habitation rénovés, d'autant plus qu'elle avait reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, visait uniquement une maison d'habitation, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut de renseignement ou de loyauté allégué n'était pas constitué ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de réparation formée par Mme X..., acquéreur, à l'encontre de M. A..., vendeur ;

AUX MOTIFS QUE « l'expertise ordonnée par le Tribunal, en définitive diligentée par M. C..., confirme que l'effondrement du préau trouve sa cause, non dans les circonstances météorologiques qui ont prévalu le 30 octobre 2000, soit des vents soufflant à plus de 100 kms/ h, mais dans une connexion grandement insuffisante des poteaux aux dés en béton supportant l'ouvrage, donc dans un vice de construction ; que par ailleurs, le Tribunal a exactement considéré que cet ouvrage relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances sachant qu'il impliquait la réalisation de fondations, d'une structure et d'une couverture ; qu'en outre, il avait pour vocation d'être, non seulement un parking, mais un abri pour les personnes ; que toutefois, à cet égard, Hervé A... n'avait aucune obligation envers Fabienne X..., si ce n'est dans le cadre de la vente de l'ouvrage, que le défaut de souscription de cette assurance n'empêchait pas ; qu'hormis notamment la garantie résultant des dispositions de l'article 1792-1- 2e du Code civil (plutôt que celle évoquée de l'article 1646-1 du même code), seul donc un défaut de loyauté, selon les termes employés par Fabienne X..., serait de nature à fonder son action à l'encontre de son vendeur, consistant à ne pas l'avoir informée de ce défaut de souscription ; que s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le moyen tenant aux prescriptions édictées par les articles 2270 et 2270-1 (anciens) du Code civil ne peut prospérer ; que cependant au fond, l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle celui-ci renvoie, du reste paraphée par Fabienne X..., énonce clairement que la garantie accordée vaut « pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 » ; que Fabienne X... a ainsi été informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures auxdits bâtiments d'habitation rénovés, d'autant qu'en outre elle a reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, vise uniquement une maison d'habitation ; que ces circonstances autorisent à retenir que le défaut de loyauté ou encore de renseignement qu'elle allègue n'est pas constitué ; que le jugement sera donc réformé de ce chef et Fabienne X... déboutée de l'ensemble de ses demandes contre Hervé A... (…) » (arrêt, p. 4) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque le vendeur a fait édifier une construction et que cette construction entrait dans le champ de l'assurance dommages-ouvrage dont la souscription est obligatoire, il lui incombe, au titre de son obligation de délivrance qui porte non seulement sur la chose, mais sur les accessoires, de transmettre à l'acquéreur une assurance dommages-ouvrage couvrant les constructions qu'il a fait édifier ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations des juges du fond que M. A... a fait édifier sur le terrain qu'il avait acquis une construction, au cours de l'année 1991, que cette construction devait obligatoirement donner lieu à une assurance dommages-ouvrage, et qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite s'agissant de la construction en cause ; qu'en refusant de condamner le vendeur à réparation, quand ses propres constatations faisaient apparaître qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en tant qu'elle portait sur l'assurance dommages-ouvrage, accessoire de la chose, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, s'il fallait considérer que l'indisponibilité susceptible d'affecter de facto le bien, à titre provisoire et pendant la durée des garanties légales, est trop sévère pour le vendeur, il conviendrait à tout le moins de décider que l'obligation de délivrance ne peut être satisfaite, en l'absence d'assurance dommages-ouvrage, qu'en présence d'une clause stipulant formellement que la vente porte sur un immeuble non couvert par l'assurance dommages-ouvrage ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 21 janvier 1994 ne comportait aucune clause en ce sens ; qu'ainsi, l'arrêt doit à tous égards être censuré pour violation des articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble les articles 1604 et 1615 du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché, comme l'avait retenu les premiers juges, la confirmation du juge étant demandée, si dans le cadre de la vente l'acquéreur ne pouvait se prévaloir de ce que, antérieurement à la vente, et contrairement aux règles légales applicables, le vendeur s'était abstenu de souscrire une assurance dommages-ouvrages, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137, 1147 et 1792 du Code civil, ensemble les articles L 242-1 et L 111-30 du Code des assurances.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de réparation formée par Mme X..., acquéreur, à l'encontre de M. A..., vendeur ;

AUX MOTIFS QUE « l'expertise ordonnée par le Tribunal, en définitive diligentée par M. C..., confirme que l'effondrement du préau trouve sa cause, non dans les circonstances météorologiques qui ont prévalu le 30 octobre 2000, soit des vents soufflant à plus de 100 kms/ h, mais dans une connexion grandement insuffisante des poteaux aux dés en béton supportant l'ouvrage, donc dans un vice de construction ; que par ailleurs, le Tribunal a exactement considéré que cet ouvrage relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances sachant qu'il impliquait la réalisation de fondations, d'une structure et d'une couverture ; qu'en outre, il avait pour vocation d'être, non seulement un parking, mais un abri pour les personnes ; que toutefois, à cet égard, Hervé A... n'avait aucune obligation envers Fabienne X..., si ce n'est dans le cadre de la vente de l'ouvrage, que le défaut de souscription de cette assurance n'empêchait pas ; qu'hormis notamment la garantie résultant des dispositions de l'article 1792-1- 2e du Code civil (plutôt que celle évoquée de l'article 1646-1 du même code), seul donc un défaut de loyauté, selon les termes employés par Fabienne X..., serait de nature à fonder son action à l'encontre de son vendeur, consistant à ne pas l'avoir informée de ce défaut de souscription ; que s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le moyen tenant aux prescriptions édictées par les articles 2270 et 2270-1 (anciens) du Code civil ne peut prospérer ; que cependant au fond, l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente, à laquelle celui-ci renvoie, du reste paraphée par Fabienne X..., énonce clairement que la garantie accordée vaut « pour les travaux de rénovation des bâtiments d'habitation effectués sur existant entre le 1er mars 1991 et le 1er juillet 1991 » ; que Fabienne X... a ainsi été informée des limites de cette assurance, excluant les réalisations extérieures auxdits bâtiments d'habitation rénovés, d'autant qu'en outre elle a reconnu avoir reçu une photocopie de la police, dont le seul exemplaire produit, daté du 18 décembre 1993, vise uniquement une maison d'habitation ; que ces circonstances autorisent à retenir que le défaut de loyauté ou encore de renseignement qu'elle allègue n'est pas constitué ; que le jugement sera donc réformé de ce chef et Fabienne X... déboutée de l'ensemble de ses demandes contre Hervé A... (…) » (arrêt, p. 4) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire, et que le vendeur, par dérogation aux règles légales, n'a pas souscrit l'assurance dommages-ouvrage, il est tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur cette absence d'assurance ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage annexée à l'acte de vente ne vise que la rénovation des bâtiments d'habitation, ou encore que la police ait été transmise à l'acquéreur avant la vente, sans qu'il y ait eu démarche du vendeur pour attirer l'attention de l'acquéreur sur la circonstance qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135, 1147 et 1602 du Code civil ;

Et ALORS QUE, deuxièmement et de la même manière, l'assurance dommages-ouvrage étant obligatoire, l'obligation de loyauté pesant sur le vendeur commande que celui-ci attire formellement l'attention de l'acquéreur sur l'absence d'assurance dommages-ouvrage ; qu'en considérant comme suffisant le fait que l'attestation d'assurance ne vise que les bâtiments d'habitation ou encore que l'acquéreur ait eu une copie de la police avant la vente, quand il était nécessaire que le vendeur attire formellement l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'une partie des constructions n'était pas couverte par l'assurance, les juges du fond ont violé l'article 1134 alinéa 3 du Code civil."

Rappel de ce principe en matière de vente immobilière :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2009), que, le 4 décembre 2003, M. X... a vendu à M. Y... un appartement ; que se plaignant de nuisances acoustiques et d'infiltrations, M. Y... a demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant accueilli l'action de M. Y... en se fondant exclusivement sur la constatation de nuisances acoustiques généralisées à tout l'appartement, les cinquième et sixième branches du moyen, qui critiquent des motifs surabondants relatifs à l'existence d'infiltrations, sont inopérantes ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la chambre de l'appartement de M. Y... n'était séparée de l'appartement antérieurement occupé par M. X... que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre et relevé que la locataire de l'appartement du deuxième étage attestait que pendant l'été 2003, M. X... avait utilisé l'appartement du premier étage et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait ignorer que le bruit reproché à sa locataire résultait de la présence d'une trémie entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture et que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement, abstraction faite des motifs critiqués par les première et deuxième branches, que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir l'action rédhibitoire de M. Y... et de le condamner à des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution de la vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans indiquer sur quels éléments elle fondait son choix de prononcer la résolution de la vente plutôt qu'une réduction du prix, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que M. X... avait fait valoir que la possibilité de réparer les désordres et le faible coût des travaux nécessaires faisaient obstacle au prononcé de la résolution de la vente ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résolution de ladite vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la possibilité de réaliser des travaux de réparation des désordres et le faible coût de ceux-ci n'étaient pas nature à empêcher le prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil ;

Mais attendu que le choix entre l'action estimatoire et l'action redhibitoire prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point ; qu'ayant relevé que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité, et que ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, si ce n'était sur son acquisition, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût, que ses constatations relatives à l'existence d'un vice rédhibitoire rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR « résilié » la vente conclue entre monsieur X... et monsieur Y..., pour le prix de 104.407 euros portant sur un emplacement de garage et un appartement, d'avoir ordonné la restitution du prix outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et celle de l'appartement avec garage, d'avoir condamné le vendeur à payer à l'acheteur la somme de 77.028, 98 euros à titre de dommages et intérêts, et d'avoir ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques ;

AUX MOTIFS QUE relativement à la connaissance des vices par le vendeur lors de la vente, si les travaux furent réalisés par son père, les plans annexés à la demande de permis modificatif portant le cachet de Henri X... architecte, Philippe X..., nu-propriétaire de l'immeuble, était mentionné comme le maître d'oeuvre ; que cette qualité permettait de présumer qu'il s'était pour le moins intéressé à ces travaux ; que d'une part, l'expert avait constaté que la chambre de monsieur Y... n'était séparée de l'appartement de monsieur Z..., antérieurement occupé par Philippe X..., que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre ; qu'encore Henri X... eût-il pu être discret lorsqu'il travaillait dans son atelier, le défaut d'isolation phonique vérifié notamment quant aux bruits aériens, n'avait pas pu échapper à son fils en raison de la durée réciproque d'utilisation des lieux de 1995 à 1999 ; que madame A..., locataire de l'appartement du deuxième étage, attestait que pendant l'été 2003, monsieur X... avait utilisé l'appartement du premier étage (vendu trois mois plus tard à monsieur Y...) et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol, alors que tous les meubles avaient des protections ; que cette attestation ne faisait pas l'objet de commentaires de monsieur X... ; qu'il ne produisait pas les comptes de gérance afférents à l'année 2003 qui auraient permis de vérifier si l'appartement du premier étage était encore loué ou vacant pendant l'été 2003 ; qu'il était donc crédible que cet appartement avait été libre et qu'il avait pu l'occuper pendant ses vacances en attendant de le vendre, encore eût-il habité à la Martinique depuis 1999 ; que sachant parfaitement qu'une trémie avait existé entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture, il ne pouvait pas ignorer que le bruit reproché à sa locataire en résultait, ce que confirmait le fait qu'il avait fait entreprendre des travaux à cet endroit ; que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage, qui permettaient d'entendre très distinctement les bruits de chute d'eau, de l'entrée, ainsi que de la seconde trémie située entre la salle d'eau Y... et la cuisine Garcia, ne pouvaient pas davantage passer inaperçus ; qu'il en était de même des infiltrations ; que l'expert précisait qu'elles étaient dues à l'absence de protection efficace des sorties de conduits de fumée et de ventilation en toiture ainsi que des rives latérales de couverture ; qu'aucun des deux experts n'avait constaté de réparation récente de la rive et ce désordre était d'origine ; que de fortes pluies provoquant ces infiltrations, il était constant qu'il avait dû y en avoir depuis la construction de l'immeuble et avant la vente litigieuse ; qu'un sinistre était d'ailleurs survenu après cette vente, constaté en avril 2004, qui avait provoqué l'apparition d'auréoles avec tâches brunâtres, décrites par huissier le 17 avril 2004 ; que bien que les auréoles aient eu le temps de s'atténuer avant la visite des experts monsieur B... sollicitée par l'acquéreur, puis monsieur C... expert judiciaire, ceux-ci qui avaient pu observer des traces d'auréoles d'humidité dans le séjour et la chambre, que lors de son passage dans les lieux, monsieur X... qui ne contestait pas que l'appartement avait été repeint ainsi que le concluait monsieur Y..., avait eu la possibilité d'observer des trace de précédentes infiltrations ; que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement, contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité ; qu'ainsi que le retenait l'expert judiciaire, ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, le coût des travaux de mise aux normes s'élevant à plus de 10%, si ce n'était sur son acquisition (arrêt, pp. 4 à 6) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut se déterminer par la considération du défaut de production d'une pièce au dossier, sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur cette carence, lorsque ladite pièce figurait au bordereau annexé aux dernières conclusions d'une partie et que sa communication n'avait pas été contestée ; qu'en retenant que le vendeur ne produisait pas les comptes de gérance afférents à l'année 2003 qui auraient permis de vérifier si l'appartement du premier étage avait été loué ou non pendant l'été 2003, sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce qui figurait bien au bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de monsieur X... (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 7 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 10) et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant que, dans la demande de permis modificatif, le vendeur était mentionné comme ayant la qualité de maître d'oeuvre, cependant que ledit permis modificatif énonçait qu'il était maître d'ouvrage, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et de cet acte et méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'intérêt porté à des travaux de modification d'un immeuble par un vendeur n'est pas de nature à caractériser, à lui seul, la connaissance par celui-ci d'un vice d'isolation phonique ; qu'en se bornant, pour juger établie la connaissance par le vendeur du vice d'isolation phonique affectant l'immeuble vendu, à retenir l'intérêt dudit vendeur pour les travaux de modification de l'appartement, intérêt qui serait résulté de sa qualité de maître d'ouvrage indiqué par le permis modificatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en se bornant à relever que le vendeur avait utilisé les lieux de 1995 à 1999, pour en déduire la connaissance par ce dernier des vices affectant l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée par monsieur X... (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 5 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 5), si la circonstance que les lieux litigieux avaient été loués pendant de nombreuses années, et qu'il n'y avait jamais habité, n'était pas de nature à faire obstacle à cette supposée connaissance, la cour d'appel s'est déterminée par voie de simple affirmation et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code de procédure civile ;

ALORS, DE CINQUIEME PART, QU'en retenant « qu'il avait dû » exister des infiltrations dès la construction de l'immeuble, provoquées par de fortes pluies, pour en déduire que le vendeur aurait eu la possibilité, lors de son passage dans les lieux, d'observer des traces de telles infiltrations, la cour d'appel s'est déterminée par un motif hypothétique et a violé l'article 455 code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE la connaissance des vices cachés par le vendeur s'apprécie au jour de la vente ; qu'en se fondant sur un sinistre dont elle avait expressément constaté qu'il était intervenu postérieurement à la vente, pour en déduire que le vendeur avait eu connaissance du vice d'infiltration, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR « résilié » la vente conclue entre monsieur X... et monsieur Y..., pour le prix de 104.407 euros portant sur un emplacement de garage et un appartement, d'avoir ordonné la restitution du prix outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et celle de l'appartement avec garage, d'avoir condamné le vendeur à payer à l'acheteur la somme de 77.028, 98 euros à titre de dommages et intérêts, et d'avoir ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques ;

AUX MOTIFS QUE la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car ayant empêché d'en jouir en toute intimité ; qu'ainsi que le retenait l'expert judiciaire, ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, le coût des travaux de mise aux normes s'étant élevé à plus de 10%, si ce n'était sur son acquisition ; que le vendeur était dans ces conditions tenu des vices cachés (arrêt, p. 6) ;

ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution de la vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans indiquer sur quels éléments elle fondait son choix de prononcer la résolution de la vente plutôt qu'une réduction du prix, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE monsieur X... avait fait valoir que la possibilité de réparer les désordres et le faible coût des travaux nécessaires faisaient obstacle au prononcé de la résolution de la vente (conclusions signifiées le 27 février 2009, p. 6 et conclusions d'appel signifiées le 14 avril 2009, p. 9) ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résolution de ladite vente, que le défaut de l'appartement aurait été suffisamment grave pour influer sur son prix, si ce n'était sur son acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la possibilité de réaliser des travaux de réparation des désordres et le faible coût de ceux-ci n'étaient pas de nature à empêcher le prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil."