Cette action est recevable selon cet arrêt :

"Considérant que la SARL CONSTRUCTIONS TRANSACTIONS MAURO, qui exerce une activité de marchand de biens sur le territoire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, a intérêt et, par suite, qualité pour agir à l'encontre de la délibération attaquée qui inclut dans le champ d'application du droit de préemption urbain les aliénations et cessions qui en sont normalement exclues ; que, dès lors, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à la demande de première instance doit être écartée ;

Sur la légalité de la délibération litigieuse :

Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain prévu par l'article L. 211-1 du même code n'est pas applicable : a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai./ b) A la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires./ c) A l'aliénation d'un immeuble bâti, pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ; qu'aux termes du dernier alinéa du même article : Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit ;

Considérant que la délibération attaquée, en se bornant à énoncer que le renforcement du droit de préemption urbain est l'un des moyens juridiques qui contribuera à la mise en place d'une nouvelle politique de l'habitat et que, dans le cadre de cette politique globale en faveur de l'habitat social, il est nécessaire de loger les habitants sédentaires aux revenus moyens et modestes , sans préciser les raisons pour lesquelles la commune a décidé d'appliquer le droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées par les dispositions précitées du premier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme, ne satisfait pas aux exigences de motivation prévues au même article ; qu'il suit de là que cette décision est entachée d'illégalité et que la SARL CONSTRUCTIONS TRANSACTIONS MAURO est fondée à en demander l'annulation ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ;

Considérant qu'aucun autre moyen de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de la décision attaquée ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de condamner la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à payer à la SARL CONSTRUCTIONS TRANSACTIONS MAURO une somme de 3 000 euros (19 678 F) au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; que ces dispositions font obstacle à ce que la société requérante, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, soit condamnée à payer à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat la somme qu'elle demande au même titre."

Cet arrêt évoque les deux notions et fondements de responsabilité :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 mai 2008), que M. X..., dont le véhicule a été endommagé par la chute de pierres provenant de la voûte d'un bâtiment appartenant à Mme Y..., assurée auprès de la société Areas dommages (l'assureur) a, après expertises obtenues en référé, assigné ces derniers en responsabilité et indemnisation de son préjudice ;

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande sur le fondement de l'article 1386 du code civil et, en conséquence, de le condamner in solidum avec Mme Y... à payer à M. X... la somme de 51 000 euros au titre du coût de la réparation, et celle de 6 000 euros en réparation des préjudices matériels et d'agrément, alors, selon le moyen :

1° / que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par la ruine de celui-ci, si la victime de ce dommage établit que la ruine est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par un vice de construction, celui-ci s'entendant d'un vice contemporain à la construction du bâtiment, et le propriétaire pouvant, pour s'exonérer, invoquer une exception fondée sur la force majeure qui ne peut être examinée, qu'après que la victime ait rapporté la preuve qui lui incombe ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, au vu des conclusions du rapport d'expertise, que la ruine du bâtiment ne résultait pas d'un défaut d'entretien, étant souligné que l'expert n'évoquait par ailleurs aucun vice de construction, soulignant au contraire que le bois, la charpente et la maçonnerie étaient sains ; que dès lors, en affirmant que la ruine complète de l'ouvrage ne permettait plus de déterminer de quels vices précis celui-ci était affecté, mais que la responsabilité du propriétaire du bâtiment litigieux, engagée en raison de la ruine de celui-ci, devait quand même être retenue dans la mesure où aucune circonstance ne permettait de retenir que l'effondrement pouvait provenir d'une autre cause, sans qu'il soit nécessaire que soit exactement déterminé le ou les vices précis dont la charpente et la coupole étaient atteintes, l'effondrement s'étant produit en raison du mauvais état du bâtiment, de sa mauvaise installation, de son usure, de son inadaptation, ou en raison de toute autre cause interne, qui lui était propre, la cour d'appel, qui n'a pas requis de M. X... la preuve préalable d'un vice de construction, a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 et 1386 du code civil ;

