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  • Une application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967

    Voici une application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :

     

    "Vu l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 février 2011), que la société Itraco était propriétaire de plusieurs lots du bâtiment A et des lots 29 et 30 constituant le bâtiment B dans un immeuble en copropriété assuré par la société Generali IARD, qu'à la suite de la rupture de canalisations communes, le bâtiment B s'est effondré et a dû être démoli, qu'au vu du rapport d'expertise judiciaire rendu à la demande de la société Itraco, le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin (le syndicat) a assigné la société Generali en paiement d'une certaine somme au titre du coût des travaux de remise en état de la cour et de la valeur des lots 29 et 30 rachetés par le syndicat à la société Itraco ; que celle ci a assigné le syndicat et la société Generali en indemnisation de ses divers préjudices et remboursement des frais d'expertise judiciaire, que ces deux procédures ont été jointes ; 

    Attendu que pour condamner le syndicat à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de sa quote-part dans les travaux de confortation et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt retient que le remboursement de la somme versée par la société Generali au syndicat en exécution du jugement déféré, devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne sauraient profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que le trop perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux de lots de copropriété est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de la quote part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt rendu le 8 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

    Condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco à payer au syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MJA ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 1 cité Riverin 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin à payer à la société ITRACO la somme de 36. 675, 86 € en remboursement de la quote-part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété ; 

    AUX MOTIFS QUE « la SELFA MJA, contestant le jugement qui a rejeté cette demande, sollicite le remboursement de la somme de 36. 675, 86 € versée par la société ITRACO à la copropriété au titre de sa quote-part dans les travaux confortatifs de reconstruction ; que le syndicat des copropriétaires réplique que la SELAFA MJA ne peut réclamer le remboursement de la quote-part de la société ITRACO dans les travaux en cause, relatifs aux parties communes, et auxquels chaque copropriétaire doit participer ; qu'à la suite du paiement effectué par la société GENERALI en vertu de l'exécution provisoire du jugement, il a procédé à la répartition de la somme perçue entre les copropriétaires qui étaient effectivement copropriétaires au moment de l'appel de charges du 3e trimestre 2008, et que la société ITRACO qui n'était plus copropriétaire, ne pouvait y prétendre ; qu'au surplus, la société ITRACO n'a réglé qu'une somme de 18. 780, 12 € et ne démontre pas le versement de la somme de 36. 675, 86 € qu'elle allègue ; mais considérant que la SELAFA MJA fait pertinemment valoir que le remboursement de la somme versée par la société GENERALI au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement déféré doit être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; qu'il résulte des documents produits que la société ITRACO a versé la somme de 36. 675, 86 € au titre desdits travaux ; qu'en effet, la SELAFA MJA communique une opposition faite le 12 novembre 2001 par le syndic de la copropriété entre les mais de la SCP X...- Y..., notaire, pour un montant de 370. 106, 88 francs, ultérieurement ramené à 244. 000 francs, ainsi qu'une lettre du 8 février 2002 de la société ITRACO adressée au syndic faisant état d'un trop versé de 5. 951, 61 € et un chèque du syndic du 15 février 2002 à l'ordre de la société ITRACO en remboursement de ladite somme de 5. 951, 61 € ; que la société GENERALI qui a déjà effectué ce règlement, ne saurait être condamnée une seconde fois à y procéder ; qu'il convient donc, infirmant le jugement déféré, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SELAFA MJA la somme de 36. 675, 86 € » ; 

    1°) ALORS QU'une contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement équivaut à un défaut de motif ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO tout en visant, dans ses motifs, une condamnation au profit de la SELAFA MJA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

    2°) ALORS QUE l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne saurait permettre au demandeur d'éluder l'application de la règle normalement applicable à la situation considérée ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'enrichissement sans cause, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par ses conclusions (signifiées le 26 octobre 2010, p. 11, al. 3), si les règles de la copropriété ne réservaient pas le versement d'un éventuel crédit aux seuls membres d'une copropriété au jour de la date de ce versement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du Code civil et des principes régissant l'enrichissement sans cause ; 

    3°) ALORS QU'en cas de mutation d'un lot de copropriété, le trop perçu éventuel de provision sur les charges révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de cette dernière ; qu'en jugeant que le remboursement de la somme versée par la compagnie GENERALI IARD au syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin en exécution du jugement devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, la Cour d'appel a violé l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ; 

    4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le succès de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause suppose l'enrichissement du défendeur ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO après avoir constaté que le remboursement des sommes versées par l'assureur ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement sauf à constituer un enrichissement sans cause, ce dont il résultait que ce n'est pas le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin, défendeur à l'action, qui s'était enrichi mais les copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant nécessairement de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1371 du Code civil ensemble les principes régissant l'enrichissement sans cause."

  • Article 1722 du code civil

    Une application de l'article 1722 du code civil qui dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 25 mai 2011), qu'un incendie ayant endommagé les locaux donnés à bail commercial à la société Christien vêtements Cariou par la société Le Corre-Flochlay, celle-ci a assigné sa locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail ;

    Attendu que la société Le Corre-Flochlay fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'il y a perte du bien donné à bail, au sens de l'article 1722 du code civil, lorsque celui-ci est devenu impropre à sa destination ; qu'en l'espèce le bail avait été conclu en vue de l'exploitation commerciale des locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y était invitée, si l'exploitation commerciale du local donné à bail n'était pas impossible à la suite de l'incendie du 14 mars 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

    2°/ que c'est à la date du sinistre que doit être examinée la possibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination ; qu'en se fondant sur le motif inopérant selon lequel les experts d'assurance et l'architecte avaient estimé la reconstruction possible, celle-ci ayant été exécutée, de sorte qu'il n'existerait pas d'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination, la cour d'appel qui ne s'est pas placée à la date du sinistre, a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que les locaux n'avaient pas été entièrement détruits par l'incendie, relevé que les experts d'assurance et un architecte avaient estimé leur reconstruction possible et retenu que les travaux de reconstruction avaient été réalisés pour un coût n'excédant pas le prix de la chose louée, la cour d'appel, qui pouvait prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre, en a déduit à bon droit qu'il n'existait pas, à la suite du sinistre, d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Le Corre-Flochlay aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Corre-Flochlay à payer à la société Christien vêtements Cariou la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Corre-Flochlay ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Le Corre-Flochlay

    Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté la société Le Corre Flochlay, bailleresse, de sa demande en résiliation d'un bail pour cause de destruction par un incendie ;

    AUX MOTIFS QUE : « l'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas il n'y a lieu à aucun dédommagement ;Considérant qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les locaux n'ont pas été entièrement détruits par l'incendie puisque la partie du commerce abritée sous la verrière est restée intacte ; Considérant que la chose est réputée totalement détruite lorsqu'il y a impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ; Qu'en l'espèce les experts d'assurance et l'architecte ont estimé la reconstruction possible et qu'elle a au demeurant été exécutée de sorte qu'il n'existe pas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ; Qu'il appartient au bailleur qui demande la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée d'apporter la preuve que le coût des travaux est supérieur à la valeur des biens loués ; Qu'il résulte de la pièce 23 du bailleur qu'il estime les travaux afférents au magasin à 352.229 euros ; Que l'attestation de Me X..., notaire, évalue le rez-de-chaussée et le premier étage à 370.000 euros compte tenu de leur très faible rentabilité au niveau des loyers et de la nature même du bail qui est commercial, ce qui correspond à dix fois le prix du loyer annuel dont il convient de rappeler que le bailleur l'avait estimé à 68.000 euros le 13 juin 2008 ; Qu'en tout état de cause le coût des travaux n'excède pas le prix de la chose ; Considérant en conséquence que la SCI Le Corre Flochlay doit être déboutée de sa demande de résiliation de bail de plein droit » ;

    ALORS 1°) QUE : il y a perte du bien donné à bail, au sens de l'article 1722 du code civil, lorsque celui-ci est devenu impropre à sa destination ; qu'en l'espèce le bail avait été conclu en vue de l'exploitation commerciale des locaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y était invitée (cf. conclusions, p. 8 et s.), si l'exploitation commerciale du local donné à bail n'était pas impossible à la suite de l'incendie du 14 mars 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;

    ALORS 2°) QUE : c'est à la date du sinistre que doit être examinée la possibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination ; qu'en se fondant sur le motif inopérant selon lequel les experts d'assurance et l'architecte avaient estimé la reconstruction possible, celle-ci ayant été exécutée, de sorte qu'il n'existerait pas d'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination, la cour d'appel qui ne s'est pas placée à la date du sinistre, a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil."