Voici un arrêt sur la notion d'enclave au sens de l’article 682 du code civil :

"Vu l'article 682 du code civil ; 

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; 

Attendu selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 13 juin 2012), que Mmes X... et Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B..., M. et Mme C..., propriétaires à Dolus d'Oléron des parcelles cadastrées AM 490, 493, 226, 491, 492, 223, 373 et 374 ont assigné M. et Mme D... ainsi que M. E... et Mme F... en reconnaissance d'un droit de passage sur leurs parcelles contiguës, cadastrées AM 220, 221 et 222, afin d'accéder à la voie publique ; 

Attendu que pour dire que les parcelles de Mmes X... et Y... et de M. et Mme Z... ne sont pas enclavées et ne bénéficient d'aucune servitude de passage sur les parcelles 221 et 222, appartenant à M. E... et à Mme F..., l'arrêt, après avoir relevé qu'elles disposent d'un passage par l'impasse... qui figure comme voie publique sur la liste dressée le 12 février 2002 par le conseil municipal et est plus directement accessible que par un détour empruntant les parcelles 221 et 222 jusqu'à l'impasse des Hirondelles, retient que les constats d'huissier de justice des 15 décembre 2006 et 9 avril 2010 montrent que l'impasse... comporte un trottoir qui peut être enlevé ainsi que des plantations en pleine terre ou en bacs à fleurs qu'il serait aisé de retirer afin de la rendre accessible aux véhicules et aux piétons, sa largeur apparaissant suffisante pour une exploitation normale des parcelles concernées moyennant quelques minimes aménagements ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que le passage qu'elle retenait était subordonné à la réalisation de travaux d'aménagement que les requérants ne pouvaient imposer à la commune et n'assurait pas en l'état un accès suffisant à la voie publique pour une utilisation normale de leurs fonds, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; 

Condamne M. E... et Mme F... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. E... et Mme F... à payer à Mmes X... et Y... et à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour Mmes X... et Y... et M. et Mme Z... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les parcelles n° 226, 491 et 492 propriétés des époux Z..., et les parcelles n° 490 et 493, propriétés des consorts X... ne bénéficiaient d'aucune servitude de passage sur les parcelles AM 221 et 222 appartenant à Héléne F... et Eric E... ; 

AUX MOTIFS QUE : « Sur l'existence d'une servitude de passage sur les parcelles AM n º 221 et 222 au bénéfice des parcelles AM n º 490 et 493 appartenant à Hélène X... et Elisabeth G... et des parcelles AM n º 226, 491 et 492 appartenant aux époux Z... Les servitudes discontinues qui requièrent le fait actuel de l'homme, telles les servitudes de passage, doivent être établies par un titre qui émane du propriétaire du fonds servant et qui détermine sans la moindre équivoque le fonds grevé et le fonds bénéficiaire de cette servitude. Or, le titre de Hélène F... et Eric E... en date du 5 juin 2004 prévoit une servitude de passage sur les parcelles AM n º 221 et 222'au profit de divers riverains et notamment au profit des propriétés cadastrées section AM sous les numéros 223 et 374 ", sans qu'aucune autre disposition de l'acte ne permette de déduire que parmi les autres parcelles seulement sous-entendues par l'emploi de l'adverbe « notamment » figuraient nécessairement une ou plusieurs des parcelles AM n º 490, 393, 226, 491 ou 492, alors que d'autres fonds pouvaient aussi bien être concernés telles, par exemple, les parcelles AM n º 228 ou 229, limitrophes des parcelles AM n º 221 et 222, ou encore la parcelle AM n º 231 qui jouxte la parcelle AM n º 226 et se trouve comme elle au nord de l'impasse.... L'incertitude est d'autant plus importante que l'acte du 5 juin 2004 emploi l'expression « divers riverains », alors que le mot « divers » signifie « plusieurs » et non pas « tous » et que le mot « riverain » désigne celui qui se trouve en bordure immédiate d'un lieu, alors qu'en l'espèce seuls, parmi les fonds appartenant aux consorts X... Z..., ceux numérotés AM n º 490 (par un angle) et 491 sont proprement riverains des propriétés de Hélène F... et Eric E... Il apparaît dès lors que l'acte du 5 mai 2004 ne constitue pas un titre exigé par la loi en matière de servitude de passage et que son caractère équivoque ne peut même en faire un commencement de preuve par écrit, ce qui exclut toute possibilité de prouver la servitude par témoignage ou, a fortiori, par de simples considérations de « bon sens ». A défaut de titre, il convient de rechercher si les parcelles AM n º 490, 393, 226, 491 et 492 sont enclavées et bénéficient donc de la servitude légale de l'article 682 du code civil comme les prétendent Hélène X... et Elisabeth G... et les époux Z.... Cependant les parcelles des intimés disposent d'un passage par l'impasse... qui figure comme voie publique sur la liste dressée le 12 février 2002 par le conseil municipal de Dolus d'Oléron, voie publique plus directement accessible que par un détour empruntant les parcelles AM n º 221 et 222 jusqu'à l'impasse des hirondelles, et les constats d'huissier de justice en dates des15 décembre 2006 et 9 avril 2010 montrent que l'impasse... comporte un trottoir qui peut être enlevé qu'elle se trouve encombrée de plantations en pleine terre ou en bacs à fleurs qu'il serait aisé de retirer afin de la rendre accessible aux véhicules et aux piétons, sa largeur, comprise entre 2, 86 mètres à 2, 96 mètres, apparaissant suffisante pour une exploitation normale des parcelles AM n º 490, 393, 226, 491 et 492, moyennant quelques minimes aménagements. En conséquence les propriétaires de ces parcelles bénéficient d'un accès à la voie publique suffisant par l'impasse..., ce qui exclut qu'ils puissent réclamer un désenclavement par les parcelles AM n º 221 et 222 et il convient d'infirmer le jugement sur ce point » ; 

1°/ ALORS QUE les biens du domaine public sont inaliénables et indisponibles ; que le propriétaire du terrain enclavé ne dispose d'aucun titre à imposer à l'administration de changer la destination de la voie publique aux fins de le désenclaver ni à faire procéder lui-même à des aménagements de la voie publique ; qu'ainsi les possibilités de désenclavement ne peuvent s'apprécier en considération des travaux que ce propriétaire est en mesure de faire effectuer sur ces voies sauf le cas où l'administration se serait effectivement prononcée sur l'aménagement de celles-ci ; qu'en jugeant que les parcelles des exposants ne bénéficiaient d'aucun droit de passage légal pour cause d'enclave sur les parcelles cadastrées section AM n° 220 et 222 appartenant à Hélène F... et Eri c E... motifs pris qu'ils pouvaient bénéficier d'un accès suffisant à l'impasse..., qui figure comme voie publique sur la liste dressée le 12 février 2002 par le conseil municipal de Dolus d'Oléron, tout en admettant que les exposants ne pouvaient emprunter cette voie qu'à la condition qu'elle soit aménagée par la commune pour permettre le passage des exposants et, en particulier, qu'il soit procédé à la suppression d'un trottoir, travaux qui demeuraient purement hypothétiques, les exposants ne disposant d'aucun titre pour réaliser ou imposer à l'administration la réalisation de tels aménagements à l'effet de désenclaver les parcelles dont ils sont propriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 682 du code civil ; 

2°/ ALORS QU'IL EN EST D'AUTANT PLUS AINSI QUE le juge doit apprécier l'état d'enclave au jour où il statue et, par conséquent, en considération de l'état de la voie publique, tel qu'elle existe à cette date, et non de son état futur, après d'hypothétiques aménagements ; qu'en jugeant, à titre définitif, que les parcelles des exposants ne bénéficiaient d'aucune servitude légale de passage pour cause d'enclave sur les parcelles cadastrées section AM n° 220 et 222 appartenant à Hélène F... et Eric E... motifs pris qu'ils pouvaient bénéficier d'un accès suffisant à l'impasse..., qui figure comme voie publique sur la liste dressée le 12 février 2002 par le conseil municipal de Dolus d'Oléron, tout en admettant que les exposants ne pouvaient emprunter cette voie qu'à la condition qu'elle soit aménagée par la commune pour permettre le passage des exposants et, en particulier, qu'il soit procédé à la suppression d'un trottoir, travaux qui demeuraient purement hypothétiques, les exposants ne disposant d'aucun titre pour réaliser ou imposer à l'administration la réalisation de tels aménagements à l'effet de désenclaver les parcelles dont ils sont propriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 682 du code civil ; 

3°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'un fonds est enclavé comme ne bénéficiant pas d'un accès suffisant à la voie publique lorsque, d'une part, cet accès est impraticable et, d'autre part, que son aménagement engagerait des dépenses hors de proportion avec la valeur du fonds litigieux et l'usage qui en sera fait ; qu'en énonçant que les exposants bénéficiaient d'un passage suffisant par l'impasse... motifs pris que cet impasse comporte un trottoir qui peut être enlevé, qu'il se trouve encombré de plantations en pleine terre ou en bacs à fleurs qu'il serait aisé de retirer afin de la rendre accessible aux véhicules et aux piétons, et que sa largeur apparaît suffisante pour une exploitation normale des leurs parcelles par les exposants moyennant « ces minimes aménagements », la cour d'appel s'est prononcée en s'abstenant de s'interroger sur le coût de l'aménagement de la voie, et en particulier sur les dépenses liées à la suppression de tout un trottoir, ainsi que sur le caractère éventuellement disproportionné du coût de cette remise en état au regard de la valeur des propriétés des exposants ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil."

Voici un arrêt qui évoque la distinction entre délibérations de copropriété annulables ou inexistantes, on note le principe selon lequel une décision d'assemblée générale existe dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote :

"Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 septembre 2011), que M. X..., propriétaire du lot n° 1 au sein d'une copropriété, a assigné M. et Mme Y..., propriétaires du lot n° 2, ainsi que le syndicat des copropriétaires en démolition de constructions édifiées sur les parties communes et en indemnisation ;

Attendu que pour condamner M. et Mme Y... à démolir la construction couvrant leur terrasse, l'arrêt retient que la copropriété est constituée de deux lots, qu'amiablement et sans respecter le formalisme de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont tenu le 14 juin 1999 une réunion informelle selon laquelle en remplacement de Mme Z..., qui a vendu son appartement, M. Y... est nommé « nouveau président du syndic bénévole de copropriété », qu'aucune assemblée générale postérieure n'a renouvelé le mandat de syndic jusqu'à la réunion du 4 août 2003, que cette dernière réunion, qui a fait l'objet d'un procès-verbal portant deux cachets des 4 février 2004 et 16 mars 2004, est qualifiée de « compte rendu de l'assemblée générale extraordinaire du syndicat », mentionne à l'ordre du jour le projet d'extension de l'appartement de M. et Mme Y..., les questions de M. X... et un vote « pour » des copropriétaires présents, mais qu'en dépit de sa formulation, ce document rédigé à l'occasion d'une rencontre informelle ne saurait constituer le compte-rendu d'une assemblée générale qui, non régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, est inexistante et que faute d'accord de la copropriété, les travaux ont été réalisés irrégulièrement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les irrégularités d'une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l'expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu'une décision d'assemblée générale existe dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu, entre les parties, le 28 septembre 2011 par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

Les époux Y... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés sous astreinte à démolir la construction couvrant leur terrasse dans le délai de six mois de la signification de la décision et d'avoir, à défaut de ladite démolition dans le délai de six mois, condamné le syndicat des copropriétaires à la faire effectuer à ses frais avancés pour le compte des époux Y... qui devront le rembourser ;

AUX MOTIFS QUE la copropriété du ...est constituée de deux lots : le lot n° 1 au rez-de-chaussée appartient aux époux Y...et le lot n° 2 à l'étage, à Monsieur X...; qu'amiablement et sans respecter le formalisme de la loi du 10 juillet 1965, les deux copropriétaires d'origine, Madame Z..., propriétaire du rez-de-chaussée et Monsieur X...ont signé un document qualifié de « compte-rendu de l'assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires du 185 rue de Fontenay 94300 Vincennes, tenue le lundi 26 avril 1999 » déclarant : « Mme Marie Z... informe la copropriété de la vente définitive de son appartement qui aura lieu le 29 avril 1999, au profit de Mr et Mme Y..., et qu'à partir de cette date elle n'aura plus aucun pouvoir au sein de la copropriété et qu'une nouvelle délibération du syndicat des copropriétaires devra se tenir avec les nouveaux copropriétaires » ; qu'une réunion s'est tenue dans les mêmes conditions informelles le 14 juin 1999 déclarant (sic) : 
« en remplacement à Marie Z... qui a vendue son appartement, Monsieur Y...Y... a été nommé nouveau président du syndic bénévole de copropriété du ...» ; qu'aucune assemblée générale postérieure n'a renouvelé le mandat de syndic jusqu'à la réunion du 4 août 2003 qui a fait l'objet d'un procès-verbal portant deux cachets des 4 février 2004 et 16 mars 2004 qualifiée de « compte-rendu de l'assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires du ...¿ 94300 Vincennes tenue la mardi 4 août 2003 » déclarant : « Ordre du jour : projet d'extension de l'appartement de Mme et Mr Y.... Mme et Mr Y... informent la copropriété du projet d'extension de leur appartement, visant à couvrir les terrasses extérieures, et demandent l'accord de celle-ci afin de débuter les démarches d'obtention du permis de construire. Question de Mr A...: 1/ le projet d'extension entraîne-t-il une quelconque nuisance quant à la vue de son appartement ? Réponse : En aucun cas puisque, comme l'indiquent les plans de l'architecte, la terrasse sera couverte par une toiture de tuiles et de verre, déclive, dont la partie la plus élevée sera située au dessous des fenêtres de Mr A.... Votent POUR : Mme et Mr Y... ¿ Mr A.... L'ordre du jour étant épuisé, et plus personne ne désirant poser de question, la séance est levée » ; qu'en dépit de sa formulation, ce document rédigé à l'occasion d'une rencontre informelle ne saurait constituer le compte-rendu d'une assemblée générale qui, faute d'avoir été régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, est inexistante ; qu'au surplus, l'absence de procès-verbal régulièrement notifié ne ferait pas courir les délais de contestation ; qu'il sera encore ajouté que la formulation même du texte sus cité est ambigüe puisqu'une incertitude plane sur la nature de l'autorisation demandée : travaux ou démarches d'obtention du permis de construire ¿ ; qu'en tout état de cause, faute d'accord de la copropriété sur la réalisation de travaux affectant l'apparence de l'immeuble, ces travaux ont été réalisés irrégulièrement ; qu'il convient d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et d'ordonner la démolition par les époux Y... de la construction irrégulière dans le délai de six mois de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans les conditions prévues au dispositif ; que M. X..., suite à la construction effectuée par les époux Y... et au conflit l'opposant à eux, a saisi le président du tribunal de grande instance de Créteil d'une demande de désignation d'administrateur provisoire ; que la SELARL REROUZEL VOGEL a été nommée le 8 juillet 2005 ; qu'elle a convoqué une assemblée générale qui s'est tenue le 3 janvier 2006 et a désigné le cabinet Galy Immobilier (CGI à Vincennes) comme syndic ; que celui-ci représente actuellement le syndicat ; qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'administration des parties communes ; qu'il sera condamné, pour le cas où les époux Y... n'auraient pas procédé à la démolition de la construction irrégulièrement édifiée dans le délai susvisé, à poursuivre la démolition de la construction litigieuse ;

1°) ALORS QUE l'irrégularité de la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas celle-ci inexistante mais annulable ; que la cour en se fondant, pour juger que l'assemblée générale des copropriétaires du 4 août 2003, dont l'ordre du jour portait sur le projet de couverture de la terrasse des époux Y..., était inexistante et en conséquence condamner ces derniers à démolir la construction réalisée, sur la circonstance que ladite assemblée n'avait pas été régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE même fondées sur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants ; qu'en se fondant, pour déclarer recevable la contestation par M. X... de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 août 2003 dont l'ordre du jour portait sur le projet de couverture de la terrasse des époux Y... et en conséquence condamner ces derniers à démolir la construction réalisée, sur la circonstance inopérante que le délai de contestation n'avait pas commencé à courir en l'absence de notification régulière du procès-verbal d'assemblée générale, tout en constatant que M. X... avait participé à l'assemblée et émis un vote favorable à la décision adoptée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation dont il résultait que ce dernier n'était pas recevable à contester ladite décision et a ainsi violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE le compte-rendu de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 août 2003 énonce que l'ordre du jour porte sur le « projet d'extension de l'appartement de Mme et Mr Y... », indique que « Mme et Mr Y... informent la copropriété du projet d'extension de leur appartement, visant à couvrir les terrasses extérieures, et demandent l'accord de celle-ci afin de débuter les démarches d'obtention du permis de construire » et retranscrit la question de M. X... relative aux conséquences du « projet d'extension » quant à la vue de son appartement ; 
qu'en énonçant encore, pour accueillir la demande en démolition de M. X..., que la formulation du compte-rendu de l'assemblée générale du 4 août 2003 était ambigüe et qu'il planait un doute sur la nature de l'autorisation demandée ¿ travaux ou démarches en vue d'obtention d'un permis de construire-, la cour d'appel a dénaturé ce texte dont il résultait clairement que l'ordre du jour, les débats et le vote de l'assemblée générale des copropriétaires avaient bien porté sur les travaux projetés par les époux Y..., et a ainsi violé l'article 1134 du code civil."