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  • Vente de chambres de bonne, de places de stationnement et loi sur la copropriété

    Une réponse d’un ministre sur ce sujet :

     

    La question :


    M. Lionel Tardy  attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les blocages qui peuvent exister pour vendre des chambres dites « chambres de bonnes ». De nombreux appartements dans des immeubles anciens disposent d'une petite chambre sous les toits, considérée comme une annexe du logement. Certains règlements de copropriété comportent des clauses limitant le droit du propriétaire de vendre cette chambre de bonne. De ce fait, des locaux qui pourraient être aménagés en studios ne le sont pas, soit par la petite taille de la chambre qui nécessite d'en réunir deux pour créer un logement décent, soit par le souhait du propriétaire de ne pas louer. Cela augmenterait l'offre de logements de petite taille, très demandés par les étudiants. Il lui demande sa position sur ce sujet.



    La réponse :


    Aux termes du premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble » (Civ. 3e, 17 juillet 1972, n° 71-11248 ; Civ. 3e, 29 mai 1979 ; Civ. 3e, 28 février 2006, n° 05-1149). En conséquence, le copropriétaire qui se verrait opposer une clause interdisant le droit de vendre le lot accessoire dit « chambre de bonne », a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance afin d'établir si la mutation du lot en question porte atteinte ou non à la destination de l'immeuble. Toutefois, ce principe a été encadré, s'agissant des lots à usage de stationnement, par l'article 20 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. En effet, cet article crée un article 8-1 dans la loi du 10 juillet 1965 précitée qui dispose que le règlement de copropriété d'un immeuble dont le permis de construire est délivré, conformément à un document d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement, peut prévoir un droit de priorité pour les copropriétaires lors de la vente d'un lot exclusivement à usage de stationnement. Dans ce cas, le vendeur informe le syndic de son intention de vendre, ainsi que des conditions et du prix. L'information est notifiée sans délai à chaque copropriétaire aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente durant deux mois à compter de sa notification. À l'issue de ce délai, si aucun copropriétaire ne s'est manifesté, le copropriétaire peut vendre librement son lot. Les dispositions de ce nouvel article ont pour objet d'éviter autant que possible que des lots d'aires de stationnement, liés au départ à un lot d'habitation, soient vendus isolément.

  • Vidéosurveillance et preuve de la violation des obligations du bail

    La preuve de la violation des obligations du bail est admise dans le cas suivant par un enregistrement vidéo de vidéosurveillance :


    "Attendu que la société Meublé Lonchamp (la société), preneur à bail d'un immeuble à usage exclusif de meublé, a été dite déchue de son droit au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction, en raison de son inertie devant de nombreux faits survenus dans les parties communes, imputables à certains occupants de l'immeuble, notamment squatters, et constitués d'actes de vandalisme, trafic et usage de stupéfiants, accueil de clients en vue de la prostitution, défécations urines et crachats dans le hall, manifestations d'hostilité envers divers locataires ; que la société fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Aix en Provence, 11 juillet 2008) d'écarter l'exception d'irrecevabilité de photos de vidéosurveillance et de se fonder sur celles ci, alors, selon le moyen, que constitue un mode de preuve déloyal devant être rejeté des débats par application de l'article 9 du code de procédure civile, l'enregistrement de l'image d'une personne au moyen d'une vidéo surveillance sans son consentement certain et non équivoque, ce que des panneaux informatifs de la présence de caméras placées dans les parties communes de l'immeuble ne suffisent pas à établir ;

    Mais attendu que la cour d'appel, ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, selon constat d'huissier de justice, l'avertissement de l'existence des caméras litigieuses figurait sur trois panneaux placés dans les lieux concernés, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble, a pu retenir que les faits reprochés avaient été établis conformément à la loi ; que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Meublé Longchamp, prise en la personne de son liquidateur amiable, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Meublé Lonchamp, prise en la personne de M. X..., son liquidateur amiable, à payer à la société Lixia la somme de 3 000 euros ; rejette la demande formulée par la société Meublé Lonchamp ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille neuf.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux conseils pour la société Meublé Longchamp, prise en la personne de son liquidateur amiable ;

    MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir déclaré recevables les pièces versées aux débats par la société LIXIA, d'avoir, au vu de ces pièces, constaté que la société MEUBLE LONGCHAMP était déchue du droit au maintien dans les lieux et à l'indemnité d'éviction, et d'avoir prononcé sous astreinte l'expulsion immédiate de celle-ci ;

    Aux motifs que « Sur l'irrecevabilité de photos de vidéo surveillance Considérant que la société appelante soutient que les pièces versées aux débats par la bailleresse, énumérées dans ses écritures du 20.03.2008, doivent être écartées, ne constituant pas des preuves régulières, celles-ci violant les dispositions des articles 31 et 32 de la loi du 06.01.1998, celles de l'article 9 du Code Civil, la délibération de la Commission Nationale Informatique et Libertés du 10.11.1992 et s'analysant comme des preuves que la bailleresse s'est constituée à elle-même; Considérant qu'elle estime que ces pièces sont des photographies d'individus non identifiés prises, sans leur consentement, dans les parties communes de l'immeuble par le système de vidéo surveillance, mis en place par le bailleur lui même et dont il ne justifie pas la régularité; Considérant toutefois que l'immeuble litigieux est un lieu privé, qui n'est pas soumis à la procédure éditée par la loi du 3l.01.1995; Considérant que l'inapplicabilité de la loi du 21.01.1995 a été confirmée par la Direction de la réglementation et des libertés publiques de la Préfecture des ALPES MARITIMES elle-même qui, répondant à la demande de la bailleresse a, le 01.09.2005, précisé qu'aucune autorisation préalable d'installation des caméras de vidéosurveillance dans les parties communes de l'immeuble 8, rue de Russie, n'est nécessaire, puisque la loi du 2l.01. 1995, relative à la sécurité sur la vidéosurveillance ne s'applique que dans les lieux ouverts au public; Considérant ainsi que la Commission Nationale Informatique et libertés et ses dispositions ne pas concernées par les enregistrements visuels de vidéosurveillance dont la compétence est prévue lorsqu'il s'agit de constituer un fichier nominatif ce qui n'est pas le cas en l'espèce; Que le seul but recherché était la prévention de faits délictueux, ce qui exclut les dispositions de la loi du 6.0l.1978 concernant la CNIL et la conservation des images; Considérant par ailleurs, qu'il ne peut être argué d'une atteinte à la vie privée et donc l'absence de consentement des personnes filmées, dans la mesure où trois panneaux d'information de la présence des caméras sont placés dans les parties communes de l'immeuble (procès verbal de constat du 21. l0.2005); Qu'en conséquence, parfaitement informées de l'existence de ce système de vidéo surveillance, ces personnes ont implicitement consenti à l'enregistrement de leur passage dans l'immeuble. Considérant, en outre, que le respect de la vie privée est un droit personnel et individuel appartenant à la personne visée par les photos, et non à la Société MEUBLE LONGCHAMP, qui n'a donc pas qualité pour l'invoquer; Considérant enfin que les photographies vidéo, enregistrées par les caméras de vidéosurveillance, ont été authentifiées par huissier de justice ; considérant en conséquence, que le moyen invoqué par la Société MEUBLE LONGCHAMP tendant à voir écarter des débats les photographies obtenues par vidéo surveillance, sera écarté » ;

    Alors que constitue un mode de preuve déloyal devant être rejeté des débats, l'enregistrement de l'image d'une personne au moyen d'une vidéosurveillance sans son consentement ; que le consentement peut être expresse ou tacite, à condition d'être certain et sans équivoque ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour retenir le consentement implicite des personnes filmées et écarter toute atteinte à leur vie privée, sur l'existence de trois panneaux portant information de la présence de caméras placées dans les parties communes de l'immeuble, quand la simple information des personnes concernées ne suffisait pourtant pas à établir l'existence d'un consentement tacite certain et non équivoque à la captation de leur image, si bien que la preuve ainsi obtenue était déloyale, la cour d'appel a violé l'article 9 du Code de procédure civile."