Un arrêt à ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 6 janvier 2011), que, par acte authentique du 10 mars 2005, Mme X...a vendu à Mme Y... un immeuble à usage d'habitation ; que se plaignant de la présence d'insectes xylophages infestant la charpente et le plancher, Mme Y... a assigné le vendeur en paiement de dommages-intérêts en invoquant l'existence d'un vice caché ;

Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'après avoir relevé en ce qui concerne les bois de charpente que les parties s'accordent pour dire que la seule altération visible était au bas du poinçon et que les traces relevées sur les bois de la ferme notamment ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas le jour de la vente, la dégradation en partie basse du poinçon étant le signe visible d'une importante attaque de parasites xylophages permettant d'imaginer des dégâts dans la longueur du poinçon et éventuellement dans les autres bois de la charpente, l'expert judiciaire observe, à propos des bois du plancher et du parquet, que « les parties s'accordent encore pour dire que du balatum recouvrait quelques endroits du parquet et qu'il restait quelques cartons » ; qu'il ajoute que, « par ailleurs, elles s'entendent également pour dire que le grenier n'avait pas été nettoyé le jour de la vente », et constate qu'ainsi, « toutes les traces et indices de présences de xylophages pouvaient être visibles » ; qu'en retenant qu'aux termes de ce rapport, les dégradations dues à la présence des insectes xylophages ne pouvaient être perçues qu'à la condition de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'expertise judiciaire et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que la cour d'appel a retenu le témoignage de Mme Marie-Thérèse Y... qui déclare dans une attestation produite par Mme Francine Y... (et non par Mme X...comme indiqué par erreur dans l'arrêt) avoir visité les lieux avec sa soeur préalablement à la vente, et avoir remarqué dans le grenier « une poutre mangée par des insectes à droite en entrant », ajoutant qu'elle s'est alors exclamée : « c'est une maison pourrie », mais que la propriétaire lui a tout de suite dit que tout avait été traité et lui « a montré un bidon » ; qu'en estimant néanmoins que la présence des insectes xylophages affectant les lieux constituait un vice caché inconnu de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des article 1641 et 1642 du code civil ainsi violés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, selon l'expert, une grande partie des bois échappait à la surveillance en raison de l'isolant et du revêtement posé sur le sol, et, que Mme X...avait donné une fausse information concernant le traitement des bois, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait être reproché à Mme Y..., non professionnel, de n'avoir pu interpréter la seule dégradation visible lors de la visite des lieux préalablement à la vente, et qu'il ne pouvait lui être imposé de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever elle-même l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, a, sans dénaturation et par une appréciation de la valeur et de la portée de l'attestation soumise à son examen, caractérisé l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble au moment de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...et la condamne à verser à Mme Y...la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme A..., épouse X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que l'immeuble objet de la vente consentie par Madame X...à Madame Y... le 10 mars 2005 était affecté de vices cachés, et d'avoir condamné en conséquence la venderesse au paiement de la somme de 15. 142, 70 € à titre de dommage-intérêts, outre celle de 2. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE, dans le cadre des opérations d'expertise, l'expert a relevé que les parties se sont accordées à dire qu'à l'occasion des visites préalables à la vente, la seule altération visible était située au bas du poinçon qui est une grosse poutre verticale soutenant l'une des extrémités de la charpente ; que les parties ont affirmé à l'expert que durant ces visites, la toiture était isolée par des plaques de polystyrène installées entre les pannes et que restaient donc visibles les pannes et la ferme ; qu'elles ont également précisé que les traces relevées par l'expert sur les bois de la ferme ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas au jour de la vente ; que l'expert a précisé que la dégradation de la partie basse du poinçon constituait un indice quant à l'existence de dégâts dans la longueur du poinçon ; qu'il ne peut être reproché à Mme Francine Y..., qui n'est pas un professionnel, de n'avoir pas pu interpréter la seule dégradation visible lors de la visite des lieux préalablement à la vente ; que de même, il ne saurait lui être imposé, en sa qualité d'acquéreur, de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever elle-même l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées ; que, pour mener à bien sa mission, l'expert a retiré l'isolant pour découvrir les chevrons et liteaux et a alors constaté que les bois étaient très endommagés par les insectes xylophages ; qu'en ce qui concerne le plancher dont les parties ont reconnu qu'il était recouvert d'un revêtement pendant les visites et qu'il servait de lieux d'entreposage pour quelques cartons, l'expert a constaté que toutes les voliges de sapin présentaient des traces d'attaques de vrillettes ; que l'expert a reconnu qu'une grande partie des bois échappaient à la surveillance en raison de l'isolant de toiture et du revêtement posé sur le sol ; qu'il a note. que } es les bois n'avaient jamais été traités ; que l'expertise a par. ailleurs permis d'établir qu'une grande partie de la torture et du plancher était attaquée par des parasites antérieurement à la vente ; que la présence d'insectes xylophages constitue un vice caché qui diminue tellement l'usage de la maison, en ce qu'il affecte la solidité de la charpente, que Mme Francine Y... ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre si elle en avait été informée.

