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  • Obligation de conseil du banquier

    Un arrêt sur cette question :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 8 avril 2010), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont conclu avec la société Pro-conseils-Wako France un contrat intitulé " marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle en bois " et qu'il a été remis aux maîtres d'ouvrage un plan de la maison issu du catalogue de l'entreprise et une notice descriptive de l'ensemble des lots destinés à la construction ; que le Crédit immobilier de France Sud Rhône-Alpes (le Crédit immobilier) a consenti aux consorts X...-Y...un prêt destiné au financement de l'opération et a procédé à trois déblocages de fonds lors de la signature du contrat puis à l'occasion de l'obtention du permis de construire et de la réalisation des fondations ; que la société Pro-conseils-Wako France, qui avait abandonné le chantier, a été placée en liquidation judiciaire ; que, soutenant que le marché conclu avec cette dernière était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et que la banque n'avait pas respecté les prescriptions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, les consorts X...-Y...ont assigné le Crédit immobilier afin notamment de le voir condamner à leur payer le montant des sommes débloquées ;

    Attendu que le Crédit immobilier fait grief à l'arrêt de juger qu'il a manqué à ses obligations légales de contrôle du projet de construction des consorts X...-Y...et de le condamner à leur payer le montant des sommes débloquées, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation alors, selon le moyen :

    1°/ que l'obligation de renseignement et de conseil qui pèse sur l'établissement de crédit sollicité pour financer la construction d'une maison d'habitation ne va pas jusqu'à lui imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leur projet de construction ; qu'en énonçant néanmoins, pour imputer au Crédit Immobilier un manquement à son devoir de renseignement et de conseil, que ce devoir lui imposait " l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ", la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, et subsidiairement l'article L. 231-10 du code de l'habitation et de la construction, par fausse application ;

    2°/ qu'en estimant, pour imputer au Crédit Immobilier un manquement à son obligation de renseignement et de conseil, que la banque aurait été tenue de " préciser aux consorts X...-Y...que pour la construction d'une maison individuelle souscrire un tel contrat de construction en ne prenant aucune garantie était risqué " et " d'indiquer précisément à ses clients les risques encourus ", après avoir pourtant constaté que l'acte de prêt était assorti d'un paragraphe informant " le maître de l'ouvrage de l'absence d'application des dispositions protectrices des articles L. 231-10 et L. 232-2 du code de la construction et de l'habitation ", ce dont il résultait que le Crédit Immobilier, qui n'avait pas à dissuader ses clients de s'engager dans un projet de construction et d'accession à la propriété dans lequel il n'avait pas à s'immiscer, les avait suffisamment renseignés sur les risques que présentait l'absence d'application des dispositions susvisées, par cela même que ce point avait été porté à leur connaissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant derechef l'article 1147 du code civil et, subsidiairement, l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;

    3°/ que, dans ses écritures d'appel, le Crédit Immobilier faisait expressément valoir, offre de preuve à l'appui, que les demandeurs étaient d'autant moins fondés à lui reprocher une quelconque faute dans le déblocage des fonds que " les règlements n'ont jamais été adressés à la société Pro-conseil-Wako France mais ont toujours été effectués auprès de M. X... et de Mlle Y... " ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans apporter la moindre réponse à ce moyen péremptoire, la cour d'appel n'a pas donné de motifs à son arrêt et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que, si l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil et qu'en l'espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle, que l'acte passé entre les consorts X...-Y... et la société Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était qualifié de marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle et, d'autre part, qu'ayant constaté que l'acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé " conditions diverses ", par lequel l'emprunteur était informé qu'il ne bénéficiait pas des règles protectrices instituées par le code de la construction et de l'habitation, n'était pas évocateur et que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Crédit immobilier avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Crédit immobilier France aux dépens ;

    Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Crédit immobilier France à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Laugier-Caston ; rejette la demande de la société Crédit immobilier France ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille douze.

     


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Crédit immobilier France Sud Rhône-Alpes Auvergne.

    Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que la société Crédit Immobilier de France Sud Rhône-Alpes avait manqué à ses obligations légales de contrôle du projet de construction des consorts X...-Y..., cause de leur préjudice, et de l'avoir condamnée à leur payer la somme de 58. 741, 54 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

    Aux motifs propres que « en matière de construction de maisons individuelles, l'article L. 231-10 du CCH prévoit que le prêteur ne peut émettre une offre sans avoir vérifié que le contrat comportait les énonciations mentionnées à l'article L. 232-2 du CCH, celui-ci indiquant notamment que doivent être prévus les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux, la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison, et surtout la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage et les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexé au contrat ; que la sanction prévue en cas de non respect par le prêteur de cette obligation est importante car dans les cas de défaillance du constructeur le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat ; que certes l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis, mais cela ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt dès lors que la banque qui propose un prêt à son client est tenue de respecter un formalisme rigoureux, lequel a pour but d'informer pleinement le consommateur de crédit ; qu'en outre, si effectivement le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ; que l'appréciation de l'engagement de la responsabilité du banquier dépend de la nature du contrat qui lui a été soumis en vue du financement ; qu'en l'espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle, que l'acte passé entre les consorts X...-Y...et la société Wako était un véritable contrat de ce type, même s'il était qualifié de « marchés de travaux pour la construction d'une maison individuelle » ; que les plans et la notice descriptive confirmaient que le maître de l'ouvrage ne disposait pas, compte tenu de la nature des travaux à réaliser, c'est-à-dire la construction de leur maison d'habitation, des garanties nécessaires et notamment n'avait pas souscrit l'assurance dommage-ouvrage et que le constructeur ne justifiait pas des garanties de remboursement et de livraison prévues à l'article L. 232-2 du CCH ; que le montant à financer par le biais de l'emprunt qui s'élevait pour le couple à plus de 110. 000 euros justifiait que l'organisme prêteur, qui reconnaît dans ses écritures être redevable d'une obligation d'information et de conseil, ne se contente pas d'indiquer dans l'acte de prêt que le maître de l'ouvrage était informé de l'absence d'application des dispositions protectrices des articles L. 231-10 et L. 232-2 du Code de la construction et de l'habitation mais être plus précis quant aux risques encourus du fait de l'absence d'assurance de dommages-ouvrage et absence de garanties du constructeur ; que l'acte notarié comporte en effet plus de cent pages avec les annexes du prêt alors qu'il ne mentionne en tête que l'acquisition du terrain à bâtir ; que le Crédit immobilier de France Sud Rhône-Alpes Auvergne s'est borné à insérer, dans l'acte de prêt, qui à lui seul compose plus de 80 % de l'acte notarié, une clause de 5 lignes dans un paragraphe nullement évocateur sur les conditions diverses, énonçant juste les articles précités, sans préciser aux consorts X...-Y...que pour la construction d'une maison individuelle souscrire un tel contrat de construction en ne prenant aucune garantie était risqué et sans indiquer précisément à ses clients les risques encourus, le Crédit Immobilier de France Sud Rhône-Alpes Auvergne, en qualité de professionnel du financement de ce type d'opérations, a failli à son obligation de conseil et commis une faute ouvrant droit à réparation ; que l'intervention d'un notaire dans le cadre de la rédaction de l'acte de prêt ne peut justifier le non respect par l'organisme prêteur de son obligation de conseil ; que le montant du préjudice qui n'est pas contesté s'élève au montant de la somme produite dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Wako, soit 58. 741, 54 euros ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;

    Alors, d'une part, que l'obligation de renseignement et de conseil qui pèse sur l'établissement de crédit sollicité pour financer la construction d'une maison d'habitation ne va pas jusqu'à lui imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leur projets de construction ; qu'en énonçant néanmoins, pour imputer au Crédit Immobilier Sud Rhône Alpes Auvergne un manquement à son devoir de renseignement et de conseil, que ce devoir lui imposait « l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer », la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, et subsidiairement l'article L. 231-10 du Code de l'habitation et de la construction, par fausse application ;

    Alors, d'autre part, qu'en estimant, pour imputer au Crédit Immobilier Sud Rhône Alpes Auvergne un manquement à son obligation de renseignement et de conseil, que la banque aurait été tenue de « préciser consorts X...-Y...que pour la construction d'une maison individuelle souscrire un tel contrat de construction en ne prenant aucune garantie était risqué » et « d'indiquer précisément à ses clients les risques encourus », après avoir pourtant constaté que l'acte de prêt était assorti d'un paragraphe informant « le maître de l'ouvrage de l'absence d'application des dispositions protectrices des articles L. 231-10 et L. 232-2 du Code de la construction et de l'habitation », ce dont il résultait que le Crédit Immobilier Sud Rhône Alpes Auvergne, qui n'avait pas à dissuader ses clients de s'engager dans un projet de construction et d'accession à la propriété dans lequel il n'avait pas à s'immiscer, les avait suffisamment renseignés sur les risques que présentait l'absence d'application des dispositions susvisées, par cela même que ce point avait été porté à leur connaissance, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant derechef l'article 1147 du Code civil et, subsidiairement, l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;

    Alors, enfin, que dans ses écritures d'appel (concl. sign. le 12 octobre 2009, p. 5, § VI), le Crédit Immobilier Sud Rhône Alpes faisait expressément valoir, offre de preuve à l'appui, que les demandeurs étaient d'autant moins fondés à lui reprocher une quelconque faute dans le déblocage des fonds que « les règlements n'ont jamais été adressés à la société Pro Conseil Wako France mais ont toujours été effectués auprès de Monsieur X... et de Mademoiselle Y... » ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans apporter la moindre réponse à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel n'a pas donné de motifs à son arrêt et méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Dans le cas d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle

    C'est ce que juge cet arrêt :


    "Vu l'article 1134 du code civil ;

    Attendu, selon le jugement attaqué (Béziers, 14 février 2011), rendu en dernier ressort, que la société Bacotec gestion, preneuse à bail de locaux commerciaux, propriété de la SCI Jade, a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de rembourser à sa bailleresse une certaine somme au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

    Attendu que pour la débouter de son opposition, le jugement retient que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe récupérable et que l'article 4-6 du contrat de bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 14 février 2011, entre les parties, par le tribunal de commerce de Béziers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de commerce de Narbonne ;

    Condamne la SCI Jade aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Jade à payer à la société Bacotec gestion la somme de 2 500 euros ; 
    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Bacotec gestion

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté la société BACOTEC de son opposition, d'AVOIR condamné cette société à payer à la SCI JADE la somme en principal de 662 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères assortie des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la première mise en demeure et d'AVOIR condamné la société BACOTEC à payer à la SCI JADE la somme de 400 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

    AUX MOTIFS QU'en vertu d'un bail sous seing privé et de son avenant en date du 10 février 2005, la SCI JADE a donné à bail à titre commercial à la STE BACOTEC GESTION les biens et droits ci-après désignés : PORT MINNERVOIS VILLAGE – 11000 HOMPS – Lot N° C03 + parking 16, avec tous ses lots annexes ; que la SCI JADE soutient être parfaitement fondée en droit à réclamer le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par la STE BACOTEC GESTION ; que l'article 4 des conditions du bail stipule : « le preneur s'oblige …/… 6. à acquitter toutes dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, charges locatives de copropriété comprenant notamment toutes les charges d'entretien et de maintenance à caractère locatif y compris celles relatives aux espaces verts, à l'éclairage, à la piscine…). De son côté, le bailleur …/… 11. conserve à sa charge les dépenses dites "non récupérables" supportées légalement par les propriétaires, en particulier la taxe foncière et les charges de copropriété classique (assurance de la copropriété, honoraires du syndic, etc…) …/… 14. Il s'acquittera de tous les impôts attachés à la qualité de propriétaire, comme de tous les impôts relatifs à l'encaissement des loyers qu'il percevra au cours des neuf années. Il ne pourra se désister de ses obligations fiscales ni les faire appliquer au preneur. Ces dernières étant celles en vigueur à la suite de la signature de la présente auxquelles peuvent s'ajouter toutes autres obligations faisant l'objet d'une nouvelle législation » ; que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe « récupérable » ; que de plus, l'article 6 du contrat de bail fournit un liste non exhaustive (etc) des charges dites «récupérables» ; qu'en conséquence, il apparaît que la taxe des ordures ménagères est bien à la charge de la STE BACOTEC GESTION en sa qualité de preneur ; qu'il convient donc de débouter la STE BACOTEC GESTION de son argumentation et de la condamner à payer à la SCI JADE la somme en principal de SIX CENT SOIXANTE DEUX EUROS 662 € assortie des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la première mise en demeure, ainsi qu'une somme de QUATRE CENT EUROS 400 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens de la présente décision qui comprendront ceux de la procédure d'injonction de payer dont l'acte d'huissier de signification de l'ordonnance,

    1- ALORS QUE seules sont récupérables sur le preneur à bail les taxes expressément visées par le bail commercial ; qu'en condamnant le preneur à rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sans se référer aux stipulations du bail et en se bornant à affirmer que cette taxe serait "par nature" récupérable, le tribunal a violé l'article 1134 du Code civil.

    2- ALORS QUE si l'article 4.6 du contrat stipulait que le preneur s'engageait à « acquitter toutes dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, charges locatives de copropriété comprenant notamment toutes les charges d'entretien et de maintenance à caractère locatif y compris celles relatives aux espaces verts, à l'éclairage, à la piscine, etc.) », l'article 4.14 du contrat stipulait ensuite que le bailleur conservait à sa charge « tous les impôts attachés à la qualité de propriétaire » et qu'il ne pourrait pas « se désister de ses obligations fiscales ni les faire appliquer au preneur » ; que l'article 1523 du Code général des impôts disposant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est «imposée au nom des propriétaires », il ressortait clairement et précisément du bail que cet impôt, attaché à la qualité de propriétaire, ne pouvait pas être mis à la charge du preneur ; qu'en jugeant pourtant que cet impôt était à la charge de la société BACOTEC, le Tribunal a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du Code civil."

  • Les contestations en matière de baux commerciaux autres que celles relatives au prix du bail révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal de grande instance

    Rappel de ce principe par cet arrêt :


    "Vu l'article R 145-23 du code de commerce ensemble l'article R. 211-4 11° du code de l'organisation judiciaire ;

    Attendu que les contestations en matière de baux commerciaux autres que celles relatives au prix du bail révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal de grande instance ;

    Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en Provence, 16 juin 2011) que la société Station 7, a acquis le 30 juillet 2008 le fonds de commerce d'achat et vente de véhicules automobiles de la société Marseille Carburant, sans transmission du droit au bail portant sur des locaux appartenant à la société Marseille Alimentation, qui devaient être vendus à la société Meunier Immobilier d'Entreprise ; que le 8 octobre 2010 la société Marseille Alimentation a fait sommation à la société Station 7 de libérer ces locaux au 30 juin 2011, puis l'a assignée devant le tribunal de commerce en expulsion et payement d'une indemnité d'occupation ; que la société Station 7 a soulevé l'incompétence de ce tribunal au profit du tribunal de grande instance ;

    Attendu que pour retenir la compétence du tribunal de commerce l'arrêt retient qu'en l'absence de toute signature d'un bail commercial ou de convention d'occupation précaire entre les parties, la société Station 7, qui ne justifie pas d'avantage d'un bail verbal, n'est pas fondée à revendiquer l'application de l'article L. 145-15 du code de commerce alors que sa présence dans les locaux de la société Marseille Alimentation résulte de la cession à son profit du fonds de commerce qui ne comporte aucune transmission de bail commercial par le cédant et qui prévoit son départ dans d'autres locaux, objet de baux en l'état futur d'achèvement qui lui ont été consentis et auxquels elle a renoncé et que l'appréciation de cet acte de cession, à l'origine du litige opposant les parties, relève de la compétence du Tribunal de commerce ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Station 7 poursuivait dans les lieux l'activité antérieurement exercée par la cédante du fonds de commerce en vertu d'un bail commercial et que la société Station 7 soutenait régler les loyers et être ainsi titulaire d'un bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et vu l'article 627 alinéa 2 du code de procédure civile ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

    DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

    Dit que la juridiction compétente est le tribunal de grande instance de Marseille ;

    Condamne la société Marseille Alimentation aux dépens du présent arrêt et à ceux exposés devant les juges du fond ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Marseille Alimentation à payer à la société Station 7 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Marseille Alimentation ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Station 7

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté le contredit formé par la société STATION 7 et d'avoir renvoyé l'examen du fond du litige devant le Tribunal de commerce de Marseille ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE «pour revendiquer la compétence du Tribunal de grande instance, la société STATION 7 prétend que dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce d'achat et de vente de véhicules automobiles auprès de la société MARSEILLE CARBURANT, par acte sous seing privé du 30 juillet 2008, elle a poursuivi les baux commerciaux en cours et conclus initialement entre la société MARSEILLE ALIMENTATION et la société MARSEILLE CARBURANT ; que toutefois l'acte de cession auquel est intervenu la société MARSEILLE ALIMENTATION d'une part, au titre des éléments du fonds de commerce cédé, ne comporte nullement le droit au bail revendiqué par la société STATION 7, mais encore l'exclut expressément ; qu'en effet, cet acte précise en son article V, intitulé Droit au bail – Accords particuliers : «la société CARBURANT a informé la société STATION 7 que la société MARSEILLE ALIMENTATION a signé avec la société MEUNIER IMMOBILIER D'ENTREPRISE un protocole d'accord, le 21 mars 2008, en vue de l'acquisition par cette dernière de l'immeuble 42 BD de Dunkerque à MARSEILLE (13002) dans lequel le fonds cédé est exploité :en conséquence de quoi le droit au bail ne lui est donc pas transmis» ; que l'acte de cession du fonds de commerce précise également que la société MEUNIER IMMOBILIER D'ENTREPRISE et la société STATION 7 ont convenu le 18 juin 2008, de deux baux en état future d'achèvement et que la société STATION 7 libèrera l'immeuble 42 , Bd de Dunkerque à MARSEILLE dès que les nouveaux locaux seront mis à sa disposition ; qu'il est également prévu que la société ne pourra prétendre à aucune indemnité puisque le fonds de commerce ne lui est cédé qu'en raison de son acceptation de libérer les locaux afin de permettre leur reconstruction ; qu'en l'absence de toute signature d'un bail commercial ou de convention d'occupation précaire entre les parties, la société STATION 7, qui ne justifie pas d'avantage d'un bail verbal, n'est pas fondée à revendiquer ni l'application de l'article L. 145-15 du code de commerce ni la compétence du Tribunal de grande instance alors que sa présence dans les locaux de la société MARSEILLE ALIMENTATION résulte de la cession à son profit du fonds de commerce qui ne comporte aucune transmission de bail commercial par le cédant et qui prévoit son départ dans d'autres locaux, objet des baux en l'état futur d'achèvement qui lui ont été consentis et auxquels elle a renoncé ; que cet acte est à l'origine du litige qui oppose les parties et son appréciation relève de la compétence du Tribunal de commerce» ;

    ET AUX MOTIFS PRESUMES ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE «sur l'exception d'incompétence matérielle, la société STATION 7 a acquis le fonds de commerce de concession automobile détenu par la société MARSEILLE CARBURANT par acte du 30 juillet 2008, auquel participait la société MARSEILLE ALIMENTATION ; que cet acte précise à l'article V intitulé droit au bail : «accords : la société MARSEILLE DELAPORTE, BRIARD & TRICHET/FHB/JV/78953MA CARBURANT a informé la société STATION 7 que la société MARSEILLE ALIMENTATION a signé avec la société MIE un protocole d'accord, le 21 mars 2008, en vue de l'acquisition par cette dernière de l'immeuble (…) dans lequel le fonds est exploité, en conséquence de quoi, le droit au bail ne lui est pas transmis.» ; qu'il est donc clair au moment de la signature que la société STATION 7 ne bénéficie pas de baux préexistants ; que compte-tenu de la vente des locaux et de baux en l'état futur d'achèvement déjà signés par la société STATION 7, celle-ci devra déménager dès que les nouveaux locaux seront mis à sa disposition ; qu'au titre de l'acte, la société STATION 7 accepte «ne prétendre à aucune indemnité (…) puisque le fonds de commerce ne lui est cédé qu'en raison de son acceptation de libérer les locaux afin de permettre leur reconstruction» ; qu'ainsi donc la société STATION 7 est parfaitement informée qu'elle ne bénéficie d'aucun bail et devra libérer les locaux dès l'achèvement des nouveaux locaux mis à sa disposition ; que la sommation par huissier du 8 octobre 2010 se fonde d'ailleurs sur cet article pour demander la libération des lieux, et le paiement des indemnités ; qu'en conséquence, le litige qui oppose les sociétés MARSEILLE ALIMENTATION et STATION 7 concerne les conséquences de l'application d'un accord de cession de fonds de commerce entre deux sociétés commerciales ; qu'il convient de se déclarer matériellement compétent» ;

    ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'il résulte des articles R. 145-23 alinéa 2 du code de commerce et R. 211-4, 11° du code de l'organisation judiciaire, que les contestations relatives à l'existence du bail commercial relèvent de la compétence exclusive du tribunal de grande instance ; qu'en justifiant en l'espèce la compétence matérielle de la juridiction commerciale par la circonstance qu'était en cause l'appréciation d'un acte de cession de fonds de commerce, quand il résultait des propres constatations de l'arrêt que le litige soulevait la question de l'existence du bail commercial et de l'application du statut correspondant, laquelle relevait de la seule compétence du tribunal de grande instance, la cour d'appel a violé le dispositions susvisées ;

    ALORS, EN SECOND LIEU, QU'en se bornant à affirmer que la société STATION 7 ne justifiait pas d'un bail verbal la liant à la société MARSEILLE ALIMENTATION, pour en déduire que sa présence dans les locaux litigieux ne résultait que de la cession à son profit du fonds de commerce qui ne comporte aucune transmission de bail, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si les circonstances selon lesquelles depuis la cession du fonds de commerce la société STATION 7 recevait des demandes de paiement de loyers, réglait lesdits loyers dont elle recevait quittances et se voyait rappeler par le propriétaire ses obligations de preneuse s'agissant du bon entretien des lieux loués, n'étaient pas de nature à établir, au contraire, l'existence d'un bail verbal entre les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1714 du code civil et L. 145-1 du code de commerce."

  • Publication de l'acte de vente et mauvaise foi de l'acuqéreur

     

    Un arrêt sur cette question :  


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 25 janvier 2011), que la commune de Ceillac (la commune)a par acte sous seing privé du 2 septembre 1996, vendu à M. X... une parcelle cadastrée G 1168 ; que le 9 mars 1999, elle a vendu à M. Y... diverses parcelles, dont la parcelle G 1168 ; que cette seconde vente a été réitérée par acte authentique publié et enregistré à la conservation des hypothèques ; que M. X... a assigné la commune et M. Y... en annulation de cette vente et en paiement de dommages et intérêts ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'annulation de la vente et de réparation de son préjudice, alors selon le moyen :
    1°/ que la fraude corrompt tout et que M. X... alléguait que M. Y... avait acquis la parcelle G 1168, sur laquelle il avait préalablement conclu une promesse de vente, par des manoeuvres frauduleuses ayant consisté, après avoir offert à M. X... de lui échanger ladite parcelle G 1168 contre une autre et avoir ensuite refusé de conclure cet échange, d'une part à affirmer au maire de la commune de Ceillac, propriétaire de la parcelle, pour le convaincre de signer une seconde promesse de vente sur celle-ci, que la convention d'échange précitée avait été conclue devant notaire avec M. X... et d'autre part à falsifier cette seconde promesse, M. Y... y ayant imité la signature de son fils ; qu'en jugeant que la mauvaise foi du second acquéreur, ne pouvait rendre son acquisition inopposable à M. X... faute pour celui-ci d'avoir fait publier sa promesse de vente, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si M. Y... n'avait pas acquis frauduleusement la parcelle litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout et de l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 30-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

    2°/ qu'il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises ; que la cour d'appel a débouté M. X... de ses demandes au motif que la jurisprudence écarte l'influence reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur ; qu'en donnant à un arrêt de la Cour de cassation une portée générale et réglementaire sur des causes ayant un objet identique, mais sans que soient réunies les conditions de l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a violé les articles 5 et 1351 du code civil ; 

    Mais attendu qu'ayant relevé que la première promesse synallagmatique signée par M. X... n'avait pas été publiée et qu'en dépit de cette promesse, la commune avait vendu l'immeuble à M. Y... et retenu que celui-ci avait fait procéder le 3 mai 2000 à la publication de l'acte authentique de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs, sans statuer par voie de disposition générale, que la mauvaise foi du second acquéreur était sans influence sur la validité de l'acte publié et que la promesse synallagmatique du 2 septembre 1996 n'était pas opposable à M. Y... ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que sous le couvert d'un grief de défaut de base légale, le moyen critique une omission de statuer sur la demande de dommages et intérêts, dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que cette demande ait été examinée ; que l'omission de statuer, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. Jean-Joseph X... aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Jean-Joseph X... à payer à M. Y... la somme de 1 500 euros, rejette la demande de M. Jean-Joseph X... ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Joseph X....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les prétentions de Monsieur Jean-Joseph X... tendant à l'annulation de la vente consentie par la commune de CEILLAC à Monsieur Y... sur la parcelle G1168, à dire que Monsieur X... est le propriétaire de ladite parcelle et à ordonner la réparation de son préjudice ;

    AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 dispose que « les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » ; qu'est ainsi posée la règle de l'antériorité de la publication du titre selon laquelle en présence d'un concours d'acquéreurs sur le même bien vendu, c'est celui qui publie le premier son titre qui a priorité sur l'autre, quand bien même ce titre serait postérieur en date ; que la jurisprudence était venue atténuer la rigueur de cette règle, en cas de mauvaise foi du tiers acquéreur, en décidant qu'il ne pouvait invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; que cependant, au dernier état de sa jurisprudence, la Cour de cassation fait primer l'acte publié en écartant l'influence reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur ; qu'en l'espèce, la commune de CEILLAC a vendu l'immeuble à un tiers, Christophe Y..., en dépit du compromis non publié au profit de Jean-Joseph X... ; que dès lors que Christophe Y... a fait procéder le 3 mai 2000 à la publication de son acquisition, Jean-Joseph X..., bénéficiaire du premier compromis, est évincé puisque la promesse synallagmatique qu'il a signée en premier lieu avec la commune de CEILLAC et qui n'a pas été publiée, n'est pas opposable à Christophe Y... ; que le jugement déféré qui a annulé la vente du 31 mars 2000 sera infirmé » ;

    ALORS d'une part QUE la fraude corrompt tout ; que Monsieur X... alléguait que Monsieur Y... avait acquis la parcelle G1168, sur laquelle Monsieur X... avait préalablement conclu une promesse de vente, par des manoeuvres frauduleuses ayant consisté, après avoir offert à Monsieur X... de lui échanger ladite parcelle G1168 contre une autre et avoir ensuite refusé de conclure cet échange, d'une part à affirmer au maire de la commune de CEILLAC, propriétaire de la parcelle, pour le convaincre de signer une seconde promesse de vente sur celle-ci, que la convention d'échange précitée avait été conclue devant notaire avec Monsieur X..., et d'autre part à falsifier cette seconde promesse, Monsieur Emile Y... y ayant imité la signature de son fils Monsieur Christophe Y... ; qu'en jugeant que la mauvaise foi de Monsieur Y..., second acquéreur, ne pouvait rendre son acquisition inopposable à Monsieur X... faute pour celui-ci d'avoir fait publier sa promesse de vente, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si Monsieur Y... n'avait pas acquis frauduleusement la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout et de l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 30-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

    ALORS d'autre part QU'il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises ; que la Cour d'appel a débouté Monsieur X... de ses demandes au motif que la Cour de cassation écarte l'influence reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur (arrêt, p.2§2) ; qu'en donnant à un arrêt de la Cour de cassation une portée générale et réglementaire sur des causes ayant un objet identique, mais sans que soient réunies les conditions de l'autorité de la chose jugée, la cour d'appel a violé les articles 5 et 1351 du Code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les prétentions de Monsieur Jean-Joseph X... tendant à la réparation de son préjudice ;

    AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'article 30- du décret du 4 janvier 1955 dispose que «les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » ; qu'est ainsi posée la règle de l'antériorité de la publication du titre selon laquelle en présence d'un concours d'acquéreurs sur le même bien vendu, c'est celui qui publie le premier son titre qui a priorité sur l'autre, quand bien même ce titre serait postérieur en date ; que la jurisprudence était venue atténuer la rigueur de cette règle, en cas de mauvaise foi du tiers acquéreur, en décidant qu'il ne pouvait invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; que cependant, au dernier état de sa jurisprudence, la Cour de cassation fait primer l'acte publié en écartant l'influence reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur ; qu'en l'espèce, la commune de CEILLAC a vendu l'immeuble à un tiers, Christophe Y..., en dépit du compromis non publié au profit de Jean-Joseph X... ; que dès lors que Christophe Y... a fait procéder le 3 mai 2000 à la publication de son acquisition, Jean-Joseph X..., bénéficiaire du premier compromis, est évincé puisque la promesse synallagmatique qu'il a signée en premier lieu avec la commune de CEILLAC et qui n'a pas été publiée, n'est pas opposable à Christophe Y... ; que le jugement déféré qui a annulé la vente du 31 mars 2000 sera infirmé » ;

    ALORS QUE Monsieur X... alléguait que Monsieur Y... avait engagé sa responsabilité civile à son égard en acquérant la parcelle G1168, sur laquelle Monsieur X... avait préalablement conclu une promesse de vente, par des manoeuvres frauduleuses ayant consisté, après avoir vainement demandé à Monsieur X... de lui échanger ladite parcelle G1168 contre une autre, d'une part à affirmer au maire de la commune de CEILLAC, propriétaire de la parcelle, pour le convaincre de signer une seconde promesse de vente sur la même parcelle, qu'une convention d'échange de cette parcelle avec une autre avait été conclue devant notaire avec Monsieur X..., et d'autre part à falsifier cette seconde promesse, Monsieur Emile Y... y ayant imité la signature de son fils Monsieur Christophe Y... ; qu'en déboutant Monsieur X... de sa demande de réparation au motif inopérant que la Cour de cassation écarte l'influence reconnue à la mauvaise foi du second acquéreur (arrêt, p.2§2), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

  • Gîte rural, zone agricole et permis de construire

    Un arrêt sur ce sujet :


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 18 août et 19 novembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCEA Le Mas des Proses, dont le siège est BP n° 258 à Saint Jean De Védas (34430) ; la SCEA Le Mas des Proses demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt du 18 juin 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement du 28 décembre 2006 du tribunal administratif de Montpellier, a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 7 avril 2003 du maire de la commune de Pignan refusant de lui accorder un permis de construire ;

    2°) de mettre à la charge de la commune de Pignan la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;



    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Tanneguy Larzul, Conseiller d'Etat,

    - les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Pignan et de Me Haas, avocat de la SCEA Le Mas des Proses,

    - les conclusions de Mme Delphine Hedary, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Pignan et à Me Haas, avocat de la SCEA Le Mas des Proses ;




    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le maire de la commune de Pignan a, par arrêté du 7 avril 2003, refusé de délivrer à la SCEA Le Mas des Proses le permis de construire qu'elle sollicitait pour la réalisation, sur des parcelles situées en zone NC du plan d'occupation des sols de la commune, de deux bâtiments comprenant l'un des aménagements au rez-de-chaussée comprenant notamment quatre boxes pour chevaux et à l'étage un appartement, l'autre un gîte rural ; que, par un arrêt du 18 juin 2008, la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement du 28 décembre 2006 par lequel le tribunal administratif de Montpellier avait rejeté les conclusions de la SCEA Le Mas des Proses aux fins d'annulation de cette décision, a, statuant pas la voie de l'évocation, rejeté la demande de cette société ; que cette dernière doit être regardée comme demandant l'annulation de cet arrêt en tant qu'il rejette ses conclusions en annulation de l'arrêté du 7 avril 2003 ;

    2. Considérant que l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation de la commune, dans sa rédaction applicable au litige et dont la cour a pu estimer, sans en dénaturer les termes, que l'arrêté du maire de Pignan était fondé sur les dispositions, prévoit qu'en secteur NC 1 : " Ne sont admises que les occupations et utilisations ci-après : - les constructions des bâtiments d'exploitation destinés au logement des récoltes, des animaux et du matériel agricole, et les équipements nécessaires à l'exploitation, sans pouvoir excéder 200 m² de surface hors oeuvre brute. / - les constructions à usage d'habitation, directement liées et nécessaires à l'exploitation agricole, sans pouvoir excéder 150 m² sur des unités foncières d'une superficie minimum de 10 ha. / - les installations de dépôts, classé ou non, directement liés à l'activité agricole. / - le camping à la ferme, les aires naturelles de camping, les gîtes ruraux aménagés en annexe ou en extension du corps d'habitation de l'exploitation. / - les terrassements ou affouillements nécessaires à l'exploitation agricole." ; qu'en tenant compte notamment, pour apprécier si les constructions projetées par la requérante étaient destinées à une exploitation agricole au sens de ces dispositions, du volume de l'activité susceptible d'être qualifiée d'agricole qu'elles permettraient au pétitionnaire de développer, en l'espèce du nombre de chevaux qu'il se proposait d'élever, la cour, alors même que cette qualification ne pouvait reposer sur cet unique critère, dont la portée, qui n'est pas critiquée par le pourvoi, devait être appréciée au regard de la nature de l'activité envisagée, n'a pas fait une inexacte application de ces dispositions ;

    3. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCEA Le Mas des Proses n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ; que ses conclusions au titre de L. 761-1 ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCEA Le Mas des Proses le versement à la commune de Pignan de la somme de 3 000 euros au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens ;



    D E C I D E 


    Article 1er : Le pourvoi de la SCEA Le Mas des Proses est rejeté.
    Article 2 : La SCEA Le Mas des Proses versera la somme de 3 000 euros à la commune de Pignan au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCEA Le Mas des Proses, à la commune de Pignan.
    Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'égalité des territoires et du logement."