Rappel de principe par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 décembre 2009) que par acte du 11 août 2005, Mme X... a cédé aux époux Y... une parcelle de terre cadastrée section D, n° 651, que les époux Z..., propriétaires du fonds voisin, ont fait assigner Mme X... en faisant valoir que celle-ci était convenue de constituer à leur profit une servitude de passage sur cette parcelle, suivant acte sous seing privé du 18 octobre 1993, non publié à la conservation des hypothèques, et ont demandé qu'il soit jugé que le fonds constitué de la parcelle n° 651 était débiteur d'une servitude de passage de quatre mètres au profit de leur propriété, que par acte du 7 novembre 2005 les époux Z... ont dénoncé la procédure aux époux Y..., que les deux instances ont été jointes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de dire que le protocole d'accord du 18 octobre 1993 est opposable aux ayants droit de Mme X..., alors, selon le moyen, que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds servant même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18 octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux Z... et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre Mme X..., vendeur et M. et Mme Z... concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. A..., avocat, confirmant l'intention des époux Z... de régulariser ladite servitude, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que le tracé de la servitude figurait sur le document d'arpentage annexé à l'acte de vente des époux Y..., que l'implantation de leur maison d'habitation par rapport à ce tracé déjà connu leur incombait et que ce tracé avait été déplacé plus à l'ouest sans que les époux Z... ne s'y opposent, la cour d'appel, sans dénaturation, en pu en déduire qu'en l'absence de préjudice, la demande de dommages-intérêts formée par les époux Y... devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour les époux Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les termes du protocole d'accord du 18 octobre 1993 étaient opposables aux ayants droit de Mademoiselle X... ;

AUX MOTIFS propres QUE la convention du 18 octobre 1993 est annexée à l'acte de vente et fait l'objet d'une mention particulière dans cet acte, aux termes de laquelle le vendeur déclare « qu'il n'a crée ni laissé acquérir aucune servitude sur ce bien, en dehors de ce qui est dit ci-après sous le paragraphe information de l'acquéreur » et l'acquéreur déclare « avoir été parfaitement informé du protocole d'accord ci-annexé établi entre Mademoiselle X..., vendeur aux présentes et Monsieur et Madame Z..., concernant l'établissement d'une servitude grevant le terrain vendu et d'une lettre ci-annexée de Maître A... avocat à Draguignan, confirmant l'intention de Monsieur et Madame Z... de régulariser ladite servitude ; que la servitude créée en 1993 leur est donc parfaitement opposable, même à défaut de publication, celle-ci n'étant exigée que pour l'opposabilité aux tiers (arrêt attaqué, p. 5, § 8 et 9) ;

Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE le protocole, dans l'attente d'être consacré, quant à la nature de la servitude par la décision dont s'agit, a été annexé accessoirement au contrat de vente X.../ Y... du 11 août 2005 ; qu'une mention expresse insérée dans leur titre de propriété indique que « l'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé du protocole d'accord ci annexé entre Mademoiselle X... vendeur aux présentes et Monsieur et Madame Z... concernant l'établissement d'une servitude grevant le terrain vendu et d'une lettre annexée de Maître A... avocat au barreau de Draguignan confirmant l'intention de Monsieur et Madame Z... de régulariser ladite servitude ; que les époux Y... soutiennent pour leur défense que le terrain Z... n'est plus enclavé et qu'à ce titre, la servitude non régularisée consentie n'a plus lieu d'être ; que ce moyen sera écarté en ce que la motivation de la servitude n'a pas été celui de l'état d'enclave du fonds des requérants ; que Mademoiselle X... a transmis avec la vente de son terrain les engagements qu'elle avait pris initialement avec les époux Z... ; qu'en leur qualité d'ayants droit de la venderesse, les époux Y... se trouvent engagés au même titre qu'elle vis à vis des époux Z..., c'est-à-dire qu'ils devront supporter les conséquences du protocole d'accord du 18 octobre 1993 ; qu'ils sont donc fondés à réclamer sur le fonds Y... cadastré D 651 une servitude de passage d'une largeur de 4 mètres et ce au profit de la parcelle D. 678 propriété Z... (jugement entrepris, p. 5 et 6) ;

ALORS QUE pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds servant, même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE les époux Y... invoquent d'abord un trouble de jouissance né de la présence de cette servitude qui passerait au milieu de leur propriété ; qu'il convient cependant de rappeler que le tracé de cette servitude figure sur le document d'arpentage annexé à leurs actes de vente et que l'implantation de leur maison d'habitation par rapport à ce tracé déjà connu leur incombe entièrement ; que par ailleurs, ce tracé a été déplacé plus à l'ouest sans que les époux Z... ne s'y opposent de sorte que cette demande de dommages intérêts est infondée (arrêt attaqué, p. 5, § 10) ;

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer un acte écrit clair et précis en lui donnant un contenu ou un sens qui n'est pas le sien ; qu'au cas présent, pour juger infondée la demande de dommages-intérêts que les époux Y... avaient formée pour trouble de jouissance, la cour d'appel a relevé que le tracé de la servitude figurait sur le document d'arpentage annexé à leurs actes de vente de sorte que l'implantation de la maison d'habitation des exposants par rapport à ce tracé déjà connu leur incombait entièrement (arrêt attaqué, p. 5, § 10) ; qu'en statuant ainsi, cependant que les époux Y... n'ont jamais été partie qu'à un seul acte de vente, en date du 11 août 2005, qu'ils ont produit aux débats (pièce n° 3) et auquel n'a été annexé aucun document d'arpentage ; qu'en statuant ainsi la cour a dénaturé l'acte de vente des exposants ; qu'elle a, par conséquent, violé l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE la dénaturation est constituée lorsque les juges donnent aux éléments qui leur sont soumis une portée différente de celle qui ressort clairement et précisément de leur contenu ; qu'au cas présent, à supposer que la cour d'appel se soit fondée sur le document d'arpentage du 17 juillet 2005 (non annexé à l'acte de vente) versé aux débats (pièce n° 16), il ressort manifestement de son examen que le tracé de la servitude y a été ajouté à la main par les époux Y..., sur une photocopie de ce document coloriée et légendée par les exposants, pour les seuls besoins de la procédure ; qu'avant le procès, ce document ne comportait aucun tracé de la desserte de sorte qu'il ne pouvait qu'en être déduit que les époux Y... n'avaient pas connaissance de ce tracé à l'époque de la construction de leur maison ; qu'en se fondant néanmoins sur ce document pour en déduire que les époux Y... connaissaient l'existence du tracé de ladite servitude lors de l'implantation de leur maison de sorte que leur demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance devait être rejetée, la cour d'appel a donné à ce document une portée différente de celle, pourtant claire et précise, qui en ressortait, et a violé l'article 1134 du Code civil."

C'est le problème posé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 janvier 2010), qu'en 1990, des fissures sont apparues sur la maison de Mme X..., assurée en police multirisques habitation auprès de la société AGF, aux droits de laquelle se trouve la société Allianz ; que la société AGF a missionné un expert, lequel a préconisé une reprise en sous-oeuvre par micro-pieux ; qu'une première série de 27 micro-pieux a été implantée par la société Sud injections, assurée auprès de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; que les désordres s'étant aggravés, une deuxième série de 11 micro-pieux a été réalisée par la société Sud injections ; que les désordres s'étant encore aggravés, une troisième série de 27 micro-pieux a été réalisée par la même société ; que ces trois séries de travaux ont fait l'objet de réceptions distinctes en date du 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994 ; que de nouvelles fissures étant apparues en 2001, une expertise a été ordonnée ; que la société AGF ayant indemnisé Mme X... a assigné la société Sud injections et la société SMABTP en paiement de cette indemnité ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1792 et 2270 du code civil ;

Attendu que pour juger que la société SMABTP devait sa garantie pour la totalité des travaux de réparation des désordres, l'arrêt retient que les trois reprises constituent un ensemble indissociable dont la troisième tranche est l'achèvement, et dont la réparation de l'inefficacité globale exige une reprise en sous-oeuvre de l'ensemble des fondations et qu'il en résulte que c'est à partir de la date de réception des travaux de stabilisation pris dans leur ensemble que court la garantie décennale du constructeur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ de l'action en garantie décennale est fixé à la date de la réception des travaux et qu'elle avait constaté que la réparation des désordres était intervenue selon trois paliers successifs qui avaient fait l'objet de trois réceptions distinctes en date du 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la SMABTP en son action récursoire sur un fondement quasi-délictuel à l'encontre de la société Allianz en sa qualité d'assureur prescripteur des travaux exécutés par la société Sud injections et dit qu'en cette qualité, la société Allianz iard a engagé sa responsabilité à concurrence de 20 % des désordres, l'arrêt rendu le 18 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Allianz IARD à payer à la SMABTP la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Allianz IARD ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les trois reprises exécutées par la société SUD INJECTIONS par des travaux de pose de micro-pieux de 1993 jusqu'au 8 novembre 1994 constituaient un ensemble indissociable dont la réception était intervenue à cette dernière date, D'AVOIR en conséquence jugé que l'action en garantie décennale pour les deux premières tranches de ces travaux n'était pas prescrite le 2 septembre 2004 et que la SMABTP devait sa garantie pour la totalité des travaux de réparation des désordres dont son assurée, la société SUD INJECTIONS, était responsable de plein droit, pour un montant total chiffré par l'expert à la somme de 202. 849, 89 € TTC

AUX MOTIFS QU'il résulte des explications du technicien désigné par le juge des référés que, sur les préconisations de l'expert qu'elle avait mandaté, la compagnie AGF a financé la réparation des désordres de fissuration de l'ouvrage en trois paliers successifs qui ont donné lieu à réceptions et facturations les 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994 et qui ont abouti finalement en une reprise en sous-oeuvre de la totalité des fondations de la construction ; que l'expert n'indique pas que cette décomposition aurait en elle-même contribué à la réapparition ultérieure des désordres, mais affirme que « ces trois reprises constituent un ensemble indissociable dont la troisième tranche est l'achèvement » ; que l'inefficacité de ce dispositif exige une reprise en sous-oeuvre de l'ensemble des fondations ; qu'il en résulte que c'est à partir de la date de réception des travaux de reprise « pris dans leur ensemble », soit à la fin de la troisième tranche « qui constitue l'achèvement de l'ensemble le 8 novembre 2004 », que doit être fixé le point de départ de la garantie décennale du constructeur ; que c'est donc à bon droit que la société AGF affirme que la compagnie SMABTP doit sa garantie sur la totalité des travaux, soit à hauteur de 202. 849, 89 €, correspondant au montant des réparations des désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination ;

1°/ ALORS QUE le point de départ du délai de l'action en garantie décennale est fixé à la date de la réception des travaux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la réparation des désordres de fissuration de l'ouvrage était intervenue selon « trois paliers successifs », qui avaient fait l'objet de réceptions et de facturations distinctes les 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994 ; qu'en décidant néanmoins, pour considérer que l'action relative aux deux premières tranches n'étaient pas prescrite, que ces travaux constituaient « un ensemble indissociable », la cour d'appel a violé les articles 1792 et 2270 ancien du code civil ;

2°/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a soulevé d'office, sans provoquer les explications des parties, le moyen tiré de la qualification « d'ensemble indissociable » qui, selon elle, permettait de fixer le point de départ de l'action en garantie décennale à la date d'achèvement de travaux intervenus suivant trois phases successives ayant donné lieu à des facturations et réceptions distinctes ; que, partant, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile :

3°/ ALORS QUE le rapport d'expertise de M. Y... mentionnait que « chacune des trois reprises par inicropieux (...) constitue un ensemble » ; que, dès lors, en affirmant « qu'il résulte des explications de l'expert que ces trois reprises constituent un ensemble indissociable dont la troisième tranche est l'achèvement », pour en déduire que « c'est à partir de la date de réception des travaux de stabilisation, c'est-à-dire à la fin de la troisième tranche qui constitue l'achèvement de l'ensemble le 8 novembre 2004, que court la garantie décennale du constructeur », la cour d'appel a dénaturé le rapport de l'expert et, partant, violé l'article 1134 du code civil."