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  • Pas de diagnostic Mérule

    La mérule n'aura pas son diagnostic :


    La question :


    M. Yannick Favennec attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les dégâts importants causés par un champignon lignivore, la mérule. Comme de nombreux champignons qui s'attaquent aux structures en bois des bâtiments, la mérule apparaît dans des conditions de chaleur, d'humidité et de confinement spécifiques. Néanmoins, sa capacité à traverser les maçonneries et à transporter l'eau permet à la mérule de se propager rapidement d'une construction à une autre, même si cette dernière ne présente pas les conditions favorables à son développement. Les dégâts causés sont importants et nécessitent des travaux de traitement d'autant plus onéreux que le diagnostic est tardif. Une sensibilisation du public au danger que représente la mérule et aux signes précurseurs annonçant sa présence s'avère essentielle pour limiter la propagation et les dégâts causés par ce champignon. Il lui demande de bien vouloir lui préciser si elle entend mettre en place un dépistage systématique de la présence de cette espèce lors de la mise en vente des bâtiments d'habitation ou à autre usage, à l'image des diagnostics déjà existants pour les termites ou l'amiante. Il lui demande également quelles dispositions entend prendre le Gouvernement pour faciliter la diffusion d'information auprès du public et contrecarrer le développement de ce champignon particulièrement nuisible, non reconnu par les assurances, qui provoque des sérieux dégâts dans les habitations.

    La réponse :


    Les mérules dans les constructions s'attaquent au bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées. Dans la majorité des cas, elles se nichent souvent derrière un doublage, d'où leur détection tardive. Leur présence dans les constructions n'est due ni à un climat, ni à un type constructif. Leur découverte par les acquéreurs est souvent faite suite à des travaux d'aménagement, comme la dépose d'éléments. La gestion du risque « termite » et « mérule » n'est pas analogue. La propagation de la mérule se limite aux zones et matériaux où la teneur en eau est anormale, à la différence des termites qui vivent en colonie et se propagent de proche en proche. Il est donc difficilement envisageable, lors d'une vente, d'élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs notamment en leur demandant d'examiner des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles en vue d'établir un diagnostic « mérule ». Leur présence est généralement consécutive à une rupture de l'équilibre hydrique des bâtiments entraînant un taux anormalement élevé d'humidité des éléments de bois. La rupture hydrique apparaît bien souvent à la suite de défauts d'entretien, de dégâts des eaux ou d'erreurs de conception lors de réhabilitations (enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, non-respect de l'équilibre originel de la construction). D'autres facteurs non liés au bâti, comme la suroccupation ou le mode d'occupation du bâtiment, peuvent également être à l'origine de surproduction de vapeur d'eau. C'est donc aux locataires, propriétaires, maîtres d'ouvrages et maîtres d'oeuvre qu'il appartient d'être vigilants notamment lors des travaux de réhabilitation. Il convient pour cela de respecter le bon fonctionnement du bâti vis-à-vis de l'humidité, d'une part en adaptant les éventuels travaux au mode de fonctionnement particulier du bâtiment et au comportement des occupants et, d'autre part, en surveillant et en entretenant régulièrement le bâtiment. La transposition de la législation et de la réglementation du dossier de diagnostic technique n'est en conséquence pas adaptée à la problématique des mérules, dont le risque est intrinsèque au bâtiment, lié à son usage/entretien et dont le repérage visuel est difficile. En revanche, le ministère a réalisé des guides et plaquettes d'information : - en partenariat avec l'agence nationale de l'habitat (ANAH), un guide de bonnes pratiques en réhabilitation visant à éviter l'apparition de la mérule ; - avec le ministère en charge de la santé et l'Institut national de prévention et d'éducation pour la santé (INPES), une plaquette d'information visant à rappeler au grand public les gestes simples garants d'un air plus sain consultable sur le site internet du ministère : http ://www. developpement-durable. qouv. fr/IMG/pdf/DGALN_Guide_Pollution_Air_interieur_0409. pdf ; - un guide « construire sain », à l'usage des maîtres d'ouvrage et maîtres d'oeuvre pour la construction et la rénovation. Il permet de diffuser, tant aux professionnels du bâtiment qu'au grand public, les principales recommandations permettant, en cas de travaux, de concilier économies d'énergie et qualité d'air intérieur. Ce guide est également consultable sur le site internet du ministère : http ://www. developpement-durable. gouv. fr/IMG/Guide% 20Construire% 20sain_2011_11_23. pdf. L'Anah attribue des aides financières aux propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux importants pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et des projets de travaux d'amélioration de l'habitat. Dans ces cas, les travaux de lutte contre les mérules sont donc susceptibles d'être subventionnés.

  • La loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales

    Cet arrêt juge que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales sauf accord exprès des parties :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 juin 2011), que M. X..., propriétaire d'une maison donnée à bail à usage d'habitation à " M. Y.../ Sarl Ker Loïc ", a délivré, le 14 septembre 2007, un congé aux fins de vente à la société Ker Loïc ; que M. Y... a assigné M. X... en nullité du congé ;

    Sur le premier moyen :

    Vu les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu qu'il résulte de ces textes que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales sauf accord exprès des parties ;

    Attendu que pour déclarer le congé valable, l'arrêt retient que M. Y... intervenait, non pas à titre personnel, mais en qualité de gérant de la société Ker Loïc ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales et sans relever l'existence d'un accord exprès des parties pour soumettre leur bail à ces dispositions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le second moyen :

    Vu l'article 14 du code de procédure civile ;

    Attendu que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ;

    Attendu que l'arrêt, après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que le congé litigieux avait été valablement délivré à la société Ker Loïc, seule locataire du bien loué, déclare M. Y... irrecevable en sa contestation et valide le congé ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... agissait à titre personnel et que la société Ker Loïc n'était pas partie à l'instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

    Condamne M. X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré Monsieur Pierre Y... irrecevable à contester le congé aux fins de vente délivré par Monsieur Gilles X... à la SARL KER LOIC le 14 septembre 2007 avec effet au 14 mars 2008 et portant sur une maison d'habitation située 3 place Yvonne Sarcey à la TRINITE SUR MER suivant contrat de bail du 14 mars 2002,

    AUX MOTIFS PROPRES QUE monsieur Gilles X... a consenti le 14 mars 2002 un bail d'habitation à monsieur Pierre Y.../ SARL KER LOIC portant sur un logement sis au 4 place Y. Sarcey à LA TRINITE SUR MER (…) qu'en ayant libellé dans le bail litigieux la mention relative à la désignation du locataire en indiquant d'une part son nom, d'autre part l'intitulé d'une personne morale, séparé par un trait de fraction, Monsieur Pierre Y... a délibérément entretenu une confusion sur l'identité réelle du locataire du bien loué ; Que toutefois, Monsieur Pierre Y... lève l'ambiguïté entretenue dans le contrat de bail, en précisant dans un courrier qu'il a adressé en recommandé à son bailleur le 12 novembre 2007 à la suite du congé pour vendre qui lui avait été délivré, qu'il intervient en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOIC ; qu'en conséquence, qu'en ayant délivré le congé pour vendre, à la S. A. R. L. KER LOÏC, Monsieur Gilles X... ne s'est nullement mépris sur la personne du locataire du bien loué et le jugement entrepris, qui a relevé que Monsieur Pierre Y... intervenait non pas à titre personnel, mais en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOÏC pour fonder sa décision de valider le congé litigieux, a fait une appréciation pertinente des faits de l'espèce et une exacte application du droit qu'il convient de confirmer ; qu'en ayant ensuite relevé pour déclarer ses demandes irrecevables, que Monsieur Pierre Y... n'avait pas, à titre personnel, qualité pour agir en nullité du bail litigieux, le premier juge a fait une application pertinente des faits de l'espèce et du droit applicable, qui doit être confirmée

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré aux fins de vente doit indiquer, à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée et être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier ; que Monsieur X... a fait signifié par acte d'huissier un congé aux fins de vente le 14 mars 2007 à la S. A. R. L. KER LOIC ; que Monsieur Y... soutient qu'il aurait du lui être délivré en son nom personnel ; qu'il résulte du contrat de bail du 14 mars 2002 une ambiguïté tenant à la rédaction de la clause portant le nom du locataire ainsi libellé : " Monsieur Y.../ S. A. R. L. KER LOIC " ; que cependant Monsieur Y... dans l'ensemble des courriers qu'il envoie, met en en-tête cette même mention de son nom et prénom suivi de la mention de la S. A. R. L. KER LOIC. L'apposition juxtaposé de ces deux termes fait apparaître clairement qu'il intervient non à titre personnel mais en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOIC ; que c'est en cette qualité qu'il a contesté la validité du congé aux fins de vente dans son courrier du 12 novembre 2007 puisque pour une fois il mentionne : " à la demande de Monsieur Y...... gérant de la S. A. R. L. KER LOIC " ; qu'il apparaît également que les loyers de la maison d'habitation sis au 3 place à la Trinité sur Mer sont réglés par la S. A. R. L. KER LOIC. (Fax de l'agence immobilière Allanic du 17 mars 2008) ; que dès lors, il convient de conclure que le congé du 14 mars 2007 a été valablement délivré à la S. A. R. L. KER LOIC ; que Monsieur Y... intervenant à la présente instance en son nom personnel n'a ni intérêt, ni qualité à venir en discuter la validité au fond du congé délivré et sera débouté de l'ensemble de ses demandes ;

