C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 décembre 2010) que la société Foncière Condé, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société La Concorde, a , par acte du 4 juillet 2007, délivré à sa locataire un congé à effet au 31 mai 2008 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction ; que la société La Concorde a assigné la bailleresse en paiement d'une telle indemnité ; que la bailleresse a sollicité le paiement de loyers ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ; 

Attendu que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Attendu que pour dire la société Foncière Condé redevable d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, le commandement de payer délivré le 16 avril 2007 ne pouvant constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce, le principe de l'indemnité d'éviction est acquis à la société La Concorde et que cette indemnité sera égale à la valeur du fonds au jour de la remise des clés ; 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la société La Concorde avait cessé toute activité dès la fin du mois de novembre 2006, du fait de l'incendie ayant endommagé l'immeuble dans lequel elle exploitait son fonds et qu'après avoir licencié son personnel et vendu son matériel, cette société avait restitué les clés des lieux loués dès le 22 novembre 2007et n'avait jamais manifesté l'intention de se réinstaller dans un autre local, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

Et sur le second moyen :

Vu l'article L. 145-9 du code de commerce ; 

Attendu que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ;

Attendu que pour arrêter la dette de loyers au jour de la remise des clés par le preneur, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non-paiement des loyers à compter de cette date et, par motifs propres, que le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail, ne peut contraindre ce dernier à rester dans les lieux jusqu'à la date de prise d'effet du congé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail sans que le bailleur n'ait à justifier d'un préjudice, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2010 entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit , les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 

Condamne la société La Concorde aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Concorde à payer à la société Foncière Condé la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Foncière Condé

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la Sarl FONCIERE CONDE ne justifie pas d'un congé régulier au sens de l'article L. 145-17-I 1° du code de commerce, d'AVOIR dit que la Sarl LA CONCORDE a droit à une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur son montant, d'AVOIR diligenté une expertise ;

AUX MOTIFS QU'au cas d'espèce, il est constant que le 4 juillet 2007 la Sarl FONCIERE CONDE a fait délivrer à la Sarl LA CONCORDE un congé pour le 31/05/2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction, motif pris des manquements chroniques du preneur à son obligation de payer ses loyers avec ponctualité ; mais que si le bailleur a bien mis en demeure le preneur d'avoir à faire cesser l'infraction par un commandement de payer du 16/04/2007 et qu'il n'est pas justifié que le preneur se soit acquitté de sa dette avant le 16/07/2007, il apparaît que ce commandement de payer ne peut constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce cidessus rappelé ; que par voie de conséquence, le principe de l'indemnité d'éviction est acquis au preneur ; qu'il est constant que le preneur a cessé toute activité dès la fin du mois de novembre 2006 du fait de l'incendie qui a endommagé l'immeuble dans lequel il exploitait son fond et qu'après avoir licencié son personnel et vendu son matériel, il a rendu les clefs des lieux loués dès le 22/11/2007, soit six mois avant la date d'effet du congé ; que la cessation d'activité est justifiée par l'impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds dans les locaux incendiés et non réparés ; que la Société LA CONCORDE n'a jamais manifesté son intention de se réinstaller dans un autre local ; que par voie de conséquence l'indemnité d'éviction à laquelle elle peut prétendre sera égale à la valeur du fond au jour de la remise des clefs ; qu'en l'absence du moindre élément d'appréciation de cette valeur, il conviendra de recourir à une expertise aux frais avancés de l'appelante comme explicité au dispositif de la présente décision ;

ALORS QUE, D'UNE PART, l'indemnité d'éviction, qui est égale au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, comprend la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que la Sarl LA CONCORDE a cessé toute activité dès le mois de novembre 2006, a licencié l'ensemble de son personnel, a vendu son matériel d'exploitation, a rendu ses clefs à la bailleresse le 22 novembre 2007 et n'a jamais manifesté son intention de se réinstaller ; qu'en décidant dans ces circonstances que la Sarl FONCIERE CONDE est tenue au paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article 145-14 du code de commerce ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, aucune indemnité d'éviction n'est due au preneur en cas de départ volontaire ; que la Cour d'appel a relevé que la Sarl LA CONCORDE, locataire, a rendu ses clefs à la Sarl FONCIERE CONDE, bailleresse, le 22 novembre 2007, soit avant la date d'effet du congé fixée au 31 mai 2008 ; qu'en décidant que la Sarl LA CONCORDE a droit à une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article 145-14 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 40.103, 49 € le montant des loyers dus par la Sarl LA CONCORDE, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la dette de loyers, le bailleur réclame le paiement des loyers jusqu'à la date du congé, la société locataire ayant restitué les clefs le 22 novembre 2002 en réalité 2007 à la suite de la cession de l'intégralité des meubles meublants ; qu'à la demande du président dans une note en délibéré en date du 13 février 2009 a justifié du paiement des loyers jusqu'au mois d'avril 2007 ; que les mois de mai à novembre 2007 ne sont pas réglés et il convient de condamner la Sarl LA CONCORDE à régler la somme de 5.729, 07 € x 7 soit 40.103, 49 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2007 ; que par contre la remise des clefs au bailleur et qui n'est pas contestée implique la reprise de possession des lieux par le bailleur et ne permet plus à ce dernier de recevoir paiement des loyers ; que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non paiement des loyers à compter de la remise des clés le 22 novembre 2007 et il convient de le débouter de sa demande en paiement des loyers à compter du 22 novembre 2007 jusqu'au 31 mai 2008 ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'incendie et l'indisponibilité des locaux qui en est résulté ne constitue pas une cause d'exonération du paiement des loyers ; qu'il appartenait le cas échéant au preneur de saisir le juge dans les termes de l'article 1722 du code civil pour obtenir soit la résiliation du bail, soit la diminution de loyer ; mais qu'il ne peut plus présenter cette demande aujourd'hui alors que le bail est résilié ; que le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail ne peut contraindre ce dernier à rester dans les lieux jusqu'à la date de prise d'effet du congé ; qu'aussi la décision sera-t-elle confirmée qui arrête la dette de loyer au jour de la remise des clefs ;

ALORS QUE nonobstant la remise des clefs, le preneur d'un bail commercial est tenu du paiement des loyers jusqu'à la date d'effet du congé délivré par le bailleur ; qu'en relevant, pour limiter le paiement des loyers au jour de la remise des clefs, que la Sarl FONCIERE CONDE ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non paiement des loyers à compter de la remise des clefs, la Cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article L.145-9 du code de commerce."

Un arrêt sur cette question :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 9 août et 9 novembre 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE RD MACHINES OUTILS, dont le siège est au lieu-dit " Aux Tuileries " à Contamine-sur-Arve (74130) ; la société demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 08LY02297 du 8 juin 2010 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement n° 0501360 du 10 juillet 2008 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la délibération du conseil de la communauté de communes du Genevois du 25 janvier 2005 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur le tènement immobilier de l'ancienne usine de la société ACE sur les communes de Beaumont et de Présilly ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;

3°) de mettre à la charge de la communauté de communes du Genevois le versement de la somme de 6 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la note en délibéré, enregistrée le 22 mai 2012, présentée pour la SOCIETE RD MACHINES OUTILS ;

Vu la note en délibéré, enregistrée le 25 mai 2012, présentée pour la communauté de communes du Genevois ;

Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Rémi Decout-Paolini, Maître des Requêtes, 

- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SOCIETE RD MACHINES OUTILS et de la SCP Coutard, Munier-Apaire, avocat de la communauté de communes du Genevois, 

- les conclusions de Mme Claire Landais, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SOCIETE RD MACHINES OUTILS et à la SCP Coutard, Munier-Apaire, avocat de la communauté de communes du Genevois ;





Considérant que, par une délibération du 24 janvier 2005, le conseil de la communauté de communes du Genevois a décidé de préempter le tènement immobilier de l'ancienne usine de la société ACE situé sur le territoire des communes de Beaumont et Présilly (Haute-Savoie) ; que la SOCIETE RD MACHINES OUTILS, acquéreur évincé, a saisi le tribunal administratif de Grenoble d'une demande d'annulation de cette délibération ; que sa demande a été rejetée par un jugement du 10 juillet 2008, confirmé par un arrêt du 8 juin 2010 de la cour administrative d'appel de Lyon ; que la société se pourvoit en cassation contre cet arrêt ;

Sur la régularité de l'arrêt attaqué :

Considérant qu'aux termes de l'article R. 613-3 du code de justice administrative : " Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas examinés par la juridiction (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que lorsque, postérieurement à la clôture de l'instruction, le juge est saisi d'une production, mémoire ou pièce, émanant de l'une des parties à l'instance, il lui appartient de prendre connaissance de cette production avant de rendre sa décision, ainsi que de la viser sans l'analyser, mais qu'il ne peut la prendre en compte sans avoir préalablement rouvert l'instruction afin de la soumettre au débat contradictoire ; 

