Par cet arrêt du 8 juin dernier :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2010), que par acte du 24 septembre 1991, la société civile immobilière de l'Entrepôt (la SCI), a acquis des consorts X..., un lot n°32 d'un ensemble de trois bâtiments plus une cour et appentis soumis au statut de la copropriété, que le même jour, le règlement de copropriété initial, daté du 7 mai 1991, a fait l'objet d'un acte modificatif, aux termes duquel notamment, sous le titre "clauses particulières", un droit de passage pour véhicules et piétons a été créé sur le lot n°31, au profit des lots 8, 20 à 30 et 32 à 35 , et sur le lot n°32 au profit des lots 33 à 35 et 26 à 28, l'entretien et la réfection restant à la charge exclusive des propriétaires des lots 31 et 32 ; que le 4 février 1992 la SCI a acquis de Mme Y... le lot n°31 et que les clauses particulières ont été reproduites dans les actes de vente des 24 septembre 1991 et 4 février 1992 ; que par actes des 6 et 7 décembre 2001, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires et l'administrateur judiciaire, et en résolution des servitudes de passage créées sur ses lots ; qu'en cause d'appel, la SCI a demandé que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété créant ces servitudes ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 14 al 3, 17 al 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires de "l'ensemble immobilier" ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette modification n'avait pas été votée par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée à la SCP Kneppert et Dupuy, l'arrêt rendu entre les parties le 10 mars 2010 par la cour d'appel de Paris,

remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elle se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris à payer à la société de l'Entrepôt la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Georges, avocat aux Conseils pour la société de l'Entrepôt.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI de l'Entrepôt de sa demande de résolution des servitudes de passage grevant les lots nos 31 et 32 au profit des lots 8, 20 à 30 inclus, 32 à 35 inclus et 33 à 35 inclus, 26, 27 et 28 de la copropriété sise 308-314 rue de Paris à Villeneuve-Saint-Georges,

AUX MOTIFS PROPRES QUE le règlement de copropriété a été établi le 7 mai 1991 ; qu'à cette date, la copropriété ainsi constituée comportait trois lots : le lot 1 : bâtiment A partiellement à usage commercial avec accès par la cour constituant le lot n° 2 ; le lot n° 2 ayant accès sur la rue de Paris, étant décrit comme « droit à la jouissance exclusive d'une cour sur laquelle est édifié un appentis » ; le lot 3 ayant également accès sur la rue de Paris, décrit comme « droit à la jouissance exclusive d'un terrain sur lequel sont édifiés les bâtiments B et C avec droit à construire un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 400 m² (y compris la superficie des bâtiments B et C existants) à usage commercial de bureaux ou d'activités » ; que le 24 septembre 1991, à l'occasion de la vente d'une partie de l'ensemble à la SCI de l'Entrepôt, un modificatif au règlement de copropriété a été établi ; que les lots 1 et 2 étaient réunis et subdivisés en 27 lots (appartements, bureaux, emplacements de voitures) numérotés de 5 à 31 ; que le lot 31 était décrit comme « rez-de-chaussée, droit à la jouissance exclusive d'une bande de terrain à usage de passage pour véhicules » ; que ce passage commençait sur la voie publique et, en traversant le terrain lot 32, permettait l'accès aux emplacements de voitures 26-33, 27-34 et 28-35 ; que le lot 3 ancien de la copropriété était divisé en quatre lots, les lots 33, 34, 35 ainsi que le lot 32, de surface importante, ainsi décrit « Rez-de-chaussée, Droit à la jouissance exclusive d'un terrain sur lequel sont édifiés les bâtiments B et C avec droit à construire un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 400 m² (y compris la superficie des bâtiments B et C existants), à usage commercial, de bureaux ou d'activités » ; que ce texte reprenait la description du lot 3 initial ; qu'il y était ajouté : « Ce lot donne accès aux lots 33, 34 et 35 » ; que les clauses particulières du règlement modifié stipulaient que : « Le propriétaire du lot 31 consent un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 8, 20 à 30 inclus et 32 à 35 inclus. L'entretien et la réfection de ce passage véhicules sera à la seule charge du copropriétaire du lot 32 » et que : « Le propriétaire du lot 32 consent un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 33, 34 et 35 et aux trois autres (26-27-28) sans que les propriétaires de ces lots participent à l'entretien et à la réfection du lot 32. Le propriétaire du lot 32 pourra utiliser ce lot pour activités de service et commercial et notamment de station de lavage de tous véhicules de transport » ; que, le 24 septembre 1991, également, les consorts X..., ayants droit du propriétaire initial de l'ensemble immobilier, ont vendu le lot 32 à la SCI de l'Entrepôt, l'acte se référant aux clauses particulières du règlement de copropriété sur le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 31, avec l'indication que l'entretien et la réfection de ce passage étaient à la seule charge du propriétaire du lot 32, et sur le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 32 aux propriétaires des lots 33, 34, 35, 26, 27, 28, sans que ceux-ci participent à l'entretien et à la réfection du lot 32 ; que la SCI de l'Entrepôt soutient que le modificatif du 24 septembre 1991 doit être réputé non écrit en ce qu'il a créé une servitude sur le lot 32 sans le consentements exprès des propriétaires de ce lot et sans assemblée générale de copropriété et que cette servitude est impossible au profit de lots constitués exclusivement de droit de jouissance exclusif sur des parties communes ; que, déjà propriétaire du lot 32 depuis le 24 septembre 1991, la SCI de l'Entrepôt a acquis de Mme Y... le lot 31 le 4 février 1992 ; que le prix de vente était de un franc ; que figurait à l'acte un « rappel de servitude » faisant état de ce qu'aux termes de l'acte de vente précédemment conclu entre les consorts X... et la SCI le 24 septembre 1991, le propriétaire du lot 31 consentait un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 8, 20 à 30 inclus et 32 à 35 inclus, l'entretien et la réfection du passage étant à la seule charge du propriétaire du lot 32 ; que le « droit de jouissance exclusif » vendu le 4 février 1992 ne constitue pas un droit de propriété ; qu'il s'agit toutefois d'un droit ayant un caractère réel et perpétuel ; que le droit transféré était constitué d'un droit de passage bénéficiant aussi bien à la SCI, déjà propriétaire du lot 32, qu'à tous les bénéficiaires des lots mentionnés à l'acte de vente ; que, dès lors, la SCI ne peut soutenir que son droit de jouissance exclusif a été rendu inopérant par les servitudes de passage reconnues à tous les lots 8 à 20 et 32 à 35, le droit de jouissance acquis par elle, permanent, n'étant pas incompatible avec le simple droit de passage nécessairement limité aux temps de passage, même fréquents, des utilisateurs ; que, par ailleurs, la SCI, qui a acquis à un prix symbolique le lot 31, l'a acquis en toute connaissance de ses caractéristiques, le prix dérisoire ayant pour contrepartie d'assurer l'entretien, que les modalités du droit de passage affectant le second lot, n° 32, ont été établies par le modificatif au règle ment de copropriété du 24 septembre 1991 ; que la vente du même jour à la SCI de l'Entrepôt mentionne les droits de passage affectant les lots 31 et 32 et se réfère à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété établis le 7 mai 1991, en cours de publication, ainsi qu'au modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établi le jour de l'acte, le 24 septembre 1991, qui « sera publié avant ou en même temps que les présentes » ; que la modification effectuée le 24 septembre 1991 était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause ; qu'elle a été demandée au notaire par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier ; que les critiques de tous ordres formulées par la SCI de l'Entrepôt à l'encontre du modificatif du 24 septembre 1991 sont dès lors totalement inopérantes ; qu'elles seront toutes rejetées ; que les parties ont, en première instance comme en appel, conclu sur le droit de passage en le qualifiant de servitude de passage ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de l'Entrepôt de sa demande de résolution des servitudes de passage (arrêt attaqué, pp. 4, 5, 6 et 7) ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la servitude constituée par le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 31 et le propriétaire du lot 32 figure tant aux actes d'acquisition par la SCI de ses lots qu'au règlement de copropriété ; que celle-ci, en acquérant ses lots, n'ignorait pas leur existence ; que le règlement de copropriété fait la loi entre les copropriétaires dès lors que ses stipulations ne sont pas contraires à des dispositions d'ordre public ; qu'en l'espèce, la création de ces servitudes, qui permettent aux propriétaires des lots concernés d'accéder à leurs lots, n'est pas contraire à des dispositions d'ordre public ; que, faisant la loi des parties, les stipulations du règlement de copropriété s'imposent au copropriétaire concerné qui les a acceptées ; que le statut de la copropriété ne fait pas par nature obstacle à l'instauration de servitudes entre différents lots de copropriété (jugement entrepris, pp. 5-6) ;

ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision prise en assemblée générale des copropriétaires ; que les dispositions légales fixant les prérogatives de l'assemblée générale sont d'ordre public, de sorte que toute modification apportée à un règlement de copropriété sans avoir été décidée en assemblée générale est illicite et, en cela, réputée non écrite et censée n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, la SCI de l'Entrepôt avait, dans ses conclusions d'appel (pp. 3, 7, 8 et 9), fait valoir que les servitudes de passage litigieuses instaurées sur les lots par elle acquis étaient issues du modificatif apporté le 24 septembre 1991 au règlement de copropriété, modificatif dont les clauses devaient être réputées non écrites et inexistantes comme ayant été établies, en violation des dispositions impératives des articles 25 d) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sans « une quelconque délibération d'assemblée générale, alors qu'à l'époque existait bien sur l'ensemble immobilier une copropriété puisque, le 7 mai 1991, les consorts X..., tout en publiant le règlement de copropriété initial instaurant trois lots de copropriété, avaient vendu à Madame Y... les lots 1 et 2 » et qu'il en résultait « qu'aucun modificatif ne pouvait intervenir sans délibération d'assemblée générale » ; qu'en considérant, pour écarter ce moyen, qu'il était inopérant parce que la modification apportée le 24 septembre 1991 au règlement de copropriété « était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause » et avait été « demandée au notaire par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier », la cour d'appel a violé les articles 14, alinéa 3, 17, alinéa 1er, 25 d), 26, alinéa 1er, b) et 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. »

Admis par cet arrêt :

"Vu la requête enregistrée le 26 juillet 1984 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée par les Epoux X..., demeurant ... à Nogent-sur-Marne 94130 , et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

1° annule le jugement du 18 mai 1984 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande dirigée contre la décision du 28 juilllet 1981 par laquelle le maire de la commune de Combloux Haute-Savoie a accordé à M. Roger Y... le permis de construire deux chalets, ensuite contre deux décisions du 10 mai 1982 du maire de la même commune autorisant le transfert du permis de construire délivré à M. Y... d'une part à M. A..., d'autre part à M. Z..., enfin contre deux décisions en date du 10 mai et 11 décembre 1982 du maire de la même commune autorisant des modifications au permis de construire initial ;

2° annule pour excès de pouvoir ces décisions ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code des tribunaux administratifs ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;

Vu la loi du 30 décembre 1977 ;

Après avoir entendu :

- le rapport de M. Barbeau, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Le Bret, de Lanouvelle, avocat des Epoux X...,

- les conclusions de M. Schrameck, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que, par arrêté du 28 juillet 1981, le maire de Combloux Haute-Savoie a accordé à M. Y... le permis de construire deux châlets, le châlet A devant être implanté sur la parcelle cadastrée section B 2114, le châlet B sur la parcelle cadastrée 2116, ces deux parcelles étant séparées par une voie de circulation dont l'assiette, constituant la parcelle n° 2115, devait aux termes dudit permis, être cédée à la commune ; que le 10 mai 1982, le maire a décidé de transférer le permis de construire le châlet A à M. Z... et le permis de construire B à M. A... avec l'accord de M. Y..., titulaire du permis initial et d'accorder en même temps à M.Willemin l'autorisation de modifier les façades et l'implantation de la construction ; qu'enfin par un arrêté du 15 décembre 1982 un permis modificatif a été accordé pour le bâtiment dont la construction était envisagée par M. Z... ;

Considérant d'une part que le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire ; qu'ainsi, pendant la période de validité dudit permis, la responsabilité de la construction peut être transférée à une ou plusieurs autres personnes avec l'accord du titulaire initial, sans qu'il y ait lieu de délivrer à celles-ci un nouveau permis ; que lorsque l'autorisation initiale porte, comme en l'espèce, sur deux constructions distinctes, rien ne s'oppose à ce que ce transfert ait lieu, pour chacune d'entre elles, en faveur de bénéficiaires différents ;

Considérant d'autre part que les requérants ne contestent plus, devant le Conseil d'Etat, la légalité u permis de construire délivré à M. Y... à une date où les seules dispositions d'urbanisme applicables dans la commune de Combloux étaient celles des articles R.111-1 et suivants du code de l'urbanisme ; que si les constructions ainsi autorisées n'étaient pas conformes sur certains points aux dispositions du plan d'occupation des sols de Combloux, rendu public le 17 septembre 1981, le maire de Combloux n'aurait pu, sans méconnaître les droits que M. Y... et ses ayants-cause tenaient du permis ainsi délivré, leur refuser l'autorisation d'apporter aux dites constructions des modifications portant sur l'orientation des deux chalets, sur l'aspect extérieur des façades et sur une légère augmentation de la surface du chalet B, dès lors qu'il ressort des pièces versées au dossier que ces modifications n'affectaient pas la conception générale des deux projets et qu'il n'est pas allégué qu'elles portent à la réglementation nouvelle une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du permis initial ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les EPOUX X... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a refusé leur demande dirigée contre les arrêtés du maire de Combloux des 28 juillet 1981, 10 mai et 15 décembre 1982 ;
Article 1er : La requête des EPOUX X... est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée aux EPOUX X..., au ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports, au maire de Combloux et à MM. Y..., Z... et A...."