Non :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a confié un mandat de vente exclusif relatif à un appartement de deux pièces situé à Morzine à la société l'Immobilière des Hauts-Forts (la société), le prix prévu étant de 129 581 euros net vendeur ; que ce mandat a été signé par le représentant de la société le 17 décembre 2003 et par la mandante le 16 mars 2004 ; que, dès le 27 décembre 2003, la société a obtenu la signature, par les consorts Y..., d'un document intitulé "avant-contrat de vente" aux conditions fixées par le mandat; que Mme X... a signé ce document le 16 mars 2004 puis a refusé de régulariser la convention par acte authentique ; que les consorts Y... l'ayant assignée pour obtenir la réalisation forcée de l'opération, une transaction, portant sur la vente de l'appartement au prix mentionné par le mandat, est intervenue entre ces parties le 23 novembre 2006 ; que Mme X... a ensuite assigné la société en paiement de dommages-intérêts en invoquant la nullité du mandat et la sous-évaluation manifeste du bien ; que la cour d'appel a annulé le mandat et condamné la société à restituer la commission ;

Attendu que pour rejeter les autres demandes de Mme X... l'arrêt retient que la nullité du mandat a pour effet de "gommer le devoir de conseil inhérent au contexte contractuel" et qu'il n'est pas caractérisé de faute de l'agent immobilier de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si, ayant participé à la rédaction de la promesse de vente, la société, consultée par Mme X..., s'était acquittée du devoir de conseil dont elle était tenue envers elle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;



PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en ses dispositions autres que celles relatives à la nullité du mandat et à la condamnation de la société l'Immobilière des Hauts-Forts à payer à Mme X... la somme de 6 098 euros en restitution de la commission, l'arrêt rendu le 15 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société l'Immobilière des Hauts-Forts aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société l'Immobilière des Hauts-Forts, la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme Françoise X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Madame Françoise X... tendant à ce que l'agence l'IMMOBILIERE DES HAUTS FORTS soit condamnée à lui payer la somme de 75.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Françoise X... a consenti à vendre aux Consorts Y... au prix figurant au mandat nul et porté à l'acte de cession dont elle ne prétend pas qu'il est vil et auquel elle a ainsi adhéré ; qu'est donc inutile à la solution du litige la prescription d'une expertise tendant à déterminer la valeur vénale de l'appartement cédé au moment où il l'a été et il n'y a pas lieu de rechercher si, ainsi que le prétend l'appelante, l'agence a violé son obligation d'information quant à la justesse du prix étant observé que l'absence de mandat ici retenu ou encore sa nullité a pour effet de gommer le devoir de conseil inhérent à un contexte contractuel ; qu'en tout état de cause n'est pas caractérisé au passif de l'agence une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ; que l'appelante a en outre acquitté ses charges normales de copropriété jusqu'à la date de la cession qui a été différée de son fait ; qu'elle est déboutée de sa demande tendant à la condamnation de l'agence à lui payer la somme de 75.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) ALORS QUE le professionnel responsable de la nullité d'un contrat doit répondre des dommages que son exécution a provoqués ; qu'en affirmant que l'agence immobilière n'avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, bien qu'elle ait constaté que la vente préjudiciable à Madame X... avait été conclue à la suite de l'intervention de l'agence, qui agissait en vertu d'un contrat nul pour méconnaître les exigence de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de sorte qu'elle devait répondre du dommage causé par son intervention effectuée en violation des règles d'ordre public gouvernant son activité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE le professionnel de l'immobilier est débiteur d'un devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte auquel il prête son concours ; qu'en retenant que l'absence de mandat valable déchargeait la société l'IMMOBILIERE DES HAUTS FORTS de tout devoir de conseil, quand l'agence immobilière, consultée par Madame X..., avait concouru à la conclusion d'un avant-contrat de vente et participé à la rédaction de l'acte, ce dont il résultait que le professionnel de l'immobilier était tenu de conseiller la venderesse, nonobstant la nullité du mandat, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QUE le professionnel de l'immobilier est débiteur d'un devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte auquel il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, pour débouter Madame X... de sa demande en indemnisation dirigée à l'encontre de la société l'IMMOBILIERE DES HAUTS FORTS, que celle-ci n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'agence immobilière n'avait pas manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention de la venderesse sur l'insuffisance du prix de vente de son bien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale et violé l'article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QUE le professionnel de l'immobilier est débiteur d'un devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte auquel il prête son concours ; qu'en retenant, pour débouter Madame X... de sa demande en indemnisation dirigée à l'encontre de l'agence immobilière, qu'elle avait consenti à vendre son bien au prix, figurant au mandat nul, auquel elle avait ainsi adhéré, quand il appartenait au professionnel de l'immobilier par l'entremise duquel la vente avait été conclue de conseiller la venderesse sur ce prix de vente, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article 1382 du Code civil."

Un arrêt sur cette question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 13 décembre 2010), que les époux B..., propriétaires d'une parcelle voisine de la propriété de M. X..., ont assigné ce dernier en arrachage de la haie de troènes de plus de 2 mètres de haut plantée à moins d'un demi-mètre de la ligne séparative des deux fonds ;

Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, que lorsque les arbres dont l'arrachage est demandé ont une hauteur supérieure à deux mètres, le point de départ de la prescription trentenaire opposée par le propriétaire desdits arbres n'est pas la date à laquelle ils ont été plantés, mais la date à laquelle ils ont dépassé cette hauteur, peu important qu'ils aient été plantés à moins d'un demi mètre de la ligne séparative des fonds ; qu'en retenant néanmoins que, s'agissant des arbres situés à moins d'un demi mètre de la ligne séparative des fonds, le point de départ de la prescription trentenaire ne pouvait être la date à laquelle ces arbres avaient atteint une hauteur de deux mètres, la cour d'appel a violé les articles 671 et 672 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que s'agissant de plantations situées dans la zone des cinquante centimètres de la ligne séparative, où toute plantation est illicite, le point de départ de la prescription trentenaire opposée à une action en arrachage était la date de la plantation et ne pouvait être celle à laquelle les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres, la cour d'appel, qui a relevé qu'était justifié de l'ancienneté de plus de trente ans de la haie de troènes par les diverses attestations de témoins et que M. X... avait, depuis l'assignation, élagué la haie qui ne dépassait plus 2 mètres, en a exactement déduit que la prescription était acquise et que la demande d'arrachage devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux B... à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande des époux B... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour les époux B...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux B... de leur demande tendant à la suppression des arbres plantés par Monsieur X... sur son fonds ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE s'agissant de la haie litigieuse située dans la première zone des 0, 50 cm de la ligne séparative, soit la zone où toute plantation était illicite, le point de départ de la prescription trentenaire revendiquée en l'espèce par Monsieur X... était la plantation de végétaux ; que le point de départ de la prescription ne pouvait en ce cas être la date où les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres puisque cette prescription ne s'appliquait qu'aux végétaux dont la hauteur était réglementée (ceux dans la zone comprise entre 0, 50 cm et 2 m) et non pas aux végétaux dont la plantation était illicite (ceux dans la zone de 0, 50 cm) ; qu'il était amplement justifié de l'ancienneté de plus de trente ans de cette haie par les diverses attestations de témoins : Monsieur Claude Y... né en 1947 déclarait avoir habité en face de Monsieur X... depuis 1970 et avoir toujours connu la haie ; Monsieur Z... né en 1957 déclarait avoir habité le quartier depuis 1973 et avoir connu la haie depuis 35 ans, Monsieur René Philippe A... déclarait que déjà « au début des années 1960 », la maison était ceinte par une haie ; que dans ces conditions, la haie datant de plus de trente ans, Monsieur et Madame B... n'étaient plus recevables à en solliciter l'arrachage (arrêt, p. 4) ; qu'il était jugé, par un retour à une ancienne jurisprudence, que « le point de départ de la prescription trentenaire, pour la réduction des arbres à la hauteur déterminée conformément à l'article 671 du code civil, n'est pas la date à laquelle les arbres ont été plantés, mais la date à laquelle ils ont dépassé la hauteur maxima autorisée » ; que, pour ce qui était des arbres plantés dans la première zone des cinquante centimètres, et qui, quelle que soit leur hauteur, étaient toujours illicitement placés, le dépassement de la hauteur se réalisait par la sortie de terre elle-même ou, s'il s'agissait d'un arbre ou arbuste transplanté, par la transplantation ; que pour ce qui était de ceux plantés dans la seconde zone, soit entre cinquante centimètres et deux mètres, le jour fatidique était celui de l'atteinte de la hauteur de deux mètres (article 671 du code civil) ; que l'arrêt du 8 décembre 1981 ne renversait vraiment les solutions antérieures que pour ces arbres-ci ; qu'en l'espèce, Monsieur B... produisait un procès-verbal de constat du 11 décembre 2007, selon lequel « au nord de la propriété du requérant, je constate que la clôture est formée de piquets métalliques et de grillages. La plupart des piquets métalliques sont oxydés dans leur base et certains sont coupés, au pied de cette clôture, se trouvent les troncs de troènes de haie ; ceux-ci à plusieurs endroits sont au ras du grillage ; de plus, les branchages dépassent largement dans la propriété des requérants » ; qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat en date du 15 juillet 2008 qu'« à ce jour, la haie est taillée à moins de deux mètres de hauteur et à l'aplomb de la limite séparative de telle sorte qu'aucun branchage ne dépasse actuellement chez les voisins » ; que Monsieur X... avait donc fait procéder à l'élagage de la haie depuis l'assignation ; que cette haie restait toutefois très proche de la limite séparative puisque selon le procès-verbal de constat du 11 décembre 2007, au pied de cette clôture, se trouvaient les troncs des troènes de haie ; que ceux-ci à plusieurs endroits étaient au ras du grillage ; qu'il ressortait toutefois des attestations de témoins et notamment de l'attestation de Monsieur Z... en date du 21 septembre 2008 précisant que « j'ai toujours connu cette maison close de haies, soit 35 ans », de l'attestation de Monsieur A... en date du 23 juillet 2008 précisant « avoir connu, au début des années 60, la maison sise allées des Paracs où réside Monsieur X..., pour avoir joué avec lui dans cette propriété qui était déjà ceinte par une haie périphérique » que la haie avait été plantée il y avait plus de trente ans ; que ces attestations étaient précises, elles ne concernaient pas seulement la haie côté rue mais bien la haie qui entourait la propriété et donc la haie litigieuse en limite de la propriété de Monsieur et Madame B... ; que le délai de prescription s'agissant de la haie plantée à une distance inférieure à 50 cm démarrait à compter en effet de la plantation de la haie et non pas lorsque les branches atteignaient deux mètres ; que la prescription était donc acquise ; que la demande d'arrachage de la haie litigieuse aux frais de Monsieur X... était donc rejetée tout comme la demande d'arrachage du grillage dont les déformations et l'usure ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage en l'espèce au vu des photographies figurant au dossier ; que la demande de faire ériger aux frais du défendeur un mur de séparation était également rejetée car elle n'était pas justifiée en l'espèce tout comme la demande subséquente de dommages-intérêts (jugement, pp. 3-4) ;

ALORS QUE lorsque les arbres dont l'arrachage est demandé ont une hauteur supérieure à deux mètres, le point de départ de la prescription trentenaire opposée par le propriétaire desdits arbres n'est pas la date à laquelle ils ont été plantés, mais la date à laquelle ils ont dépassé cette hauteur, peu important qu'ils aient été plantés à moins d'un demi mètre de la ligne séparative des fonds ; qu'en retenant néanmoins que, s'agissant des arbres situés à moins d'un demi mètre de la ligne séparative des fonds, le point de départ de la prescription trentenaire ne pouvait être la date à laquelle ces arbres avaient atteint une hauteur de deux mètres, la cour d'appel a violé les articles 671 et 672 du code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux B... de leur demande en réparation du préjudice causé par Monsieur X... ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE s'agissant de la haie litigieuse située dans la première zone des 0, 50 cm de la ligne séparative, soit la zone où toute plantation était illicite, le point de départ de la prescription trentenaire revendiquée en l'espèce par Monsieur X... était la plantation de végétaux ; que le point de départ de la prescription ne pouvait en ce cas être la date où les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres puisque cette prescription ne s'appliquait qu'aux végétaux dont la hauteur était réglementée (ceux dans la zone comprise entre 0, 50 cm et 2 m) et non pas aux végétaux dont la plantation était illicite (ceux dans la zone de 0, 50 cm) ; qu'il était amplement justifié de l'ancienneté de plus de trente ans de cette haie par les diverses attestations de témoins : Monsieur Claude Y... né en 1947 déclarait avoir habité en face de Monsieur X... depuis 1970 et avoir toujours connu la haie ; Monsieur Z... né en 1957 déclarait avoir habité le quartier depuis 1973 et avoir connu la haie depuis 35 ans, Monsieur René Philippe A... déclarait que déjà « au début des années 1960 », la maison était ceinte par une haie ; que dans ces conditions, la haie datant de plus de trente ans, Monsieur et Madame B... n'étaient plus recevables à en solliciter l'arrachage ; qu'en revanche ils étaient recevables à solliciter la disparition du trouble anormal que pouvait leur occasionner cette plantation ; qu'ils devaient alors rapporter la preuve d'un préjudice ; qu'il apparaissait à la lecture du procès-verbal de constat daté du 15 juillet 2008 et au vu des photographies établies à cette occasion que la haie de troènes avait été taillée à une hauteur inférieure à celle des panneaux de bois occultants, situés sur la moitié de la longueur de la haie et que sur l'autre moitié, sa hauteur, inférieure à deux mètres selon l'huissier, n'était également la source d'aucune gêne ; que par ailleurs l'huissier notait qu'aucun branchage ne dépassait chez le voisin ; que Monsieur et Madame B... ne produisaient aucune pièce postérieure à 2008 justifiant d'un préjudice causé par cette haie, tel qu'un débordement de branchages dans leur propriété ou une gêne pour leurs cultures ; qu'enfin, s'il était vrai que le grillage séparant les fonds était un peu distendu et les piquets le retenant pas très droits à l'aplomb de la ligne séparative, cette situation par sa faible ampleur ne pouvait constituer un trouble anormal de voisinage ; que dans ces conditions, le jugement du tribunal d'instance de Dax en date du 25 août 2009 devait être intégralement confirmé (arrêt, pp. 4-5) ; qu'en l'espèce, Monsieur B... produisait un procès-verbal de constat du 11 décembre 2007, selon lequel « au nord de la propriété du requérant, je constate que la clôture est formée de piquets métalliques et de grillages. La plupart des piquets métalliques sont oxydés dans leur base et certains sont coupés, au pied de cette clôture, se trouvent les troncs de troènes de haie ; ceux-ci à plusieurs endroits sont au ras du grillage ; de plus, les branchages dépassent largement dans la propriété des requérants » ; qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat en date du 15 juillet 2008 qu'« à ce jour, la haie est taillée à moins de deux mètres de hauteur et à l'aplomb de la limite séparative de telle sorte qu'aucun branchage ne dépasse actuellement chez les voisins » ; que Monsieur X... avait donc fait procéder à l'élagage de la haie depuis l'assignation ; que cette haie restait toutefois très proche de la limite séparative puisque selon le procès-verbal de constat du 11 décembre 2007, au pied de cette clôture, se trouvaient les troncs des troènes de haie ; que ceux-ci à plusieurs endroits étaient au ras du grillage ; qu'il ressortait toutefois des attestations de témoins et notamment de l'attestation de Monsieur Z... en date du 21 septembre 2008 précisant que « j'ai toujours connu cette maison close de haies, soit 35 ans », de l'attestation de Monsieur A... en date du 23 juillet 2008 précisant « avoir connu, au début des années 60, la maison sise allées des Paracs où réside Monsieur X..., pour avoir joué avec lui dans cette propriété qui était déjà ceinte par une haie périphérique » que la haie avait été plantée il y avait plus de trente ans ; que ces attestations étaient précises, elles ne concernaient pas seulement la haie côté rue mais bien la haie qui entourait la propriété et donc la haie litigieuse en limite de la propriété de Monsieur et Madame B... ; que le délai de prescription s'agissant de la haie plantée à une distance inférieure à 50 cm démarrait à compter en effet de la plantation de la haie et non pas lorsque les branches atteignaient deux mètres ; que la prescription était donc acquise ; que la demande d'arrachage de la haie litigieuse aux frais de Monsieur X... était donc rejetée tout comme la demande d'arrachage du grillage dont les déformations et l'usure ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage en l'espèce au vu des photographies figurant au dossier ; que la demande de faire ériger aux frais du défendeur un mur de séparation était également rejetée car elle n'était pas justifiée en l'espèce tout comme la demande subséquente de dommages-intérêts (jugement, pp. 3-4) ;

ALORS, D'UNE PART, QU'une plantation illicite cause nécessairement au propriétaire du fonds voisin un préjudice que le juge ne peut laisser sans réparation ; qu'en rejetant néanmoins la demande des époux B... en réparation de leur préjudice, après avoir retenu que la haie litigieuse était située dans une zone où toute plantation était illicite, ce dont il résultait que cette plantation illicite avait nécessairement causé aux demandeurs un préjudice que le juge ne pouvait laisser sans réparation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 671 et 672 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs dernières écritures d'appel, signifiées le 28 juin 2010 (p. 4, § 8, p. 6, § § 4 et 5), les époux B..., après avoir indiqué qu'un huissier de justice avait relevé, aux termes d'un procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2007, que des branchages de la haie litigieuse dépassaient largement dans leur propriété, avaient, sollicitant la réparation du préjudice causé par la résistance de Monsieur X..., qui avait attendu la délivrance de l'assignation (le 3 juillet 2008) pour tailler cette haie, fait valoir un préjudice antérieur à la taille de la haie ; qu'en se bornant, pour écarter les demandes en réparation formées par les époux B..., à retenir que ces derniers n'avaient produit aucune pièce postérieure à l'année 2008 justifiant d'un préjudice causé par la haie litigieuse, la cour d'appel n'a pas répondu à leurs conclusions d'appel relatives au préjudice antérieur et a violé l'article 455 du code de procédure civile."