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, postérieurement à la clôture de l'instruction devant la cour administrative d'appel de Lyon, la SOCIETE RD MACHINES OUTILS a produit la copie d'un article de journal ; que si, pour attester qu'elle avait satisfait à l'obligation de prendre connaissance de cette production, la cour pouvait se borner à la viser au nombre des " autres pièces du dossier ", la circonstance qu'elle ait cru devoir indiquer à cette même fin qu'en application de l'article R. 613-3 " la pièce produite pour la société requérante le 17 février 2010, après la clôture de l'instruction, n'a pas été examinée par la cour ", est sans incidence sur la régularité de son arrêt ;

Sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué :

Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu'en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ; 

Considérant qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit ; que, par suite, en se bornant à estimer que la décision de préempter la superficie totale du tènement n'était pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation, la cour a commis une erreur de droit ; que dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit, pour ce motif, être annulé ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant, en premier lieu, que par deux délibérations du 21 décembre 2004, transmises au représentant de l'Etat respectivement les 23 et 29 décembre 2004, les conseils municipaux des communes de Beaumont et de Présilly ont délégué à la communauté de communes du Genevois, en application de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme, l'exercice du droit de préemption urbain sur le tènement immobilier de l'ancienne usine de la société ACE ; que ces délibérations réglementaires, qui ont été affichées les 24 et 30 décembre 2004, n'avaient pas à être notifiées au propriétaire du bien concerné ni à l'acquéreur pressenti, non plus qu'à leurs mandataires ; qu'elles étaient exécutoires à la date du 24 janvier 2005 à laquelle le conseil de la communauté de communes du Genevois a décidé d'exercer le droit de préemption ainsi délégué ; que la circonstance qu'à la date de réception de la déclaration d'intention d'aliéner, les communes de Beaumont et de Présilly n'avaient pas encore délégué leur droit de préemption à la communauté de communes du Genevois est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption, qui s'apprécie à la date à laquelle elle a été prise ; que, par suite, le moyen tiré de l'incompétence de la communauté de communes pour prendre la délibération attaquée doit être écarté ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la communauté de communes du Genevois a demandé au mois de février 2004 à la Maison de l'économie et du développement la réalisation d'une étude de faisabilité d'une offre immobilière de type " ateliers relais " aux fins de faciliter l'implantation de jeunes entreprises sur son territoire ; que, lors de la présentation de cette étude le 19 avril 2004, la possibilité de réaliser ce projet sur le site de l'ancienne usine de la société ACE a été évoquée ; que la communauté de communes a adressé à cette fin au juge commissaire en charge du redressement judiciaire de la société ACE une offre d'achat du tènement immobilier ; qu'à la suite de l'autorisation donnée par le juge commissaire le 16 juillet 2004 pour la cession du bien à la communauté de communes, et avant l'intervention de l'ordonnance du 22 octobre 2004 du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains réformant au profit de la SOCIETE RD MACHINES OUTILS la décision du juge commissaire, la communauté de communes a adopté le 6 septembre 2004 une délibération relative à l'acquisition et à la réhabilitation de ce site pour y " installer des ateliers relais et des entreprises en création " puis confié le 13 septembre suivant à la SED Haute-Savoie la réalisation d'une estimation des travaux de réhabilitation ; que, dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, la communauté de communes justifiait, à la date de la délibération attaquée, de la réalité d'un projet de " village d'entreprises " ;

Considérant, en troisième lieu, que si la SOCIETE RD MACHINES OUTILS fait valoir que la superficie d'environ cinq hectares du tènement préempté est disproportionnée au regard du projet envisagé et que, par suite, la décision de préemption ne revêt pas un intérêt général suffisant, il ne ressort pas des pièces du dossier, compte tenu de la nature de ce projet, dont la réalisation est programmée en plusieurs phases et nécessite des aires de stationnement, de livraison et de stockage, et du fait qu'une préemption limitée à une partie seulement du terrain concerné par la déclaration d'intention d'aliéner n'était pas légalement possible, que les auteurs de la délibération litigieuse aient fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme en décidant la préemption de ce tènement ;

Considérant, enfin, que le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE RD MACHINES OUTILS n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la SOCIETE RD MACHINES OUTILS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière le versement d'une somme de 3 000 euros à la communauté de communes du Genevois en application de ces dispositions ;




D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 8 juin 2010 est annulé.
Article 2 : Le surplus des conclusions présentées par la SOCIETE RD MACHINES OUTILS est rejeté.
Article 3 : La SOCIETE RD MACHINES OUTILS versera à la communauté de communes du Genevois la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE RD MACHINES OUTILS et à la communauté de communes du Genevois.
Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie."