Un arrêt de la chambre Criminelle de la Cour de Cassation sur le droit de préemption et la prise illégale d'intérêt :

"Statuant sur le pourvoi formé par :

- M. Paul X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel de DIJON, chambre correctionnelle, en date du 2 novembre 2011, qui, pour prise illégale d'intérêts, l'a condamné à deux ans d'emprisonnement avec sursis, 6 000 euros d'amende, cinq ans de privation des droits civiques, civils et de famille et a prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 30 janvier 2013 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel président, Mme Labrousse conseiller rapporteur, M. Dulin conseiller de la chambre ;

Greffier de chambre : Mme Leprey ;

Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire LABROUSSE, les observations de la société civile professionnelle WAQUET, FARGE et HAZAN, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général LACAN ;

Vu le mémoire et les observations complémentaires produits ;

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 121-3 et 342-12 du code pénal, 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;

" en ce que, l'arrêt attaqué a déclaré M. X...coupable de prise illégale d'intérêt ;

" aux motifs propres que, dans l'opération litigieuse, seule la société Autre Monde a retiré un bénéfice, et la revente rapide des appartements acquis n'a pu être réalisée qu'à défaut d'exercice de son droit de préemption par la commune ; qu'il n'est pas contesté que M. X...a signé, en sa qualité de maire, l'acte portant renonciation de la commune à l'exercice de ce droit ; qu'il ne pouvait ignorer en agissant ainsi qu'il favorisait, en usant de ses fonctions, la réalisation d'une opération immobilière favorable à la société dont il assurait la gestion de fait, étant également observé que les acquéreurs étaient des proches ; que s'agissant de l'opération immobilière de double acquisition, il sera aussi rappelé que dans le cadre d'une politique de développement du commerce dans la commune, la municipalité s'était déjà portée acquéreur d'un immeuble comportant des surfaces commerciales, qu'elle n'avait pas, au temps de l'opération A..., mené à terme son premier projet ; qu'en conséquence, l'intérêt pour la commune de la seconde opération immobilière n'est pas avéré ; qu'au contraire, la rapidité des transactions opérées par la SARL, même s'il n'en est résulté qu'un bénéfice modeste, démontre l'intérêt économique de l'opération de marchand de biens, étant rappelé que le volet activité immobilière de la société n'a été réactivé qu'à l'occasion de cette opération ; qu'aussi, la cour estime que l'infraction reprochée est caractérisée à l'encontre de l'appelant qui ne pouvait ignorer le conflit d'intérêts existant entre ses fonctions privées et ses fonctions publiques et le jugement mérite confirmation sur la culpabilité de ce chef ;

" et aux motifs adoptés que, la démonstration de la culpabilité du prévenu est, à ce stade, amplement suffisante au vu des exigences de la jurisprudence, sachant que la SARL Autre Monde est sous le contrôle de P & MBJ Limited, qui détient la presque totalité des parts sociales (499 sur 500) et que le représentant, en France, de P & MBJ Limited n'est autre que M. X...; que le tribunal constate que lors de sa séance budgétaire du 4 décembre 2007, le conseil municipal, présidé par M. X..., prend simultanément les décisions suivantes : achat du bien immobilier précité en votant la dépense (230 000 euros) et vote du budget 2008 avec provision de 250 000 euros au titre de sa revente ; que la SARL Autre Monde a revendu, au plus vite, la surface acquise en deux appartements à Mme Y...et son compagnon (20/ 12/ 2007) et Mme Z...(19/ 12/ 2007), sachant que M. X...est l'entraîneur sportif des 2 jeunes femmes qui pratiquent l'athlétisme et que l'employeur de Mlle Y...est la SARL Autre Monde contrôlée par M. X...; que M. X...a signé, en qualité de maire d'Ouges, le certificat de non préemption par la Commune relativement à la vente des deux appartements précités (24/ 12/ 2009) ;

" 1°) alors que, l'intérêt quelconque visé par l'article 432-12 du code pénal doit être pris, directement ou indirectement, dans l'opération dont le décideur public a la charge d'assurer la surveillance, l'administration, la liquidation ou le paiement ; que la déclaration de culpabilité fondée sur la participation du maire à la délibération du 4 décembre 2007 votant la dépense d'acquisition par la commune d'un bien immobilier distinct de celui acquis par la SARL Autre Monde dont le Maire était gérant de fait, et dont il n'est pas constaté que la commune aurait également entendu l'acquérir, n'est pas légalement justifiée ;

" 2°) alors que, la renonciation à son droit de préemption par la commune sur la partie arrière du bâtiment vendu, était inéluctable compte tenu de la décision antérieurement prise par la commune de n'acquérir que le bâtiment avant ; qu'en estimant que, par la signature de l'acte portant renonciation, le maire avait favorisé la réalisation de l'opération immobilière sur la partie arrière du bâtiment, sans même relever que la commune aurait eu un intérêt à préempter ou la volonté de le faire, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;

" 3°) alors que, le délit de prise illégale d'intérêt suppose pour être caractérisé qu'une personne investie d'un mandat électif public ait sciemment cherché à s'attribuer un intérêt dans une entreprise ou dans une opération soumise à sa surveillance ; qu'en l'espèce, M. X...faisait valoir, offre de preuve à l'appui, que l'acquisition du bâtiment arrière par la SARL Autre Monde n'avait été décidée que consécutivement aux difficultés rencontrées par la commune pour n'acquérir, dans une volonté de redynamisation du commerce de centre ville, que la partie avant de la propriété A..., abritant l'ancienne épicerie, et ce, en raison du refus catégorique du vendeur de vendre à la découpe ; qu'en ne s'expliquant pas sur cette chronologie et en recherchant pas si la circonstance que ce soit le refus catégorique du vendeur qui ait conduit à l'acquisition du bâtiment arrière par la SARL Autre Monde, n'était pas de nature à démontrer que le prévenu n'avait pas cherché indûment à s'attribuer un avantage dans cette opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale " ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que M. X..., maire d'Ouges, est poursuivi du chef de prise illégale d'intérêts pour avoir lors de la vente d'un ensemble immobilier dont la propriétaire souhaitait céder l'intégralité, participé à la délibération du conseil municipal du 4 décembre 2007 autorisant cette commune à acquérir une partie dudit immeuble, l'autre partie étant acquise par la société Autre Monde dont il était gérant de fait ; qu'il est également reproché à M. X...d'avoir renoncé le 24 décembre 2007 à exercer le droit de préemption dont était titulaire la commune d'Ouges lors de la revente par cette société du bien acquis à deux de ses proches ;

Attendu que, pour le déclarer coupable de ce chef, l'arrêt prononce par les motifs repris au moyen ;

Attendu qu'en l'état de ces énonciations, d'où il résulte que le prévenu a pris un intérêt dans l'opération d'acquisition réalisée par la commune en faisant acheter par la société dont il était le gérant l'autre partie de l'immeuble, dont la vente était indissociable de la première, la cour d'appel qui a, sans insuffisance ni contradiction, répondu aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie et caractérisé en tous ses éléments, tant matériels qu'intentionnel, le délit de prise illégale d'intérêts dont elle a déclaré le prévenu coupable, a justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen ne peut être admis ;

Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles 121-3 et 342-12 du code pénal, de l'article 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs ;

" en ce que, l'arrêt attaqué, après avoir infirmé le jugement sur la culpabilité du chef d'abus de biens sociaux et relaxé M. X...de ce chef de poursuite, a confirmé la condamnation de M. X...à un emprisonnement délictuel de deux ans avec sursis, au paiement d'une amende de 6 000 euros et prononcé, à titre de peine complémentaire, la privation de tous ses droits civiques, civils et de famille pour une durée de cinq ans ;

" aux motifs propres que, le premier juge a fait une exacte application des termes de la loi pénale et que la peine prononcée est adaptée à la gravité du délit commis et à la personnalité de Paul X...; que le jugement doit recevoir confirmation sur la peine prononcée ;

" et aux motifs dès lors adoptés que, la personnalité de M. X...incite à une réponse pénale très ferme, l'intéressé ayant déjà été condamné pour abus de biens sociaux et se trouvant interdit de gérer aux termes de deux décisions de juridictions commerciales, décisions qu'il semble avoir beaucoup de difficulté à respecter ;

" alors que, tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à leur absence ; que l'arrêt attaqué ne peut, sans se contredire, approuver et confirmer le prononcé, par les premiers juges, de peines dont le quantum était motivé par la déclaration de culpabilité du chef d'abus de biens sociaux, tout en ayant relaxé le prévenu de ce chef " ;

Attendu que, hormis les cas expressément prévus par la loi, les juges ne sont pas tenus de motiver spécialement le choix des sanctions qu'ils prononcent dans les limites légales ; que tel est le cas en l'espèce ;

D'où il suit que le moyen ne peut être admis ;

Sur le troisième moyen de cassation, pris de la violation de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III et des articles 2 et 3 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;

" en ce que, l'arrêt attaqué a confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré recevable la constitution de partie civile de la commune d'Ouges ainsi que sur l'indemnité de procédure accordée et, réformant pour le surplus sur les intérêts civils, a condamné M. X...à payer à la commune d'Ouges la somme de 26 650 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 475-1 du code de procédure pénale ;

" aux motifs que, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré recevable la constitution de partie civile de la commune d'Ouges et ont fait application des dispositions de l'article 475-1 du code de procédure pénale ; que la juridiction pénale a compétence pour apprécier l'existence d'un préjudice résultant d'une infraction, ainsi que pour déterminer l'ampleur de ce préjudice et ce sans porter atteinte à la séparation des pouvoirs, dans la mesure où cette compétence est attribuée sans restriction par la loi ; qu'en l'espèce la commune sollicite une somme de 50 000 euros représentant le préjudice né de l'acquisition litigieuse ; que la commune estime d'une part subir une perte de 40 000 euros relative à la différence existant entre le prix d'achat de l'immeuble et sa valeur actuelle ; que cependant ce poste de préjudice ne peut être qualifié d'actuel et certain dans la mesure où la municipalité n'a pas revendu l'immeuble, étant précisé que le marché immobilier est extrêmement fluctuant ; que cependant au vu des pièces versées, il est avéré que le marché immobilier actuel est moins favorable, de sorte que la commune démontre subir un préjudice résultant de la perte d'une chance de revendre l'immeuble, au moins à son prix d'acquisition ; que ce préjudice avéré sera indemnisé à hauteur de 10 000 euros ; que ce poste de préjudice découle directement de l'infraction commise par M. X...; que la commune sollicite également l'indemnisation des sommes engagées au titre des frais de notaire, des frais d'agence et des taxes foncières durant trois années ; que les justificatifs produits, et le fait que les dépenses découlent de l'infraction commise par M. X...doivent conduire faire droit cette demande ce poste de préjudice étant arrêté à la somme de 16 650 euros ; que le jugement déféré sera réformé sur les intérêts civils et M. X...condamné à payer à la commune d'Ouges une somme de 26 650 euros à titre de dommages-intérêts ;

" 1°) alors que, la cour d'appel ne pouvait faire droit aux demandes de dommages-intérêts de la partie civile sans constater que les agissements reprochés au prévenu, maire de la commune, ayant agi dans l'exercice de ses fonctions, étaient détachables de ses fonctions ;

" 2°) alors que, l'action civile appartient seulement à ceux qui ont personnellement souffert du dommage causé directement par l'infraction ; que ni la perte d'une chance de revendre le bien acquis par la commune au même prix – d'ailleurs attribuée aux fluctuation du marché immobilier-, ni les frais de notaire, d'agence et taxes foncières inhérent à cette acquisition, ne sont en lien direct avec l'infraction de prise illégale d'intérêt dont M. X...a été déclaré coupable, que ce soit pour avoir participé à une délibération collégiale du conseil municipal concernant la décision d'acquérir cet immeuble et qui ne peut lui être personnellement imputée, ou pour avoir signé un acte portant renonciation à préempter un bien distinct " ;

Attendu que, pour condamner M. X...déclaré coupable de prise illégale d'intérêts à indemniser la commune d'Ouges, la cour d'appel prononce par les motifs repris au moyen ;

Attendu qu'en l'état de ces énonciations, et dès lors qu'il résulte des constatations de l'arrêt que les faits commis par le prévenu présentent le caractère d'une faute personnelle détachable du service, la cour d'appel, qui n'a fait qu'user de son pouvoir d'apprécier souverainement, dans la limite des conclusions des parties, les indemnités propres à réparer le dommage né de cette infraction, a justifié sa décision

D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

REJETTE le pourvoi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt-sept février deux mille treize ;

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ."

Un arrêt qui juge cette interdiction non écrite dans un règlement de copropriété :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...)" ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale," des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble", ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seule peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris au paiement de la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel Paris 7e

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la clause du règlement de copropriété relative à la location meublée devait être réputée non écrite ;

AUX MOTIFS QUE la clause litigieuse du règlement de copropriété du 25 mai 1954 (page 14) est la suivante : «Ils (les appartements) ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, votant à la majorité, comme prévu sous le chapitre IV. Cette autorisation pourra être retirée par l'assemblée générale, sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire visé puisse prétendre à aucune indemnité» ; que se fondant sur les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme X... demandent que cette clause soit réputée non écrite ; que cette clause donne à l'assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation ; que l'assemblée n'est pas tenue de motiver sa décision en vertu de la clause même ; qu'aucun critère objectif notamment de durée n'est posé par cette clause, M. et Mme X... ne pouvant donc soutenir qu'elle ne viserait que la location meublée définie à l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation ; que si le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que la destination de l'immeuble est l'habitation bourgeoise, il y autorise expressément l'exercice d'une profession libérale ; que l'exercice d'une telle activité entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble ; qu'une telle clause restreignant les droits de M. et Mme X... sur leurs parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l'assemblée pour pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l'immeuble sera réputée non écrite en application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu'en mettant en location meublée l'appartement dont ils sont propriétaires, M. et Mme X... n'exercent pas une activité commerciale ; que l'exercice de cette activité n'est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve ; que de telles nuisances ne peuvent être envisagées qu'in concreto ; que les seuls éléments versés aux débats par le syndicat ne sont pas suffisants pour établir leur existence au cours de la procédure ; que les nuisances invoquées et justifiées par des pièces (pièces 9 et 10 du syndicat) pouvant être retenues comme éléments de preuve même si elles émanent de membres du conseil syndical tiennent à des faits ponctuels (eau du bain ayant coulé longtemps les 11 et 12 juin 2008, porte d'entrée laissée ouverte les 23 et 30 mars 2008) et sans réelle preuve que l'ensemble de ces «incidents» soient le fait des locataires de M. X... ;

ALORS, D'UNE PART, QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que «les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des propriétaires (…)» ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale, «des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble» (arrêt attaqué, p. 4 in fine), ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seul peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 3 novembre 2009, p. 12), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."