    1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents écrits qui leur sont soumis ; que le bail d'habitation du 14 mars 2002 portait sur un logement sis au 3 place Yvonne Sarcey à la TRINITE SUR MER ; qu'en affirmant que le bail consenti le 14 mars 2002 portait sur un logement sis au 4 place Yvonne Sarcey à la TRINITE SUR MER (v. arrêt attaqué p. 2, paragraphe 1), la cour d'appel a dénaturé le bail litigieux et violé l'article 1134 du Code civil ;

    2°) ALORS QUE le contrat de bail portant sur l'immeuble situé au 3 place Yvonne Sarcey (à la TRINITE SUR MER) conférait au locataire un droit à « usage exclusif d'habitation principale », soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire s'interdisant au surplus expressément « d'exercer dans les locaux loués aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale, ni aucune profession libérale (…) » (cf. conditions générales en annexe), ce qui supposait que seule une personne physique pouvait être partie au contrat ; que le contrat mentionnait en outre que le locataire était « Pierre Y... HENANFF/ SARL KER LOIC 4 place Y. SARCEY 56470 LA TRINITE SUR MER » (conditions particulières) ; qu'il résultait de ces mentions que le bail d'habitation était exclusivement consenti à Monsieur Y..., dont seule la domiciliation au jour du contrat chez la société KER LOIC, elle-même située au 4 place Yvonne Sarcey, était précisée ; qu'en retenant que ce contrat comportait une ambiguïté quant à l'identité du locataire, la cour d'appel a dénaturé les clauses et précises du contrat de bail, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

    3°) ALORS en tout état de cause QUE Monsieur Y... faisait valoir que toutes les quittances et avis d'échéance de loyers – y compris celles et ceux postérieures à la délivrance du congé litigieux – avaient été délivrés à son nom personnel, et non pas à la société KER LOIC (productions n° 6-1 à 6-3 et conclusions p. 7), de même qu'une lettre du mandataire du 1er mars 2008 invitant Monsieur Y... à quitter les lieux (production n° 12) ; qu'il résultait encore d'une facture et d'un constat d'état des lieux émis par le mandataire du bailleur que les locataires de l'immeuble étaient « Mr Me Y... Pierre (…) » (production n° 13 et 14) ; que l'exposant ajoutait enfin que la taxe d'habitation et les divers abonnements (eau, électricité, etc …) étaient libellés à son nom personnel (production n° 6 à 10) ; qu'en se bornant à relever que le courrier de Monsieur Y... en date du 12 novembre 2007 notifié au bailleur indiquait qu'il intervenait comme gérant de la SARL KER LOIC, sans s'interroger sur le point de savoir si cette unique mention d'un courrier isolé n'était pas contredite par la totalité des autres documents émanant du bailleur qui avaient toujours été notifiés à Monsieur Y... pris en tant que personne physique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

    4°) ALORS QUE le paiement du loyer peut être valablement assuré par un tiers au contrat de bail ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, que les loyers de l'immeuble étaient réglés par la SARL KER LOIC, lorsqu'il n'en résultait nullement que cette société était débitrice des loyers et qu'elle avait la qualité de locataire, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1236 du Code civil ;

    5°) ALORS QUE (subsidiaire) seule une personne physique peut être partie à un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d'habitation à usage exclusif d'habitation ; que lorsque le nom d'une personne physique et celui d'une personne morale figurent à un tel contrat de bail, le juge doit donc reconnaître la qualité de locataire exclusivement au premier ; qu'en déclarant néanmoins que Monsieur Y... n'y figurait qu'en qualité de représentant de la personne morale, la cour d'appel a violé les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

    6°) ALORS QU'en affirmant que Monsieur Y... avait « délibérément » entretenu la confusion dans le bail, sans caractériser aucun élément précis de nature à établir que la prétendue ambiguïté résultait d'une intention dolosive de l'intéressé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

