Le commerçant qui n'est pas immatriculé ne peur bénéficier du renouvellement de son bail commercial :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2012), que M. X... a donné à bail en renouvellement à la société Immo Placide des locaux à usage commercial ; qu'en vertu d'une clause du bail l'y autorisant, la société preneuse a consenti plusieurs sous-locations ; qu'après avoir délivré à la société Immo Placide, le 14 mai 2009, un congé avec offre de renouvellement, le bailleur a assigné cette société le 8 octobre 2009 en déchéance du droit au renouvellement pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;

Attendu que la société Immo Placide fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que les parties peuvent volontairement soumettre le bail qui les lie au statut des baux commerciaux quand bien même l'une des conditions d'application de ce statut ferait défaut ; que dans ce cas, la condition qui fait défaut ne peut être invoquée à l'appui d'une demande de non-renouvellement ou de résiliation ; que, dès lors que le bailleur avait autorisé le locataire principal à sous-louer librement les locaux en tout ou partie sans qu'il soit appelé à concourir à l'acte, de sorte que le locataire principal n'avait pas lieu à être immatriculé au Registre du commerce au titre desdits locaux tandis que le sous-locataire l'était, il ne pouvait se prévaloir de ladite absence d'immatriculation pour donner congé sans indemnité au locataire principal ; qu'en déboutant la société Immo Placide de sa demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L.145-1, L.145-8 et L.145-14 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant la clause du bail autorisant la sous-location totale ou partielle, sans autorisation du bailleur, les parties n'avaient pas envisagé, directement ou indirectement, que la société preneuse bénéficie conventionnellement du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a pu en déduire qu'à défaut d'immatriculation pour les locaux donnés à bail, la société Immo Placide était déchue du droit au statut et ne pouvait prétendre à une indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Immo Placide aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Immo Placide

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société IMMO PLACIDE ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et dès lors à indemnité d'éviction, de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes, d'avoir reconnu un droit direct au maintien dans les lieux à son sous-locataire ainsi que de l'avoir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 13.000 ¿ hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2010 jusqu'au jour de l'arrêt et d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

AUX MOTIFS QU'en l'espèce, il est établi que la société IMMO PLACIDE n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés et qu'ayant donné les locaux en sous location à la société YACOUB INTERNATIONAL pour une activité de « internet, vente de cartes téléphoniques, bureautique, import-export, accessoires d'articles de téléphone, produits cosmétiques, prestations de services sur événementiels, tous corps d'état », elle n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ;

QUE l'autorisation de sous-location qui lui a été donnée par le contrat de bail ne permet pas à la société IMMO PLACIDE de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors qu'il n'a pas été envisagé, directement ou indirectement, qu'elle en bénéficierait conventionnellement dans ce cas, qu'elle n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et qu'elle n'est donc pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés à cette adresse ;

QUE si le congé donné le 14 mai 2009 pour le 31 décembre 2009 doit être validé, il n'ouvre droit ni à indemnité d'éviction ni au maintien dans les lieux pour la locataire qui est privée du bénéfice du statut des baux commerciaux, ni à l'indemnité d'occupation visée à l'article L.145-28 du Code de commerce au profit du propriétaire ; que le jugement sera en conséquence infirmé et les demandes de la société IMMO PLACIDE à cette fin rejetées ;

QUE le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2009, la société IMMO PLACIDE se trouve débitrice envers M. X..., à compter du 1er janvier 2010, d'une indemnité d'occupation de droit commun qui sera fixée, compte tenu de la situation des locaux, de leur superficie, des éléments de comparaison figurant dans la consultation produite par le bailleur et du montant du loyer versé à la société IMMO PLACIDE par sa sous-locataire à la somme de 13.000 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2010 jusqu'à la date du présent arrêt ainsi qu'il est demandé ;

ALORS QUE les parties peuvent volontairement soumettre le bail qui les lie au statut des baux commerciaux quand bien même l'une des conditions d'application de ce statut ferait défaut ; que dans ce cas, la condition qui fait défaut ne peut être invoquée à l'appui d'une demande de non-renouvellement ou de résiliation ; que, dès lors que le bailleur avait autorisé le locataire principal à sous-louer librement les locaux en tout ou partie sans qu'il soit appelé à concourir à l'acte, de sorte que le locataire principal n'avait pas lieu à être immatriculé au Registre du commerce au titre desdits locaux tandis que le sous-locataire l'était, il ne pouvait se prévaloir de ladite absence d'immatriculation pour donner congé sans indemnité au locataire principal ; qu'en déboutant la société IMMO-PLACIDE de sa demande d'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles L.145-1, L.145-8 et L.145-14 du Code de commerce."

Viager et clause résolutoire : un arrêt sur cette question.

"Les époux X... se sont pourvus en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Riom, en date du 10 février 2005 (1re chambre civile) ;

Cet arrêt a été cassé le 14 mars 2006 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation ;

La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour d’appel de Lyon qui, saisie de la même affaire, a statué par arrêt du 1er mars 2007, dans le même sens que la cour d’appel de Riom par des motifs qui sont en opposition avec la doctrine de l’arrêt de cassation ;

Un pourvoi ayant été formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Lyon, M. le premier président a, par ordonnance du 28 novembre 2007, renvoyé la cause et les parties devant l’assemblée plénière ;

Les demandeurs invoquent, devant l’assemblée plénière, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par Me de Nervo, avocat de M. et Mme X... ;

Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de cassation par Me Foussard, avocat de Mme D..., M. E..., Mme F..., M. Y... et Mme Annie A... épouse B... prise en qualité d’héritière de Germaine Y... cette dernière intervenant volontairement ;

Le rapport écrit de Mme Bignon, conseiller, et l’avis écrit de M. Cuinat, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;

(...)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 1er mars 2007), rendu sur renvoi après cassation (Civ. III, 14 mars 2006, pourvoi n° 05-14.245), que Paulette Z..., aux droits de laquelle viennent les consorts Y..., a vendu, le 7 avril 1998, à M. et Mme X... une maison dont elle s’est réservée le droit d’habitation jusqu’à son décès et dont le prix de vente a été converti en une rente viagère ; que l’acte de vente comporte deux clauses résolutoires, l’une en cas de défaut de paiement du prix, l’autre en cas de défaut de paiement de la rente ; qu’après avoir vainement mis en demeure les acquéreurs de payer, dans un délai de trois mois, les arrérages impayés de la rente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reproduisant la clause résolutoire stipulée en cas de défaut de paiement du prix, Paulette Z... les a assignés pour obtenir la résolution de la vente et le paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1654 et 1656 du code civil ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen, que le juge doit redonner aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en ont donnée les parties ; que la cour d’appel a elle-même constaté que le prix de vente avait été totalement converti en rente viagère ; que la cour d’appel ne pouvait faire application de la clause résolutoire pour non paiement du prix et les condamner à payer l’indemnité prévue par ladite clause, et non point les dispositions relatives au non paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ; qu’il était constant qu’aucune mise en demeure visant les dispositions contractuelles relatives au non paiement de la rente et à ses conséquences n’avait été adressé aux époux X... ; que la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que, dès lors que le prix avait été converti en rente viagère, la rente n’était qu’une modalité de paiement du prix et qu’en s’abstenant de payer un terme de cette rente à son échéance, l’acheteur était défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il était exigible, la cour d’appel, qui a constaté que les époux X... ne justifiaient pas du paiement des arrérages impayés dans le délai qui leur avait été imparti, en a déduit, à bon droit, que la clause résolutoire pour défaut de paiement du prix devait recevoir application ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; 

MOYEN ANNEXE 

Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux conseils pour M. et Mme X....

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué 

D’AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue le 7 avril 1998 entre les époux X..., acheteurs, et Mme veuve Z... et d’avoir condamné les premiers à payer des dommages-intérêts aux ayants droit de la seconde ;

AUX MOTIFS QU’il était constant que la vente du 7 avril 1998 avait été conclue moyennant le prix de 44 200 francs, converti en totalité en une rente viagère annuelle de 2 400 francs payable par trimestre à terme échu ; qu’en s’abstenant de payer un terme de la rente à son échéance, l’acheteur devenait défaillant dans son obligation de payer le prix, la rente n’étant qu’une modalité de ce paiement ; que le vendeur avait dès lors la faculté de se prévaloir, par application de la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte de vente, de la résolution de la vente par le seul fait qu’au jour de l’expiration du délai de libération accordé, le nouveau propriétaire restait débiteur d’une partie du prix ; que par lettre recommandée en date du 20 octobre 2000, faisant référence à la clause résolutoire figurant à la page 4 de l’acte, Mme Z... avait mis en demeure les époux X... de lui régler le montant de sept trimestrialités échues et impayées dans un délai de trois mois ; qu’il appartenait aux époux X... de démontrer qu’ils avaient payé les sept échéances litigieuses ; qu’ils produisaient à cet égard les souches d’un carnet de quittances ; qu’il était curieux qu’ils produisent ces souches, qui auraient dû rester en possession du créancier, et non les quittances elles-mêmes ; qu’aucune valeur probante ne pouvait être accordée à ces documents ; qu’en application de la clause résolutoire figurant en page 4 de l’acte de vente, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente et de condamner les époux X... à payer la somme de 637,82 euros à titre de dommages-intérêts ;

ALORS QUE le juge doit redonner aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en ont donnée les parties ; que la cour d’appel a elle-même constaté que le prix de vente avait été totalement converti en rente annuelle et viagère ; que la cour d’appel ne pouvait faire application de la clause résolutoire pour non-paiement du prix et condamner les exposants à payer l’indemnité prévue par ladite clause, et non point les dispositions relatives au non-paiement, à le supposer avéré, des arrérages de la rente ; qu’il était constant qu’aucune mise en demeure visant les dispositions contractuelles relatives au non-paiement de la rente et à ses conséquences n’avait été adressée aux époux X... ; que la cour d’appel a violé l’article 12 du nouveau code de procédure civile."