La question : 

M. Jean-Pierre Decool attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les difficultés rencontrées par certains de nos concitoyens porteurs de parts de sociétés d'attribution d'immeubles en résidence à temps partagé. Ce concept régit par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 s'avère être un système défaillant pour des milliers de personnes qui se voient contraintes à continuer à payer des charges alors même qu'elles n'utilisent plus le bien. La durée de vie de ce type de contrat est de 90 ans et enferme les intéressés dans un carcan inextricable. Certes la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, est venue modifiée le texte initial en prévoyant à l'article 19-1 que le retrait « peut être autorisé pour justes motifs par une décision de justice, notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture de la station ou de l'ensemble immobilier concerné ». Là encore le résultat est pour le moins incertain, obligeant l'héritier à se présenter devant la justice, en laissant le juge libre d'interpréter lesdits justes motifs ; il est donc évident que cet aménagement ne peut être considéré comme satisfaisant. Manifestement, cette forme de propriété n'est plus adaptée aux réalités économiques et sociales d'aujourd'hui, et de nombreuses personnes se retrouvent propriétaires d'une charge qui les rend perpétuellement débiteurs. Il lui demande donc les intentions du Gouvernement afin de mettre fin à cette situation préjudiciable pour un bon nombre de nos concitoyens.

La réponse : 

La directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009 relative à la protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects des contrats d'utilisation de biens en temps partagé, constitue une avancée notable dans la prévention et la protection du consommateur à l'encontre des pratiques déloyales des sociétés d'attribution de droit de jouissance d'immeuble en temps partagé. La transposition de ce texte a été réalisée. La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques comporte ainsi dans son article 32 relatif aux « contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé », plusieurs dispositions destinées à protéger les intérêts des consommateurs détenteurs de parts sociales dans les sociétés d'attribution de droits de jouissance en temps partagé, notamment par l'amélioration des informations préalables à l'engagement contractuel. Par ailleurs, l'arrêté du 15 juin 2010 fixant le contenu des formulaires d'information relatif aux contrats d'utilisation de biens à temps partagé, prévus par la loi du 22 juillet 2009 précitée, permet d'étendre et de préciser l'information préalable du consommateur avant son engagement. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) réalise une enquête sur les pratiques commerciales de ce secteur visant à apprécier l'efficacité des nouvelles dispositions réglementaires afin d'ajuster, le cas échéant, les mesures en matière de protection du consommateur. Un état des lieux de la gestion des résidences dites « en temps partagé » sera établi à cette occasion.

A défaut le congé est sans effet :

«Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la société Immobilier prestige en son appel régulier en la forme et déclaré irrecevables ses écritures en date du 18 février 2010, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société Immobilier prestige aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilier prestige à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Immobilier prestige ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir la société IMMOBILIER PRESTIGE – CENTURY 21 – TOPAZE IMMOBILIER déclarée responsable pour n'avoir pas régulièrement délivré congé à Mme Y... et à dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... reprochent à la SARL PRESTIGE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils ont acheté le 5 mai 2006 aux consorts A... ; que la société PRESTIGE IMMOBILIER indique qu'elle n'avait pas reçu mandat en ce sens de la part des consorts X... ; que la cour constate qu'il résulte des pièces produites que si la société PRESTIGE IMMOBILIER avait bien reçu mandat de la part des consorts A... de vendre le bien acheté par les consorts X..., il ne résulte nullement de cet acte qu'elle avait reçu mandat de faire délivrer congé pour vente aux locataires de l'immeuble ; que la cour constate encore que les consorts X... ne démontrent nullement que le congé donné à l'un des locataires était irrégulier alors même que celui donné à l'autre locataire dans les mêmes formes a été déclaré régulier par décision judiciaire définitive et que ce locataire a été expulsé ; qu'en effet, ils se sont désistés de leur action introduite à l'encontre du second locataire ; que la cour rappellera qu'en droit et au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de «réception du congé par le locataire» emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur ; qu'en effet, cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire ; que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en effet cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas de l'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur» alors même que ce courrier avait été présenté à sa destinataire le 21 décembre 2005 ; que donc le défaut de remise effective de ce congé à Mme Y... réside de sa seule volonté de ne pas retirer la lettre recommandée avec accusé de réception régulièrement et valablement adressée par ailleurs ; que la cour dira en conséquence que les consorts X... seront déboutés de toutes leurs demandes ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les écritures des parties et modifier l'objet du litige ; qu'en l'espèce, pour résister aux consorts X... qui reprochaient à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils avaient acquis, le 5 mai 2006, des consorts A..., celle-ci a fait valoir qu'elle n'avait pas reçu mandat des consorts X... de donner congé aux locataires mais n'a nullement contesté avoir reçu mandat des époux A... pour délivrer congé auxdits locataires ; qu'en remettant en cause le mandat des époux A... à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de donner congé aux locataires, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à Mme Y..., lequel est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur », la cour d'appel a retenu que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que, par la suite, il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en se prononçant de la sorte, alors qu'il résultait de ses constatations que la lettre recommandée n'avait pas été remise à sa destinataire mais avait été renvoyée à l'expéditeur, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 669 et 670 du code de procédure civile.»