    7°) ALORS en outre QUE le juge doit déterminer l'identité réelle du locataire par référence à la volonté des parties au contrat de bail, sans pouvoir se fonder sur une appréciation de leur comportement ; qu'en se fondant sur l'intention supposée de Monsieur Y... d'entretenir une confusion quant à l'identité du locataire, lorsque cette circonstance n'était en tout état de cause pas de nature à influer sur l'identification du locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré valide le congé aux fins de vente délivré par Monsieur Gilles X... à la SARL KER LOIC le 14 septembre 2007 avec effet au 14 mars 2008 et portant sur une maison d'habitation située 3 place Yvonne Sarcey à la TRINITE SUR MER suivant contrat de bail du 14 mars 2002,

    AUX MOTIFS PROPRES QU'en ayant libellé dans le bail litigieux la mention relative à la désignation du locataire en indiquant d'une part son nom, d'autre part l'intitulé d'une personne morale, séparé par un trait de fraction, Monsieur Pierre Y... a délibérément entretenu une confusion sur l'identité réelle du locataire du bien loué ; Que toutefois, Monsieur Pierre Y... lève l'ambiguïté entretenue dans le contrat de bail, en précisant dans un courrier qu'il a adressé en recommandé à son bailleur le 12 novembre 2007 à la suite du congé pour vendre qui lui avait été délivré, qu'il intervient en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOIC ; qu'en conséquence, qu'en ayant délivré le congé pour vendre, à la S. A. R. L. KER LOÏC, Monsieur Gilles X... ne s'est nullement mépris sur la personne du locataire du bien loué et le jugement entrepris, qui a relevé que Monsieur Pierre Y... intervenait non pas à titre personnel, mais en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOÏC pour fonder sa décision de valider le congé litigieux, a fait une appréciation pertinente des faits de l'espèce et une exacte application du droit qu'il convient de confirmer ; qu'en ayant ensuite relevé pour déclarer ses demandes irrecevables, que Monsieur Pierre Y... n'avait pas, à titre personnel, qualité pour agir en nullité du bail litigieux, le premier juge a fait une application pertinente des faits de l'espèce et du droit applicable, qui doit être confirmée

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré aux fins de vente doit indiquer, à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée et être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier ; que Monsieur X... a fait signifié par acte d'huissier un congé aux fins de vente le 14 mars 2007 à la S. A. R. L. KER LOIC ; que Monsieur Y... soutient qu'il aurait du lui être délivré en son nom personnel ; qu'il résulte du contrat de bail du 14 mars 2002 une ambiguïté tenant à la rédaction de la clause portant le nom du locataire ainsi libellé : " Monsieur Y.../ S. A. R. L. KER LOIC " ; que cependant Monsieur Y... dans l'ensemble des courriers qu'il envoie, met en en-tête cette même mention de son nom et prénom suivi de la mention de la S. A. R. L. KER LOIC. L'apposition juxtaposé de ces deux termes fait apparaître clairement qu'il intervient non à titre personnel mais en qualité de gérant de la S. A. R. L. KER LOIC ; que c'est en cette qualité qu'il a contesté la validité du congé aux fins de vente dans son courrier du 12 novembre 2007 puisque pour une fois il mentionne : " à la demande de Monsieur Y...... gérant de la S. A. R. L. KER LOIC " ; qu'il apparaît également que les loyers de la maison d'habitation sis au 3 place à la Trinité sur Mer sont réglés par la S. A. R. L. KER LOIC. (Fax de l'agence immobilière Allanic du 17 mars 2008) ; que dès lors, il convient de conclure que le congé du 14 mars 2007 a été valablement délivré à la S. A. R. L. KER LOIC ; que Monsieur Y... intervenant à la présente instance en son nom personnel n'a ni intérêt, ni qualité à venir en discuter la validité au fond du congé délivré et sera débouté de l'ensemble de ses demandes

    ALORS QUE le juge ne saurait déclarer valable un acte de congé notifié par le bailleur contre un locataire qui n'est pas partie à l'instance ; qu'en l'espèce, il était constant que Monsieur Y... ne figurait à l'instance qu'en son nom personnel, sans représenter la société KER LOIC ; qu'en déclarant néanmoins « valide » le congé délivré « à la SARL KER LOIC le 14 septembre 2007 avec effet au 14 mars 2008 », lorsqu'elle ne pouvait se prononcer sur la validité d'un acte visant une personne qui n'était pas représentée à l'instance, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 14 du Code de procédure civile."