Un arrêt sur ce point :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2010), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ont, par actes des 20 mars 2006 et 15 février 2007, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Laura à Juan-les-Pins, pour obtenir l'annulation des assemblées générales du 5 janvier 2006 et du 30 novembre 2006 et la désignation d'un mandataire ad hoc ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ;

Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 novembre 2006, l'arrêt retient que cette assemblée a été convoquée par le syndic dont la désignation n'était pas annulée au jour de sa convocation, qu'elle a donc pu se tenir régulièrement dès lors que dans cette hypothèse, le syndic tient ses pouvoirs de la loi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 5 janvier 2006 qu'elle prononçait et qui désignait le syndic, celui-ci n'avait plus cette qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 30 novembre 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 novembre 2006, l'arrêt rendu le 2 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Laura aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Laura à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Laura ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt : 

D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en annulation de l'assemblée générale du 30 novembre 2006 ;

AUX MOTIFS QUE « sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 janvier 2006 : Monsieur et Madame X... développent deux moyens au soutien de cette demande. En premier lieu, ils font état de l'irrégularité de la convocation. A cet égard, les dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoient que la convocation contient la date, l'heure, le lieu de la tenue de l'assemblée et exigent un délai de convocation de quinzaine. En l'espèce, la convocation adressée le 19 décembre 2005 contenait une erreur de date en ce qu'elle mentionnait "mercredi 5 janvier 2005" au lieu de "jeudi 5 janvier 2006" ; elle a, certes, été rectifiée par une lettre circulaire ultérieure quant au jour, mais était encore entachée d'une erreur quant à l'année (2005 au lieu de 2006). Il sera cependant retenu à cet égard que l'erreur quant au jour et quant à l'année est purement matérielle et que la lettre circulaire envoyée pour corriger la mention du jour - jeudi à la place de mercredi - ne tendant pas à la fixation d'une nouvelle date, il est inopérant de dire qu'elle ne respectait pas le délai de quinzaine, cette exigence ne valant que pour la fixation de la date de l'assemblée ou pour sa modification, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le moyen de nullité de ce chef sera donc écarté. En second lieu, ils soulèvent l'irrégularité de la convocation comme faite par un syndic dont le mandat avait expiré. A cet égard, il sera retenu que le syndic qui a procédé à la convocation de l'assemblée critiquée a été élu par l'assemblée du 30 novembre 2004 "pour une durée d'un an qui se terminera à la date de l'assemblée générale chargée de statuer sur les comptes de l'exercice 2004". Or, à la date d'envoi de la convocation le décembre 2005, le mandat du syndic, qui ne pouvait se prolonger au-delà de un an à compter de sa désignation, avait donc pris fin le 30 novembre 2005. L'assemblée du janvier 2006 encourt la nullité de ce chef et les dispositions des articles 1156 à 1164 du Code civil relatives à l'interprétation des contrats sont vainement invoquées en l'espèce s'agissant de la portée d'une délibération d'une assemblée générale. La demande subsidiaire, relative à l'annulation de la résolution 9 est, par suite, sans objet ainsi que la demande très subsidiaire en expertise. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 novembre 2006 : l'assemblée du 30 novembre 2006 a été convoquée par le syndic dont la désignation n'était pas annulée au jour de sa convocation. Elle a donc pu se tenir régulièrement dès lors que dans cette hypothèse, le syndic tient ses pouvoirs de la loi. L'annulation de cette assemblée qui a été distinctement sollicitée par les époux X... par un exploit du 15 février 2007, la procédure ainsi engagée ayant été jointe à celle relative à l'assemblée du 5 janvier 2006, ne saurait donc prospérer et la demande des époux X... de ce chef sera en conséquence rejetée » ;

ALORS QUE sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ; que l'annulation d'une assemblée générale qui désigne un syndic produit un effet rétroactif de sorte qu'est nulle la convocation à une assemblée générale faite par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'assemblée du 30 novembre 2006 a été convoquée par le syndic désigné lors de l'assemblée du 5 janvier 2006 dont la Cour d'appel a constaté la nullité ; qu'en jugeant que cette assemblée du 30 novembre 2006 avait pu se tenir régulièrement dès lors qu'elle avait été convoquée par le syndic dont la désignation n'était pas annulée au jour de sa convocation, la Cour d'appel a violé l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965."

Un arrêt sur cette question et le délai dans lequel la renonciation peut intervenir :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 février 2010) que suivant acte sous seing privé du 18 mars 2004, les consorts X... et Y... et la société Spécifique ont promis de vendre les parts sociales de la société Premier avril, propriétaire d'un immeuble, à M. Z... et à la société Didier Z... Conseil sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt au plus tard le 20 avril 2004, l'acte authentique devant intervenir le 1er juin 2004, que par courrier du 30 avril 2004 les cédants ont précisé aux acquéreurs que le financement n'ayant pas été obtenu, la promesse de vente était devenue caduque alors que par courrier du 11 mai 2004 M. Z... et la société Didier Z... Conseil les avisaient de la réalisation de la condition suspensive, que M. Z... et la société Didier Z... Conseil ont agi en perfection de la vente et la société Cabinet Moyal, agent immobilier, en paiement de sa commission ; 

Attendu que M. Z... et la société Didier Z... Conseil, d'une part, et la société Cabinet M. B..., d'autre part, font grief à l'arrêt de débouter M. Z... et la société Ricaud de leur demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et la société Cabinet M. B... de sa demande formée au titre du paiement de sa commission, alors, selon le moyen : 

1°/ que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu'en affirmant néanmoins que les acquéreurs n'avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant que cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l'expiration du délai imparti pour la réitération de l'acte de cession, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ; 

2°/ que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mmes D... et C... et la société Spécifique pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que M. Z... et la société Didier Z... ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 1178 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant retenu que la mention manuscrite ajoutée par les parties suivant laquelle la condition suspensive relative au financement devait être obtenue au plus tard le 20 avril 2004, fixait le délai impératif dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, que si cette condition était stipulée dans l'intérêt du cessionnaire qui pouvait y renoncer, le délai dans lequel devait intervenir sa réalisation était en revanche stipulé dans l'intérêt des deux parties et que si les cessionnaires pouvaient renoncer à cette condition stipulée dans leur intérêt, la renonciation devait intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation, ce qui n'était pas le cas puisqu'ils avaient renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants avaient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la perfection de la vente ne pouvait être prononcée ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ; 

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Z..., la société Didier Z... conseil et la société cabinet M. B... à payer à Mmes D... et C... et à la société Spécifique, ensemble, la somme de 2500 euros ; rejette les autres demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux conseils pour M. Z... et la société Didier Z... conseil 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Z... et la société Didier Z... de leur demande tendant à voir déclarer parfaite la cession de parts sociales du 18 mars 2004 ; 

AUX MOTIFS QU'il est stipulé à la promesse de vente du 18 mars 2004 que les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 1er juin 2004, date de transfert de jouissance des parts cédées et que le prix de la cession sera payable comptant en comptabilité au jour de la réitération de l'acte, la cession étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions dont l'obtention par les cessionnaires du financement des titres et de l'opération pour un montant de 400. 000 euros pour une durée de 10 ans au taux maximum de 4, 5 % hors assurance, le cessionnaire s'engageant à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l'obtention du prêt à compter de la signature de la promesse ; qu'il est en outre précisé que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 ; que par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Didier Z... Conseil le 30 avril 2004, Mesdames D... et C..., constatant que la condition relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2004, Monsieur Z... et la société Didier Z... Conseil ont levé la condition suspensive d'obtention de prêt, les cédants estimant toutefois que cette levée d'option est sans effet comme étant intervenue après que la promesse soit devenue caduque ; que la date prévue pour la réitération de la vente ayant été fixée au 1er juin 2004, date à laquelle a également été fixée la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au financement, la seule à avoir été fixée au 20 avril 2004, il convient de rechercher si la commune intention des parties était ou non d'ériger la non obtention du financement avant le 20 avril 2004 en cause de caducité de la promesse, ce point n'ayant pas été précisé dans la promesse ; qu'après l'énoncé des conditions suspensives, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 », étant ajouté manuscritement « à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 », ce dont il convient de déduire que cet ajout, voulu par les parties le jour de la signature de l'acte, ne constitue pas une simple clause de style, ou la mention d'une date purement indicative, mais bel et bien le délai dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, l'article 1176 du Code civil énonçant que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que cette interprétation est d'ailleurs confortée par le comportement des cessionnaires qui, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Didier Z... Conseil le 30 avril 2004 constatant que la condition relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l'intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, le délai dans lequel doit intervenir la réalisation est en revanche stipulé dans l'intérêt des deux parties, le cédant ayant intérêt à ce que soit fixé le délai pendant lequel sont bien est immobilisé ; que si les cessionnaires pouvaient effectivement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention du prêt stipulée dans leur intérêt, c'est à la condition que leur renonciation intervienne dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, tel n'étant pas le cas en l'espèce puisqu'ils ont renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants aient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004 ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, Monsieur Z... et la société Didier Z... étant déboutés de leurs demandes de ce chef et par voie de conséquence de leurs autres demandes subséquentes ; 

1°) ALORS QUE lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu'en affirmant néanmoins que les acquéreurs n'avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l'expiration du délai imparti pour la réitération de l'acte de cession, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ; 

2°) ALORS QUE lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mesdames D... et C... et la société Spécifique pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que Monsieur Z... et la société Didier Z... ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 1178 du Code civil. 

Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Boutet, avocat aux conseils pour la société cabinet M. B..., 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL CABINET M. B... de sa demande de confirmation du jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 26 mai 2008 en ce qu'il avait condamné in solidum, en cas de réalisation de la vente, Monsieur Didier Z... et la Société DIDIER Z... CONSEIL à lui payer la somme de 50. 000 € à titre de commission stipulée dans la promesse synallagmatique de cession et d'achat de parts sociales ; 

AUX MOTIFS QUE, sur les demandes de Monsieur Z... et de la Société DIDIER Z... CONSEIL, il est stipulé à la promesse de vente du 18 mars 2004 que les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 1er juin 2004, date de transfert de jouissance des parts cédées et que le prix de la cession sera payable comptant en comptabilité au jour de la réitération de l'acte, la cession étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions dont l'obtention par les cessionnaires du financement des titres et de l'opération pour un montant de 400. 000 € pour une durée de 10 ans au taux maximum de 4, 5 % hors assurances, le cessionnaire s'engageant à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l'obtention du prêt à compter de la signature de la promesse ; qu'il est en outre précisé que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 ; que par lettre recommandée avec accusé réception adressée à DIDIER Z... CONSEIL le 30 avril 2004, Mesdames D... et C..., constatant que la convention relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que par lettre recommandée avec accusé réception du 11 mai 2004, M. Z... et la Société DIDIER Z... CONSEIL ont levé la condition suspensive d'obtention de prêt, les cessionnaires estimant toutefois que cette levée d'option est sans effet comme intervenue après que la promesse soit devenue caduque ; que la date prévue pour la réitération de la vente ayant été fixée au premier juin 2004, date à laquelle a également été fixée la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au financement, la seule à avoir été fixée au 20 avril 2004, il convient de rechercher si la commune intention des parties était ou non d'ériger la non obtention du financement avant le 20 avril 2004 en cause de caducité de la promesse, ce point n'ayant pas été précisé dans la promesse ; qu'après l'énoncé des conditions suspensives, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 », étant ajouté manuscritement « à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 », ce dont il convient de déduire que cet ajout, voulu par les parties le jour de la signature de l'acte, ne constitue pas une simple clause de style, ou la mention d'une date purement indicative, mais bel et bien le délai dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, l'article 1176 du Code Civil énonçant que, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que cette interprétation est d'ailleurs confortée par le comportement des cessionnaires qui, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à DIDIER Z... CONSEIL le 30 avril 2004 constatant que la condition relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l'intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, le délai dans lequel doit intervenir sa résiliation est en revanche stipulé dans l'intérêt des deux parties, le cédant ayant intérêt à ce que soit fixé le délai pendant lequel son bien est immobilisé ; que si les cessionnaires pouvaient effectivement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt stipulée dans leur intérêt, c'est à la condition que leur renonciation intervienne dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, tel n'étant pas le cas en l'espèce puisqu'ils ont renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants aient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004 ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, Monsieur Z... et la Société DIDIER Z... CONSEIL étant déboutés de leurs demandes de ce chef et par voie de conséquence de leurs autres demandes subséquentes ; 

ET AUX MOTIFS QUE, sur les demandes de la Société CABINET M. B..., la promesse de vente étant caduque, le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a condamné les cessionnaires à payer à l'agent immobilier le montant de ses honoraires ainsi que prévu au mandat en estimant la vente parfaite, étant rappelé que, par application des dispositions d'ordre public de l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, aucune somme d'argent n'est due à l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée ; que la caducité de la promesse de vente entraîne par application de l'article 1227 du Code Civil la caducité de la clause pénale de la promesse de vente ; 

ALORS D'UNE PART QUE, lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu'en affirmant néanmoins que les acquéreurs n'avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant que cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l'expiration du délai imparti pour la réitération de l'acte de cession, la Cour d'Appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code Civil ; 

ALORS D'AUTRE QUE, lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la Cour d'Appel a considéré que Mesdames D... et C... et la Société SPECIFIQUE pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que Monsieur Z... et la Société DIDIER Z... CONSEIL ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquence légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 178 du Code Civil."