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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1216

  • Ratification de la désignation du syndic par l'assemblée générale de la copropriété

    Cette décision rappelle la nécessité de procéder à une ratification de la désignation du syndic lors de l'assemblée générale d'une nouvelle copropriété.

     

    "Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2011) que la société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé Domaine des Bastides, soumis au statut de la copropriété10 ; que le règlement de copropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic ; que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes » ; que la société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé « livraison des parties communes » le 8 septembre 2005 ; que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal ; 

    Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

    Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que la cour d'appel ayant exposé les prétentions de la société Proimo puis répondu aux moyens que cette société développait à leur soutien, le moyen tiré du défaut de visa des conclusions est inopérant ; 


    Sur le second moyen : 

    Attendu que la société Proimo fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 septembre 2005, alors, selon le moyen : 

    1°/ que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2°/ que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne la société Proimo aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Proimo, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides la somme de 2 500 euros ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Proimo 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Proimo et le cabinet Solafim, reçu l'action et réformant ce jugement pour le surplus, déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX ENONCIATIONS QUE par déclaration au greffe de la présente Cour le 13 juillet 2010, la SCI Proimo a interjeté appel de ce jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille, intimant le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » et la SARL Solafim. Elle entend : que le jugement entrepris soit infirmé, que l'action soit déclarée irrecevable, qu'à titre subsidiaire l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » soient rejetées ; qu'il soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il soit encore condamné aux dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » demande à la cour : de confirmer le jugement entrepris, d'annulation la désignation de Solafim comme syndic provisoire, de dire que le procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 lui est inopposable, de condamner solidairement la SCI Proima et la SARL Solafim à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; de les condamner encore avec la même solidarité aux dépens d'appel ; 

    ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge doit viser les dernières conclusions déposées avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué, qui ne comporte aucun exposé des moyens des parties et ne vise pas leurs conclusions, a violé les articles 455, 458 et 954 du Code de procédure civile ; 

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX MOTIFS QU'est demandée l'annulation d'un acte qualifié par les parties de "procès-verbal de réception" mais en réalité intitulé "Livraison des parties communes" et auquel n'ont pas participé les différentes entreprises, en sorte que la portée de cet acte n'est pas nécessairement celle que semble lui accorder la S.C.I. PROIMO et le syndicat des copropriétaires "Le Domaine des Bastides" ; Attendu, quoiqu'il en soit et dès lors que cette question de la portée de l'acte n'est pas soumise à la Cour, qu'il n'en demeure pas moins que la livraison des parties communes par le maître d'ouvrage initial a, en tout état de cause, des conséquences juridiques, en sorte que l'intérêt à en demander la nullité ou l'inopposabilité est patent ; Attendu, à cet égard, qu'il se déduit des articles 17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, sauf la situation prévue et régie par l'article 47 du Décret du 17 mars 1967 que l'on ne retrouve pas en l'espèce, étant rappelé qu'en application de l'article 43 de la Loi, les articles 17 et 18 susvisés sont d'ordre public en sorte qu'en application de cet article 43, toutes clauses contraires sont réputées non écrites, d'où il résulte qu'est nulle et de nul effet la clause dont excipe la SCI PROIMO qui figure dans les contrats de vente en état futur d'achèvement et selon laquelle l'acquéreur donne mandat à ladite SCI PROIMO désigné par le règlement de copropriété à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire qui aura tout pouvoir aux fins de procéder au nom de l'acquéreur à la constatation du parachèvement des ouvrages des parties communes ; qu'ainsi, il y a lieu de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (Monsieur X..., le cabinet SOLAFIM et M. Y... représentant la SCP d'architecture MAURY & VENTURA ; 

    1) ALORS QUE l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2) ALORS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du Code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : responsabilité du syndicat des copropriétaires

    Voici une application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la responsabilité du syndicat des copropriétaire en cas de vice de construction de défaut d'entretien des parties communes.

     

    "Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2010), qu'en exécution d'un arrêt du 18 décembre 1996, les entreprises responsables de désordres affectant les parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété ont été condamnées à effectuer des travaux de remise en état ; que se plaignant de la persistance de désordres dans leur appartement, les époux X..., copropriétaires, ont obtenu la désignation d'un expert puis, sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Paris en réparation de leur préjudice ;

    Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres bien que trouvant leur origine dans les parties communes il y a lieu d'exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité dès lors que les responsables des désordres ont été identifiés et condamnés et qu'il appartenait à M. X... de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires qui a abouti à plusieurs décisions ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces énonciations que les désordres trouvaient leur origine dans un vice de construction des parties communes et sans établir la faute des époux X... ou celle d'un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

    Condamne le syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette les autres demandes ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X....

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (M. et Mme X..., les exposants) de leur action en responsabilité contre un syndicat de copropriété (celui situé 11 de Paris à CHARENTON LE PONT) ;

    AUX MOTIFS QUE, à la suite du rapport de M. Y... du 11 février 1992, le tribunal de grande instance de CRETEIL, par jugement du 2 novembre 1992 confirmé par la cour le 18 décembre 1996, avait condamné les constructeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 364.880,89 F au titre de la reprise des désordres liés à l'humidité ; que l'expert Z... avait conclu que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes et dans une très forte humidité ascensionnelle des parois et sols constituant les parties communes ; que, dans la présente procédure, les époux X... recherchaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi ; que si, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat à l'égard des copropriétaires était une responsabilité sans faute prouvée, il convenait néanmoins de démontrer que l'intervention d'un tiers ou de la victime ellemême n'était pas à l'origine des désordres ; qu'il résultait de la chronologie des procédures, des expertises et des travaux que le syndicat des copropriétaires, par jugement du 2 novembre 1982 confirmé par la cour de céans le 18 décembre 1996, avait obtenu la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs à lui verser la somme de 364.880,89 F au titre des reprises des désordres liés à l'humidité ; que, dans le cadre de cette procédure, M. X... ne formulait aucune demande à l'encontre de la CMRI et ETR, respectivement promoteur et entreprise générale, et demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de toute condamnation ; que les responsabilités des désordres avaient été clairement établies par les décisions précitées s'agissant du promoteur et de l'entreprise générale qui s'étaient chargés de la rénovation ; que la dernière expertise judiciaire ne démontrait pas que le syndicat était responsable des désordres ni que l'humidité restante fût la conséquence d'une insuffisance des travaux de reprise exécutés en 1996, que d'ailleurs le technicien ne disait rien sur lesdits travaux ; qu'il constatait simplement l'état de l'appartement et concluait que l'humidité provenant des parties communes en était responsable, quand, à la date des ses investigations, l'appartement de M. X... était resté fermé et inoccupé depuis le départ de Mme A... en novembre 1987, soit dix années ; qu'il eût été sage de s'interroger sur les conséquences de cette inoccupation qui ne pouvait ne pas avoir été sans effet sur l'état des locaux ; que, in fine, la cour, tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes, exonérerait le syndicat de copropriété toute responsabilité dès lors que les responsables avaient été identifiés et condamnés et qu'il appartenait à M. X... de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure engagée par le syndicat de copropriété et ayant abouti aux décisions précitées ;

    ALORS QUE le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que cette responsabilité est une responsabilité de plein droit pour les désordres trouvant leur origine dans les parties communes et est engagée même en l'absence de toute faute du syndicat de copropriété et quand bien même la cause des désordres serait imputable aux constructeurs ; que l'arrêt attaqué a constaté que les désordres litigieux trouvaient leur origine dans les parties communes et a relevé qu'aucune faute des exposants à l'origine des désordres n'était établie en l'absence de recherche de l'expert sur ce point, mais a néanmoins exonéré le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité pour la raison inopérante que, à partir du moment où les responsables des désordres – c'est-à-dire les constructeurs – avaient été identifiés et condamnés, il appartenait à l'exposant de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure engagée par le syndicat de copropriété ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS QUE subsidiairement, les motifs hypothétiques équivalent à une absence de motifs ; que l'arrêt attaqué a constaté que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes mais a néanmoins débouté les exposants de leurs demandes au prétexte que, à la date de l'expertise, leur appartement était resté fermé et inoccupé depuis le départ de leur locataire en novembre 1987, soit dix années, et qu'il eût été sage de s'interroger sur les conséquences de cette inoccupation qui ne pouvait avoir été sans effet sur l'état des locaux ; qu'en statuant par de tels motifs, inaptes à caractériser l'existence d'un lien de causalité entre les désordres et l'absence d'occupation des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    ALORS QUE, plus subsidiairement, dès l'instant où les désordres proviennent des parties communes, le juge ne peut débouter des copropriétaires de l'intégralité de leur demande de réparation prétexte pris d'une faute de leur part, sans avoir recherché la mesure de l'aggravation des dommages subis par eux en raison de leurs propres manquements ; que l'arrêt attaqué a constaté que la cause des désordres se trouvait dans les parties communes mais a néanmoins exonéré intégralement le syndicat de copropriété pour la raison que, si l'expertise ne s'était pas interrogée sur les conséquences de l'inoccupation de l'appartement pendant dix ans, cette inoccupation ne pouvait pas ne pas avoir été sans effet sur l'état des locaux ; qu'en déboutant les exposants de l'intégralité de leurs demandes sans avoir vérifié quelle aurait pu être la part de l'aggravation des désordres liée à l'inoccupation de l'appartement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.»