Voici un exemple d'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme, par application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

  "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 10 juillet 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. A...C..., demeurant..., et pour Mme D...B..., demeurant... ; M. C...et Mme B...demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 10MA01897 du 9 février 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement n° 0900715 du 18 mars 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2008 par lequel le maire d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire d'un ensemble immobilier de 21 villas, 22 logements sociaux et une unité de vie de 13 logements, n'a que partiellement fait droit à leur requête en annulant ce même arrêté en tant seulement qu'il autorise des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Armissan et de la SCI Perspective la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean Lessi, Maître des Requêtes, 

- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Didier, Pinet, avocat de M. C...et de Mme B...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Armissan ;





1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 1er décembre 2008, le maire de la commune d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire un ensemble immobilier composé de 21 villas, de 22 logements sociaux et d'une unité de vie de 13 logements ; que M. C...et Mme B...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de ce permis de construire, puis ont fait appel devant la cour administrative d'appel de Marseille du jugement rejetant leur demande ; que cette cour, par un arrêt du 9 février 2012 contre lequel ils se pourvoient en cassation, a annulé le permis de construire accordé à la SCI Perspective en tant seulement qu'il autorise pour les villas des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2. Considérant, en premier lieu, que si M. C...et Mme B... affirment que " les parties " n'ont pas été régulièrement convoquées à l'audience publique devant la cour administrative d'appel, sans soutenir toutefois qu'ils n'auraient eux-mêmes pas fait l'objet d'une convocation régulière, il ressort des éléments produits en défense par la commune d'Armissan que celle-ci a bien reçu un avis d'audience dans les formes et les délais requis par l'article R. 711-2 du code de justice administrative ; que, contrairement à ce qui est soutenu, l'extrait de l'application de suivi de l'instruction figurant au dossier de procédure corrobore cet envoi, en indiquant au demeurant que l'ensemble des parties ont été rendues destinataires de cet avis à la même date ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ;

3. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (...) / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement " ; 

4. Considérant qu'en jugeant que la notice ne devait pas nécessairement, au titre du 1° de l'article R. 431-8, préciser que les espaces boisés situés à proximité du terrain d'assiette du projet, dont elle décrivait la consistance et l'intérêt, faisaient l'objet d'une protection particulière au titre de la législation sur l'environnement, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ; qu'en énonçant que la notice décrivait " de manière précise " la desserte du projet par une voie centrale et une voie de bouclage " clairement représentées dans les différents plans de masse ", la cour a, contrairement à ce qui est soutenu, expressément répondu à l'argumentation des requérants tirée de ce que le dossier de demande ne donnait pas une représentation fidèle des accès au terrain et aux constructions, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis ; que si elle n'a pas spécifiquement répondu à la critique tirée de ce que l'emplacement et les dimensions du bassin de rétention n'étaient pas décrits avec une précision suffisante dans le dossier de demande, la cour n'a, eu égard à la teneur de l'argumentation développée par les requérants devant elle sur ce point, pas entaché son arrêt d'insuffisance de motivation ;

5. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " ; 

6. Considérant qu'en jugeant que, eu égard à l'aspect des constructions et aux mesures prises pour atténuer l'impact visuel du projet, et malgré la proximité du massif de la Clape, le maire n'avait pas commis d'erreur manifeste au regard de ces dispositions en délivrant le permis litigieux, la cour a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine qui est exempte de dénaturation ;

7. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; 

8. Considérant que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d'autre part, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ;

9. Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construction est supérieure aux 35 % autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fondée sur la circonstance que ces villas ne comportaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un " léger abaissement des faîtières " ; qu'ainsi, la cour n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas omis de rechercher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception générale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications apportées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif ; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine exempte de dénaturation ; 

10. Considérant par ailleurs que la cour, qui s'est bornée à exercer son office, n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de mettre en oeuvre les pouvoirs que lui confèrent les dispositions précitées et n'a ainsi, en tout état de cause, pas méconnu les exigences résultant des stipulations de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'elle n'a pas soulevé un moyen d'ordre public qu'elle aurait dû communiquer aux parties en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative ;

11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C... et Mme B... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; 

12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune d'Armissan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C...et Mme B...une somme de 3 000 euros à verser à la commune à ce même titre ;




D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de M. C...et Mme B...est rejeté.
Article 2 : M. C...et Mme B...verseront à la commune d'Armissan une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A...C..., à Mme D... B...et à la commune d'Armissan.
Copie en sera adressée pour information à la SCI Perspective."

La violation des règles d'urbanisme est une faute au sens de l'article 1382 du code civil :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 2012), que M. X..., estimant que la maison en cours d'édification sur le terrain voisin, dépassait la hauteur autorisée par le plan d'occupation des sols et le permis de construire, a obtenu par une ordonnance du 13 novembre 2002, la désignation d'un expert ; qu'après le dépôt du rapport, M. X... a assigné M. Y... en démolition du toit de sa maison et paiement de dommages-intérêts, que ce dernier a appelé en intervention forcée le maître d'oeuvre, la société Techma et Mme Z..., ès qualités de mandataire liquidateur de cette société ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de dommages intérêts, l'arrêt retient que le 4 octobre 2004, M. Y... s'est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n'est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l'ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu'aucune violation des règles d'urbanisme ne saurait être reprochée à M. Y... et qu'en l'absence de faute imputable à M. Y... celui-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faute de M. Y..., résultant de la violation d'une règle d'urbanisme et recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous moyens, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur X... ne justifiait d'aucun préjudice personnel à l'appui de sa demande en démolition de l'ouvrage non conforme aux prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune de... en ce qui concerne la hauteur des constructions, et rejeté en conséquence sa demande en dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « un constructeur engage sa responsabilité délictuelle lorsqu'il édifie un ouvrage en violation d'une règle d'urbanisme et occasionne ainsi un préjudice personnel à un tiers ; que dans le cas présent Monsieur Y... a fait construire une maison d'habitation à..., en vertu d'un permis de construire n° PC8306801XC065 qui lui a été accordé par arrêté du 12 octobre 2001 ; que le chantier a été achevé le 29 mars 2004 ; que le 4 octobre 2004 Monsieur Y... s'es vu accorder le certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet de ce permis de construire ; que ce certificat de conformité, dont la légalité n'est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire du 12 octobre 2001 ; que cette décision administrative que le juge de l'ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu'aucune violation des règles d'urbanisme ne saurait être reprochée à Monsieur Y... ; qu'en conséquence, en l'absence de faute imputable à Monsieur Y..., ce dernier ne saurait avoir engagée sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts » ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE : « il est constant que le fonds de Monsieur X... ne fait pas partie du lotissement auquel appartient celui de Monsieur Y... ; que Monsieur Y... était donc tenu de respecter en sa qualité de propriétaire de la commune les règles d'urbanisme édictées par le plan d'occupation des sols de la commune de... ; qu'il n'est pas contesté par les parties qu'au vu, d'une part, du permis de construire octroyé à Monsieur Ludovic Y... et, d'autre part, du plan d'occupation des sols de la commune de..., la construction litigieuse ne devait pas dépasser une hauteur de 6 mètres au dessus du niveau du sol ; que le rapport d'expertise de Monsieur Jean-Michel A..., géomètre expert, remis le 11 décembre 2007 conclut que « la construction édifiée dépasse légèrement le seuil autorisé par le plan d'occupation des sols de la commune de... et, de la même manière, n'est pas conforme au permis de construire accordé » ; que l'expert a constaté que la hauteur à l'égout du toit dépassait de 34 cm de hauteur autorisée sur l'angle sud est de la maison, de 43 cm sur l'angle sud ouest, et un dépassement de 54 cm pour le faîtage ; qu'en outre, le rapport d'expertise de Monsieur Bernard B..., remis le 25 juin 2004, établissait également que « les cotes de l'égout du toit trouvées aux deux angles de la toiture... font apparaître un dépassement en hauteur respectivement de 0, 54 m et de 0, 44 m » ; que les deux experts missionnés ont donc conclu à un dépassement de la toiture par rapport à la hauteur maximum autorisée sur le fondement de mesures et opérations techniques dont le sérieux et les conclusions ne sont pas remises en cause par l'attestation du constructeur produite par Monsieur Y... non étayée par une mesure technique ou une critique argumentée des opérations menées par les experts judiciaires ; que toutefois, le propriétaire voisin qui se plaint du non-respect d'une règle d'urbanisme doit, pour obtenir la démolition de l'ouvrage, justifier d'un préjudice personnel ; que Monsieur Olivier X... invoque, d'une part, de la perte de vue sur la mer dont il disposait antérieurement et, d'autre part, la perte de valeur de sa propriété résultant de la perte de la vue sur la mer ; que s'agissant de l'évaluation de ce préjudice, l'expert B... a constaté sur deux photographies produites par le demandeur au cours de l'expertise, qu'il existait une gêne à la vue sur le golfe de.... Monsieur A... s'est rendu sur la terrasse de la maison de Monsieur X... et a constaté que : « (..) nous nous sommes rendus sur la terrasse de la maison X..., et avons pu regarder vers la mer et constater que la maison Y... était peu visible. Depuis ce point, le toit de la maison Y... interrompt cependant la ligne d'horizon que M. X... voyait auparavant. Comme nous l'avons dit, cette interruption correspond à 12 degrés de vue environ sur un panorama de 100 degrés environ, soit 10 % de vue occultée, ainsi qu'un angle de vue de moins d'un demi degré (0, 48°) sur un plan vertical, du fait du dépassement de 54 cm de la cote du faîtage au regard de la cote prévue au permis de construire... » ; qu'il a joint à son rapport une photographie de la vue depuis la terrasse de la propriété X... ; que Monsieur X... n'apporte aux débats aucun document ni aucun élément de nature à établir la réalité de la perte de valeur de son bien après la construction de la maison Y... ; qu'en ce qui concerne la vue sur la mer, il convient de noter que les propriétés en litige ne se situent pas en bord de mer mais qu'elles bénéficient d'une vue lointaine sur le golfe de... ; que Monsieur X... ne peut revendiquer une servitude de vue sur la mer qui n'est prévue par aucun texte légal ou conventionnel ; qu'en outre, l'expert judiciaire a déterminé l'amputation de la vue de façon précise qui démontre que cette dernière est légère, le golfe de... étant encore visible depuis la terrasse de Monsieur X..., de même que les collines de SAINT TROPEZ ; que de plus, compte tenu de l'étendue du dépassement, il n'est pas démontré que l'abaissement de la hauteur de la construction Y... supprimerait l'obstacle à la vue décrit par l'expert ; que Monsieur X... ne justifie donc pas d'un préjudice certain en lien avec la faute de Monsieur Y... qui a édifié une construction dont la hauteur dépasse celle autorisée par le règlement d'urbanisme ; que sa demande de démolition et sa demande à titre de dommages-intérêts seront donc rejetées » ;

ALORS 1°) QUE : si le permis de construire régit les rapports du constructeur envers l'administration, qui ne délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la violation de ses dispositions revêt le caractère d'une faute, non seulement à l'égard de l'administration, mais également envers les voisins ; que la délivrance d'un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; qu'en considérant que le certificat de conformité prévalait sur les constatations non contestées des experts judiciaires, selon lesquelles la construction de Monsieur Y... présentait des dépassements de hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m par rapport aux règles d'urbanisme prévoyant une hauteur maximum de 6 mètres, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS 2°) QUE : le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que la construction de Monsieur Y... présentait des dépassements de hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m, ce dont il résultait que le toit de la maison Y... interrompait la ligne d'horizon et que Monsieur X... subissait de ce fait un préjudice personnel et certain résidant dans une perte de vue de 10 %, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice."