Ainsi jugé :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 janvier 2011), que, par acte authentique du 29 juin 2006, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... et Mme Z... , l'acte déclarant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement ; que les acquéreurs prétendant que l'immeuble était partiellement raccordé au réseau public d'assainissement, ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que la clause de l'acte de vente prévoyant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement obligeait les vendeurs à livrer un immeuble comportant un tel raccordement, sans nécessairement que tous les éléments d'équipements sans exclusion de l'immeuble y soient reliés individuellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que l'immeuble était raccordé au réseau public ; qu'en retenant néanmoins que les vendeurs n'avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu'un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n'étaient pas reliés au réseau, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;

2°/ que, sauf clause contraire, l'obligation de délivrance ne couvre pas les éléments purement accessoires ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, l'acte de vente se bornait à énoncer « concernant les eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public » ; qu'en estimant que cette clause obligeait le vendeur, au titre de son obligation de délivrance, à livrer un bien dont tous les éléments d'équipement, sans exclusion, devaient être raccordés au réseau d'assainissement, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que, par voie de conséquence, la cour d'appel, qui s'abstient de rechercher si les éléments non raccordés au réseau d'assainissement présentaient, eu égard à leur emplacement, leur nombre, et l'importance de leur usage, un caractère essentiel au point d'affecter l'exécution même par le vendeur de son obligation de délivrance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'en vendant un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement, les époux X... s'étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... et Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X..., vendeurs, à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... , acquéreurs, la somme de 11. 138, 78 € en principal en paiement des travaux de raccordement des installations au réseau d'assainissement public, ainsi que la somme de 2. 000 € en indemnisation du préjudice résultant de ces travaux ;

AUX MOTIFS QUE « Le vendeur, en application de l'article 1604 du code civil, a une obligation de délivrance de la chose vendue, qui inclut, selon l'article 1615 du même code, la délivrance de tous ses accessoires. Elle implique la délivrance de toutes les prestations prévues au contrat de vente. L'acte authentique, dans les mêmes termes que le compromis de vente stipule, sur le raccordement aux réseaux, que l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur. Cette stipulation, relative aux réseaux d'entrée de diverses fournitures, ne fait aucune référence expresse au raccordement des installations d'eaux usées au réseau d'assainissement. Mais, surtout, même si cette stipulation réserve le cas de convention contraire, et même si le compromis comporte une autre stipulation-au demeurant incomplètement rédigée puisque n'est pas renseignée l'existence ou l'inexistence du raccordement de l'eau, de l'électricité, du gaz, de la télévision et du téléphone-dégageant le vendeur de sa responsabilité, l'acte authentique comporte une clause spécifique relative à l'assainissement et aux eaux usées qui stipule " Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public ", cette clause se retrouvant en des termes quasiment identiques dans le compromis de vente : " Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur fait les déclarations suivantes : L'immeuble, objet des présentes, est raccordé au réseau d'assainissement public (" tout à l'égout ") ". Par cette clause spécifique, claire et précise, le vendeur s'est engagé à délivrer un immeuble raccordé au réseau d'assainissement. Or, l'expert, par des constatations que les parties ne remettent pas en question sur l'essentiel, a relevé que n'étaient pas raccordés au réseau collectif public la cuvette WC sous l'escalier du rez-de-chaussée, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle de la cuisine du rez-de-chaussée et la salle de bains du deuxième étage. Pour s'exonérer de leur obligation, les vendeurs mentionnent les dispositions de l'article L. 1331-1, alinéa 1er, du code de la santé publique qui, dans leur rédaction applicable à l'époque de la vente, étaient les suivantes : Le raccordement des immeubles aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout. Ils font valoir que le deuxième alinéa de cet article prévoit des exonérations par arrêté du maire, et que son quatrième alinéa prévoit que les immeubles non raccordés doivent être dotés d'un assainissement autonome. Mais non seulement ils ne justifient pas que l'immeuble concerné se trouve dans ces situations dérogatoires, et surtout les dispositions de ces textes ne les dispensent pas de respecter les clauses contractuelles auxquelles ils se sont soumis en les signant. En vendant un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement sans plus de précision, ils se sont engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, y compris les WC du rez-de-chaussée et la salle de bains du second étage, fut-elle une salle d'eau ne comportant qu'un lavabo alimenté en eau froide. Et ils ne peuvent utilement affirmer ne jamais avoir fait l'objet d'une quelconque démarche ou mise en demeure des services compétents alors que l'immeuble est raccordé au réseau public et qu'ils leur appartenaient d'y raccorder l'ensemble des rejets. Dès lors, les acquéreurs étaient en droit d'obtenir un raccordement de tous les écoulements, lavabos, WC et machines sans exclusion. Les vendeurs n'ont pas respecté leur engagement de délivrer l'immeuble vendu avec l'ensemble de ses accessoires tels qu'ils étaient mentionnés dans les documents contractuels. En conséquence, la cour, réformant le jugement, décide que les acquéreurs sont bien fondés à obtenir le raccordement de l'intégralité des matériels et machines au réseau d'assainissement public » (arrêt p. 4-5) ;

1°. ALORS QUE la clause de l'acte de vente prévoyant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement obligeait les vendeurs à livrer un immeuble comportant un tel raccordement, sans nécessairement que tous les éléments d'équipements sans exclusion de l'immeuble y soient reliés individuellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que l'immeuble était raccordé au réseau public ; qu'en retenant néanmoins que les vendeurs n'avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu'un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n'étaient pas reliés au réseau, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;

2°. ALORS QUE sauf clause contraire, l'obligation de délivrance ne couvre pas les éléments purement accessoires ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, l'acte de vente se bornait à énoncer « concernant les eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public » ; qu'en estimant que cette clause obligeait le vendeur, au titre de son obligation de délivrance, à livrer un bien dont tous les éléments d'équipement, sans exclusion, devaient être raccordés au réseau d'assainissement, la Cour a méconnu les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code Civil ;

3°. ALORS QUE par voie de conséquence, la Cour d'Appel qui s'abstient de rechercher si les éléments non raccordés au réseau d'assainissement présentaient, eu égard à leur emplacement, leur nombre, et l'importance de leur usage, un caractère essentiel au point d'affecter l'exécution même par le vendeur de son obligation de délivrance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du Code Civile."

C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 décembre 2010) que la société Foncière Condé, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société La Concorde, a , par acte du 4 juillet 2007, délivré à sa locataire un congé à effet au 31 mai 2008 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction ; que la société La Concorde a assigné la bailleresse en paiement d'une telle indemnité ; que la bailleresse a sollicité le paiement de loyers ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ; 

Attendu que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Attendu que pour dire la société Foncière Condé redevable d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, le commandement de payer délivré le 16 avril 2007 ne pouvant constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce, le principe de l'indemnité d'éviction est acquis à la société La Concorde et que cette indemnité sera égale à la valeur du fonds au jour de la remise des clés ; 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la société La Concorde avait cessé toute activité dès la fin du mois de novembre 2006, du fait de l'incendie ayant endommagé l'immeuble dans lequel elle exploitait son fonds et qu'après avoir licencié son personnel et vendu son matériel, cette société avait restitué les clés des lieux loués dès le 22 novembre 2007et n'avait jamais manifesté l'intention de se réinstaller dans un autre local, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

Et sur le second moyen :

Vu l'article L. 145-9 du code de commerce ; 

Attendu que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ;

Attendu que pour arrêter la dette de loyers au jour de la remise des clés par le preneur, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non-paiement des loyers à compter de cette date et, par motifs propres, que le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail, ne peut contraindre ce dernier à rester dans les lieux jusqu'à la date de prise d'effet du congé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail sans que le bailleur n'ait à justifier d'un préjudice, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2010 entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit , les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 

Condamne la société La Concorde aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Concorde à payer à la société Foncière Condé la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Foncière Condé

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la Sarl FONCIERE CONDE ne justifie pas d'un congé régulier au sens de l'article L. 145-17-I 1° du code de commerce, d'AVOIR dit que la Sarl LA CONCORDE a droit à une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur son montant, d'AVOIR diligenté une expertise ;

AUX MOTIFS QU'au cas d'espèce, il est constant que le 4 juillet 2007 la Sarl FONCIERE CONDE a fait délivrer à la Sarl LA CONCORDE un congé pour le 31/05/2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction, motif pris des manquements chroniques du preneur à son obligation de payer ses loyers avec ponctualité ; mais que si le bailleur a bien mis en demeure le preneur d'avoir à faire cesser l'infraction par un commandement de payer du 16/04/2007 et qu'il n'est pas justifié que le preneur se soit acquitté de sa dette avant le 16/07/2007, il apparaît que ce commandement de payer ne peut constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce cidessus rappelé ; que par voie de conséquence, le principe de l'indemnité d'éviction est acquis au preneur ; qu'il est constant que le preneur a cessé toute activité dès la fin du mois de novembre 2006 du fait de l'incendie qui a endommagé l'immeuble dans lequel il exploitait son fond et qu'après avoir licencié son personnel et vendu son matériel, il a rendu les clefs des lieux loués dès le 22/11/2007, soit six mois avant la date d'effet du congé ; que la cessation d'activité est justifiée par l'impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds dans les locaux incendiés et non réparés ; que la Société LA CONCORDE n'a jamais manifesté son intention de se réinstaller dans un autre local ; que par voie de conséquence l'indemnité d'éviction à laquelle elle peut prétendre sera égale à la valeur du fond au jour de la remise des clefs ; qu'en l'absence du moindre élément d'appréciation de cette valeur, il conviendra de recourir à une expertise aux frais avancés de l'appelante comme explicité au dispositif de la présente décision ;

ALORS QUE, D'UNE PART, l'indemnité d'éviction, qui est égale au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, comprend la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que la Sarl LA CONCORDE a cessé toute activité dès le mois de novembre 2006, a licencié l'ensemble de son personnel, a vendu son matériel d'exploitation, a rendu ses clefs à la bailleresse le 22 novembre 2007 et n'a jamais manifesté son intention de se réinstaller ; qu'en décidant dans ces circonstances que la Sarl FONCIERE CONDE est tenue au paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article 145-14 du code de commerce ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, aucune indemnité d'éviction n'est due au preneur en cas de départ volontaire ; que la Cour d'appel a relevé que la Sarl LA CONCORDE, locataire, a rendu ses clefs à la Sarl FONCIERE CONDE, bailleresse, le 22 novembre 2007, soit avant la date d'effet du congé fixée au 31 mai 2008 ; qu'en décidant que la Sarl LA CONCORDE a droit à une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article 145-14 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 40.103, 49 € le montant des loyers dus par la Sarl LA CONCORDE, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la dette de loyers, le bailleur réclame le paiement des loyers jusqu'à la date du congé, la société locataire ayant restitué les clefs le 22 novembre 2002 en réalité 2007 à la suite de la cession de l'intégralité des meubles meublants ; qu'à la demande du président dans une note en délibéré en date du 13 février 2009 a justifié du paiement des loyers jusqu'au mois d'avril 2007 ; que les mois de mai à novembre 2007 ne sont pas réglés et il convient de condamner la Sarl LA CONCORDE à régler la somme de 5.729, 07 € x 7 soit 40.103, 49 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2007 ; que par contre la remise des clefs au bailleur et qui n'est pas contestée implique la reprise de possession des lieux par le bailleur et ne permet plus à ce dernier de recevoir paiement des loyers ; que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non paiement des loyers à compter de la remise des clés le 22 novembre 2007 et il convient de le débouter de sa demande en paiement des loyers à compter du 22 novembre 2007 jusqu'au 31 mai 2008 ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'incendie et l'indisponibilité des locaux qui en est résulté ne constitue pas une cause d'exonération du paiement des loyers ; qu'il appartenait le cas échéant au preneur de saisir le juge dans les termes de l'article 1722 du code civil pour obtenir soit la résiliation du bail, soit la diminution de loyer ; mais qu'il ne peut plus présenter cette demande aujourd'hui alors que le bail est résilié ; que le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail ne peut contraindre ce dernier à rester dans les lieux jusqu'à la date de prise d'effet du congé ; qu'aussi la décision sera-t-elle confirmée qui arrête la dette de loyer au jour de la remise des clefs ;

ALORS QUE nonobstant la remise des clefs, le preneur d'un bail commercial est tenu du paiement des loyers jusqu'à la date d'effet du congé délivré par le bailleur ; qu'en relevant, pour limiter le paiement des loyers au jour de la remise des clefs, que la Sarl FONCIERE CONDE ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non paiement des loyers à compter de la remise des clefs, la Cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article L.145-9 du code de commerce."