ALORS D'UNE PART QU'après avoir relevé en ce qui concerne les bois de charpente que les parties s'accordent pour dire que la seule altération visible était au bas du poinçon et que les traces relevées sur les bois de la ferme notamment ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas le jour de la vente, la dégradation en partie basse du poinçon étant le signe visible d'une importante attaque de parasites xylophages permettant d'imaginer des dégâts dans la longueur du poinçon et éventuellement dans les autres bois de la charpente, l'expert judiciaire observe, à propos des bois du plancher et du parquet, que « les parties s'accordent encore pour dire que du balatum recouvrait quelques endroits du parquet et qu'il restait quelques cartons » ; qu'il ajoute que, « par ailleurs, elles s'entendent également pour dire que le grenier n'avait pas été nettoyé le jour de la vente », et constate qu'ainsi, « toutes les traces et indices de présences de xylophages pouvaient être visibles » ; qu'en retenant qu'aux termes de ce rapport, les dégradations dues à la présence des insectes xylophages ne pouvaient être perçues qu'à la condition de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'expertise judiciaire et a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la cour d'appel a retenu le témoignage de Madame Marie-Thérèse Y... qui déclare dans une attestation produite par Madame Francine Y... (et non par Mme X...comme indiqué par erreur dans l'arrêt) avoir visité les lieux avec sa soeur préalablement à la vente, et avoir remarqué dans le grenier « une poutre mangée par des insectes à droite en entrant », ajoutant qu'elle s'est alors exclamée : « c'est une maison pourrie », mais que la propriétaire lui a tout de suite dit que tout avait été traité et lui « a montré un bidon » ; qu'en estimant néanmoins que la présence des insectes xylophages affectant les lieux constituait un vice caché inconnu de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des article 1641 et 1642 du code civil ainsi violés."

Pour cet arrêt, non :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 janvier 2011), que, par acte du 21 août 2004, auquel était annexé un diagnostic négatif de recherche d'amiante, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... une maison d'habitation ; que soupçonnant la présence d'amiante, les acquéreurs ont fait procéder à un nouvel examen qui en a révélé la présence ; qu'ils ont assigné les vendeurs en annulation de la vente et en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors selon le moyen ; 

1°/ que pour décider que la présence d'amiante ne compromettait pas la destination de la maison d'habitation et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire droit aux demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du second degré ont retenu que, selon le rapport de l'expert : « les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentaient notamment pas de danger » ; que toutefois, le rapport de M. Z... du 2 avril 2008, auquel il était expressément référé, mentionnait « Revêtement de sol-RDC-chambre 6, présence d'amiante : oui » ; et encore : « Revêtement de sol-RDC-chambre 5, présence d'amiante : oui » ; qu'à un autre endroit, et dans le même sens, le rapport a fait figurer au nombre des éléments contenant de l'amiante : « RDC-chambre 6, plancher », et encore : « RDC-chambre 5, plancher » ; qu'en écartant les demandes de M. et Mme Y..., motif pris entre autres de ce que la présence d'amiante était très localisée, dès lors que le phénomène n'affectait pas les chambres du rez-de-chaussée 5 et 6, quand le rapport de M. Philippe Z... énonçait le contraire, la cour d'appel a commis une dénaturation ; 

2°/ que pour considérer que l'immeuble ne pouvait être regardé comme impropre à sa destination, les juges du fond ont retenu que des mesures pouvaient être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés et considérer qu'une remise en état postulait seulement trois dépenses de l'ordre de 1 941, 00 euros, 621, 00 euros et 237, 37 euros ; que toutefois, s'agissant de chiffrer une indemnité due par M. A..., les juges du fond ont retenu qu'une remise en état supposait une dépose évaluée à 7 817, 06 euros, le remplacement de revêtement évalué à 2 804, 19 euros, le replacement de panneaux évalué à 616, 23 euros, et la dépose de tuyaux évaluée à 1 940, 99 euros, soit au total 13 181, 47 euros ; que fondé sur des appréciations contradictoires quant au coût d'une remise en état, l'arrêt attaqué doit être censuré pour contradiction de motifs et, partant violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

3°/ qu'eu égard au risque lié à la présence d'amiante, l'acquéreur est fondé à ne pas occuper l'immeuble tant que les travaux nécessaires à l'élimination de l'amiante n'ont pas été réalisés et qu'en refusant toute indemnité, au titre des pertes de loyers, bien que l'arrêt fait apparaître que le comportement de M. A..., chargé du diagnostic, avait au moins différé dans le temps la possibilité pour M. et Mme Y... d'occuper l'immeuble acheté, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, quand bien même la résolution n'aurait été prononcée, a violé l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé qu'au rez-de-chaussée les revêtements de sol et les éléments décoratifs comportant de l'amiante n'étaient pas dégradés et pouvaient être supprimés par des travaux d'un montant de 2 783, 37 euros, que les chambres 5 et 6 ne présentaient pas de danger et que de nombreuses pièces étaient exemptes d'amiante dont la présence était très localisée et souverainement retenu que, si le diagnostiqueur avait rempli sa mission, les acquéreurs n'auraient pas eu à payer des frais s'élevant à 13 181, 47 euros pour supprimer tout risque lié à la présence d'amiante, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu retenir, sans dénaturation du diagnostic de recherche d'amiante, que l'immeuble n'était pas impropre à sa destination et que les époux Y... ne pouvaient invoquer l'impossibilité de le donner en location ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X...la somme de 2 500 euros et à l'agence Agenda Meuse la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. et Mme Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X, M. Philippe Y... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande dirigée contre M. et Mme X... et visant à la résolution de la vente, outre les restitutions et des dommages-intérêts ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans un rapport du 28 mars 2008, M. Z... Philippe, diagnostique immobilier, a repéré de l'amiante dans les éléments suivants de la maison acquise par les époux Y... :- rez-dechaussée/ garage : chute eaux pluviales, amiante ciment bon état-extérieur : chute eaux pluviales, amiante ciment état dégradé (fractures ou fissures) ;- rez-dechaussée, chambres 5, 6 : revêtements de sol collé, chrysotile, bon état ;- rez-dechaussée, chaufferie : dans placard et sur le dessus de chaudière, dalles de sol non collé, chrysotile, bon état dans le placard, état dégradé sur la chaudière (fractures ou fissures) ;- 1er étage, séjour et lingerie : imposte inférieure de portes-fenêtres, chrysotile, bon état sauf séjour, état dégradé (fractures ou fissures) ; (…) ; que selon le rapport de M. Z..., la présence d'amiante dans la maison est très localisée : qu'au 1er étage il n'y en a que sur le bas des portes-fenêtres du séjour et de la portefenêtre de la lingerie, soit SUI des éléments d'équipement facilement remplaçables ; qu'au rez-de-chaussée, les revêtements de sol qui en comportent ne sont pas dégradés, et les dalles situées dans le placard et sur la chaudière, n'ayant qu'un effet décoratif, ne sont pas collées et peuvent être facilement supprimées, que deux conduites d'eaux pluviales sont en amiante ciment, mais que l'une d'elles n'est pas dégradée, et que celle dégradée se situe en extérieur ; que la présence d'amiante relevée ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination compte tenu de la constitution de l'immeuble telle qu'elle apparaît notamment sur le plan joint au rapport Z..., la maison comportant de nombreuses pièces au ler étage et en rez-de-chaussée ne présentant aucun danger en l'absence d'amiante, de la localisation très limitée de l'amiante, de son état, les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentant notamment pas de danger, et des mesures pouvant être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés, de l'ordre de 1. 941 euros pour la dépose et le remplacement des conduites d'eaux pluviales (devis MSCZ du 22. 4. 08), de 620 euros pour le remplacement des panneaux bas des portes-fenêtres (devis Miroiterie Verdunoise du 29. 4. 08), de l'ordre de 237, 37 euros pour l'enlèvement et le remplacement des dalles non collées dans le placard de la chaufferie (devis Bechamp du 24. 4. 08), étant souligné qu'il n'y a pas lieu de poser un revêtement sur le dessus de la chaudière qui n'a pas vocation à en recevoir un ; que l'action rédhibitoire intentée par les époux Y..., incluant la demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1645 du code civil, ne peut en conséquence prospérer » ; 

ALORS QUE, premièrement, pour décider que la présence d'amiante ne compromettait pas la destination de la maison d'habitation et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire droit aux demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du second degré ont retenu que, selon le rapport de M. Philippe Z... : « les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentaient notamment pas de danger » ; que toutefois, le rapport de M. Philippe Z... du 2 avril 2008, auquel il était expressément référé, mentionnait (annexe p. 6) : « Revêtement de sol (…) RDC – chambre 6 (…). Présence d'amiante : oui » ; et encore : « Revêtement de sol (…) RDC – chambre 5 (…) Présence d'amiante : oui » ; qu'à un autre endroit, et dans le même sens, le rapport a fait figurer au nombre des éléments contenant de l'amiante : « RDC – chambre 6, plancher » (page 9), et encore : « RDC – chambre 5, plancher » (page 9) ; qu'en écartant les demandes de M. et Mme Y..., motif pris entre autres de ce que la présence d'amiante était très localisée, dès lors que le phénomène n'affectait pas les chambres du rez-de-chaussée 5 et 6, quand le rapport de M. Philippe Z... énonçait le contraire, les juges du fond ont commis une dénaturation ; 

ALORS QUE, deuxièmement, pour considérer que l'immeuble ne pouvait être regardé comme impropre à sa destination, les juges du fond ont retenu que des mesures pouvaient être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés et considérer qu'une remise en état postulait seulement trois dépenses de l'ordre de 1. 941, 00 euros, 621, 00 euros et 237, 37 euros (p. 9, avantdernier alinéa) ; que toutefois, s'agissant de chiffrer une indemnité due par M. A..., les juges du fond ont retenu qu'une remise en état supposait une dépose évaluée à 7. 817, 06 euros, le remplacement de revêtement évalué à 2. 804, 19 euros, le replacement de panneaux évalué à 616, 23 euros, et la dépose de tuyaux évaluée à 1. 940, 99 euros, soit au total 13. 181, 47 euros (arrêt, p. 11, alinéa 2) ; que fondé sur des appréciations contradictoires quant au coût d'une remise en état, l'arrêt attaqué doit être censuré pour contradiction de motifs et, partant, violation de l'article 455 du code de procédure civile. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QUE, s'il a octroyé à bon droit des indemnités à M. et Mme Y... et condamné M. A... à due concurrence, il a, en revanche, rejeté à tort la demande portant sur le préjudice qu'ils ont subi du fait de l'absence de location de la maison d'habitation qu'ils occupaient précédemment ; 

AUX MOTIFS QUE « M. et Mme Y... ne sont pas fondés à obtenir une indemnité pour (…) pertes de loyers pour impossibilité de donner en location leur maison située à Villers Semeuse, ces postes ne pouvant être considérés comme étant les préjudices subis par les intéressés, alors que la vente de l'immeuble n'a pas été résolue » (arrêt, p. 10, avant-dernier alinéa) ; 

ALORS QUE, eu égard au risque lié à la présence d'amiante, l'acquéreur est en tout état de cause fondé à ne pas occuper l'immeuble tant que les travaux nécessaires à l'élimination de l'amiante n'ont pas été réalisés et qu'en refusant toute indemnité, au titre des pertes de loyers, bien que l'arrêt fait apparaître que le comportement de M. A..., chargé du diagnostic, avait au moins différé dans le temps la possibilité pour M. et Mme Y... d'occuper l'immeuble acheté, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, quand bien même la résolution n'aurait été prononcée, ont violé l'article 1382 du code civil. "