L'articulation de ces notions à travers cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 mars 2010), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme Y..., a fait signifier, le 28 août 2006, à celle-ci un congé avec offre de vente ; que la locataire a accepté, le 24 octobre 2006, cette offre en indiquant, le 26 octobre suivant, son intention de recourir à un prêt ; que la vente ne s'étant pas réalisée, Mme Y... a assigné la bailleresse en régularisation de vente ; 

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, par un moyen de droit relevé d'office, que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Mme Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Mme X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile ; 

2°/ que le locataire qui accepte l'offre de vente signifiée par le bailleur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ; qu'en estimant que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Mme Y..., locataire, d'avoir fait déliver à Mme X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a ainsi violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application ; 

3°/ qu'en décidant que l'erreur commise par la banque de Mme Y... , qui, nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Mme X..., qui, dès lors, ne pouvait se voir reprocher que son mandataire, M. Z..., n'avait pas déféré à cette demande, quand il résultait pourtant d'un courrier du 10 novembre 2006, que c'était le notaire de la bailleresse (M. Z...) qui avait lui-même demandé au notaire de Mme Y... la signature du compromis, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que Mme Y... avait l'obligation de régulariser la vente de l'appartement et donc de réunir les fonds nécessaires dans le délai légal, la cour d'appel, qui a pu retenir que l'erreur commise par la banque de la locataire d'avoir, nonobstant le caractère parfait de la vente, exigé la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à la bailleresse et que celle-ci ne pouvait, dès lors, se voir reprocher que le notaire n'eût pas déféré à cette demande, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, en déduire que l'acceptation de l'offre de vente de la preneuse était nulle de plein droit et cette dernière déchue de tout droit d'occupation ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme Y... divorcée B... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'acceptation par Madame Y... de l'offre de vente de l'appartement de Madame X... était nulle de plein droit, que Madame Y... était occupante sans droit ni titre de cet appartement depuis le 1er avril 2007 et que Madame Y... devait avoir libéré le logement loué dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 

Aux motifs qu'« en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 06 Juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles à usage d'habitation, le délai de préavis applicable au bailleur est de six mois. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l'offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l'offre dispose à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration du délai la vente n'a pas été réalisée, l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet le 1er Mars 1992, ce dont il résulte qu'il venait à échéance le 1er Mars 2007 et que le congé devait être délivré avant le 1er Septembre ; Tel fut le cas puisque le congé fut délivré le 28 Août 2006 par acte extrajudiciaire rappelant les dispositions de l'article 15 précité. L'offre devait être maintenue durant deux mois à compter du 1er Septembre 2006, et durant ce délai, Madame Y..., par courrier recommandé du 24 Octobre 2006, a fait connaître son intention d'accepter l'offre, puis par courrier du 26 Octobre 2006, celle de recourir à un prêt, Dès lors, la vente était parfaite à la date du 24 Octobre 2006 et devait être réalisée avant le 27 lévrier 2007, à défaut de quoi l'offre de vente devenait nulle de plein droit. Les dispositions légales susvisées ont pour objet la protection des droits du locataire et pour finalité de lui laisser un délai suffisant pour réunir les fonds nécessaires à son acquisition. Elles sont rédigées dans son seul intérêt, et leur caractère d'ordre public interdit au bailleur d'y ajouter des obligations qui n'y figurent pas. Ainsi, si Madame Y... avait l'obligation de régulariser la vente de l'appartement et donc de réunir les fonds nécessaires avant le 27 Février 2007, Madame X... ne pouvait, avant cette date, l'obliger à justifier des modalités du financement qu'elle envisageait. Parallèlement, l'erreur commise par la banque de Madame Y... , qui nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Madame X..., qui dès lors, ne peut se voir reprocher que son mandataire, Maître Z..., n'ait pas déféré à cette demande. En outre, Madame Y... était elle-même assistée de son propre notaire qui pouvait aisément se mettre en contact avec sa banque pour lui rappeler les conséquences juridiques d'un congé pour vendre accepté. Dès lors, à défaut pour Madame Y... d'avoir fait délivrer à Madame X..., avant le 27 Février 2007, une mise en demeure d'avoir à régulariser la vente, l'offre de vente de Madame X... est nulle de plein droit et Madame Y... déchue de tout droit d'occupation. Il est en conséquence fait droit à sa demande d'expulsion, dans des conditions qui seront précisées au dispositif de l'arrêt » ; 

Alors que, d'une part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, par un moyen de droit relevé d'office, que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Madame Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Madame X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 16 du Code de procédure civile ; 

Alors que, d'autre part le locataire qui accepte l'offre de vente signifiée par le bailleur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ; qu'en estimant que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Madame Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Madame X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a ainsi violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application ; 

Alors que, enfin, en décidant que l'erreur commise par la banque de Madame Y... , qui nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Madame X..., qui dès lors, ne pouvait se voir reprocher que son mandataire, Maître Z..., n'avait pas déféré à cette demande, quand il résultait pourtant d'un courrier du 10 novembre 2006, que c'était le notaire de la bailleresse (Maître Z...) qui avait luimême demandé au notaire de Madame Y... la signature du compromis, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile."

Un arrêt du Conseil d'Etat :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 mai et 28 juillet 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER, dont le siège est au 1 rue Jean Chaubet BP 5049 à Toulouse Cedex 5 (31033) ; la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement n° 052760 du 26 février 2009 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision en date du 19 mai 2005 par laquelle le maire de la commune de Toulouse a fait opposition à la déclaration de travaux qu'elle avait déposée le 12 avril 2005 en vue d'établir une clôture sur un terrain situé 8-10 rue Jean Chaptal à Toulouse ;

2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler la décision du maire de la commune de Toulouse ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Toulouse le versement de la somme de 6 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Frédéric Dieu, Maître des Requêtes, 

- les observations de la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER et de la SCP Fabiani, Luc-Thaler, avocat de la ville de Toulouse, 

- les conclusions de M. Nicolas Boulouis, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER et à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, avocat de la ville de Toulouse ;



Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de la copropriété du 8-10 rue Jean Chaptal à Toulouse, a déposé le 12 avril 2005 une déclaration en vue d'établir un mur de clôture impasse Blancou, une barrière avec portillon et plan impasse Christiane et une fermeture par un muret avec un portillon rue Chaptal ; que, par un arrêté du 19 mai 2005, le maire de la commune de Toulouse s'est opposé à ces travaux ; que la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER a saisi le tribunal administratif de Toulouse le 26 août 2005 d'une requête tendant à l'annulation de cet arrêté ; que, par un jugement du 26 février 2009, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté cette requête après avoir accueilli la fin de non-recevoir opposée par la commune de Toulouse dans son mémoire en défense et tirée de ce que la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER n'avait pas été habilitée à agir en justice pour le compte des copropriétaires ;

Considérant, en premier lieu, que, dès lors que l'irrecevabilité tirée du défaut d'habilitation à agir pour le compte des copropriétaires avait été expressément invoquée en défense par la commune de Toulouse dans un mémoire enregistré au greffe du tribunal le 26 août 2005 et communiqué à la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER le 1er septembre 2005, le tribunal administratif n'était pas tenu d'inviter cette dernière à régulariser sa demande en apportant des compléments aux éléments qu'elle avait produits à l'appui de sa réplique à cette fin de non-recevoir ; que, par suite, la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER n'est pas fondée à soutenir que le jugement du tribunal administratif de Toulouse a été rendu au terme d'une procédure irrégulière ;

Considérant, en second lieu, que lorsqu'il est saisi, postérieurement à la clôture de l'instruction, d'un mémoire émanant d'une des parties à l'instance, il appartient dans tous les cas au juge administratif d'en prendre connaissance avant la séance au cours de laquelle sera rendue la décision ; que, s'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans le mémoire, il n'est tenu de le faire à peine d'irrégularité de sa décision que si ce mémoire contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ; 

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la délibération du 17 février 2009 de l'assemblée générale des copropriétaires l'habilitant à agir pour le compte de ces derniers devant le tribunal n'a été produite par la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER que postérieurement à l'audience du 5 février 2009 au cours de laquelle a été appelée l'affaire ; que, par suite, en estimant que rien ne faisait obstacle à ce que l'assemblée générale des copropriétaires régularise la demande du syndic avant la clôture de l'instruction et que la production tardive de cette pièce n'était pas de nature à régulariser la fin de non-recevoir qui avait été opposée à la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER par la commune de Toulouse, le tribunal administratif de Toulouse n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER doit être rejeté ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Toulouse, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Toulouse et non compris dans les dépens ; 






D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER est rejeté.

Article 2 : La SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER versera la somme de 3 000 euros à la commune de Toulouse au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE BARTHAS IMMOBILIER et à la commune de Toulouse."