Rappel de ce principe par la Cour de Cassation :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2010), que par acte du 24 septembre 1991, la société civile immobilière de l'Entrepôt (la SCI), a acquis des consorts X..., un lot n°32 d'un ensemble de trois bâtiments plus une cour et appentis soumis au statut de la copropriété, que le même jour, le règlement de copropriété initial, daté du 7 mai 1991, a fait l'objet d'un acte modificatif, aux termes duquel notamment, sous le titre "clauses particulières", un droit de passage pour véhicules et piétons a été créé sur le lot n°31, au profit des lots 8, 20 à 30 et 32 à 35 , et sur le lot n°32 au profit des lots 33 à 35 et 26 à 28, l'entretien et la réfection restant à la charge exclusive des propriétaires des lots 31 et 32 ; que le 4 février 1992 la SCI a acquis de Mme Y... le lot n°31 et que les clauses particulières ont été reproduites dans les actes de vente des 24 septembre 1991 et 4 février 1992 ; que par actes des 6 et 7 décembre 2001, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires et l'administrateur judiciaire, et en résolution des servitudes de passage créées sur ses lots ; qu'en cause d'appel, la SCI a demandé que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété créant ces servitudes ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 14 al 3, 17 al 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires de "l'ensemble immobilier" ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette modification n'avait pas été votée par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée à la SCP Kneppert et Dupuy, l'arrêt rendu entre les parties le 10 mars 2010 par la cour d'appel de Paris, 
remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elle se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris à payer à la société de l'Entrepôt la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Georges, avocat aux Conseils pour la société de l'Entrepôt.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI de l'Entrepôt de sa demande de résolution des servitudes de passage grevant les lots nos 31 et 32 au profit des lots 8, 20 à 30 inclus, 32 à 35 inclus et 33 à 35 inclus, 26, 27 et 28 de la copropriété sise 308-314 rue de Paris à Villeneuve-Saint-Georges, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le règlement de copropriété a été établi le 7 mai 1991 ; qu'à cette date, la copropriété ainsi constituée comportait trois lots : le lot 1 : bâtiment A partiellement à usage commercial avec accès par la cour constituant le lot n° 2 ; le lot n° 2 ayant accès sur la rue de Paris, étant décrit comme « droit à la jouissance exclusive d'une cour sur laquelle est édifié un appentis » ; le lot 3 ayant également accès sur la rue de Paris, décrit comme « droit à la jouissance exclusive d'un terrain sur lequel sont édifiés les bâtiments B et C avec droit à construire un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 400 m² (y compris la superficie des bâtiments B et C existants) à usage commercial de bureaux ou d'activités » ; que le 24 septembre 1991, à l'occasion de la vente d'une partie de l'ensemble à la SCI de l'Entrepôt, un modificatif au règlement de copropriété a été établi ; que les lots 1 et 2 étaient réunis et subdivisés en 27 lots (appartements, bureaux, emplacements de voitures) numérotés de 5 à 31 ; que le lot 31 était décrit comme « rez-de-chaussée, droit à la jouissance exclusive d'une bande de terrain à usage de passage pour véhicules » ; que ce passage commençait sur la voie publique et, en traversant le terrain lot 32, permettait l'accès aux emplacements de voitures 26-33, 27-34 et 28-35 ; que le lot 3 ancien de la copropriété était divisé en quatre lots, les lots 33, 34, 35 ainsi que le lot 32, de surface importante, ainsi décrit « Rez-de-chaussée, Droit à la jouissance exclusive d'un terrain sur lequel sont édifiés les bâtiments B et C avec droit à construire un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 400 m² (y compris la superficie des bâtiments B et C existants), à usage commercial, de bureaux ou d'activités » ; que ce texte reprenait la description du lot 3 initial ; qu'il y était ajouté : « Ce lot donne accès aux lots 33, 34 et 35 » ; que les clauses particulières du règlement modifié stipulaient que : « Le propriétaire du lot 31 consent un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 8, 20 à 30 inclus et 32 à 35 inclus. L'entretien et la réfection de ce passage véhicules sera à la seule charge du copropriétaire du lot 32 » et que : « Le propriétaire du lot 32 consent un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 33, 34 et 35 et aux trois autres (26-27-28) sans que les propriétaires de ces lots participent à l'entretien et à la réfection du lot 32. Le propriétaire du lot 32 pourra utiliser ce lot pour activités de service et commercial et notamment de station de lavage de tous véhicules de transport » ; que, le 24 septembre 1991, également, les consorts X..., ayants droit du propriétaire initial de l'ensemble immobilier, ont vendu le lot 32 à la SCI de l'Entrepôt, l'acte se référant aux clauses particulières du règlement de copropriété sur le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 31, avec l'indication que l'entretien et la réfection de ce passage étaient à la seule charge du propriétaire du lot 32, et sur le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 32 aux propriétaires des lots 33, 34, 35, 26, 27, 28, sans que ceux-ci participent à l'entretien et à la réfection du lot 32 ; que la SCI de l'Entrepôt soutient que le modificatif du 24 septembre 1991 doit être réputé non écrit en ce qu'il a créé une servitude sur le lot 32 sans le consentements exprès des propriétaires de ce lot et sans assemblée générale de copropriété et que cette servitude est impossible au profit de lots constitués exclusivement de droit de jouissance exclusif sur des parties communes ; que, déjà propriétaire du lot 32 depuis le 24 septembre 1991, la SCI de l'Entrepôt a acquis de Mme Y... le lot 31 le 4 février 1992 ; que le prix de vente était de un franc ; que figurait à l'acte un « rappel de servitude » faisant état de ce qu'aux termes de l'acte de vente précédemment conclu entre les consorts X... et la SCI le 24 septembre 1991, le propriétaire du lot 31 consentait un droit de passage véhicules et piétons aux propriétaires des lots 8, 20 à 30 inclus et 32 à 35 inclus, l'entretien et la réfection du passage étant à la seule charge du propriétaire du lot 32 ; que le « droit de jouissance exclusif » vendu le 4 février 1992 ne constitue pas un droit de propriété ; qu'il s'agit toutefois d'un droit ayant un caractère réel et perpétuel ; que le droit transféré était constitué d'un droit de passage bénéficiant aussi bien à la SCI, déjà propriétaire du lot 32, qu'à tous les bénéficiaires des lots mentionnés à l'acte de vente ; que, dès lors, la SCI ne peut soutenir que son droit de jouissance exclusif a été rendu inopérant par les servitudes de passage reconnues à tous les lots 8 à 20 et 32 à 35, le droit de jouissance acquis par elle, permanent, n'étant pas incompatible avec le simple droit de passage nécessairement limité aux temps de passage, même fréquents, des utilisateurs ; que, par ailleurs, la SCI, qui a acquis à un prix symbolique le lot 31, l'a acquis en toute connaissance de ses caractéristiques, le prix dérisoire ayant pour contrepartie d'assurer l'entretien, que les modalités du droit de passage affectant le second lot, n° 32, ont été établies par le modificatif au règle ment de copropriété du 24 septembre 1991 ; que la vente du même jour à la SCI de l'Entrepôt mentionne les droits de passage affectant les lots 31 et 32 et se réfère à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété établis le 7 mai 1991, en cours de publication, ainsi qu'au modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établi le jour de l'acte, le 24 septembre 1991, qui « sera publié avant ou en même temps que les présentes » ; que la modification effectuée le 24 septembre 1991 était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause ; qu'elle a été demandée au notaire par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier ; que les critiques de tous ordres formulées par la SCI de l'Entrepôt à l'encontre du modificatif du 24 septembre 1991 sont dès lors totalement inopérantes ; qu'elles seront toutes rejetées ; que les parties ont, en première instance comme en appel, conclu sur le droit de passage en le qualifiant de servitude de passage ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de l'Entrepôt de sa demande de résolution des servitudes de passage (arrêt attaqué, pp. 4, 5, 6 et 7) ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la servitude constituée par le droit de passage consenti par le propriétaire du lot 31 et le propriétaire du lot 32 figure tant aux actes d'acquisition par la SCI de ses lots qu'au règlement de copropriété ; que celle-ci, en acquérant ses lots, n'ignorait pas leur existence ; que le règlement de copropriété fait la loi entre les copropriétaires dès lors que ses stipulations ne sont pas contraires à des dispositions d'ordre public ; qu'en l'espèce, la création de ces servitudes, qui permettent aux propriétaires des lots concernés d'accéder à leurs lots, n'est pas contraire à des dispositions d'ordre public ; que, faisant la loi des parties, les stipulations du règlement de copropriété s'imposent au copropriétaire concerné qui les a acceptées ; que le statut de la copropriété ne fait pas par nature obstacle à l'instauration de servitudes entre différents lots de copropriété (jugement entrepris, pp. 5-6) ;

ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision prise en assemblée générale des copropriétaires ; que les dispositions légales fixant les prérogatives de l'assemblée générale sont d'ordre public, de sorte que toute modification apportée à un règlement de copropriété sans avoir été décidée en assemblée générale est illicite et, en cela, réputée non écrite et censée n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, la SCI de l'Entrepôt avait, dans ses conclusions d'appel (pp. 3, 7, 8 et 9), fait valoir que les servitudes de passage litigieuses instaurées sur les lots par elle acquis étaient issues du modificatif apporté le 24 septembre 1991 au règlement de copropriété, modificatif dont les clauses devaient être réputées non écrites et inexistantes comme ayant été établies, en violation des dispositions impératives des articles 25 d) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, sans « une quelconque délibération d'assemblée générale, alors qu'à l'époque existait bien sur l'ensemble immobilier une copropriété puisque, le 7 mai 1991, les consorts X..., tout en publiant le règlement de copropriété initial instaurant trois lots de copropriété, avaient vendu à Madame Y... les lots 1 et 2 » et qu'il en résultait « qu'aucun modificatif ne pouvait intervenir sans délibération d'assemblée générale » ; qu'en considérant, pour écarter ce moyen, qu'il était inopérant parce que la modification apportée le 24 septembre 1991 au règlement de copropriété « était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause » et avait été « demandée au notaire par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier », la cour d'appel a violé les articles 14, alinéa 3, 17, alinéa 1er, 25 d), 26, alinéa 1er, b) et 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965."

Un arrêt sur l'article 606 du code civil :

"Attendu qu'ayant exactement retenu que la clause stipulant que "Le bailleur ne conserve à sa charge que les gros travaux tels que définis par l'article 606 du code civil" laissait à la charge du bailleur les travaux liés à la vétusté des lieux, la cour d'appel, qui a relevé l'état de vétusté de la chaudière à gaz et des menuiseries extérieures, en a déduit à bon droit que la bailleresse devait être condamnée à procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement de ceux-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu que l'arrêt, en dépit de la formule "déboute Mme X... de toutes ses demandes", n'a pas statué sur la demande de paiement d'un solde locatif, dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que cette demande ait été examinée ; que l' omission de statuer , pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour Mme Z... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à procéder ou à faire procéder aux travaux de remplacement de l'installation de chauffage et des menuiseries extérieures du local commercial loué par M. Y..., à payer à ce dernier la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et de l'avoir déboutée de ses demandes,

AUX MOTIFS QU' « il résulte de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; que le bailleur est tenu à l'entretien de son immeuble par réparation des effets de l'usure normale et qu'en tout état de cause aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ; que toute dérogation contractuelle aux dispositions légales doit être interprétée restrictivement ; que la clause contractuelle ne met pas expressément à la charge du locataire l'obligation d'entretien à laquelle le bailleur est légalement tenu, mais se réfère aux obligations légales du locataire qui sont d'effectuer les réparations locatives ou de menu entretien, et de rendre les lieux en bon état de réparations locatives, à part l'usure normale ; qu'il en résulte, comme l'ont considéré les premiers juges que la volonté commune des parties a bien été de laisser à la charge du bailleur les frais liés à la vétusté des lieux ; que la seule référence faite aux gros travaux tels que définis à l'article 606 du Code civil, ne suffit pas à dispenser le bailleur de son obligation légale d'entretien, faute de clause expresse mettant celle-ci à la charge du locataire ; que par conséquent, le remplacement de la chaudière à gaz installée en 1972, vétuste et non conforme, qu'aucune entreprise n'accepte de remettre en service pour cause d'absence de sécurité et de risque d'explosion, et dont GAZ DE France, a dès le 8 octobre 1996, refusé de prendre en charge la maintenance en raison de sa vétusté et de sa non conformité, relevant de l'obligation d'entretien, a été à juste titre mise à la charge de la bailleresse ; qu'il en est de même du remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes et volets) dont l'expertise SAITEC du 15 novembre 2007 relève que ces ouvrages, datant de 1930 sont extrêmement dégradés : battants disloqués, lames de tabliers des volets roulants cassés ou détachés, châssis vétustes ne permettant plus le clos nécessaire des lieux ; que M. Y... justifie par ailleurs avoir confié le nettoyage et l'entretien annuel de la chaudière depuis 1997 à l'entreprise JANUS de sorte que les reproches de la bailleresse à ce titre sont infondés ; que dès le 23 janvier 1998, Mme Y... informait Mme X... des dysfonctionnements de la chaudière dont le bloc de régulation GAZ était à remplacer, et de la non conformité du local d'installation de la chaudière, dépourvu des ventilations obligatoires ; que le 8 novembre 2005, une mise en demeure d'avoir à remplacer la chaudière hors service du fait du refus d'intervention de la Société JANUS, en raison des risques présentés pour la sécurité, était adressée à Mme X... ; que de même, il lui était rappelé les précédentes mises en demeure concernant le remplacement des fenêtres qui ne ferment pas ; que ces différents désordres, mettant en péril la sécurité des lieux et des occupants, ont empêché M. Y... de jouir paisiblement des lieux et entravé le bon fonctionnement de son activité professionnelle de boulangerie ; que selon l'attestation de M. A... Jean-Georges, expert comptable, le chiffre d'affaires de M. Y... est passé de 83.663 euros en 2005 à 41.506 en 2009, et cette perte de chiffre d'affaires s'explique principalement par la dégradation progressive de l'image commerciale du magasin, en particulier du mauvais état des fenêtres et de la porte, et des odeurs de fuel dégagées par les poêles à mazout installés par M. Y... pour chauffer le local, ce qui est peu compatible avec le caractère alimentaire de son activité ; que la désaffection de la clientèle pour la boulangerie est, pour partie au moins, due aux désordres non réparés par la bailleresse, que le préjudice subi sur une durée de plus de cinq ans sera plus justement évalué à la somme de 5.000 euros ; que le jugement sera infirmé en ce sens » (arrêt attaqué p.5 et 6)

ALORS QUE l'article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières ; que tel était le cas en l'espèce, la Cour d'appel ayant constaté (p.5) que « le bail daté du 28 juillet 1983 qui lie les parties stipule, au titre « «entretien et réparations» que « « le preneur entretiendra les locaux et lieux loués en bon état pendant toute la durée du bail … et que le bailleur ne conserve à sa charge que les gros travaux tels que définis par l'article 606 du Code civil» ; que cette convention énumère limitativement les grosses réparations, desquelles sont exclus le remplacement d'une chaudière et les menuiseries extérieures ; qu'en condamnant néanmoins sous astreinte la bailleresse, à procéder ou à faire procéder aux travaux de remplacement de l'installation de chauffage et des menuiseries extérieures des lieux loués à M. Y... et à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et suivants et 606 du Code civil

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes de paiement de loyer à l'encontre de M. Y... 

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « si Mme Marylise Z... produit aux débats un « rappel d'avis d'échéance » adressé par le gérant de ses appartements et sollicitant le paiement de la somme de 1.220, 75 euros en référence à un relevé de compte au 30 juin 2009, force est cependant de constater que le relevé de compte dont il s'agit n'est pas produit et que le rappel ne précise pas qu'il s'agit d'un rappel de loyers, de charges, ni à quelle période il correspond ; en outre aucune mise en demeure n'est produite » (jugement entrepris p.5 et 6)

ALORS QU'il résulte, tant de l'exposé des moyens et prétentions de l'arrêt attaqué (p. 4), que des conclusions d'appel récapitulatives de Mme X... (21 mai 2010, p. 8), que celle-ci avait démontré devant la Cour d'appel, notamment en se fondant sur la production d'une nouvelle pièce en cause d'appel à savoir la balance comptable de la Société ORPI, gestionnaire des lieux, qu'au 8 janvier 2010, les loyers impayés par M. Y... étaient de 3.218, 79 euros ; qu'en se bornant à confirmer purement et simplement le jugement entrepris sans s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile."