Un arrêt sur la question complexe des cahier des charges et règlement des lotissements :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 mai 2012), qu'en 2006, les époux X... ont fait édifier un garage sur leur terrain, situé dans un lotissement et mitoyen du lot appartenant aux époux Y...; qu'estimant la construction contraire au cahier des charges, les époux Y...ont assigné en démolition les époux X... ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que lorsque l'auteur du cahier des charges d'un lotissement a manifesté la volonté non-équivoque de faire du plan de masse annexé à ce document un élément contractuel, volonté qui résulte du fait que le rédacteur ne s'est pas borné à viser abstraitement le plan de masse mais qu'il s'en est clairement approprié les règles pour en faire un élément du contrat applicable aux colotis, expressément tenus de s'y conformer, l'implantation des bâtiments fait alors partie du cahier des charges ; qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement énonce dans son article 2, chapitre III, que « les constructions seront implantées conformément au plan de masse annexé au présent cahier des charges et dont les dispositions sont impératives » et qu'« entre deux constructions, quelle qu'en soit l'importance, doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l'entretien facile des sols et des constructions et, s'il y a lieu, le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie » ; qu'en estimant que les règles d'implantation des bâtiments n'avaient pas fait l'objet d'une contractualisation, cependant que la clause précitée exprimait la volonté non-équivoque de l'auteur du cahier des charges de rendre contractuelles et opposables aux colotis les règles d'implantation figurant dans le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et a violé ce faisant l'article 1134 du code civil ainsi que le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que les règles d'implantation prévoyant une distance minimale de quatre mètres entre la construction et la limite latérale séparative des fonds, figurant dans le plan de masse annexé au cahier des charges, étaient identiques à celles du règlement d'urbanisme de 1961 et en constituaient une transposition pure et simple, et que ce règlement n'avait plus vocation à s'appliquer depuis 1995, date à laquelle la commune s'était dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) et retenu souverainement, sans dénaturation que la preuve n'était pas rapportée de l'intention des colotis de conférer une valeur contractuelle au plan de masse, la cour d'appel en a exactement déduit, que le garage, construit à trois mètres de la limite séparative, ne contrevenait pas aux dispositions du cahier des charges ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que l'article 10 du cahier des charges du lotissement, dont la cour d'appel a admis qu'il présentait un caractère contractuel, énonce que « les constructions annexes seront interdites » et que « leur volume devra être incorporé dans celui de la construction principale » ; qu'en estimant que cet article autorisait les constructions annexes dès lors qu'elle se trouvaient « accolées » au bâtiment principal, même sur un plan décalé, cependant que les dispositions précitées énoncent que les bâtiments annexes doivent être intégrés « dans » le bâtiment principal, ce qui exclut par définition toute construction annexe accolée à la construction principale, le volume de la construction annexe venant dans cette hypothèse s'ajouter et non s'incorporer au volume de la construction principale, la cour d'appel a dénaturé l'article 10 du cahier des charges du lotissement et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ainsi que le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 10 du cahier des charges permettait de construire des bâtiments annexes, dès lors qu'ils constituaient un volume unique avec le bâtiment principal, la cour d'appel a souverainement retenu, sans dénaturation, que la position du bâtiment, accolé et non séparé de la maison même s'il en était décalé, n'était pas contraire aux stipulations du cahier des charges ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux Y...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y...à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux Y...; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de leur demande de démolition du garage construit par M. et Mme X... ; 

AUX MOTIFS QUE par application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, sauf si une décision de la majorité des colotis acquise selon les dispositions de l'article L. 442-10 du même code a décidé de leur maintien ; que l'article L. 111-5 du même code, d'application immédiate, dispose que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'il s'en déduit qu'un cahier des charges de lotissement peut se référer à un document d'urbanisme ou contenir des règles en provenant, règles qui ne deviendront contractuelles, à l'instar des autres dispositions qu'il convient, que s'il est établi que les colotis ont voulu leur donner cette valeur ; qu'en l'espèce, comme le rappelle le premier juge, le cahier des charges approuvé annexé à l'arrêté préfectoral du 27 septembre 1967, à l'article 13 du chapitre premier, comme à l'article 2 du chapitre 3, renvoie pour l'implantation des constructions, au plan de masse qui lui est annexé, approuvé par le préfet, seul document précisant les distances à respecter par rapport aux limites latérales séparatives et à la voie de desserte des différents lots ; que contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., ces articles du cahier des charges, comme le plan parcellaire qui y est annexé, ne peuvent constituer eux-mêmes du seul fait de leur approbation a posteriori par le préfet un document d'urbanisme, susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges ; que par contre, l'examen du plan parcellaire, qui fait partie intégrante du cahier des charges, pour contenir seul l'ensemble des règles d'implantation des constructions et sans lequel l'organisation même du lotissement n'est plus compréhensible, met en évidence, ainsi que le relèvent justement M. et Mme X..., que la distance minimale de 4 mètres exigée entre la construction et la limite latérale séparative des fonds, n'est que la reproduction pure et simple de la règle de droit commun posée par l'article 11H (implantation des constructions par rapport aux limites latérales séparatives) du règlement d'urbanisme préexistant du 19 décembre 1961, fixant ainsi les règles générales d'aménagement applicables sur la commune de La Forêt Fouesnant depuis cette date ; que contrairement à ce que soutiennent M. et Mme Y..., il n'est pas dérogé à cette distance pour la limite entre les lots 2 et 3 en cause, ni pour aucun autre lot ; qu'aucune autre disposition du cahier des charges ne s'intéresse à ces règles de distance, ni ne révèle que cette distance au-delà de la conformité stricte à la norme d'urbanisme en vigueur, résulte d'un choix d'aménagement réfléchi du lotisseur ou des colotis, soucieux de la pérenniser et dès lors de lui conférer un caractère contractuel ; qu'en conséquence, M. et Mme Y...ne rapportant pas la preuve de la contractualisation de la règle relative à la distance entre la construction et la limite séparative latérale provenant du règlement d'urbanisme de 1961, celle-ci est devenue caduque par application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, lors de l'approbation sur la commune en 1995 du plan d'occupation des sols, comme le rappelle d'ailleurs l'acte de propriété de chacune des parties, ou en tout état de cause le 1er juillet 2007 en application de l'article R. 442-25 du code de l'urbanisme, son maintien n'ayant pas été souhaité par les colotis ; qu'il en résulte que la construction incriminée à trois mètres de la limite séparative ne contrevient pas aux dispositions du cahier des charges et ne peut justifier la démolition ou la mise en conformité du garage ; 

ALORS QUE lorsque l'auteur du cahier des charges d'un lotissement a manifesté la volonté non-équivoque de faire du plan de masse annexé à ce document un élément contractuel, volonté qui résulte du fait que le rédacteur ne s'est pas borné à viser abstraitement le plan de masse mais qu'il s'en est clairement approprié les règles pour en faire un élément du contrat applicable aux colotis, expressément tenus de s'y conformer, l'implantation des bâtiments fait alors partie du cahier des charges ; qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement énonce dans son article 2, chapitre III, que « les constructions seront implantées conformément au plan de masse annexé au présent cahier des charges et dont les dispositions sont impératives » et qu'« entre deux constructions, quelle qu'en soit l'importance, doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l'entretien facile des sols et des constructions et, s'il y a lieu, le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie » ; qu'en estimant que les règles d'implantation des bâtiments n'avaient pas fait l'objet d'une contractualisation (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), cependant que la clause précitée exprimait la volonté non-équivoque de l'auteur du cahier des charges de rendre contractuelles et opposables aux colotis les règles d'implantation figurant dans le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et a violé ce faisant l'article 1134 du code civil ainsi que le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de leur demande de démolition du garage construit par M. et Mme X... ; 

AUX MOTIFS QUE l'article 10 du cahier des charges dispose que « les constructions annexes sont interdites, leur volume devra être incorporé dans celui de la construction principale » ; que cet article étranger à une règle contenue dans un règlement d'urbanisme antérieur, présente un caractère contractuel et est applicable entre les colotis ; qu'au-delà de sa rédaction paradoxale, il témoigne d'une volonté d'empêcher une pluralité de constructions indépendantes sur un même lot et de l'exigence que l'annexe et la construction principale constituent un volume unique, sans cependant poser de contrainte autre en terme de positionnement par rapport au bâtiment principal, permettant ainsi de ménager une diversité architecturale et de garantir une adaptation de l'extension en fonction de la forme des parcelles ; que les plans et les photographies du garage litigieux, de même que le constat d'huissier du 21 juillet 2010, montrent que le bâtiment est accolé et non séparé de la maison, même s'il est décalé ; qu'il n'est donc pas contraire aux stipulations de l'article 10 ; que la demande de démolition sur ce fondement ne peut donc être accueillie ; 

ALORS QUE l'article 10 du cahier des charges du lotissement, dont la cour d'appel a admis qu'il présentait un caractère contractuel, énonce que « les constructions annexes seront interdites » et que « leur volume devra être incorporé dans celui de la construction principale » ; qu'en estimant que cet article autorisait les constructions annexes dès lors qu'elle se trouvaient « accolées » au bâtiment principal, même sur un plan décalé (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 2 et 3), cependant que les dispositions précitées énoncent que les bâtiments annexes doivent être intégrés « dans » le bâtiment principal, ce qui exclut par définition toute construction annexe accolée à la construction principale, le volume de la construction annexe venant dans cette hypothèse s'ajouter et non s'incorporer au volume de la construction principale, la cour d'appel a dénaturé l'article 10 du cahier des charges du lotissement et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ainsi que le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause."

Une application de la loi Carrez à une cave qui est devenue une réserve :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2012 ), que la SCI Sacre ( la société ) ayant, par acte authentique du 18 mai 2005, acquis des consorts X... un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie par rapport à celle stipulée dans l'acte de vente ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que la société faisait valoir que pour apprécier la surface du lot vendu il fallait se référer non pas à la consistance réelle des lieux lors de la vente mais aux stipulations du règlement de copropriété, le sous sol ne pouvant être pris en considération dés lors qu'il s'agit d'une cave comme l'énonce le règlement de copropriété ; que l'acte de vente vise aussi une cave conformément au règlement de copropriété ; qu'en retenant que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Mme Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que la société faisait valoir qu'aucun travaux n'a été réalisé dans la cave qui est inondable comme toute celles du quartier et qui est régulièrement inondée, à l'exception de toilettes et du cuvelage de la canalisation en acier alimentant l'immeuble qui condensait l'humidité en cave provoquant un goutte à goutte, qu'en raison de la forte humidité la cave sert à stocker du matériel d'emballage, une échelle, quelques ouvrages de documentations « en partie haute », ce qui excluait la qualification de réserve ; qu'en retenant que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti 

le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Mme Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, sans se prononcer sur le moyen faisant valoir l'impossibilité d'utiliser la cave qui est inondable et régulièrement inondée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que, en se contentant des affirmations du géomètre, M. A..., selon lesquelles la cave est utilisée à usage de réserve et de relever qu'il résulte du bail commercial qu'elle est reliée par un escalier intérieur à la boutique, tout en constatant que tant l'acte de vente que le règlement de copropriété font état d'une cave, la cour d'appel n'a pas relevé les éléments de preuve établissant que la cave était utilisée comme une réserve et elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n'était plus une cave comme l'énonçaient le règlement de copropriété et l'acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Sacre aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Sacre à payer la somme de 1 000 euros à M. B..., la somme de 1 000 euros à M. A... et la somme globale de 2 000 euros aux consorts X... et à M. C... ; rejette la demande de la SCI Sacre ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Sacre

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes de la société exposante, condamnée en outre à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE selon les dispositions d'ordre public de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative ce lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47: Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » ; que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 énonce "La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m2" ; Que selon l'article 4-2 du décret précité : « Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée ,à I 'article 4-1 » ; que la demande de la S.C.I. SACRE, fondée sur les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est recevable, peu important qu'elle ait surabondamment visé l'article 1617 du Code civil dont les dispositions sont nécessairement écartées par celles d'ordre public de la loi dite Carrez ; que la loi Carrez tendant à réparer une inexactitude objective sans considération de la bonne ou mauvaise foi des acquéreurs, la connaissance des lieux que les dirigeants de la S.C.I. SACRE avaient, pour les avoir occupés depuis de nombreuses années avant la vente, ne prive pas la S.C.I. du droit à diminution du prix qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice, de même qu'est indifférent le mode de détermination du prix par les parties et notamment que le prix ait été fixé en fonction de la rentabilité des lieux ; que le lot n° 1, objet de la vente, est désigné dans l'acte authentique de vente comme étant un local constitué d'une boutique, arrière-boutique séparée par une cloison légère et une cave, la superficie de 41,30 m² mentionnée à l'acte de vente étant la superficie totale du lot n° 1 ainsi qu'il ressort du tableau de surface dressé par M. A..., géomètre-expert, qui a précisé que la surface de la boutique est de 28,30 m² et celle de la réserve de 13 m², étant observé que ce que M. A... désigne comme une réserve est désigné dans l'acte de vente, qui reprend la description du règlement de copropriété, comme étant une cave ; que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues ; qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée ; que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage ; que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété ; que la preuve n'étant pas rapportée que, contrairement à ce qu'a constaté avant la vente Monsieur A..., la pièce désignée comme réserve par celui-ci n'avait pas été à cette date aménagée en réserve, peu important que l'installation de sanitaires n'ait eu lieu qu'en 2006, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, la surface loi Carrez du lot n° 1, soit 27,70 m² + 12 m² (selon mesurage BRION le plus favorable à l'acquéreur) soit 39,70 m², étant observé que cette surface n'est pas inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l'acte de vente (41,30) ;

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que pour apprécier la surface du lot vendu il fallait se référer non pas à la consistance réelle des lieux lors de la vente mais aux stipulations du règlement de copropriété, le sous sol ne pouvant être pris en considération dés lors qu'il s'agit d'une cave comme l'énonce le règlement de copropriété ; que l'acte de vente vise aussi une cave conformément au règlement de copropriété : qu'en retenant que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir qu'aucun travaux n'a été réalisé dans la cave qui est inondable comme toute celles du quartier et qui est régulièrement inondée, à l'exception de toilettes et du cuvelage de la canalisation en acier alimentant l'immeuble qui condensait l'humidité en cave provoquant un goutte à goutte, qu'en raison de la forte humidité la cave sert à stocker du matériel d'emballage, une échelle, quelques ouvrages de documentations « en partie haute », ce qui excluait la qualification de réserve ; qu'en retenant que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, sans se prononcer sur le moyen faisant valoir l'impossibilité d'utiliser la cave qui est inondable et régulièrement inondée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QUE, en se contentant des affirmations du géomètre, M. A..., selon lesquelles la cave est utilisée à usage de réserve et de relever qu'il résulte du bail commercial qu'elle est reliée par un escalier intérieur à la boutique, tout en constatant que tant l'acte de vente que le règlement de copropriété font état d'une cave, la cour d'appel n'a pas relevé les éléments de preuve établissant que la cave était utilisée comme une réserve et elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965."