Voyez aussi mon site sur :

La destination de l'immeuble et le statut de la copropriété

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2011), statuant sur renvoi après cassation (5 décembre 2007, pourvoi n° Z 06-16.031) que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise (le syndicat) a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., qui avait acquis en 1995 des locaux situés en sous-sol de l'immeuble et dont la demande d'autorisation de les affecter à l'habitation avait été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, en rétablissement de ces lots dans leur état d'origine ;

Attendu que, pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient que le groupe d'immeubles est destiné à usage d'habitation, que dans le règlement de copropriété - état descriptif de division, le terme de "local" utilisé pour définir les parties privatives des lots 27 à 30 est employé distinctement du terme "appartement" et des termes "cave", "box enterré à usage de garage" et "emplacement enterré à usage de parking", que les lots litigieux sont affectés d'une quote-part des parties communes supérieure à celle des caves, parkings et box et plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou un T1 et qu'en l'absence de toute restriction relative à la destination des lots, ceux-ci peuvent être affectés à toutes sortes d'usages, y compris l'habitation ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le changement d'affectation des lots n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires La Verboise la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires La Verboise.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur X... à rétablir les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation et destination d'origine ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble qu'en l'espèce, l'ensemble immobilier LA VERBOISE est « destiné à usage d'habitation » ; que selon l'état descriptif de division - règlement de copropriété, le sous-sol du bâtiment A comprend « vingt six caves, quatre locaux, un appartement, un local vide-ordures, un local à bicyclettes et voitures d'enfants » ; que si le terme « local », utilisé pour définir la partie privative des lots n° 27, 28, 29 et 30, y est employé distinctement du terme « appartement », il l'est aussi des termes « cave », « box enterré à usage de garage », et « emplacement enterré à usage de parking » qu'on y trouve par ailleurs ; qu'au surplus, les lots litigieux sont affectés d'une quotepart de parties communes générales bien supérieure à celle des caves (2/10.000èmes), des parkings enterrés (5/10.000èmes) et des boxes (13/10.000èmes), et bien plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou à un T1 ; qu'un « local » étant une partie d'un bâtiment considérée selon sa disposition et sa destination, en l'absence de toute restriction concernant cette dernière, il peut être affecté à toutes sortes d'usages, y compris d'habitation ; que cependant, le fait que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996 ait refusé à Monsieur X... l'« autorisation » d'utiliser les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 à usage d'habitation est sans emport, aucun accord des autres copropriétaires n'étant requis par le règlement de copropriété, et aucune interdiction formelle ne résultant de cette décision de rejet ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les logements créés dans les lots n° 27, 28, 29 et 30, dotés de fenêtres ouvrant sur l'extérieur, ne respecteraient pas les nonnes d'habitabilité en vigueur, l'huissier qui a visité les lieux le 11 septembre 1996 n'ayant rien relevé de tel ; qu'enfin, il ne prouve pas que l'usage que Monsieur X... en fait porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à obtenir sa condamnation a rétablir les lots litigieux dans leur affectation et destination d'origine ; que les travaux de construction ont fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments ont été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus » ; qu'en outre, Monsieur X..., en sa qualité de marchand de biens, ne pouvait ignorer les tenants et les aboutissants de cette violation des règles d'urbanisme ;

1°) ALORS QUE si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et s'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c'est à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que la création de nouveaux logements est susceptible de constituer une modification contraire à la destination de l'immeuble, dès lors qu'elle engendre des risques de surpopulation que les copropriétaires entendaient précisément éviter ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était conviée par les conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, si la surcharge d'occupation induite par la création de logements supplémentaires en sous-sol, n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble à l'habitation bourgeoise, au sein d'une copropriété qui n'avait ni prévu ni souhaité une telle augmentation de sa population, a fortiori dans la mesure où elle constatait que les travaux de construction litigieux avaient fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments avaient été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus », et où les logements créés étaient des studios destinés à la location en meublé, quand les autres habitations de la résidence étaient au moins de type T2 et ne faisaient nullement l'objet de ce type de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en omettant d'expliquer en quoi la suppression d'emplacements de parkings concomitamment à l'accroissement du nombre logements, ce qui compliquait nécessairement le stationnement et l'accès aux réseaux et portait atteinte au standing et à la destination bourgeoise de l'ensemble immobilier, ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, la Cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le fait de transformer en logements des locaux qui n'étaient initialement pas destinés à l'habitation avait nécessairement une incidence sur le coefficient d'utilisation des sols de l'ensemble immobilier par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, et justifiait l'opposition du syndicat des copropriétaires à la transformation, par Monsieur X..., des locaux litigieux en studios ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions pertinentes, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile."

Ainsi jugé :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 janvier 2011), que, par acte authentique du 29 juin 2006, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... et Mme Z... , l'acte déclarant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement ; que les acquéreurs prétendant que l'immeuble était partiellement raccordé au réseau public d'assainissement, ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que la clause de l'acte de vente prévoyant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement obligeait les vendeurs à livrer un immeuble comportant un tel raccordement, sans nécessairement que tous les éléments d'équipements sans exclusion de l'immeuble y soient reliés individuellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que l'immeuble était raccordé au réseau public ; qu'en retenant néanmoins que les vendeurs n'avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu'un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n'étaient pas reliés au réseau, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;