2° / qu'en matière de preuve, l'incertitude et le doute doivent nécessairement être retenus au détriment de celui sur qui pèse la charge de cette preuve ; qu'en l'espèce, l'expert ayant conclu que les seules certitudes résidaient dans l'absence de défaut d'entretien et dans l'absence de rôle de la tempête dans l'effondrement et ne faisant par ailleurs état d'aucun vice de construction, la cour d'appel a constaté qu'aucun vice précis n'était établi ; qu'il en résultait une incertitude manifeste quant à l'existence d'un vice de construction dont la preuve devait être rapportée par M. X... ; que dès lors, en déclarant néanmoins que la responsabilité du propriétaire du bâtiment devait être retenue, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a derechef violé les articles 1315 et 1386 du code civil ;

3° / que le seul état de ruine d'un bâtiment n'est pas en soi de nature à établir l'existence d'un vice de construction ou le défaut d'entretien ; que dès lors, en affirmant, pour retenir la responsabilité du propriétaire du bâtiment, que, sans qu'il soit nécessaire que soit exactement déterminé le ou les vices précis dont la voûte et la charpente étaient atteintes, il apparaissait que l'effondrement s'était produit en raison du mauvais état du bâtiment, de sa mauvaise installation, de son usure, de son inadaptation, ou en raison de toute autre cause interne, qui lui était propre, sans préciser quel vice de construction contemporain à la construction du bâtiment avait selon elle provoqué la ruine du bâtiment, étant souligné que les conclusions d'appel de M. X... n'en invoquait aucun précisément, la cour d'appel, qui avait par ailleurs écarté le défaut d'entretien du bâtiment, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1386 du code civil ;

Mais attendu que si l'article 1386 du code civil vise spécialement la ruine d'un bâtiment, les dommages qui n'ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent néanmoins être réparés sur le fondement des dispositions de l'article 1384, alinéa 1er, du même code qui édictent une présomption de responsabilité du fait des choses ;

Et attendu que, sans qu'il soit nécessaire de déterminer le vice dont pouvait être atteinte la voûte, il résulte de l'arrêt que c'est de cette voûte que provenaient les pierres dont la chute a endommagé le véhicule ; que la responsabilité de Mme Y... est dès lors engagée en sa qualité de gardien de l'immeuble ; que par ces motifs de pur droit, substitués d'office à ceux critiqués après avis donné aux parties, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Areas dommages aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Areas dommages, la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Areas dommages

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Madame Y..., assurée de la société AREAS, responsable sur le fondement des dispositions de l'article 1386 du Code civil du dommage subi par Monsieur X... et d'avoir condamné in solidum Madame Y... et la société AREAS à payer à Monsieur X... les sommes de 51. 000 au titre du coût de la réparation du véhicule et 6. 000 au titre de ses préjudices matériels et d'agrément ;

AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article 1386 du Code civil que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage occasionné par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par suite d'un défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ; que la charge de prouver que la ruine du bâtiment a eu pour cause le vice de construction ou le défaut d'entretien incombe à celui qui a été victime du dommage occasionné par l'immeuble ; qu'en l'espèce, Monsieur Z... précise en page 15 de son rapport qu'il n'a pas constaté un manque d'entretien causal des ouvrages de charpente de la couverture et que rien ne permet d'établir une relation de cause à effet entre les effets dynamiques du vent de la tempête en décembre 1999 avec effondrement de la voûte (absence de fissures significatives, ouvrage en milieu urbain peu exposé) ; qu'il ne fournit aucune indication sur l'existence de vices pouvant avoir affecté l'immeuble, mais il mentionne en page 13 de son rapport qu'il lui est impossible de dire si la rupture de l'entrait de la charpente est à l'origine de l'effondrement de la voûte ou si l'effondrement de la voûte est à l'origine de la rupture de la charpente ; que ces éléments font dès lors ressortir que l'expert n'a pu déterminer de quels vices précis étaient affectés la charpente ou la coupole, en raison de l'effondrement de ces éléments ; que la ruine complète de l'ouvrage, ou d'une partie de ce dernier, qui ne permet plus de déterminer de quels vices précis celui-ci était affecté, en raison même de la destruction de l'édifice qui rend toutes recherches inopérantes, ne saurait conduire à exclure la responsabilité du propriétaire sur le fondement de l'article 1386 du Code civil lorsqu'aucune circonstance ne permet de retenir que l'effondrement peut provenir d'une autre cause ; qu'en l'espèce, l'expert n'indique à aucun moment que la ruine provient d'une cause étrangère à la charpente et à la coupole qui se sont effondrées sans que l'on sache laquelle a entraîné l'autre ; que sans qu'il soit nécessaire que soit exactement déterminé le ou les vices précis dont celles-ci étaient atteintes, il apparaît donc que c'est en raison de leur mauvais état, de leur mauvaise installation, de leur usure, de leur inadaptation, ou en raison de toute autre cause interne, qui leur est propre, que l'effondrement s'est produit ; qu'ayant démontré que la ruine ne provenait pas d'un défaut d'entretien ou d'une cause étrangère à l'ouvrage, Monsieur X... est dès lors bien fondé à solliciter que la responsabilité de Madame Y... soit retenue et que celle-ci et son assureur soient condamnés à réparer son préjudice sur le fondement de l'article 1386 du Code civil ;

1°) ALORS QUE le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par la ruine de celui-ci, si la victime de ce dommage établit que la ruine est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par un vice de construction, celui-ci s'entendant d'un vice contemporain à la construction du bâtiment, et le propriétaire pouvant, pour s'exonérer, invoquer une exception fondée sur la force majeure qui ne peut être examinée, qu'après que la victime ait rapporté la preuve qui lui incombe ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté, au vu des conclusions du rapport d'expertise, que la ruine du bâtiment ne résultait pas d'un défaut d'entretien, étant souligné que l'expert n'évoquait par ailleurs aucun vice de construction, soulignant au contraire que le bois, la charpente et la maçonnerie étaient sains ; que dès lors, en affirmant que la ruine complète de l'ouvrage ne permettait plus de déterminer de quels vices précis celui-ci était affecté, mais que la responsabilité du propriétaire du bâtiment litigieux, engagée en raison de la ruine de celui-ci, devait quand même être retenue dans la mesure où aucune circonstance ne permettait de retenir que l'effondrement pouvait provenir d'une autre cause, sans qu'il soit nécessaire que soit exactement déterminé le ou les vices précis dont la charpente et la coupole étaient atteintes, l'effondrement s'étant produit en raison du mauvais état du bâtiment, de sa mauvaise installation, de son usure, de son inadaptation, ou en raison de toute autre cause interne, qui lui était propre, la Cour d'appel, qui n'a pas requis de Monsieur X... la preuve préalable d'un vice de construction, a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 et 1386 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en matière de preuve, l'incertitude et le doute doivent nécessairement être retenus au détriment de celui sur qui pèse la charge de cette preuve ; qu'en l'espèce, l'expert ayant conclu que les seules certitudes résidaient dans l'absence de défaut d'entretien et dans l'absence de rôle de la tempête dans l'effondrement et ne faisant par ailleurs état d'aucun vice de construction, la Cour d'appel a constaté qu'aucun vice précis n'était établi ; qu'il en résultait une incertitude manifeste quant à l'existence d'un vice de construction dont la preuve devait être rapportée par Monsieur X... ; que dès lors, en déclarant néanmoins que la responsabilité du propriétaire du bâtiment devait être retenue, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a derechef violé les articles 1315 et 1386 du Code civil ;

3°) ALORS QUE le seul état de ruine d'un bâtiment n'est pas en soi de nature à établir l'existence d'un vice de construction ou le défaut d'entretien ; que dès lors, en affirmant, pour retenir la responsabilité du propriétaire du bâtiment, que, sans qu'il soit nécessaire que soit exactement déterminé le ou les vices précis dont la voûte et la charpente étaient atteintes, il apparaissait que l'effondrement s'était produit en raison du mauvais état du bâtiment, de sa mauvaise installation, de son usure, de son inadaptation, ou en raison de toute autre cause interne, qui lui était propre, sans préciser quel vice de construction contemporain à la construction du bâtiment avait selon elle provoqué la ruine du bâtiment, étant souligné que les conclusions d'appel de Monsieur X... n'en invoquait aucun précisément, la Cour d'appel, qui avait par ailleurs écarté le défaut d'entretien du bâtiment, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1386 du Code civil."