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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1196

  • Au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande

    La Cour de Cassation rappelle ce principe :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 29 novembre 2011), que M. X..., qui était séparé de son épouse depuis 1974, a pris à bail, le 26 juin 1995, un logement appartenant à la SCI Junot ; qu'il est décédé le 7 mars 2006 ; que la bailleresse, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à Mme X..., en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celle-ci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, paiement des loyers arriérés et fixation d'une indemnité d'occupation ; que Mme X... a appelé en garantie M. Y..., notaire chargé de la succession ;

    Attendu que la SCI Junot fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

    1°/ que la règle qu'énonce l'article 1751, alinéa 3, du code civil, n'a lieu de s'appliquer que si le droit au bail sert effectivement à l'habitation des deux époux ; que, dans le cas où le droit au bail ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux, c'est la règle qu'énonce l'article 14, alinéa 2, 1er tiret, de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique ; que, suivant cette règle, le bail souscrit par l'époux prédécédé est transféré de plein droit au conjoint survivant qui ne peut pas se prévaloir de l'article 1751 du code civil ; qu'il appartient donc à ce conjoint survivant, s'il ne veut pas continuer le bail souscrit par l'époux prédécédé, de délivrer au bailleur un congé conforme aux dispositions de l'article 15, § I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ; que la cour d'appel constate que le droit au bail dont Henri X... était titulaire de son vivant ne servait pas à l'habitation effective des deux époux ; qu'elle vise, pour établir que le bail d'Henri X... s'est résilié, deux lettres de Mme Louise X... qui, ayant trait au sort des meubles et objets laissés par Henri X... et ne faisant pas état du droit dont la mort de celui-ci la constituait titulaire, ne peuvent, ni au fond, ni dans la forme, être considérés comme un congé au sens de l'article 15, § I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en énonçant « que la résiliation du bail est établie », la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    2°/ que dans le cas que définit l'élément de moyen qui précède, le congé délivré par le conjoint survivant qui ne veut pas se prévaloir de l'article 1751 du code civil, ne produit ses effets qu'à compter de sa date ; qu'en déboutant la société Junot de l'intégralité de ses demandes, quand elle constate que la mort d'Henri X... est intervenue le 7 mars 2006 tandis que Mme Louise X... aurait donné congé le 6 ou le 7 août 2006, de sorte que Mme Louise X... a été juridiquement titulaire du droit au bail pendant cinq mois, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Mais attendu qu'au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande ; qu'ayant relevé que Mme X... n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse, par lettres des 6 et 7 août 2006, à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour d'appel, en a exactement déduit que le bail avait été résilié par le décès de M. X... ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la SCI Junot aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Junot à payer à Mme X... et à M. Y... la somme de 2 000 euros chacun ; rejette la demande de la SCI Junot ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille treize.



    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la SCI Junot.

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR :

    . débouté la société Junot de l'action qu'elle formait contre Mme Louise X... pour voir juger, par application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail d'habitation qu'elle a consenti, le 26 juin 1995, à Henri X..., s'est résilié le 25 mai 2009, que Mme Louise X... lui doit, au titre des loyers impayés du 1er avril 2006 au 25 mai 2009, une somme de 15 028 € 15, au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2009, une somme de 439 € 09 par mois, et, au titre de la clause pénale, une somme de 100 € ;

    . débouté la société Junot de l'action qu'elle formait contre M. Philippe Y..., notaire, pour le voir condamner à garantir à son endroit les condamnations prononcées contre Mme Louise X... ;

    AUX MOTIFS QU'« il ressort de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 inséré à l'article 1751 in fine du code civil et à l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu'" en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément " ; que ce dernier article dispose également que le conjoint survivant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil bénéficie également d'un droit exclusif sur ce bail ; que la finalité de ce texte est de protéger les proches qui vivaient avec le locataire au moment de son décès ou de l'abandon de domicile ainsi que le conjoint survivant qui ne vivait pas avec le titulaire du bail mais qui souhaite occuper le logement et non de pénaliser le conjoint survivant n'ayant jamais occupé les lieux loués et ne souhaitant pas les occuper en lui conférant contre sa volonté un droit exclusif au bail » (cf. arrêt attaqué p. 5, 1er alinéa) ; qu'« en l'espèce, il n'est pas contesté que Mme Louise Z..., veuve X..., n'a jamais occupé les lieux litigieux et n'était pas co-titulaire du bail ; qu'en tout état de cause, elle a adressé à Me Y..., notaire en charge du règlement de la succession de M. X..., un courrier en date du 6 août 2006 lui indiquant :/ " Suite à mon déplacement à Montbard pour constater l'état de l'appartement ...occupé avant son décès par mon mari M. Henri Gabriel X..., je n'ai remporté que des documents familiaux et administratifs pouvant nous intéresser mes enfants et moi./ Ayant laissé sur place tous les meubles, vêtements, dossiers de travail de mon mari, je viens vous demander de bien vouloir autoriser M. B...à procéder au déménagement et/ ou à la mise au rebut de tout ce que contient encore actuellement cet appartement afin qu'il puisse procéder à sa remise en état (…) " » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 2e alinéa) ; que « Mme veuve X... a également écrit le 7 août 2006 à M. B..., gérant de la sci Junot :/ " Comme nous nous en étions convenus lors de mon passage à Montbard où, suite au décès de mon mari M. Henri Gabriel X..., j'ai dû pénétrer dans son logement pour en constater l'état et faire un tri dans ses affaires, je vous avais laissé la lourde charge de vider l'appartement de tout con contenu afin que vous puissiez procéder à sa remise en état./ Je n'avais remporté que des documents personnels (correspondance familiale, papiers administratifs, photographies), tout le reste, meubles vêtements, dossiers d'études de mon mari, restant sur place en l'état./ Je vous renouvelle cette autorisation, et adresse un courrier de confirmation à Me Philippe Y..., notaire à Vénarey, afin qu'il vous autorise à débarrasser l'appartement de tout ce qu'il contient encore actuellement " » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; que « ces deux lettres démontrent la volonté non équivoque de Mme Louise X... de ne pas occuper le logement litigieux ; qu'il doit en outre être constaté que le bailleur n'a jamais remis à Mme veuve X... d'exemplaire du bail et ne lui a donc pas fait connaître les dispositions contractuelles relatives au logement occupé jusqu'à son décès par M. Henri X... ; qu'il n'est pas non plus contesté qu'il ne lui a jamais remis les clefs ; qu'il s'ensuit que la résiliation du bail est établie » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa) ;

    1. ALORS QUE la règle qu'énonce l'article 1751, alinéa 3, du code civil, n'a lieu de s'appliquer que si le droit au bail sert effectivement à l'habitation des deux époux ; que, dans le cas où le droit au bail ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux, c'est la règle qu'énonce l'article 14, alinéa 2, 1er tiret, de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique ; que, suivant cette règle, le bail souscrit par l'époux prédécédé est transféré de plein droit au conjoint survivant qui ne peut pas se prévaloir de l'article 1751 du code civil ; qu'il appartient donc à ce conjoint survivant, s'il ne veut pas continuer le bail souscrit par l'époux prédécédé, de délivrer au bailleur un congé conforme aux dispositions de l'article 15, § I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ; que la cour d'appel constate que le droit au bail dont Henri X... était titulaire de son vivant ne servait pas à l'habitation effective des deux époux ; qu'elle vise, pour établir que le bail d'Henri X... s'est résilié, deux lettres de Mme Louise X... qui, ayant trait au sort des meubles et objets laissés par Henri X... et ne faisant pas état du droit dont la mort de celui-ci la constituait titulaire, ne peuvent, ni au fond, ni dans la forme, être considérés comme un congé au sens de l'article 15, § I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en énonçant « que la résiliation du bail est établie », la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    2. ALORS, de toute façon, QUE, dans le cas que définit l'élément de moyen qui précède, le congé délivré par le conjoint survivant qui ne veut pas se prévaloir de l'article 1751 du code civil, ne produit ses effets qu'à compter de sa date ; qu'en déboutant la société Junot de l'intégralité de ses demandes, quand elle constate que la mort d'Henri X... est intervenue le 7 mars 2006 tandis que Mme Louise X... aurait donné congé le 6 ou le 7 août 2006, de sorte que Mme Louise X... a été juridiquement titulaire du droit au bail pendant cinq mois, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989."

     

  • Bail dérogatoire, inaction et silence du bailleur

    Cet arrêt juge que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire et applique ce principe à un bail dérogatoire :
     
    "Vu l'article L. 145-5 du code de commerce ;



    Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ;



    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2012), que la société La Tour a consenti à la société Signature un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 ; que par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail ; que la locataire est demeurée dans les lieux ; qu'après échec des négociations en vue de la conclusion d'un bail commercial de droit commun, la société Signature a assigné la société La Tour en reconnaissance du bénéfice d'un bail soumis au statut ;



    Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient qu'il s'est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle la bailleresse a été assignée par la locataire, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d'un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la société Signature, à défaut pour la société La Tour d'apporter la preuve qu'elle n'entendait pas laisser le preneur en possession des locaux ;



    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



    PAR CES MOTIFS :



    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;



    Condamne la société Signature aux dépens ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Signature, la condamne à payer à la société La Tour la somme de 2 500 euros ;



    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille treize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt



    Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour la société La Tour.



    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'un nouveau bail commercial de droit commun s'est opéré le 1er juillet 2005 au bénéfice de la SARL SIGNATURE, invité la SCI LA TOUR et la SARL SIGNATURE à conclure un nouveau bail et d'avoir condamné la SCI LA TOUR à payer à la SARL SIGNATURE la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



    AUX MOTIFS QUE "le bail signé entre les parties prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée limitée au plus égale à deux ans et que de convention expresse, cette durée ne sera pas reconduite, le bail expirant à la date d'échéance, même à défaut de dénonciation pour cette date ; à la date échue soit le 30 juin 2005, et malgré la délivrance le 27 mai 2005 d'un congé rappelant le terme du contrat, la SARL SIGNATURE s'est maintenue dans les lieux, prétendant au bénéfice des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce ; la SARL SIGNATURE se prévaut en effet du consentement au moins tacite du bailleur au maintien dans les lieux de la locataire, considérant que l'inaction de la SCI LA TOUR, pendant plus de 20 mois ensuite de la délivrance du congé, constitue la preuve de ce consentement ; la SCI LA TOUR lui oppose que par le congé signifié le 27 mai 2005, délivrance qui ne lui était pas imposée par les termes d'un bail cessant de plein droit à l'expiration du terme fixé, elle a entendu manifester sa volonté de ne pas laisser la locataire dans les lieux ; il est constant qu'ensuite de l'arrivée du terme du bail, des discussions vont s'engager entre les parties en vue de la conclusion d'un bail soumis au statut, ces pourparlers , qui se sont déroulés sur la période de juillet et août 2005 pour se terminer par une dernière lettre datée du 1er septembre 2005 n'aboutissant pas, en raison d'un désaccord sur le montant du pas de porte sollicité par le bailleur ; la SARL SIGNATURE assignera la SCI LA TOUR le 23 mai 2007 ; s'il est admis que pendant le temps des pourparlers infructueux faute d'accord sur un des éléments du bail envisagé, le locataire se maintient dans les lieux, ce maintien de lieu ne confère aucun droit au bénéfice des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce ; par contre la SCI LA TOUR, qui s'est prévalue des clauses du bail dérogatoire en ce qu'il expirerait à la date d'échéance prévue, et a fait délivrer congé à son locataire, manifestant là son opposition au maintien de la SARL SIGNATURE dans les lieux, se trouve dans la situation d'avoir à justifier du maintien de son opposition lorsque comme en l'espèce, il s'est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers entrepris à l'expiration du bail dérogatoire et la date à laquelle elle a été assignée par la SARL SIGNATURE ; cette inaction de la SCI LA TOUR, que ne saurait justifier l'allégation de problèmes familiaux affectant la gérante et dont la preuve n'est pas rapportée, doit être considérée comme constitutive d'un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la SARL SIGNATURE à défaut pour la SCI LA TOUR d'apporter la preuve qu'elle n'entendait pas laisser le preneur en possession des locaux; le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a considéré qu'il s'était ainsi opéré un nouveau bail commercial soumis au statut à compter du 1er juillet 2005 ; il y a lieu en conséquence d'inviter les parties à conclure un nouveau bail, sans qu'il ne soit nécessaire d'y astreindre le bailleur comme le sollicite la SARL SIGNATURE dont la demande de ce chef sera rejetée ;" (arrêt p.4 et 4)



    1) ALORS QUE c'est au preneur qui s'est maintenu dans les lieux à l'expiration d'un bail dérogatoire, malgré l'opposition manifestée avant le terme du bail par le bailleur, de prouver le consentement de ce dernier à son maintien dans les lieux ; qu'en exigeant de la SCI LA TOUR qu'elle justifie de la persistance de son opposition au maintien de la SARL SIGNATURE dans les lieux objet d'un bail dérogatoire venu à échéance, quand la bailleresse avait régulièrement manifesté son opposition par la délivrance d'un congé signifié avant terme, de sorte que c'était à la société SIGNATURE d'apporter la preuve du prétendu consentement de la SCI LA TOUR à son maintien dans les lieux, opérant ainsi un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles L.145-5 du code de commerce et 1315 du code civil ;



    2) ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en considérant que le silence et l'inaction de la SCI LA TOUR, postérieurement au congé délivré à la SARL SIGNATURE et au désaccord qui avait clos les discussions en vue de la conclusion d'un bail commercial soumis au statut, manifestaient l'accord tacite de la première au maintien dans les lieux de la seconde, la cour d'appel, qui n'a pas relevé d'actes manifestant sans équivoque la volonté de la SCI LA TOUR de renoncer aux effets du congé qu'elle avait régulièrement délivré, a violé le principe selon lequel renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ensemble l'article L.145-5 du code de commerce."