2°/ que, sauf clause contraire, l'obligation de délivrance ne couvre pas les éléments purement accessoires ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, l'acte de vente se bornait à énoncer « concernant les eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public » ; qu'en estimant que cette clause obligeait le vendeur, au titre de son obligation de délivrance, à livrer un bien dont tous les éléments d'équipement, sans exclusion, devaient être raccordés au réseau d'assainissement, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que, par voie de conséquence, la cour d'appel, qui s'abstient de rechercher si les éléments non raccordés au réseau d'assainissement présentaient, eu égard à leur emplacement, leur nombre, et l'importance de leur usage, un caractère essentiel au point d'affecter l'exécution même par le vendeur de son obligation de délivrance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'en vendant un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement, les époux X... s'étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... et Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X..., vendeurs, à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... , acquéreurs, la somme de 11. 138, 78 € en principal en paiement des travaux de raccordement des installations au réseau d'assainissement public, ainsi que la somme de 2. 000 € en indemnisation du préjudice résultant de ces travaux ;

AUX MOTIFS QUE « Le vendeur, en application de l'article 1604 du code civil, a une obligation de délivrance de la chose vendue, qui inclut, selon l'article 1615 du même code, la délivrance de tous ses accessoires. Elle implique la délivrance de toutes les prestations prévues au contrat de vente. L'acte authentique, dans les mêmes termes que le compromis de vente stipule, sur le raccordement aux réseaux, que l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur. Cette stipulation, relative aux réseaux d'entrée de diverses fournitures, ne fait aucune référence expresse au raccordement des installations d'eaux usées au réseau d'assainissement. Mais, surtout, même si cette stipulation réserve le cas de convention contraire, et même si le compromis comporte une autre stipulation-au demeurant incomplètement rédigée puisque n'est pas renseignée l'existence ou l'inexistence du raccordement de l'eau, de l'électricité, du gaz, de la télévision et du téléphone-dégageant le vendeur de sa responsabilité, l'acte authentique comporte une clause spécifique relative à l'assainissement et aux eaux usées qui stipule " Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public ", cette clause se retrouvant en des termes quasiment identiques dans le compromis de vente : " Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur fait les déclarations suivantes : L'immeuble, objet des présentes, est raccordé au réseau d'assainissement public (" tout à l'égout ") ". Par cette clause spécifique, claire et précise, le vendeur s'est engagé à délivrer un immeuble raccordé au réseau d'assainissement. Or, l'expert, par des constatations que les parties ne remettent pas en question sur l'essentiel, a relevé que n'étaient pas raccordés au réseau collectif public la cuvette WC sous l'escalier du rez-de-chaussée, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle de la cuisine du rez-de-chaussée et la salle de bains du deuxième étage. Pour s'exonérer de leur obligation, les vendeurs mentionnent les dispositions de l'article L. 1331-1, alinéa 1er, du code de la santé publique qui, dans leur rédaction applicable à l'époque de la vente, étaient les suivantes : Le raccordement des immeubles aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout. Ils font valoir que le deuxième alinéa de cet article prévoit des exonérations par arrêté du maire, et que son quatrième alinéa prévoit que les immeubles non raccordés doivent être dotés d'un assainissement autonome. Mais non seulement ils ne justifient pas que l'immeuble concerné se trouve dans ces situations dérogatoires, et surtout les dispositions de ces textes ne les dispensent pas de respecter les clauses contractuelles auxquelles ils se sont soumis en les signant. En vendant un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement sans plus de précision, ils se sont engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, y compris les WC du rez-de-chaussée et la salle de bains du second étage, fut-elle une salle d'eau ne comportant qu'un lavabo alimenté en eau froide. Et ils ne peuvent utilement affirmer ne jamais avoir fait l'objet d'une quelconque démarche ou mise en demeure des services compétents alors que l'immeuble est raccordé au réseau public et qu'ils leur appartenaient d'y raccorder l'ensemble des rejets. Dès lors, les acquéreurs étaient en droit d'obtenir un raccordement de tous les écoulements, lavabos, WC et machines sans exclusion. Les vendeurs n'ont pas respecté leur engagement de délivrer l'immeuble vendu avec l'ensemble de ses accessoires tels qu'ils étaient mentionnés dans les documents contractuels. En conséquence, la cour, réformant le jugement, décide que les acquéreurs sont bien fondés à obtenir le raccordement de l'intégralité des matériels et machines au réseau d'assainissement public » (arrêt p. 4-5) ;

1°. ALORS QUE la clause de l'acte de vente prévoyant que l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement obligeait les vendeurs à livrer un immeuble comportant un tel raccordement, sans nécessairement que tous les éléments d'équipements sans exclusion de l'immeuble y soient reliés individuellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que l'immeuble était raccordé au réseau public ; qu'en retenant néanmoins que les vendeurs n'avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu'un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n'étaient pas reliés au réseau, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;

2°. ALORS QUE sauf clause contraire, l'obligation de délivrance ne couvre pas les éléments purement accessoires ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, l'acte de vente se bornait à énoncer « concernant les eaux usées, le vendeur déclare que les biens vendus sont raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public » ; qu'en estimant que cette clause obligeait le vendeur, au titre de son obligation de délivrance, à livrer un bien dont tous les éléments d'équipement, sans exclusion, devaient être raccordés au réseau d'assainissement, la Cour a méconnu les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code Civil ;

3°. ALORS QUE par voie de conséquence, la Cour d'Appel qui s'abstient de rechercher si les éléments non raccordés au réseau d'assainissement présentaient, eu égard à leur emplacement, leur nombre, et l'importance de leur usage, un caractère essentiel au point d'affecter l'exécution même par le vendeur de son obligation de délivrance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du Code Civile."