La Cour de Cassation pose le principe selon lequel les frais de ravalement sont à la charge du bailleur, sauf mention expresse contraire, et ceci en application de l'article 1720 du Code civil.

"Vu l'article 1720 du code civil ; 

Attendu que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juillet 2011), que la SCI de l'UH Le Corbusier, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, l'a assignée en paiement d'arriérés de loyers et de charges, comprenant notamment des frais de ravalement des façades de l'immeuble loué ; 

Attendu que, pour accueillir la demande relative à ces frais, l'arrêt retient, d'une part, que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire, ont entendu faire supporter par celui-ci toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë et, d'autre part, que la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, en acceptant sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges avait démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; 

Qu'en statuant ainsi , alors que les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur et que le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier tenue d'assumer les frais de réfection des façades, l'arrêt rendu le 1er juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne la SCI de l'UH Le Corbusier aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de l'UH Le Corbusier à payer à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI de l'UH Le Corbusier ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier 

MOYEN UNIQUE DE CASSATION 

LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 

D'AVOIR dit que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit notamment assumer les frais de réfection des façades ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « devant la Cour, les parties discutent sur les arriérés de charges, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier estimant que seules les charges expressément visées par la clause du bail peuvent être supportées par le locataire ; que c'est à bon droit, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a estimé que les parties en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire ont entendu faire supporter par celui-ci, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë ; qu'en outre, et ainsi que l'a dit avec raison le Tribunal la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en conséquence, que les charges afférentes à l'entretien de la chose devant être supportées par la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, cette société doit assumer les frais des travaux de réfection de façade pour sa quote part » ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les obligations du locataire se limitent au paiement en sus du loyer, des charges expressément prévues au contrat de bail ; que le litige est né suite à une demande en mars 2007, portant sur une somme de 22.415,69 € concernant des travaux de réfection de façade, travaux habituellement considérés comme des dépenses d'entretien récupérables ; que le locataire sollicite un trop perçu de charges depuis l'année 2003, en limitant sa participation aux charges résultant de services rendus liés à l'usage de la chose loué ; que la convention des parties définit les charges récupérables comme celles "afférentes au local et énumère les dépenses effectuées pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble tels que chauffage, ascenseurs, eau, électricité, téléphone et dépenses d'entretien des parties communes, mais en y ajoutant expressément l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion, dépenses habituellement assumées par le bailleur ; que cette clause du bail qui énumère des dépenses afférentes à l'usage de la chose mais comporte également des dépenses indépendantes de l'usage, ne permet pas de démontrer une volonté des parties de limiter les charges du locataire à celles correspondant à des services dont il a l'usage ; qu'il est manifeste que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause, ont entendu faire supporter au locataire, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes celles liées à l'entretien de la chose ; que de surcroît, le bail prévoit que le règlement des charges se fera par versement d'une provision calculée annuellement par rapport aux charges réelles des années précédentes, la provision mensuelle étant fixée à 2.380 € pour la première année ; que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, qui a accepté sans équivoque et sans contestation de régler le montant des provisions durant quatre ans, a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles uniquement liées à l'usage ; qu'à défaut, elle aurait dès la première année sollicité restitution du trop perçu et réajustement du montant des provisions mensuelles ; que la répartition définitive des charges résulte de la commune intention des parties exprimée lors de la fixation du montant des provisions ; que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit assumer les frais de réfection des façades » ; 

1°/ ALORS, d'une part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que le paragraphe 2 du bail relatif aux charges stipule : « le preneur remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature que ce soit, présents ou futurs concernant les lieux loués dont y compris le foncier ; le preneur remboursera également toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telles que chauffage, ascenseur, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs) les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble ; cette liste étant simplement indicative et non limitative » ; qu'il ressort de cette stipulation que le bail litigieux ne contient pas une stipulation expresse mettant à la charge du preneur à bail les dépenses de ravalement de façade ; qu'en décidant cependant que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil ; 

2°/ ALORS, d'autre part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; que, pour décider que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier avait donné son accord pour assumer les frais des travaux de ravalement des façades, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil."

Voici un arrêt rendu en matière de prescription de remboursement des charges de copropriété indues. Le délai de prescription est de cinq ans.

"Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du 2e arrondissement de Paris, 1er avril 2010), statuant en dernier ressort, que M. X..., copropriétaire, a, par déclaration du 16 avril 2009, fait convoquer le syndicat des copropriétaires du 27-29 rue Beauregard (le syndicat) en remboursement de diverses sommes correspondant à des facturations d'honoraires et de frais de relance payées lors de la vente de son lot ;

Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant constaté les taux horaires prévus par le contrat de syndic de 2007, relevé que M. X..., au lieu de contester une assemblée générale par les voies de droit ordinaires, avait choisi de porter plainte ce qui avait causé au syndic un désagrément et lui avait fait passer un temps pour la préparation de l'audition par la police ne rentrant pas dans ses attributions habituelles qu'il avait facturé et retenu qu'en l'absence de détail de la somme facturée précisant le temps et le taux horaire appliqué, quatre heures pouvaient être facturées à M. X... au titre de cet incident particulier sur une base horaire réduite puisque les faits s'étaient produits en 2004 le tribunal, qui n'a pas appliqué le contrat de syndic de 2007, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les relances étaient produites et que leur envoi était justifié par le caractère systématiquement débiteur du compte de M. X..., même après déduction des sommes dont le remboursement était ordonné et que leur coût correspondait aux prévisions du nouveau contrat de syndic qui était produit, le tribunal a pu retenir que les frais facturés à partir du 3 février 2006 par le cabinet Denis, nouveau syndic, étaient dûs et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :

Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;

Attendu que, pour condamner le syndicat à payer à M. X... une certaine somme, le tribunal relève que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 481,73 euros les frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006, le jugement rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 2e ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 9e ;

Condamne le syndicat des copropriétaires 27-29 rue Beauregard aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 27-29 rue Beauregard et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. X... 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR limité à 1 661,20 € le montant de la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème à rembourser à Monsieur Jean-Claude X... les sommes qu'il a indûment versées ;

AUX MOTIFS QUE : « il résulte des pièces produites que M. Jean-Claude X... était propriétaire du lot n° 40 soit un logement sis au 29 rue Beauregard à Paris 2ème qu'il a vendu le 22 septembre 2009 ; que lors de cette vente le reliquat des charges soit 5.343,94 € et le coût des honoraires de mutation du syndic soit 478,40 € ont été payés par le notaire sur le prix de vente ; qu'il résulte des pièces produites que dans ces sommes figurent : - en premier lieu les 1.413,64 € déjà contestés par le conseil de M. Jean-Claude X... dans un projet de courrier du 14 décembre 2006 lequel a été communiqué dans le cadre de la présente instance ; que cette somme porte d'une part sur des frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 pour 574,71 € et d'autre part sur une facture de 838,93 € d'honoraires du syndic pour temps passé dans le cadre d'une audition de la préparation de cette audition par la police, - en second lieu les sommes contestées de 376,13 € du juillet 2007 (facturation dossier huissier pour commandement de payer) celle de 364,41 € du 12 septembre 2007 (dossier avocat pour préparation assignation TI 10), - en troisième lieu les nouveaux frais imputés à M. Jean-Claude X... par le nouveau syndic ; que s'agissant des frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 pour 574,71 €, il faut observer qu'une partie de ces frais de relance est prescrite pour tous ceux qui ont été facturés avant le 16 avril 2004 soit 92,98 € ; que pour le surplus de ces frais, il résulte des pièces produites que ces sommes lui ont été imputées par un précédent syndic à savoir le cabinet AGER IMMO tandis que le syndic actuel est le cabinet DENIS ; qu'or dans le cadre de la présente contestation, le contrat de syndic de ce précédent syndic est produit mais non les lettres de relance ni les actes contestés ce qui aurait pourtant pu être trouvé depuis le mois de juin 2009 date de la première convocation des parties ; que si le conseil de M. Jean-Claude X... contestait dans ce projet courrier l'imputabilité de ces sommes, les courriers de ce dernier établissent qu'il en conteste aussi la réalité et le bien fondé ; qu'or force est de constater que ces relances ne sont pas produites ; que dès lors le remboursement doit être ordonné pour les montants non prescrits soit 574,71 - 92,98 = 481,73 € ; que s'agissant des sommes contestées de 376,13 € du 13 juillet 07 (facturation dossier huissier pour commandement de payer) et de 364,41 € du 12 septembre 2007 (dossier avocat pour préparation assignation TI 10), le raisonnement est le même ; qu'en l'absence de production des actes et le contrat de syndic ne mentionnant rien de particulier sur ce point, le remboursement doit être ordonné ; que s'agissant de la facture de 838,93 € d'honoraires du syndic pour temps passé dans le cadre d'une audition de la préparation de cette audition par la police, il est exact que M. Jean-Claude X..., au lieu de contester une assemblée générale par les voies de droit ordinaires, a choisi de porter plainte ; que la réalité de ces faits n'est pas contestée ; que le contrat de syndic prévoyait en 2007 un taux horaire de 154,77 € HT pour le contentieux et les expertises, soit 185,10 € TTC ou s'agissant d'heures de travail ordinaires 102,84 HT soit TTC 122,99 € ; qu'en l'absence de détail de la somme ainsi facturée, précisant notamment le temps facturé et le taux horaire appliqué, cette somme ne saurait être maintenue en totalité à la charge de M. Jean-Claude X... ; que toutefois il est indéniable que ce comportement pour le moins inhabituel a causé au syndic un désagrément particulier et lui a fait passer un temps qui ne rentre pas dans ses attributions habituelles et qu'il a facturé ; qu'il convient en conséquence de considérer que 4 heures peuvent être répercutées c'est-à-dire facturées à M. Jean-Claude X... au titre de cet incident particulier qui a obligé le syndic à préparer l'audition, à se déplacer, et à y passer du temps mais ce sur une base réduite dans la mesure où ceci s'est passé en 2004 période pour laquelle le contrat n'est pas produit, soit un total de 400 € TTC ; que la demande de remboursement peut donc être accueillie sur ce point mais à hauteur de 438,93 EUROS seulement ; que s'agissant des frais facturés par le syndic suivant à savoir le cabinet DENIS, ils sont justifiés au regard du fait d'une part que les relances sont produites, que leur envoi est justifié par le caractère systématiquement débiteur du compte de M. Jean-Claude X... même si l'on en déduit les frais dont le remboursement est ainsi ordonné, et que leur coût correspond à ce qui a été prévu par le nouveau contrat de syndic lequel est produit ; que dès lors il convient de faire droit la demande de remboursement à hauteur de 481,73 + 376,13 + 364,41 + 438,93 = 1.661,20 € » ;

ALORS 1°) QUE : l'action d'un copropriétaire contre le syndicat à fin de restitution des frais qu'il a indûment réglés au titre de relances de paiement des charges de copropriété, relève de la prescription décennale édictée par l'article 42, alinéa 1, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution de Monsieur X... était prescrite pour tous les frais de relance qui lui ont été facturés avant le 16 avril 2004, après avoir constaté qu'il a engagé son action le 16 avril 2009, le tribunal d'instance a violé le texte susmentionné ;

ALORS 2°) QUE : à supposer même que la prescription quinquennale du nouvel article 2224 du code civil fût applicable, aux termes des articles 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 1er du code civil, Monsieur X... pouvait encore agir dans un délai de cinq ans à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale dont il bénéficiait pût excéder celle résultant de l'article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution de Monsieur X..., dont il a constaté qu'elle a été engagée le 16 avril 2009, était prescrite pour tous les frais de relance facturés avant le 16 avril 2004, le tribunal d'instance a violé les textes susmentionnés ;

ALORS 3°) QUE : les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic ; qu'en se fondant sur les taux horaire prévus en 2007 par le contrat conclu par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème et par le précédent syndic, le cabinet AGER GESTION, pour évaluer à la somme de 400 € les honoraires de ce syndic au titre de la préparation de son audition par la police, et laisser cette somme à la charge de Monsieur X..., le tribunal d'instance a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

ALORS 4°) QUE : de même, en laissant à la charge de Monsieur X... les frais facturés par le nouveau syndic, le cabinet DENIS, au prétexte notamment que leur coût correspondait aux stipulations du contrat conclu par ce nouveau syndic et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème, le tribunal d'instance a derechef violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

ALORS 5°) QUE : en toute hypothèse, en évaluant les honoraires de l'ancien syndic laissés à la charge de Monsieur X..., et que ce dernier contestait, sur la base du contrat concernant l'année 2007, cependant qu'il constatait que les prestations facturées avaient été effectuées en 2004 et que pour cette période le contrat n'était pas produit, le tribunal d'instance a violé l'article 1134 du code civil."