Voici un arrêt qui admet l'exercice du droit de préemption du preneur à bail rural à qui par erreur la notification de la vente n'a pas été faite :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 29 novembre 2010), que les consorts X... ont consenti, par acte du 13 janvier 2007, aux époux Y... une promesse de vente portant sur une parcelle de terre sous condition suspensive de non exercice par M. Jean Z..., mentionné comme étant le preneur en place, de son droit de préemption ; que cet acte a été notifié à ce dernier, par le notaire des vendeurs, le 19 janvier 2007 ; que, par lettre recommandée reçue par les vendeurs et leur notaire le 9 mars 2007, M. Michel Z..., véritable preneur en place à la date de l'acte, a déclaré vouloir acquérir par préemption la parcelle aux conditions notifiées à M. Jean Z... ; que les époux Y... ont agi contre les vendeurs et leur notaire aux fins de réitération en la forme authentique de la vente à leur profit ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le droit de préemption du preneur d'un bien rural ne peut jouer que dans le respect des conditions de forme prévues aux articles L. 412-1 et L. 412-13 du code rural ; que selon l'article L. 412-8, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, cette communication valant offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ; qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que le compromis de vente était passé sous la condition de non-exercice du droit de préemption par le preneur désigné comme étant Jean Z..., que la communication prévue à l'article L. 412-8 n'avait été faite qu'à Jean Z... qui n'avait pas manifesté sa volonté d'acquérir ; que dès lors, la vente était parfaite entre les parties et la déclaration d'exercice du droit de préemption par Michel Z... était sans effet ; qu'en décidant le contraire et en déboutant les époux Y... de leurs demandes, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil, ensemble l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que selon l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt que Michel Z... a eu connaissance de la vente au plus tard le 9 mars 2007, lorsqu'il a notifié au notaire et aux venderesses son intention de se porter acquéreur et qu'il n'a pas, dans les six mois suivants, saisi le tribunal paritaire d'une action en nullité de la vente qui était devenue parfaite entre les parties par suite du non exercice par Jean Z..., preneur désigné à l'acte, de son droit de préemption ; qu'en décidant néanmoins que Michel Z... avait valablement exercé son droit de préemption et que le compromis passé entre les consorts X... et les époux Y... ne pouvait être réitéré sous forme authentique, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil, ensemble l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. Michel Z..., titulaire d'un bail rural portant sur la parcelle litigieuse, avait notifié, le 9 mars 2007, aux vendeurs, son intention de s'en porter acquéreur aux prix et conditions demandés, la cour d'appel en a exactement déduit que M. Michel Z... avait exercé régulièrement son droit de préemption et que la vente était parfaite entre lui et les consorts X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros et à M. A... la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux Y... 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à la réitération sous la forme authentique du compromis de vente passé le 13 juillet 2007 ;

Aux motifs que 1°) sur le titulaire du droit de préemption, Michel Z... justifie par les pièces qu'il verse aux débats qu'un bail rural lui a été consenti le 20/11/1997 par Henri, Joël et Rémi X..., alors propriétaires indivis des parcelles YA 52 et YA 65, pour une durée de neuf ans, moyennant un fermage annuel de 6.000 francs (base 1997), ledit bail se référant pour le surplus aux conditions générales de location prévues au bail type préfectoral, ce qui renvoie au statut des baux ruraux ; qu'il justifie de la délivrance de quittances de fermage à son nom, pour les années 2004 à 2008 et pour un montant conforme aux indications données dans l'acte de vente ; que Madame Christiane X..., usufruitière des biens loués ensuite des opérations de partage de l'indivision, explique dans une attestation versée aux débats que "Suite à une erreur de ma part, j 'ai donné à maître A... l'ancien bail établi à Mr et Mme Jean Z..., lors de la promesse de vente aux époux Y... en date du 13 janvier 2007. J'atteste que Michel Z..., successeur de son père, est bien le locataire en place de la parcelle YA 52 Fousseau Pannes, avec mise à disposition au GAEC des Trois Cours d'Eau, et ce depuis novembre 1997" ; que Michel Z... rapporte ainsi la preuve de ce qu'il est personnellement titulaire d'un bail rural sur la parcelle YA 52, objet du litige ; que c'est en vain que les époux Y... soutiennent que le bail, qui lui avait été consenti le 20/11/1997, serait expiré et qu'aucun autre bail n'aurait été accordé à l'intéressé ; que, en vertu des dispositions de l'article L 411-50 du code rural, le bail se trouve, en effet, à défaut de congé, de plein droit renouvelé pour une durée de neuf ans ; qu'aucun élément du dossier ne contredit, en l'espèce, le renouvellement du bail dans les conditions prévues par la loi ; que, si le bail ne porte plus actuellement que sur la parcelle YA 52, alors qu'à l'origine il portait sur les parcelles YA 52 et YA 65, c'est uniquement par suite de l'acquisition faite en cours de bail par Michel Z... de la parcelle YA 65, le droit au bail de ce dernier s'étant immédiatement éteint sur cette parcelle à raison de la confusion intervenue entre ses droits locatifs et de propriété, ce qui n'a pas pour autant empêché le bail de se poursuivre sur le surplus, soit sur la parcelle YA 52 ; que Michel Z... se trouvait donc au jour de la vente titulaire d'un bail rural, renouvelé, sur la parcelle concernée ; que les époux Y... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un nouveau bail, qui aurait été consenti à Jean Z..., la mention du nom de ce dernier dans l'acte de vente n'étant que le fruit d'une erreur commise dans les circonstances explicitées par l'attestation précitée de la bailleresse ; que 2°) sur les conditions d'exercice du droit de préemption, en vertu des dispositions de l'article L 412-5 du code rural, pour pouvoir bénéficier du droit de préemption, le preneur doit avoir exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole, exploiter, par luimême ou par sa famille, le fonds mis en vente et ne pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation, soit 75 ha ; que la condition d'exercice de la profession agricole par Michel Z... pendant au moins trois ans n'est pas contestée et se trouve d'ailleurs amplement justifiée par les pièces du dossier ; que, concernant la condition d'exploitation personnelle, si la parcelle litigieuse a été mise à disposition du GAEC DES TROIS COURS D'EAU, cette mise à disposition n'a pas entraîné le transfert du bail au profit du GAEC, de sorte que Michel Z... est resté, seul, titulaire du bail ; que le grief tenant à l'irrégularité alléguée de la mise à disposition au profit du GAEC, en l'absence, prétendue, d'avis donné au bailleur, est inopérant, dès lors que cet avis constitue, en tout état de cause, une simple mesure d'information, dont l'omission n'est assortie d'aucune sanction, de sorte qu'aucune conséquence ne peut en être tirée ; que Michel Z... justifie, au surplus, en cause d'appel, par la production des statuts du GAEC DES TROIS COURS D'EAU, qu'il est l'un des deux co-gérants de ce GAEC; que le maire de la commune de PANNES atteste, en outre, que "Michel Z... est bien exploitant agricole -la ferme du Fousseau à PANNES, dénommée GAEC DES TROIS COURS D'EAU" ; qu'il résulte encore du registre parcellaire de l'exploitation de l'intéressé que la parcelle YA 52 est déclarée à la PAC ; que le moyen tiré de l'absence prétendue d'exploitation personnelle de la parcelle YA 52 n'est donc pas fondé et doit être écarté ; que le jugement sera infirmé de ce chef ;
que l'exploitation de Michel Z... se compose de 36 ha terres en pleine propriété et de 28 ha en nue-propriété ; que la superficie par lui exploitée en propriété est donc inférieure au seuil fixé par l'article L 412-5 précité du code rural (3 fois le SMI, soit 75 ha) ; que Michel Z... remplit ainsi les conditions requises pour pouvoir exercer son droit de préemption ; que 3°) Sur la mise en oeuvre du droit de préemption : c'est en vain que les époux Y... soutiennent que Michel Z... ne serait plus recevable à s'opposer à la vente à leur profit, faute pour lui d'avoir agi en nullité de cette vente dans le délai de six mois de la date à laquelle il en a eu connaissance; que le délai fixé par L. 412-12 alinéa 3 du code rural ne vise, en effet, que les cas de fraude au droit de préemption du preneur, et non les cas où celui-ci, comme en l'espèce, entend faire constater l'exercice régulier de son droit ; que le moyen tiré de la forclusion n'est donc pas fondé ; que la notification adressée par erreur à Jean Z... par le notaire est sans incidence sur l'exercice du droit de préemption de Michel Z... ; qu'une telle notification ne peut avoir d'effet que si elle s'adresse au titulaire du droit de préemption, ce qui n'est pas le cas de Jean Z... ; que, seul, Michel Z..., véritable titulaire du droit de préemption, aurait, en tout état de cause, pu se plaindre de ce que la notification ait été adressée à Jean Z..., les époux Y... n'ayant eux-mêmes aucune qualité à cet égard ; que, Michel Z... a exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois imparti par l'article L 412-8 du code rural, puisqu'il a notifié, le 9 mars 2007, tant au notaire qu'aux vendeurs, son intention de se porter acquéreur aux prix et conditions demandés; qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de ce que l'intéressé n'a pas ensuite régularisé la vente par acte authentique dans le délai de deux mois suivant son acceptation de l'offre, la nullité de la déclaration de préemption, édictée par l'article L. 412-8 précité du code rural, n'étant encourue, en pareil cas, que quinze jours après une mise en demeure, par acte d'huissier, restée sans effet et aucune mise en demeure n'ayant, en l'occurrence, été adressée à Michel Z... ; que les époux Y... sont d'autant plus mal fondés à se prévaloir de l'absence de régularisation de la vente entre Michel Z... et les consorts X... que, dès le 23 juin 2007, ils ont eux-mêmes formé opposition à ladite vente entre les mains du notaire et qu'ils ont ensuite saisi le tribunal pour voir ordonner la vente à leur profit ; que Michel Z... a exercé, à bon droit et régulièrement, le droit de préemption, dont il était titulaire, en vertu du bail en cours à son égard, sur la parcelle objet de la vente ; que son acceptation de l'offre de vente formée par les consorts X... rend la vente parfaite entre les parties et prive le bailleur de la possibilité de régulariser la vente précédemment consentie aux époux Y... ; que le jugement sera infirmé et les intimés déboutés de leurs demandes;

Alors, d'une part, que le droit de préemption du preneur d'un bien rural ne peut jouer que dans le respect des conditions de forme prévues aux articles L.412-1 et L.412-13 du Code rural ; que selon l'article L.412-8, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, cette communication valant offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ; qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que le compromis de vente était passé sous la condition de non-exercice du droit de préemption par le preneur désigné comme étant Jean Z..., que la communication prévue à l'article L.412-8 n'avait été faite qu'à Jean Z... qui n'avait pas manifesté sa volonté d'acquérir ; que dès lors, la vente était parfaite entre les parties et la déclaration d'exercice du droit de préemption par Michel Z... était sans effet ; qu'en décidant le contraire et en déboutant les époux Y... de leurs demandes, la cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil, ensemble l'article L.412-8 du Code rural et de la pêche maritime ;

Alors, d'autre part, que, selon l'article L.412-12, alinéa 3 du Code rural, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt que Michel Z... a eu connaissance de la vente au plus tard le 9 mars 2007, lorsqu'il a notifié au notaire et aux venderesses son intention de se porter acquéreur et qu'il n'a pas, dans les six mois suivants, saisi le Tribunal paritaire d'une action en nullité de la vente qui était devenue parfaite entre les parties par suite du non exercice par Jean Z..., preneur désigné à l'acte, de son droit de préemption ; qu'en décidant néanmoins que Michel Z... avait valablement exercé son droit de préemption et que le compromis passé entre les consorts X... et les époux Y... ne pouvait être réitéré sous forme authentique, la cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil, ensemble l'article L.412-12, alinéa 3 du Code rural et de la pêche maritime."

Un bail à construction comportait une clause résolutoire mais le bailleur ne l'a pas mise en oeuvre correctement, sa demande de résiliation du bail à construction est rejetée :

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 26 juin 2009), que la société civile immobilière Lou (la SCI), propriétaire d'un terrain, l'a donné à bail à construction à la société Total Caraïbes (la société Total) à charge pour celle-ci d'y édifier une construction destinée à l'exploitation d'une station-service ; qu'un permis de construire a été délivré le 7 mars 2007 ; qu'un arrêté municipal a ordonné l'interruption des travaux, le 7 décembre 2007 ; que par arrêté municipal du 7 novembre 2008, le permis de construire a été retiré ; que la SCI a assigné la locataire aux fins de faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; que la preneuse a sollicité le prononcé de la résiliation du bail pour impossibilité de construire résultant de l'annulation du permis de construire constitutive d'un cas de force majeure ; qu'en cause d'appel, la bailleresse a demandé, à titre subsidiaire, la constatation de la résiliation du bail aux torts de la société locataire ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à faire constater la résiliation de plein droit du contrat, alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes de l'article 11 des conditions générales du bail à construction du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé que : "le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux" ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la SCI était uniquement tenue, avant de considérer la résiliation du contrat comme acquise, de mettre en demeure la société Total de régler une échéance de loyer restée impayée ; qu'en considérant que l'acquisition de la clause résolutoire supposait non seulement une mise en demeure au débiteur de l'obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s'en prévaloir, la cour d'appel a dénaturé l'article 11 précité et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'une lettre recommandée vaut mise en demeure de payer dès lors qu'il en résulte une interpellation suffisante du débiteur sur le contenu de son obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que la société Total n'avait pas acquitté le loyer d'août 2008 et que la lettre du 6 août 2008 par laquelle la SCI avait mis sa locataire "en demeure d'avoir à régler dès réception de la présente la somme de 5 000 euros représentant le loyer du mois d'août 2008", valait mise en demeure et était restée infructueuse ; qu'en décidant néanmoins que cette mise en demeure ne constituait pas une interpellation suffisante, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1139 du code civil ;

3°/ que la mise en demeure de la clause résolutoire doit être précédée d'une mise en demeure sans qu'il soit nécessaire que celle-ci vise la clause résolutoire ; qu'en estimant au contraire que la mise en demeure adressée au preneur ne permettait pas au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire faute de viser cette clause, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne contenait pas, violant l'article1139 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 11 du contrat de bail à construction, la résiliation de plein droit était acquise à défaut par le locataire d'exécuter les charges et conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure demeurés infructueux, la cour d'appel qui, sans dénaturation de cette clause, a retenu que son acquisition supposait non seulement une mise en demeure du débiteur de l'obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s'en prévaloir et a constaté que la SCI s'était bornée à mettre en demeure la société d'avoir à régler le terme du loyer "dès réception de la présente" sans viser la clause résolutoire ni même le délai contractuel d'un mois, en a souverainement déduit que loin de constituer une interpellation suffisante, cette mise en demeure qui n'évoquait pas la sanction de la résiliation n'était pas de nature à faire produire effet à la clause résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du contrat pour force majeure et de rejeter sa demande de constatation de la résiliation pour faute, alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article 2 des conditions particulières du contrat du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé : "le preneur s'oblige à commencer les travaux au plus tard trois mois après l'obtention de l'ensemble des permis de construire et de voirie, de manière que les constructions projetées et les éléments d'infrastructure et d'équipement soient totalement achevés dans les six mois après le début des travaux" ; qu'il résultait de ces stipulations qu'à la suite de la délivrance du permis de construire en date du 7 mars 2007, les travaux devaient commencer au plus tard le 7 juin 2007, et être achevés au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que les décisions administratives d'interruption des travaux puis de retrait du permis de construire empêchant "définitivement la société Total de respecter son obligation de construire" étaient intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 7 novembre 2008, "après le délai contractuel d'achèvement des travaux", ce dont il résultait que la société locataire n'avait pas respecté son obligation de construire dans les délais, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

2°/ que la résolution d'un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations, quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait de la force majeure ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand il résultait des ses constatations que la société Total n'avait pas respecté son obligation de construire dans "le délai contractuel d'achèvement des travaux", ce dont il se déduisait que la SCI pouvait prétendre à la résiliation du contrat, nonobstant la force majeure invoquée, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;

3°/ que ne constitue pas un événement constitutif de force majeure la décision de retrait d'un permis de construire prise par l'autorité administrative en raison des agissements fautifs du preneur à bail à construction ; qu'en l'espèce, la SCI faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que les décisions d'interruption des travaux et de retrait du permis de construire, intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 7 novembre 2008, résultaient du manquement de la société Total à son obligation de construire au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu'en considérant néanmoins que cet élément était sans incidence sur l'existence d'un cas de force majeure, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil ;

4°/ que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en qualifiant d'imprévisible la décision de retrait du permis de construire prise par l'autorité administrative le 7 novembre 2008, après avoir expressément constaté que le contrat de bail à construction avait été conclu sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire, ce dont il résultait que la société Total pouvait prévoir les aléas auxquels était soumise la délivrance du permis de construire lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1148 du code civil ;

5°/ que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en qualifiant d'irrésistible la décision du permis de construire prise par l'autorité administrative le 7 novembre 2008, dès lors qu'en l'absence de tout recours exercé par la société Total à l'encontre de cet arrêté municipal l'impossibilité de construire n'était ni définitive ni absolue, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil ;

6°/ que la force majeure n'exonère le débiteur que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI faisait expressément valoir que la société Total aurait pu exercer divers recours permettant d'obtenir la suspension puis l'annulation de l'arrêté du 7 novembre 2008 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'exercice de recours administratifs contre la décision du maire du Lamentin n'aurait pas permis d'obtenir la suspension puis l'annulation de celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1148 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le contrat avait été conclu sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire, que le permis avait été délivré le 7 mars 2007 sans remise en cause des caractéristiques des ouvrages et équipements à mettre en place, qu'un premier arrêté municipal du 7 décembre 2007 avait ordonné l'interruption des travaux et que l'annulation ou retrait du permis de construire était intervenue le 7 novembre 2008 au motif de précautions sanitaires, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les décisions administratives résultaient d'agissements fautifs de la preneuse, a pu, tirant les conséquences légales de ses propres constatations, retenir un revirement de l'autorité administrative imprévisible lors de la formation du contrat et dans le cours de son exécution tel le fait du prince ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant pu retenir que l'interruption des travaux puis le retrait du permis de construire constituaient des événements insurmontables s'agissant de décisions administratives s'imposant immédiatement quels que soient les recours possibles et contraignant la société locataire à interrompre sur le champ puis à cesser les travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'apprécier le mérite d'un éventuel recours devant les juridictions administratives, a pu en déduire que l'impossibilité d'exécuter le contrat caractérisait la force majeure et, sans violer l'article 1184 du code civil, décider que devait être prononcée pour ce motif la résiliation du contrat à compter de la date de l'arrêté d'annulation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Lou aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lou à payer à la société Total Caraïbes la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Lou ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux conseils pour la société Lou

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat du 7 juillet 2006 avec effet au 7 novembre 2008 pour force majeure, et débouté en conséquence la SCI LOU de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à construction pour faute de la société TOTAL CARAÏBES dans le paiement des loyers ;

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « le contrat du 07/07/2006 stipule en son article 11) que « le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou de l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux » ; que la lettre de mise en demeure en date du 06/08/2008 adressée par la SCI Lou à la société TOTAL Caraïbes est ainsi rédigée :

Cher Monsieur, J'ai bien reçu votre lettre du 1er juillet dernier par laquelle vous m'avez indiqué que vous vous estimiez dans l'obligation de stopper le versement du loyer au motif que la poursuite du projet de Bas Mission ne serait plus possible du fait de la position de la ville du Lamentin.

Ceci alors que les difficultés administratives dont vous faites état ne sont absolument pas de mon fait.

J'ai le regret de constater qu'à ce jour vous avez malgré tout mis votre menace à exécution en ne procédant pas au règlement du loyer du mois d'août.

Vous n'ignorez pas que vous me placez de fait dans une situation financière catastrophique.

Je vous rappelle que j'ai dû quitter les lieux ainsi que mon locataire commerçant et procéder à l'acquisition d'un nouvel immeuble au moyen d'un prêt important pour m'installer ailleurs, ceci pour vous permettre de procéder à vos travaux.

Je suis d'ailleurs moi-même pénalisé par le retard mis à construire la station service puisque je ne peux pas en avoir la location-gérance avant qu'elle ne soit construite.

Si votre décision ne préjudice en rien la qualité de nos relations, je me trouve dans l'impossibilité de supporter vos retards de paiement.

C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à régler dès réception de la présente la somme de 5.000 € représentant le loyer du mois d'août 2008.

Je vous prie de croire, Cher Monsieur, à l'assurance de mes sentiments distingués » ;

qu'il n'en ressort aucunement l'intention de la SCI Lou de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ; que la clause résolutoire n'est pas même visée ; qu'il n'est même pas rappelé au locataire le délai d'un mois dont il dispose pour s'exécuter ; que dans ces conditions, la mise en demeure ne saurait avoir eu pour conséquence d'entraîner la résolution de plein droit du contrat » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « il importe de souligner que si la SCI Lou suggère divers manquements à la charge de la société TOTAL Caraïbes, sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire est fondée sur le défaut de paiement du loyer d'août 2008 ; qu'il est constant que la société TOTAL Caraïbes n'a pas acquitté ce terme de loyer comme elle l'annonçait elle-même dans son courrier du 1er juillet 2008 et que la lettre du 6 août 2009 qui vaut mise en demeure est restée infructueuse ; que cependant, l'acquisition de la clause résolutoire suppose non seulement une mise en demeure du débiteur de l'obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s'en prévaloir ; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la SCI Lou se borne à mettre en demeure la société d'avoir à régler le terme de loyer « dès réception de la présente » sans viser la clause résolutoire ni même le délai contractuel d'un mois ; que loin de constituer une interpellation suffisante comme le prétend la SCI Lou dans ses écritures, cette mise en demeure qui n'évoque pas la sanction de la résiliation n'est pas de nature à faire produire effet à la clause résolutoire » ;

ALORS 1°) QUE : la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes de l'article 11 des conditions générales du bail à construction du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé que : « le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix (…), si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la SCI LOU était uniquement tenue, avant de considérer la résiliation du contrat comme acquise, de mettre en demeure la société TOTAL CARAÏBES de régler une échéance de loyer restée impayée ; qu'en considérant que l'acquisition de la clause résolutoire supposait non seulement une mise en demeure du débiteur de l'obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s'en prévaloir, la cour d'appel a dénaturé l'article 11 précité et violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : une lettre recommandée vaut mise en demeure de payer dès lors qu'il en résulte une interpellation suffisante du débiteur sur le contenu de son obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que la société TOTAL CARAÏBES n'avait pas acquitté le loyer d'août 2008 et que la lettre du 6 août 2009 par laquelle la SCI LOU avait mis sa locataire « en demeure d'avoir à régler dès réception de la présente la somme de 5.000 € représentant le loyer du mois d'août 2008 », valait mise en demeure et était restée infructueuse ; qu'en décidant néanmoins que cette mise en demeure ne constituait pas une interpellation suffisante, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1139 du code civil ;

ALORS 3°) QUE : la mise en oeuvre de la clause résolutoire doit être précédée d'une mise en demeure sans qu'il soit nécessaire que celle-ci vise la clause résolutoire ; qu'en estimant au contraire que la mise en demeure adressée au preneur ne permettait pas au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire faute de viser cette clause, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne contenait pas, violant l'article 1139 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat du 7 juillet 2006 avec effet au 7 novembre 2008 pour force majeure, et débouté en conséquence la SCI LOU de sa demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail à construction par suite de la faute de la société TOTAL CARAÏBES dans le respect du délai d'achèvement des travaux ;

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « en cas d'inexécution du contrat due à un cas de force majeure, chaque partie peut agir en résolution ; qu'en l'espèce, l'arrêté du maire du Lamentin en date du 07/11/2008 annulant le permis de construire accordé par ce même maire le 07/03/2007 empêche définitivement la société TOTAL Caraïbes de respecter son obligation de construire sur le fonds qui lui est loué par la SCI Lou ; que cette décision constitue pour la SA TOTAL Caraïbes un cas de force majeure ; qu'en effet, cet arrêté, intervenu plus d'un an et demi après que le permis de construire ait été accordé alors que les délais de recours étaient expirés et sans démonstration d'aucune dangerosité était pour le moins imprévisible ; que cet arrêté était également irrésistible et il importe peu qu'un recours ait été très vraisemblablement de nature à en permettre l'annulation ; qu'en effet, l'irrésistibilité s'apprécie au moment de la survenance d'un fait ; qu'enfin, la lecture même de l'arrêté démontre que la société TOTAL Caraïbes n'a commis aucune faute ; qu'en particulier, s'agissant de l'augmentation de la capacité de stockage des cuves, la procédure adéquate de simple déclaration auprès du Préfet a été suivie et un récépissé a été délivré par ce dernier le 20/02/2008, d'ailleurs visé dans l'arrêté du 07/11/2008 ; que la résiliation du contrat demandée par la société TOTAL Caraïbes sera donc prononcée, avec effet au 07/11/2008, date à laquelle le permis de construire a été annulé et l'exécution du contrat du 07/11/2006 rendue impossible pour la SA TOTAL Caraïbes ; que l'inexécution par la société TOTAL Caraïbes de son obligation de construire n'est pas fautive, cet empêchement résultant comme il a été indiqué d'un cas de force majeure » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « le contrat a été conclu sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire, que le permis de construire a été délivré le 7 mars 2007 sans que soient remises en cause les caractéristiques des ouvrages et équipements à mettre en place en particulier des cuves qui, au demeurant relèvent du régime de la déclaration, régulièrement effectuée, et non de l'autorisation, qu'un premier arrêté municipal du 7 décembre 2007 a ordonné l'interruption des travaux et que l'annulation ou retrait du permis de construire est intervenue le 7 novembre 2008 soit vingt mois après sa délivrance au motif de précautions sanitaires ; que cette chronologie et le motif des décisions administratives à savoir l'hostilité des riverains dont attestent les coupures de presse produites, établissent un revirement de l'autorité administrative, imprévisible lors de la formation du contrat et dans le cours de son exécution tel le fait du prince ; que peu importe que les décisions aient été prises après le délai contractuel d'achèvement des travaux, cet élément étant sans incidence sur l'existence d'un cas de force majeure ; que l'interruption des travaux puis le retrait du permis de construire constituent, en outre, des événements insurmontables s'agissant de décisions administratives s'imposant immédiatement quels que soient les recours possibles, au demeurant toujours aléatoires, et contraignant la société locataire à interrompre sur le champ puis à cesser les travaux d'aménagement ; que l'impossibilité d'exécuter le contrat caractérisant la force majeure était bien totale une fois le permis de construire retiré ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la force majeure et prononcé à ce motif sur le fondement de l'article 1184 du code civil la résiliation d contrat à compter de la date de l'arrêté d'annulation» ;

ALORS 1°) QUE : aux termes de l'article 2 des conditions particulières du contrat du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé : « le preneur s'oblige à commencer les travaux au plus tard trois mois après l'obtention de l'ensemble des permis de construire et de voierie, de manière que les constructions projetées et les éléments d'infrastructure et d'équipement soient totalement achevés dans les six mois après le début des travaux » ; qu'il résultait de ces stipulations qu'à la suite de la délivrance du permis de construire en date du 7 mars 2007, les travaux devaient commencer au plus tard le 7 juin 2007, et être achevés au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que les décisions administratives d'interruption des travaux puis de retrait du permis de construire empêchant « définitivement la société TOTAL Caraïbes de respecter son obligation de construire » étaient intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 7 novembre 2008, « après le délai contractuel d'achèvement des travaux », ce dont il résultait que la société locataire n'avait pas respecté son obligation de construire dans les délais, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : la résolution d'un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations, quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait de la force majeure ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand il résultait de ses constatations que la société TOTAL CARAÏBES n'avait pas respecté son obligation de construire dans « le délai contractuel d'achèvement des travaux », ce dont il se déduisait que la SCI LOU pouvait prétendre à la résiliation du contrat, nonobstant la force majeure invoquée, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat du 7 juillet 2006 avec effet au 7 novembre 2008 pour force majeure, et d'AVOIR condamné en conséquence la SCI LOU à restituer à la SA TOTAL Caraïbes les sommes versées au titre des loyers à compter de cette date ;

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « en cas d'inexécution du contrat due à un cas de force majeure, chaque partie peut agir en résolution ; qu'en l'espèce, l'arrêté du maire du Lamentin en date du 07/11/2008 annulant le permis de construire accordé par ce même maire le 07/03/2007 empêche définitivement la société TOTAL Caraïbes de respecter son obligation de construire sur le fonds qui lui est loué par la SCI Lou ; que cette décision constitue pour la SA TOTAL Caraïbes un cas de force majeure ; qu'en effet, cet arrêté, intervenu plus d'un an et demi après que le permis de construire ait été accordé alors que les délais de recours étaient expirés et sans démonstration d'aucune dangerosité était pour le moins imprévisible ; que cet arrêté était également irrésistible et il importe peu qu'un recours ait été très vraisemblablement de nature à en permettre l'annulation ; qu'en effet, l'irrésistibilité s'apprécie au moment de la survenance d'un fait ; qu'enfin, la lecture même de l'arrêté démontre que la société TOTAL Caraïbes n'a commis aucune faute ; qu'en particulier, s'agissant de l'augmentation de la capacité de stockage des cuves, la procédure adéquate de simple déclaration auprès du Préfet a été suivie et un récépissé a été délivré par ce dernier le 20/02/2008, d'ailleurs visé dans l'arrêté du 07/11/2008 ; que la résiliation du contrat demandée par la société TOTAL Caraïbes sera donc prononcée, avec effet au 07/11/2008, date à laquelle le permis de construire a été annulé et l'exécution du contrat du 07/11/2006 rendue impossible pour la SA TOTAL Caraïbes ; que l'inexécution par la société TOTAL Caraïbes de son obligation de construire n'est pas fautive, cet empêchement résultant comme il a été indiqué d'un cas de force majeure » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « le contrat a été conclu sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire, que le permis de construire a été délivré le 7 mars 2007 sans que soient remises en cause les caractéristiques des ouvrages et équipements à mettre en place en particulier des cuves qui, au demeurant relèvent du régime de la déclaration, régulièrement effectuée, et non de l'autorisation, qu'un premier arrêté municipal du 7 décembre 2007 a ordonné l'interruption des travaux et que l'annulation ou retrait du permis de construire est intervenue le 7 novembre 2008 soit vingt mois après sa délivrance au motif de précautions sanitaires ; que cette chronologie et le motif des décisions administratives à savoir l'hostilité des riverains dont attestent les coupures de presse produites, établissent un revirement de l'autorité administrative, imprévisible lors de la formation du contrat et dans le cours de son exécution tel le fait du prince ; que peu importe que les décisions aient été prises après le délai contractuel d'achèvement des travaux, cet élément étant sans incidence sur l'existence d'un cas de force majeure ; que l'interruption des travaux puis le retrait du permis de construire constituent, en outre, des événements insurmontables s'agissant de décisions administratives s'imposant immédiatement quels que soient les recours possibles, au demeurant toujours aléatoires, et contraignant la société locataire à interrompre sur le champ puis à cesser les travaux d'aménagement ; que l'impossibilité d'exécuter le contrat caractérisant la force majeure était bien totale une fois le permis de construire retiré ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la force majeure et prononcé à ce motif sur le fondement de l'article 1184 du code civil la résiliation du contrat à compter de la date de l'arrêté d'annulation » ;

ALORS 1°) QUE : ne constitue pas un événement constitutif de force majeure la décision de retrait d'un permis de construire prise par l'autorité administrative en raison des agissements fautifs du preneur à bail à construction ; qu'en l'espèce, la SCI LOU faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que les décisions d'interruption des travaux et de retrait du permis de construire, intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 11 novembre 2008, résultaient du manquement de la société TOTAL CARAÏBES à son obligation de construire au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu'en considérant néanmoins que cet élément était sans incidence sur l'existence d'un cas de force majeure, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en qualifiant d'imprévisible la décision de retrait du permis de construire prise par l'autorité administrative le 7 novembre 2008, après avoir expressément constaté que le contrat de bail à construction avait été conclu sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire, ce dont il résultait que la société TOTAL CARAÏBES pouvait prévoir les aléas auxquels était soumise la délivrance du permis de construire lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1148 du code civil ;

ALORS 3°) QUE : seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en qualifiant d'irrésistible la décision du permis de construire prise par l'autorité administrative le 7 novembre 2008, dès lors qu'en l'absence de tout recours exercé par la société TOTAL CARAÏBES à l'encontre de cet arrêté municipal, l'impossibilité de construire n'était ni définitive, ni absolue, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil ;

ALORS 4°) QUE : la force majeure n'exonère le débiteur que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI LOU faisait expressément valoir que la société TOTAL CARAÏBES aurait pu exercer divers recours permettant d'obtenir la suspension puis l'annulation de l'arrêté du 7 novembre 2008 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'exercice de recours administratifs contre la décision du maire du Lamentin n'aurait pas permis d'obtenir la suspension puis l'annulation de celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1148 du code civil."