Un arrêt sur ce délicat sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 avril 2000), que la société de droit suisse Mimosa Proferties, propriétaire d'un lot dans un lotissement, a assigné la société civile immobilière Cassia et la société à responsabilité limitée Cassia (autres colotis) afin qu'il soit jugé que la construction et l'exploitation d'une "structure hôtelière" par ces sociétés constituaient une violation des stipulations contractuelles prévues par le cahier des charges du lotissement, que soit ordonnée la cessation de l'exploitation ainsi que la démolition des constructions édifiées à des fins hôtelières ;

Attendu que la SARL Cassia fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :

1 / que, selon les termes de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, lorsqu'un plan d'occupation des sols a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, faute pour la majorité des colotis d'en avoir demandé le maintien ; qu'il en va ainsi des règles d'urbanisme instaurées par le règlement du lotissement, document de nature réglementaire et sans implication contractuelle ; qu'en l'espèce, il est constant que le lotissement "La Grande Bastide" a fait l'objet d'un règlement de lotissement en date à Saint-Tropez du 12 août 1960, approuvé par arrêtés préfectoraux des 25 octobre 1960 et 28 mars 1961 et que la commune de Gassin dispose d'un plan d'occupation des sols approuvé le 30 décembre 1985, dont il résulte que sont "normalement admises... Ies constructions à usage d'habitation, de commerces et de services.. ; qu'il est constant encore que le maintien des règles d'urbanisme énoncées audit règlement de lotissement n'a pas été demandé ; qu'il en résulte nécessairement que l'obligation faite aux colotis, aux articles 4 et 5 du règlement du lotissement de "n'exercer ... aucune activité professionnelle ou autre" et de ne construire "que des bâtiments de caractère d'habitation familiale", est donc devenue caduque, par application des dispositions susvisées de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ; qu'en affirmant cependant, pour retenir en l'espèce que "la création d'une structure hôtelière à usage professionnel... constitue une infraction aux règles contractuellement définies entre les colotis" et ordonner la démolition de l'hôtel "Villa Belrose", classé quatre étoiles nouvelles normes, que les articles 4 et 5 susvisés du règlement de lotissement du 12 août 1960 "constituent des règles d'intérêt privé .. (qui) s'imposent contractuellement aux colotis", la cour d'appel a violé par refus d'application les dispositions de I'article L.. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ;

2 / que la circonstance que les actes d'acquisition des lots litigieux par la SARL Cassia comportent référence aux dispositions susdites du règlement du lotissement n'a pu avoir pour effet de conférer à ce document de nature réglementaire un caractère contractuel ; qu'en affirmant que les articles 4 et 5 du règlement du lotissement "s'imposent contractuellement aux colotis", dans la mesure où "dans tous ses actes d'acquisition .. il est fait référence au règlement applicable au lotissement..." et où ils "constituent des règles d'intérêt privé garantissant à tout coloti le caractère purement résidentiel", la cour d'appel a violé ensemble les articles L. 315-2 du Code de I'urbanisme et 1134 et 1143 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les actes de vente des lots à la SARL Cassia précisent que le lotissement ayant été autorisé depuis plus de dix ans et le plan d'occupation des sols de la commune ayant été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement ont cessé de s'appliquer en vertu des dispositions de l'article L. 315-2.1 du Code de l'urbanisme, mais que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges ou tout autre document approuvé du lotissement ni le mode de gestion des parties communes en vigueur, l'arrêt, interprétant les clauses des actes de vente, retient souverainement que les dispositions du règlement du lotissement reproduites dans ces actes sur la violation desquelles la société Mimosa Properties fonde ses demandes, s'imposent contractuellement aux colotis ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SARL Cassia aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SARL Cassia à payer à la société anonyme Mimose Proferties la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six juin deux mille deux."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 3 juin 2010 et 7 octobre 2010), que par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale ; que, par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce ; que M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance ; que le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action, alors, selon le moyen :

1°/ que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans ; que constitue une action personnelle la demande en requalification d'un contrat, en ce que, exclusivement attachée aux parties à ce contrat, elle tend à assurer l'exécution d'un droit de créance, quels que soient la source et l'objet de l'obligation ; qu'en l'espèce, l'action de M. Y... tendait, « en application de l'article 12 » du code de procédure civile, à se voir reconnaître le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux en tant qu'établissement d'enseignement ; qu'il s'agissait en conséquence d'une action personnelle intentée sur le fondement du droit commun, et soumise en conséquence à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 2262 du code civil ;

2°/ que l'application de la prescription biennale suppose que le contrat litigieux relève du statut des baux commerciaux ; qu'en appliquant la prescription biennale à l'action intentée par M. Y..., sans avoir préalablement constaté que le bail conclu le 30 avril 2003 relevait du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du même code ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° J 10-27. 188 devenu sans objet par suite du rejet du moyen unique du pourvoi n° W 10-24. 163 :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi n° W 10-24. 163

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré prescrite l'action engagée par M. Y... et de l'avoir en conséquence déclaré irrecevable en toutes ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE l'article 12 du code de procédure civile édicte les pouvoirs conférés au juge par la loi lorsqu'il est saisi d'un litige et ne constitue pas, comme le prétend Monsieur Y..., le fondement de son action en requalification du bail litigieux en bail commercial ; que la demande de Monsieur Y... tend à voir constater qu'il exerce une activité d'enseignement hippique dans les locaux loués et en conséquence à se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ; qu'il résulte des écritures de Monsieur Y... que celui-ci fonde sa demande sur l'article L. 145-2 1°) du code de commerce lequel soumet les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement aux dispositions du chapitre V, titre IV, livre I du code de commerce relatives au bail commercial et en conséquence, sa demande en nullité du congé signifié le 18 mars 2008, sur la violation des articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce ; qu'en effet, sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont notamment pour effet de faire échec au droit au renouvellement et au droit de cession institués par ce chapitre ; que l'action de Monsieur Y... est expressément exercée en vertu du chapitre V suscité du code de commerce ; qu'elle n'est pas engagée pour faire respecter une règle de droit commun du bail ou obtenir l'exécution d'une clause du bail ne mettant pas en cause les dispositions du code de commerce ; qu'elle n'est pas fondée sur les dispositions du droit commun du bail et le bail n'est pas argué de simulation ; qu'en conséquence, elle est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-50 du code de commerce ; que la demande de requalification du bail en cause qui tend à voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux a été présentée par voie d'action par Monsieur Y... le 28 janvier 2006 ; que Monsieur Y... prétend également voir dire, en conséquence du caractère commercial de ce bail, que le congé délivré le 18 mars 2008, postérieurement à son assignation, par Monsieur X... est nul et de nul effet ; que dès lors qu'en l'espèce, le caractère commercial allégué du bail litigieux comme le droit au renouvellement ou le droit de cession de ce bail commercial auraient été acquis dès la prise d'effet du contrat, le 1er avril 2003, ou au plus tard dès sa signature, le 30 avril 2003, par le seul effet des dispositions du code de commerce suscitées, le délai de prescription biennale de l'action a commencé à courir au plus tard le 30 avril 2003 ; que l'action engagée par Monsieur Y... était donc prescrite à la date de la délivrance de l'assignation, le 28 janvier 2006 ; que Monsieur Y... sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes ;

ALORS QUE toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans ; que constitue une action personnelle la demande en requalification d'un contrat, en ce que, exclusivement attachée aux parties à ce contrat, elle tend à assurer l'exécution d'un droit de créance, quels que soient la source et l'objet de l'obligation ; qu'en l'espèce, l'action de M. Y... tendait, « en application de l'article 12 » du code de procédure civile, à se voir reconnaître le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux en tant qu'établissement d'enseignement ; qu'il s'agissant en conséquence d'une action personnelle intentée sur le fondement du droit commun, et soumise en conséquence à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 2262 du code civil ;

ALORS QUE subsidiairement, l'application de la prescription biennale suppose que le contrat litigieux relève du statut des baux commerciaux ; qu'en appliquant la prescription biennale à l'action intentée par M. Y..., sans avoir préalablement constaté que le bail conclu le 30 avril 2003 relevait du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-60 du code de commerce.

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi n° J 10-27. 188

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, complétant le dispositif de l'arrêt rendu le 3 juin 2010, constaté que le bail consenti par M. X... à M. Y... avait été résilié par anticipation le 1er avril 2009 par l'effet du congé délivré le 17 mars 2008 contenant l'offre de versement d'une indemnité de 50. 000 € et prononcé en conséquence l'expulsion de M. Y... ainsi que sa condamnation à payer une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE il est établi que M. X... avait bien saisi la cour de la demande tendant à voir constater qu'il avait délivré à M. Y... un congé de résiliation du bail au 31 mars 2009, comportant l'offre de versement d'une indemnité d'un montant de 50. 000 € et que le bail avait été résilié à compter du 1er avril 2009, ainsi que des demandes accessoires en fixation d'indemnité d'occupation et d'expulsion ; que la cour n'a pas statué dans son arrêt rendu le 3 juin 2010 sur ces prétentions dont elle était effectivement saisie et M. X... est donc recevable en sa requête en omission de statuer ; que la circonstance invoquée par M. Y... qu'un pourvoi en cassation est pendant, n'empêche pas la juridiction qui a rendu l'arrêt en cause de statuer sur la requête en omission de statuer ; que M. Y... n'a pas, dans ses dernières écritures du 18 février 2010, conclu à l'irrecevabilité des demandes de M. X... sur laquelle la cour a omis de statuer au motif allégué qu'elles auraient été nouvelles, comme ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires de M. Y... ; que M. Y... ne peut à l'occasion de la saisine de la cour en omission de statuer faire valoir de nouveaux moyens ; que par ailleurs, il demandait à la cour, dans ses dernières écritures, de constater le bien-fondé de la protestation à congé du 16 avril 2008 et de dire que le bail se poursuit jusqu'à l'échéance contractuelle du 31 mars 2013, ce qui démontre qu'il avait été mis en mesure contradictoirement de discuter les conséquences, de la nullité alléguée par lui-même du congé délivré le 17 mars 2008, mais également de la validité de ce même congé, alléguée par M. X... ; que la requête en omission de statuer de M. X... portant sur les demandes au fond dont la cour était effectivement saisie, contrairement à ce que soutient M. Y..., ne tend pas à voir interpréter au profit du requérant l'arrêt rendu mais seulement à voir tirer les conséquences relativement au congé délivré le 17 mars 2008 par le bailleur, de ce que la cour a déclaré, dans son arrêt du 3 juin 2010, M. Y... irrecevable en toutes ses demandes, et donc en particulier en ses demandes tendant à voir dure que le bail litigieux est un bail soumis aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 17 mars 2008 ; que la demande en omission de statuer de M. X... doit donc être examinée au fond et il n'y a pas lieu à rouvrir les débats sur la validité du congé et le régime applicable à la date d'effet du congé ; qu'au fond, le congé délivré le 17 mars 2008 rappelle que le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2003 pour se terminer le 31 mars 2013, et que « par dérogation aux dispositions légales en vigueur, les parties ont expressément convenues qu'à l'initiative du bailleur et sous réserve d'en informer le preneur avec un préavis d'un an par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail pourra être résilié par anticipation le 31 mars 2009, le bailleur s'engageant dans cette hypothèse à verser une indemnité fixée d'une façon forfaitaire et irréductible à 50. 000 € » ; que le congé a été donné par le bailleur le 17 mars 2008 par acte d'huissier de justice délivré à M. Y... en personne, pour le 31 mars 2009, soit plus d'une année avant sa date d'effet, et contient l'offre de paiement de l'indemnité prévue au bail ; que le bail a donc été valablement résilié par anticipation le 1er avril 2009 par l'effet du congé délivré le 17 mars 2008, contenant l'offre de versement d'une indemnité de 50. 000 € qui n'était pas soumis aux règles d'ordre public résultant des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner l'expulsion de M. Y... et de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef (…) ; que M. Y... sera condamné à payer à M. X..., à compter du 1er avril 2009, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer, augmenté des charges et ce jusqu'à son départ effectif des lieux loués ;

ALORS QUE : la cassation à intervenir de l'arrêt du 3 juin 2010, sur le fondement du pourvoi n° W 10-24. 163, entraînera nécessairement, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt rectificatif, par application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile."