Baux commerciaux et taxe foncière :

Cet arrêt juge que le bail doit prévoir le remboursement de la taxe foncière par le locataire pour que le bailleur puisse la lui réclamer :

"Vu l'article 1134 du code civil ;



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 juillet 2011), que la société ED, locataire de locaux à usage commercial, a assigné la société Murimmo, bailleresse, en répétition de sommes payées au titre de la taxe foncière ;



Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société ED a accepté pendant toute la durée du bail initial de prendre en charge la taxe foncière, comme il est d'usage dans le secteur de la grande distribution, qu'elle n'a pas estimé devoir remettre en cause cette prise en charge dans le cadre de la négociation du renouvellement du bail et que la preuve étant libre en matière commerciale, une absence d'écrit ne saurait établir à elle seule, le caractère indu d'un paiement ;



Qu'en statuant ainsi alors qu'elle relevait que le bail ne comportait pas de clause mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement déboutant la société ED de ses demandes, l'arrêt rendu le 5 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;



Condamne la société Murimmo aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Murimmo, la condamne à payer à la société ED la somme de 2 500 euros ;



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société ED



PREMIER MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de la société ED ;



AUX MOTIFS QUE la prise en charge par le preneur de la taxe foncière constitue un supplément de loyer ; que la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription des actions personnelles ou mobilières n'a pas modifié la prescription quinquennale qui s'appliquait antérieurement aux dettes périodiques ; que c'est donc à bon droit que la société Murimmo invoque, préalablement, la prescription de l'action en répétition des sommes versées par la société ED en remboursement de la taxe foncière antérieurement au 20 janvier 2002 ;



ALORS QUE lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite ne commence à courir que du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle ; que l'article 113 de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 qui a modifié l'article 2277 du code civil pour réduire de 30 à 5 ans le délai de prescription des actions en répétition des loyers et des charges locatives, est entré en vigueur le 19 janvier 2005 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société ED a introduit, le 24 janvier 2007, soit dans le délai de 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2005, son action en répétition des taxes foncières indûment payées de 1995 à 2003 ; qu'en déclarant prescrite cette action en ce qu'elle porte sur une taxe foncière antérieure au 20 janvier 2002, la cour d'appel a violé les articles 2, 2222 et 2277 du Code civil.



SECOND MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société ED de sa demande tendant à voir la société Murimmo condamnée à lui verser la somme de 97.297, 65 euros en remboursement de paiements indus ;



AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a considéré à juste titre que l'absence dans le bail d'une clause expresse mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière ne suffisait pas pour établir le caractère indu de ses paiements eu égard au comportement de la société ED, qui a accepté pendant toute la durée du bail initial de prendre en charge la taxe foncière, comme il est d'usage dans le secteur de la grande distribution, et qui n'a même pas estimé devoir remettre en cause cette prise en charge dans le cadre de la renégociation du renouvellement du bail ;



ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société locataire faisait parvenir à la SCI Murimmo une demande de mandat, dans le cadre d'un audit des taxes foncières qu'elle avait initié, courant 2006, et sollicitait en même temps le remboursement de la quote-part acquittée par elle si la SCI Murimmo obtenait un dégrèvement de l'administration fiscale, qu'un mandat lui était adressé le 29 juin 2006 en retour, que la société ED sollicitait à nouveau un mandat aux mêmes fins le 12 février 2007, la SCI Murimmo répondant favorablement le 6 mars 2007, que des dégrèvements d'un montant respectif de 2454 € et de 2359 € étaient obtenus de l'administration fiscale ; que la société ED ne saurait exciper de l'absence de mention dans le contrat de l'imputation à sa charge de la taxe foncière pour établir le caractère indu des paiements effectués par elle ; qu'en matière commerciale, la preuve est libre, aux termes des dispositions de l'article L. 110-3 du Code de commerce, qu'il s'ensuit qu'une absence d'écrit ne saurait établir, à elle seule, le caractère indu d'un paiement ; que le tribunal relève que la société ED a payé à la SCI Murimmo la taxe foncière, sur présentation d'une facture, de manière régulière, de 1995 à 2003, que la société ED a sollicité, à deux reprises, un mandat de la SCI Murimmo, pour réclamer à l'administration fiscale un dégrèvement portant sur cette taxe, qu'elle n'aurait, à l'évidence, pas accompli une telle démarche dans le seul intérêt de la bailleresse, qu'elle a, concomitamment à la demande de mandat, sollicité de la SCI Murimmo le remboursement de la quote-part qui pourrait faire l'objet d'un dégrèvement ; qu'ainsi que cela ressort des termes généraux des courriers, que la société ED rembourse ces taxes à tous ses bailleurs, ce qui est confirmé par l'attestation régulière de M. X..., ancien employé de ladite société, que de l'ensemble, il s'évince que ces paiements n'ont pas de caractère indu, de sorte que les demandes de ce chef seront rejetées ;



1) ALORS QUE les parties à un contrat de bail ne peuvent mettre à la charge du locataire le paiement de l'impôt foncier que par une disposition expresse et exempte de toute ambigüité ; qu'en considérant que le paiement de la taxe foncière était à la charge de la société ED, tout en constatant l'absence dans le bail d'une clause expresse en ce sens, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1716 et 1728 du code civil, ensemble l'article 1400 du Code général des impôts ;



2) ALORS QUE l'erreur de celui qui a payé une somme qui n'était pas due n'est pas une condition de la répétition de l'indu ; qu'en se fondant, pour refuser de considérer la société Murimmo comme redevable du paiement indu de la taxe foncière, sur le comportement de la société ED qui aurait accepté, en toute connaissance de cause, pendant plusieurs années de prendre en charge cette taxe, la Cour d'appel a violé les articles 1235 et 1376 du Code civil."

L'agent immobilier ne peut prétendre à commission en cas de vente au locataire qui use de son droit de préemption :

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) que M. et Mme X... propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence ; qu'ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z... selon acte du 8 octobre 2004 ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;

Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, l'arrêt du 7 février 2012 retient que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Qu'en statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le prix auquel la substitution d'acquéreurs aura lieu est de 130 500 euros, l'arrêt rendu le 11 septembre 2011, entre les parties, et en ce qu'il déboute M. et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Br immo et les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Br immo et des consorts X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D'AVOIR condamné les locataires à payer la commission d'agence, 

AUX MOTIFS QUE : « Attendu que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un "prix de 140.500 euros commission d'agence compris" ; Que la commission d'agence était un élément du prix compris dans l'offre ; Qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée » (arrêt rendu le 13 septembre 2011, p. 4, sixième à huitième alinéas), 

ALORS QUE l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission ; que cette règle selon laquelle le locataire n'a pas à payer de commission d'agence s'applique même lorsque ce dernier vient se substituer à l'acquéreur à la suite de l'annulation de la vente consentie à un prix plus avantageux ;

Qu'en retenant cependant que les époux Y..., venant se substituer à mademoiselle Z... à la suite de l'annulation de la vente, n'étaient pas dispensés de payer la commission d'agence qui aurait été un élément du prix de vente compris dans l'offre, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D'AVOIR débouté les locataires de leur demande de condamnation des consorts X..., de mademoiselle Z... et de l'agent immobilier à leur réparer leur préjudice consistant dans les paiements des loyers indument effectués à mademoiselle Z..., 

AUX MOTIFS QUE : « les époux Y... fondent leur demande de dommages et intérêts sur la volonté commune de faire échec à leur droit de préemption ; Que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, et qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit ; Que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présente action et les frais engendrés, encore que leur absence à la réunion de mai 2005 provoquée par leur notaire, qui était de nature à permettre une solution amiable du litige avant toute procédure, n'est pas l'expression d'un empressement à concrétiser la vente, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile » (arrêt rendu le 7 février 2012, p. 4, sixième à huitième alinéas) ;

ALORS QUE lorsque l'exercice du droit de préemption est entravé par le propriétaire et l'agent immobilier et qu'en outre, le tiers, qui a acquis le bien en méconnaissance dudit droit de préemption, résiste à la réalisation forcée de la vente au profit du locataire lésé, ce dernier a droit à la réparation de son préjudice consistant dans le paiement à fonds perdus des loyers jusqu'à la reconnaissance judiciaire de ces droits ;

Qu'en décidant, au contraire, que le préjudice subi par les époux Y... était uniquement constitué par la nécessité d'introduire une action en nullité de la vente conclue en fraude de leur droit de préemption, préjudice suffisamment indemnisé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 15, II, de la loi du 6 juillet 1989."