Un arrêt sur cette question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 novembre 2010), que la société Civile Foncière, aux droits de laquelle est venue la société l'Epargne Foncière, était propriétaire dans un immeuble en copropriété, de lots donnés à bail à la société Club des Nations ; qu'une assemblée générale du 28 avril 1999 a autorisé le syndic à engager une action contre la société Civile Foncière et sa locataire en se prévalant de l'occupation irrégulière d'une partie de l'un des lots dénommée "vide du local commercial" ; que la société Civile Foncière a assigné le syndicat des copropriétaires du 5 rue de Lagny (le syndicat) en annulation de cette décision ; qu'en cause d'appel, une expertise a été ordonnée ; que, l'assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2004 a décidé l'abandon de la procédure et que, par arrêt du 25 janvier 2006, les époux X... et Mmes Z... et A... (les consorts X..., Z... et A...) ont été déclarés recevables en leur intervention volontaire ; que la décision de l'assemblée générale du 15 septembre 2004 a été annulée par arrêt du 3 juillet 2008 et qu'elle a été réitérée par une décision d'assemblée générale du 27 mai 2009 dont la régularité a été contestée ; que les copropriétaires intervenants ont demandé le rétablissement des lieux en l'état et la condamnation de la société l'Epargne Foncière à leur payer des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de remise en état des consorts X..., Z... et A..., l'arrêt retient que les travaux réalisés dans le lot appartenant à la société l'Epargne Foncière n'étaient contraires ni à la destination, ni à la solidité de l'immeuble et ne constituaient pas en eux-mêmes une atteinte aux droits des autres copropriétaires, ce dont il résultait que ces derniers n'avaient pas qualité pour agir seuls en démolition ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'aménagement de l'entresol ne portait pas atteinte aux parties communes ou n'était pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


Et sur le second moyen :

Vu l'article 566 du code de procédure civile ;

Attendu qu'en cause d'appel les parties peuvent expliciter les prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande des consorts X..., Z... et A... en payement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'article 554 du code de procédure civile rend irrecevables les demandes formées par les intervenants volontaires qui n'ont pas été soumises aux premiers juges ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive qui trouvait son fondement dans un dommage né de la procédure d'appel, constituait l'accessoire de l'action en démolition, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les consorts X..., Z... et A... des fins de leur demande en dommages intérêts et de leur demande en démolition, l'arrêt rendu le 3 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Epargne Foncière aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Epargne Foncière et la condamne à payer aux consorts X..., Z... et A... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 5, rue de Lagny à Paris ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour les consorts X..., A... et Z... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les époux X... ainsi que Mesdames Z... et A... des fins de leur demande en démolition de la «mezzanine » créée dans le lot de la société EPARGNE FONCIERE, 

AUX MOTIFS QUE « l'aménagement d'une mezzanine dans le volume appartenant à la société EPARGNE FONCIERE n'est contraire ni à la destination, ni à la solidité de l'immeuble et ne constitue pas en lui-même une atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'il n'est pas de nature à nuire aux intérêts des copropriétaires intervenants ; qu'il en résulte que ceux-ci n'ont pas qualité pour agir seuls en démolition, l'action n'appartenant qu'à la copropriété représentée par son syndic » ;

ALORS QUE, premièrement, un copropriétaire est recevable à agir, pour faire cesser les agissements d'un autre copropriétaire, sans qu'aucune autre condition ne soit exigée, dès lors qu'il y a atteinte à une partie commune ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur le point de savoir s'il y avait ou non atteinte à une partie commune de la part du copropriétaire défendeur, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 31 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, un copropriétaire est recevable à agir, sans qu'aucune autre condition ne soit exigée, dès lors que son action tend au respect du règlement de copropriété ; qu'en s'abstenant de rechercher si tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 31 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur et Madame X... et Mesdames Z... et A... et visant à l'octroi de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « l'article 554 du Code de procédure civile rend irrecevable les demandes formées par les intervenants volontaires qui n'ont pas été soumises aux premiers juges ; qu'ainsi leur demande en paiement de dommages et intérêts est irrecevable de ce chef » ;

ALORS QUE, si en principe une demande nouvelle est irrecevable, il est fait exception à cette solution, notamment si la demande formée pour la première fois en cause d'appel est l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande formée en première instance ; que faute de s'être expliqués sur ce point, s'agissant de la demande de dommages et intérêts, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 566 du Code de procédure civile."

Voyez aussi mon site sur :

La destination de l'immeuble et le statut de la copropriété

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2011), statuant sur renvoi après cassation (5 décembre 2007, pourvoi n° Z 06-16.031) que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise (le syndicat) a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., qui avait acquis en 1995 des locaux situés en sous-sol de l'immeuble et dont la demande d'autorisation de les affecter à l'habitation avait été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, en rétablissement de ces lots dans leur état d'origine ;

Attendu que, pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient que le groupe d'immeubles est destiné à usage d'habitation, que dans le règlement de copropriété - état descriptif de division, le terme de "local" utilisé pour définir les parties privatives des lots 27 à 30 est employé distinctement du terme "appartement" et des termes "cave", "box enterré à usage de garage" et "emplacement enterré à usage de parking", que les lots litigieux sont affectés d'une quote-part des parties communes supérieure à celle des caves, parkings et box et plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou un T1 et qu'en l'absence de toute restriction relative à la destination des lots, ceux-ci peuvent être affectés à toutes sortes d'usages, y compris l'habitation ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le changement d'affectation des lots n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires La Verboise la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires La Verboise.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur X... à rétablir les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation et destination d'origine ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble qu'en l'espèce, l'ensemble immobilier LA VERBOISE est « destiné à usage d'habitation » ; que selon l'état descriptif de division - règlement de copropriété, le sous-sol du bâtiment A comprend « vingt six caves, quatre locaux, un appartement, un local vide-ordures, un local à bicyclettes et voitures d'enfants » ; que si le terme « local », utilisé pour définir la partie privative des lots n° 27, 28, 29 et 30, y est employé distinctement du terme « appartement », il l'est aussi des termes « cave », « box enterré à usage de garage », et « emplacement enterré à usage de parking » qu'on y trouve par ailleurs ; qu'au surplus, les lots litigieux sont affectés d'une quotepart de parties communes générales bien supérieure à celle des caves (2/10.000èmes), des parkings enterrés (5/10.000èmes) et des boxes (13/10.000èmes), et bien plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou à un T1 ; qu'un « local » étant une partie d'un bâtiment considérée selon sa disposition et sa destination, en l'absence de toute restriction concernant cette dernière, il peut être affecté à toutes sortes d'usages, y compris d'habitation ; que cependant, le fait que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996 ait refusé à Monsieur X... l'« autorisation » d'utiliser les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 à usage d'habitation est sans emport, aucun accord des autres copropriétaires n'étant requis par le règlement de copropriété, et aucune interdiction formelle ne résultant de cette décision de rejet ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les logements créés dans les lots n° 27, 28, 29 et 30, dotés de fenêtres ouvrant sur l'extérieur, ne respecteraient pas les nonnes d'habitabilité en vigueur, l'huissier qui a visité les lieux le 11 septembre 1996 n'ayant rien relevé de tel ; qu'enfin, il ne prouve pas que l'usage que Monsieur X... en fait porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à obtenir sa condamnation a rétablir les lots litigieux dans leur affectation et destination d'origine ; que les travaux de construction ont fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments ont été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus » ; qu'en outre, Monsieur X..., en sa qualité de marchand de biens, ne pouvait ignorer les tenants et les aboutissants de cette violation des règles d'urbanisme ;

1°) ALORS QUE si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et s'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c'est à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que la création de nouveaux logements est susceptible de constituer une modification contraire à la destination de l'immeuble, dès lors qu'elle engendre des risques de surpopulation que les copropriétaires entendaient précisément éviter ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était conviée par les conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, si la surcharge d'occupation induite par la création de logements supplémentaires en sous-sol, n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble à l'habitation bourgeoise, au sein d'une copropriété qui n'avait ni prévu ni souhaité une telle augmentation de sa population, a fortiori dans la mesure où elle constatait que les travaux de construction litigieux avaient fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments avaient été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus », et où les logements créés étaient des studios destinés à la location en meublé, quand les autres habitations de la résidence étaient au moins de type T2 et ne faisaient nullement l'objet de ce type de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en omettant d'expliquer en quoi la suppression d'emplacements de parkings concomitamment à l'accroissement du nombre logements, ce qui compliquait nécessairement le stationnement et l'accès aux réseaux et portait atteinte au standing et à la destination bourgeoise de l'ensemble immobilier, ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, la Cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le fait de transformer en logements des locaux qui n'étaient initialement pas destinés à l'habitation avait nécessairement une incidence sur le coefficient d'utilisation des sols de l'ensemble immobilier par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, et justifiait l'opposition du syndicat des copropriétaires à la transformation, par Monsieur X..., des locaux litigieux en studios ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions pertinentes, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile."