Un arrêt sur ce sujet : voyez aussi mon site sur les servitudes et en particulier la page sur la servitude de tour d'échelle.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 juin 2010) que se plaignant du refus de Mme X... de les autoriser à poser un échafaudage sur sa propriété pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux de réfection de la toiture de leur pavillon, les époux Y... ont assigné leur voisine pour obtenir l'autorisation d'y procéder ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'un propriétaire ne peut être tenu de souffrir le passage d'un voisin sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux que pour autant que ceux-ci concernent une partie de l'immeuble du voisin qui serait autrement physiquement inaccessible, telle qu'un mur situé en limite de propriété ; qu'en revanche, le voisin ne dispose pas d'un " tour d'échelle " pour réaliser des travaux sur une partie de son immeuble qui n'est pas physiquement inaccessible depuis sa propriété ; qu'au cas d'espèce, en contraignant Mme X... à subir l'installation d'un échafaudage sur son fonds à l'effet de permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur le toit de leur maison, sans constater que cette partie de leur immeuble était physiquement inaccessible depuis leur propre fonds, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 544 du code civil ;

2°/ que le bénéfice d'un " tour d'échelle ", permettant à un propriétaire d'imposer au propriétaire voisin un passage voire une installation temporaire sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux ne peut être accordé que pour autant qu'il s'agisse du seul moyen possible pour y parvenir ; qu'au cas d'espèce, en condamnant Mme X... à supporter l'installation d'un échafaudage sur son fonds pour permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur la toiture de leur maison, en retenant qu'il s'agissait du seul moyen possible pour y parvenir, excluant par principe le recours à d'autres moyens au motif que ceux-ci seraient trop onéreux, quand le coût des moyens alternatifs de réaliser les travaux était insuffisant à conclure qu'il s'agissait du seul moyen possible justifiant l'atteinte aux prérogatives du propriétaire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture du pavillon des époux Y... du côté de la propriété de Mme X..., le refus du maire de la commune de voir installer une nacelle en vue d'effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds de Mme X... et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à effectuer, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'existait aucun autre moyen pour réaliser ces travaux que de passer sur le terrain de Mme X... et en a déduit que celle-ci ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer à l'installation d'un échafaudage en éventail ou sur pieds dans la propriété voisine pour une durée de trois semaines, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X...

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a dit que Mme X... devra autoriser la pose sur sa propriété d'un échafaudage en éventail ou sur pieds pour la réfection du versant nord de la couverture du pavillon de M. et Mme Y..., à l'aplomb et pendant une durée de trois semaines et dit qu'en cas d'obstruction de Mme X... dans la réalisation de l'échafaudage, elle pourra être contrainte d'y laisser procéder moyennant une astreinte de 100 € par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mme X... conclut que M. A... n'a pas répondu à plusieurs points de sa mission, qu'il n'a pas décrit avec précision ce qui est prévu pour le remplacement des châssis à tabatières sur la couverture à remanier, qu'il n'apporte aucune précision quant au remplacement des gouttières et descentes d'eaux pluviales, qu'il n'a pas répondu à la question de savoir si les travaux peuvent être effectués sans passage sur le fonds voisin, qu'il n'a pas décrit l'emprise des échafaudages et ne donne aucune précision par rapport au rideau végétal planté par Mme X... pour se protéger des vues directes, qu'il n'a pas répondu sur l'importance du trouble de jouissance, qu'il n'a pas pris en compte le risque d'effondrement des dépendances anciennes et vétustes de Mme X..., et ne préconise aucune mesure de sauvegarde pour les bâtiments ; que l'appelante sollicite au principal un complément d'expertise et subsidiairement elle indique maintenir son refus d'autorisation de passage sur son fonds qui porterait atteinte à son droit de propriété ; qu'il convient de rappeler que la demande principale des époux Y... tend à être autorisés à poser, de façon provisoire, dans la propriété de Mme X... un échafaudage leur permettant de faire effectuer les travaux de réfection de leur toiture ; que M. A... a répondu à chacun des points de sa mission de manière complète :- il a constaté contradictoirement que le pavillon des époux Y... dispose d'une toiture à deux pentes et d'une couverture en petites tuiles dont un versant, côté propriété de Mme X..., est désorganisé et nécessite d'être repris (gouttières et descentes),- il décrit au paragraphe V. 3 de son rapport de façon précise les travaux envisagés par les époux Y...,- il indique que le maire de Magny les Hameaux a donné un avis défavorable à toute installation d'une nacelle en vue d'effectuer les travaux depuis la voie sans passage sur le fonds de Mme X..., refus motivé par des raisons de circulation et de sécurité, en sorte qu'il est indispensable pour les couvreurs de recourir à un échafaudage pour réaliser les travaux,- M. A... a également écarté le recours à un hélicoptère ou la mise en place d'une grue, solutions sans rapport avec le coût des travaux à effectuer,- il a, en conclusion de son rapport, confirmé la nécessité d'autoriser la pose d'un échafaudage en éventail ou sur pied pour la réfection du versant nord de la couverture du pavillon des époux Y... à l'aplomb, pendant une durée de trois semaines,- il a indiqué que cet échafaudage peut être installé avec une plate-forme de circulation en encorbellement (éventail) d'un mètre sans empiètement sur le sol de Mme X... ou fixé sur le sol, que l'intervention dans la propriété de Mme X... pour l'installation de l'échafaudage représente une demi-journée voire une journée avec la mise en place des protections, qu'il en sera de même pour sa dépose en fin de chantier, que les passages sur l'échafaudage devraient s'effectuer depuis la propriété Y...,- il a préconisé la pose d'une clôture provisoire, type palissade tôle ou bâche en pied sur 1, 80 m pour neutraliser la zone de passage nécessaire à l'exécution des travaux durant les jours et heures autorisés par la commune ; il a précisé qu'il n'est pas à exclure que la feuille de zinc sur l'appentis soit déposée et remplacée à défaut d'être protégée et enjambée à l'aide d'une échelle disposée sur le trottoir en accord avec la mairie de Magny les Hameaux, mais qu'aucune disposition autre n'est à prendre en ce qui concerne les préservations de biens immobiliers vu l'éloignement,- au paragraphe V. 6 de son rapport, M. A... a répondu de façon détaillée au point de la mission lui demandant de décrire l'état des biens immobiliers ou des végétaux susceptibles de subir des dégradations du fait des travaux et les protections réalisables, indiquant notamment que le jardin de Mme X... à l'emplacement dudit échafaudage " relève plus de la friche " et que la végétation n'exige pas de protection particulière sauf un pare-gravats côté jardin ou un polyane au sol,- il a conclu que l'intervention limitée dans le temps n'est pas génératrice de gêne de voisinage autre que celle normale, ni de dégradations dans la propriété de Mme X... ; qu'il convient de relever que M. A... n'envisage à aucun moment un risque d'effondrement de dépendances appartenant à Mme X... ; que le rapport de M. A... est complet et son avis argumenté en sorte qu'il n'y a pas lieu à un complément d'expertise ; qu'il convient de préciser, s'agissant du sort du châssis à tabatière qui selon Mme X... ne peut pas être remplacé par un velux sous peine de porter atteinte à l'état des lieux, qu'il résulte des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France a donné un avis favorable avec des recommandations précises pour la réfection de la toiture ; qu'en l'état des conclusions de l'expertise judiciaire, il n'existe aucune autre solution pour réaliser les travaux indispensables sur la couverture des époux Y... que de passer sur le terrain de Mme X... pour installer un échafaudage, pour une durée de trois semaines ; que Mme X... ne peut, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer sans raisons valables, à la demande des époux Y... » (arrêt, p. 5-6) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il n'existe pas de servitude légale correspondant à la demande de M. et Mme Y..., qui ressortit au domaine général des obligations de voisinage ; que l'atteinte du droit de propriété d'autrui, en raison du caractère d'ordre public de ce droit, doit être limitée au strict nécessaire ; qu'en l'espèce, les opérations d'expertise ont montré que :- la réparation de la pente de toit de M. et Mme Y... du côté de la propriété de Mme X... est nécessaire et urgente,- il n'existe pas d'autre moyen pour les réaliser que de faire poser un échafaudage sur la propriété de Mme X.... En effet, l'expert a évoqué la possibilité de travailler depuis un camion nacelle placé sur la voie publique, mais cette solution a été éliminée compte tenu/ de l'opposition de la mairie au stationnement du camion sur la voie publique et si Mme X... évoque une possibilité de faire travailler les ouvriers à contre-pente avec un harnais, cette technique n'a pas, même en substance, été exposée à l'expert qui avait pourtant accordé, pour ce faire, un délai, qu'il a prolongé, pour produire l'attestation en cause, de sorte qu'elle n'a pas été validée, que rien n'établit que cette attestation aurait été souscrite par un professionnel compétent, et qu'il pourrait exister différentes objections tenant notamment à la sécurité des compagnons couvreurs...- si Mme X... évoque une gêne dans la concentration nécessaire à son travail, il n'apparaît pas que ce trouble soit suffisant pour justifier par lui-même une indemnisation ni disproportionné par rapport à la nécessité des travaux de M. et Mme Y.... En effet, la durée prévisible des travaux est de l'ordre de trois semaines maximum et, au surplus, Mme X..., qui fait état de son âge de 75 ans et ne produit pas de preuve d'une activité postérieure à 1999, doit pouvoir aménager son travail pour subir une moindre gêne, dès lors que ces travaux ont été envisagés de longue date ;- il n'est pas envisagé que les travaux puissent causer des désordres à la propriété de Mme X... compte tenu de la nature de la végétation et des constructions existant à l'endroit prévu pour l'emplacement de l'échafaudage, si pourtant des dommages y étaient causés, les constatations effectuées permettraient des les constater et de les évaluer aisément ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande, en prévoyant l'exécution provisoire, compte tenu de l'urgence » (jugement, p. 5-6) ;

ALORS QUE, premièrement, un propriétaire ne peut être tenu de souffrir le passage d'un voisin sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux que pour autant que ceux-ci concernent une partie de l'immeuble du voisin qui serait autrement physiquement inaccessible, telle qu'un mur situé en limite de propriété ; qu'en revanche, le voisin ne dispose pas d'un « tour d'échelle » pour réaliser des travaux sur une partie de son immeuble qui n'est pas physiquement inaccessible depuis sa propriété ; qu'au cas d'espèce, en contraignant Mme X... à subir l'installation d'un échafaudage sur son fonds à l'effet de permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur le toit de leur maison, sans constater que cette partie de leur immeuble était physiquement inaccessible depuis leur propre fonds, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, le bénéfice d'un « tour d'échelle », permettant à un propriétaire d'imposer au propriétaire voisin un passage voire une installation temporaire sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux ne peut être accordé que pour autant qu'il s'agisse du seul moyen possible pour y parvenir ; qu'au cas d'espèce, en condamnant Mme X... à supporter l'installation d'un échafaudage sur son fonds pour permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur la toiture de leur maison, en retenant qu'il s'agissait du seul moyen possible pour y parvenir, excluant par principe le recours à d'autres moyens au motif que ceux-ci seraient trop onéreux, quand le coût des moyens alternatifs de réaliser les travaux était insuffisant à conclure qu'il s'agissait du seul moyen possible justifiant l'atteinte aux prérogatives du propriétaire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil."

Par cet arrêt :

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la construction litigieuse n'avait fait que prolonger un appentis qui bénéficiait déjà d'une vue droite sur le mur du fonds voisin, et souverainement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que le déplacement de la porte de cet appentis n'avait pas eu pour conséquence de créer une ouverture nouvelle irrégulière, dès lors que celle-ci était constituée d'un panneau de bois plein n'offrant aucune vue permanente et n'était pas destinée à rester ouverte en permanence, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu en déduire que les époux X... n'avaient pas enfreint les prescriptions de l'article 678 du code civil ;

Attendu, d'autre part, que si l'article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes ; qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que les époux Y...fondaient à tort leur action sur les dispositions de l'article 678 du code civil, la cour d'appel n'était pas tenue de rechercher si l'action engagée par eux pouvait être fondée sur les dispositions de l'article 686 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la pénombre et l'humidité dans la cuisine de ceux-ci apparaissaient liées à la configuration des lieux, à leur orientation au nord et dans l'ombre constante d'un mur pignon, la cour d'appel a souverainement retenu que les époux Y...ne démontraient pas l'existence d'une gêne excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y...à payer à M. X...et à Mme A... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour les époux Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de leur demande tendant à ce que M. et Mme X...-A... soient condamnés à démolir la construction réalisée en 1994 ;

AUX MOTIFS adoptés QUE les demandeurs fondent exclusivement leur demande sur les dispositions de l'article 678 du code civil et reprochent aux défendeurs d'avoir édifié une construction dans un rayon de 19 décimètres à partir du parement extérieur du mur de leur propriété où l'ouverture est faite, construction comportant également une vue droite ; que l'existence d'une servitude de vue réservée à l'acte du 23 avril 1872 n'est pas démontrée ; que les demandeurs n'ont pas fait relever la distance séparant la construction litigieuse du parement du mur de leur immeuble, le constat dressé à leur demande faisant simplement état d'un passage d'une largeur « d'environ 1, 20 m », sans que soit précisé où cette mesure à été prise, alors que l'existence d'une vue droite confère une servitude interdisant de construire à moins de 1, 90 m mais autorise les constructions au-delà et que rien ne permet de connaître la distance au droit de la construction litigieuse ; que de plus, la construction dont la démolition est sollicitée ne comporte qu'une porte pleine permettant l'accès à l'habitation de M. et Mme X... A..., la seule fenêtre figurant sur la façade de leur habitation donnant sur le passage étant ouverte sur la partie ancienne du bâtiment ; que ne constitue pas une vue une porte d'accès qui, comme en l'espèce, est pleine et sans ouverture de vue ;

Et AUX MOTIFS propres QUE M. et Mme Y...soutiennent que leur acte d'acquisition fait référence à une servitude de vue réservée à leur propriété, servitude à laquelle ils n'ont pas renoncé et qui n'aurait pas été respectée lors de l'édification de la construction litigieuse avec ouverture d'une « fenêtre » en face de leur cuisine, ajoutant que cette pièce se trouve dans l'obscurité et est devenue humide du fait de la nouvelle construction ; que cependant, la construction litigieuse n'a fait que prolonger un appentis déjà existant, lequel bénéficiait déjà d'une vue droite sur le mur du fonds voisin, et que le déplacement de la porte d'entrée n'a pas eu pour conséquence la création d'une ouverture irrégulière entrant dans le champ d'application de l'article 678 du code civil, dès lors qu'elle est constituée de bois plein et n'offre aucune vue permanente, n'étant pas destinée à rester ouverte de façon constante ;

ALORS d'une part QUE les époux X...-A... ne contestaient pas que la nouvelle façade qu'ils ont édifiée en 1994 est placée à une distance inférieure à 1, 90 m du parement extérieur du mur de la maison des époux MAPELLE où se trouve une vue droite et exposaient eux-mêmes, au contraire, que la porte d'entrée est à moins de 1, 20 m du mur des intéressés (leurs concl. p. 6, 8, 9, 10) ; qu'en affirmant cependant que les demandeurs ne démontraient pas que la distance séparant la construction litigieuse du parement du mur de leur immeuble était inférieure à 1, 90 m et qu'il n'était en conséquence pas établi que les époux X...-A... aient enfreint l'interdiction de construire à moins de 1, 90 m, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS d'autre part QUE le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que les époux Y...reprochaient à leurs voisins d'avoir édifié un mur à 1, 20 m environ de la façade de leur habitation sur laquelle se trouve une ouverture et d'avoir ainsi restreint leur accès à l'air et la lumière ; que la cour d'appel aurait dû rechercher si, ce faisant, les défendeurs n'avaient pas méconnu une servitude de prospect, et qu'en se bornant à écarter la demande en tant qu'elle reposait sur le fondement de l'article 678 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 686 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de leur demande tendant à ce que M. et Mme X...-A... soient condamnés à leur verser des dommages-intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage subis ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas démontré que l'agrandissement de l'appentis et l'avancée de son toit sur le passage causeraient à M. et Mme Y..., en diminuant la luminosité de leur cuisine et en favorisant l'apparition d'humidité, une gêne excédant les troubles normaux de voisinage, alors que les travaux mis en oeuvre n'ont consisté qu'à prolonger ledit édifice jusqu'au puits sur une distance de 1, 50 m sans diminuer pour autant l'écart entre les deux habitations et que la pénombre et l'humidité constatées dans la cuisine des appelants apparaissent, selon le constat d'huissier du 2 juillet 2009 versé aux débats, liés à la configuration des lieux, ladite cuisine étant orientée au nord, au rez-de-chaussée, dans l'ombre constante du mur pignon de la maison des consorts A...-X...édifiée à quelques mètres seulement de la leur ;

ALORS QU'il ressortait des constatations des juges du fond que l'appentis avait été prolongé sur une longueur de 1, 50 m et donc que, sur cette portion, les deux habitations étaient auparavant plus éloignées l'une de l'autre, et que les époux Y...faisaient valoir qu'en outre, il ressortait dudit constat d'huissier du 2 juillet 2009 que le toit formait, sur toute la longueur de l ‘ appentis, une avancée de 47 cm privant le passage de lumière encore davantage ; qu'en affirmant cependant que les travaux mis en oeuvre n'avaient pas aggravé la situation des époux Y...pour en déduire que ces derniers ne subissaient pas de trouble anormal de voisinage, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 544 et 1382 du code civil."