Voici un cas :

"Attendu qu'ayant relevé, sans violer la loi des 16-24 août 1790 ni l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, lequel n'est pas applicable en l'espèce, que M. et Mme X... produisaient aux débats une déclaration de travaux dans laquelle seules les cases façade et ravalement avaient été cochées, à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduisait pas de façon sincère l'extension au-dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture, la cour d'appel a pu en déduire que les époux X... avaient commis une faute en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'échec de la vente était exclusivement dû à la faute de M. et Mme X..., la cour d'appel en a exactement déduit que ceux-ci ne pouvaient prétendre ni à des dommages-intérêts, ni à une pénalité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la clause pénale bénéficiait, suivant le contrat, à la partie qui n'était pas en défaut, contre la partie qui "viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente... sauf à justifier l'application d'une condition suspensive" et que c'était Mme Y... qui avait refusé de réitérer la vente, quelles qu'en aient été les raisons, la cour d'appel en a exactement déduit que celle-ci n'était pas fondée à réclamer en sa faveur l'application de cette clause ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la rupture de la vente était due à la seule faute de Monsieur et Madame X... et condamné ceux-ci à payer à Madame Y... la somme de 4.181,88 euros à titre de dommages-intérêts, 1.000 euros au titre de son préjudice moral et 9.195 euros au titre de la commission de l'agence ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de Madame Y..., Mme Y... soutient que M. et Mme X... ayant seuls engagés leur responsabilité dans le défaut de signature de l'acte authentique ainsi qu'il a été exposé plus haut, ils doivent réparer son préjudice, tel qu'il en est résulté, en lui payant une somme de 4.181,88 euros de dommages-intérêts ; que M. et Mme X... concluent au débouté au motif qu'ils ont finalement remis au notaire tous les documents exigés, ce que le propre notaire de Madame Y... aurait reconnu, qu'ils ont effectué une déclaration de travaux et que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'observations de la part de la mairie n'exigeant pas de demande de permis de construire ; que cependant M. et Mme X... ne produisent au débat qu'une déclaration de travaux montrant, dans les cases NATURE des TRAVAUX que seules les cases "modification de l'aspect extérieur d'une construction existante", "façade" et "ravalement" ont été cochées à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduit pas de façon sincère l'extension au dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture ; que si cette déclaration porte la mention "voir descriptif", il n'est pas possible à la cour, d'après les pièces produites, de s'assurer que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait ; qu'au surplus il ressort des plans et descriptifs produits que les travaux consistaient, outre la réfection complète de la toiture à créer trois ouvertures au dernier niveau (grenier, ou combles) ; que le justificatif de souscription d'une police d'assurance dommage ouvrage versé aux débats ne comporte pas le nom du bénéficiaire, ni l'adresse du bien, ni les montants des travaux énumérés au descriptif ; qu'enfin la circonstance que le compromis comportait une clause selon laquelle l'acquéreur acceptait les biens tels qu'ils existaient, ne saurait les exonérer de leur responsabilité à l'égard d'agissements illicites non révélés ; que si le notaire de Madame Y... a écrit à celui de M. et Mme X... le 24 juillet 2004, "la situation de l'immeuble ayant été comme il se doit pleinement clarifiée", il convient de préciser qu'il s'avançait au regard des pièces attendues de son correspondant, puisque cette phrase était précédée de celle-ci "j'ai pris bonne note que vous deviez me faxer ce jour les pièces demandées", et au contraire à Madame Y... le 6 septembre 2004 "M. X... n'a pas été en mesure de nous justifier d'une situation juridique parfaitement claire de l'immeuble, le bien n'est pas conforme à ce qu'un acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ; je ne peux vous assurer que vous ne subirez aucun désagrément ultérieur tant sur le plan juridique que sur la réalisation des travaux" ; qu'il s'ensuit que M. et Mme X... ont commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ; que cette faute a généré pour Mme Y... des frais consistant dans la nécessité de se reloger, dont les vendeurs doivent assumer la réparation et qui sont justifiés à hauteur de 4.181,88 euros ; que le fait pour Madame Y... de s'être trouvée du jour au lendemain privée de la maison qu'elle comptait habiter lui a causé un préjudice moral certain dont la réparation sera assurée par l'allocation de la somme de 1.000 euros ; Sur la demande de la Société LE LAC DES CYGNES en paiement de sa commission, que Madame Y... ne conteste pas devoir la commission de l'agence mais demande à en être indemnisée par les vendeurs, soit 9.195 euros ; que la faute commisse par M. et Mme X... et explicitée ci-avant a seule causé l'échec de la vente ; que la charge de la commission qui pèse sur Madame Y... en vertu du compromis est un préjudice subi par elle, du fait de la faute des vendeurs ; qu'ils devront donc être condamnés à payer le montant de cette commission à Madame Y... à titre de réparation »

ALORS QUE 1°) le principe de séparation des pouvoirs interdit au juge judiciaire de vérifier la conformité d'une déclaration de travaux et de son autorisation aux règles de l'urbanisme ; que pour octroyer des dommages et intérêts à l'acheteuse, Madame Y..., la Cour d'appel a considéré que la déclaration de travaux faite par les époux X... serait insuffisante au regard des règles de l'urbanisme et qu'il ne lui était pas possible de s'assurer de ce que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait et qu'ainsi Monsieur et Madame X... auraient commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et seraient à l'origine du refus de Madame Y... de réitérer la vente par acte authentique ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a nécessairement apprécié la conformité de la déclaration de travaux faite par les époux X... et l'autorisation donnée aux règles de l'urbanisme, excédant ainsi les pouvoirs qui lui étaient accordés, que ce faisant, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'Urbanisme ;

ALORS QUE 2°) en l'absence de toute action dirigée à l'encontre d'un propriétaire vendeur ayant effectué des travaux en vertu d'une autorisation délivrée par la mairie, une Cour d'appel ne peut retenir qu'un acheteur est bien fondé à remettre en cause une vente au motif qu'il y aurait un risque pour cet acheteur de subir une sanction administrative ; qu'en l'espèce il est constant qu'une autorisation de travaux a été délivrée aux époux X... le 20 mars 2002 et que les travaux effectués n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part de la mairie ; qu'en retenant cependant que l'acheteuse, Madame Y..., était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X... au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme X..., que M. et Mme X... estiment qu'ils ont droit à des dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat par Mme Y... au motif qu'ils ont engagé des frais en pure perte en application de la promesse, à savoir la somme de 2.510,90 euros pour exécuter les travaux objets de la condition suspensive, des frais d'emménagement dans un autre logement pour laisser la maison libre à Mme Y..., tous frais justifiant l'allocation de la somme de 7.000 euros de dommages-intérêts en sus de la pénalité prévue au contrat d'un montant de 24.620,50 euros ; mais considérant que l'échec de la vente est exclusivement dû à la faute de M. et Mme X... ; que par suite ils ne peuvent prétendre à des dommages-intérêts ni à une pénalité » ;

ALORS QUE la clause pénale stipulée à la promesse de vente prévoyait (page 6) « En application de la rubrique REALISATION ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution. Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% + commission d'agence de l'autre partie » ; que la Cour d'appel a constaté (page 4 alinéas 4 à 6) que « l'absence de pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchaient pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite M. et Mme X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et sur le prix et la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Mme Y... et notifiant la caducité de la vente établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi » ; qu'ayant ainsi constaté la réalisation de la condition suspensive, le défaut de Madame Y... et son refus de réitérer la vente par acte authentique, il s'en déduisait nécessairement que les époux X... avaient droit à l'application en leur faveur de la clause pénale ; qu'en refusant néanmoins de leur octroyer la somme ainsi stipulée à titre de dédommagement forfaitaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et partant violé l'article 1134 par refus d'application du contrat.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame Y... tendant à ce que les époux X... soient condamnés à lui payer le montant de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE l'absence des pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchait pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite, Monsieur et Madame X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et le prix, la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Madame Y..., et notifiant la caducité de la vente, établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite, et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi ; que Madame Y... ne peut donc être jugée mal fondée à réclamer l'application en sa faveur de la clause pénale ;

ALORS QUE le vendeur qui a dissimulé à l'acquéreur le caractère illicite des travaux effectués sur l'immeuble doit être condamné au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente lorsque, comme en l'espèce, la révélation de ces agissements frauduleux a conduit l'acquéreur à renoncer à la vente ; qu'en décidant l'inverse, au motif inopérant que la seule condition suspensive, tenant à l'achèvement de travaux mineurs, avait été réalisée et que c'est l'acquéreur qui avait pris acte de l'impossibilité de poursuivre le contrat, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil."

Cet arrêt est relatif à cette question :

"Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété qualifiait de simple chambre le logement de M. X... et constaté que les travaux effectués dans son lot le rendaient non conforme au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ces travaux occasionnaient des nuisances au copropriétaire du dessous et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires des 68 bis-70 boulevard de Reuilly à Paris la somme de 850 euros et aux époux Y..., ensemble, la somme de 1 650 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP ROCHETEAU et UZAN-SARANO, avocat aux Conseils pour M. X...

M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR condamné sous astreinte à faire supprimer le bloc-évier de sa chambre et à remettre aux lieu et place du carrelage et du sol plastique une moquette équivalente à celle d'origine et de l'AVOIR condamné à payer aux époux Y... la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE ni le plan d'origine de la chambre de M. X..., ni l'attestation établie le 18 juillet 1995 par l'étude notariale parisienne Mahot de la Quérantonnals, Bellargent, Lièvre et Gourret, ne font état de la présence d'un bloc-évier à l'origine de la construction ; que ladite attestation notariée relative à l'acquisition, par M. X..., de la chambre litigieuse, précise ainsi sa consistance : « bâtiment 1, au quatrième étage en sortant de l'ascenseur, à droit, porte à droite, un appartement de type B, comprenant : entrée, chambre individuelle, salle de bains, avec water-closets, placard » ; que cette description est conforme à celle figurant à l'état descriptif des lots figurant au règlement de copropriété en date du 28 avril 1975 ; qu'ainsi aucun bloc-évier n'existait dans la chambre lorsque M. X... en a fait l'acquisition ; que, pour installer son bloc-évier, Marc X... a dû procéder à des dérivations, inexistantes à l'origine, de conduites d'alimentation en eau et d'évacuation ; que la notice descriptive de l'immeuble spécifie que le sol est recouvert de « moquette T3 Simoun sous couche mousse collée sur chape de 0,04 sur isolant silenta 4 couleurs au choix » ; que l'expert a constaté que du carrelage avait été posé au droit de l'évier et un revêtement plastique dans le reste de la chambre ; que les modifications ainsi réalisées ont eu pour conséquence de transformer la destination de la chambre devenue, au regard des règles sanitaires, une pièce humide ; que ces modifications ne sont pas conformes aux spécifications techniques prévalant lors de la construction de l'immeuble (jugement pp. 3 et 4) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le lot 187 dont est propriétaire M. X..., au 4e étage, est décrit au règlement de copropriété comme constitué de « entrée, chambre individuelle, salle de bains, WC, placard » ; que M. X... l'a recueilli pour moitié dans la succession de sa mère, décédée en 1989 et en a acquis de son frère l'autre moitié selon licitation du 29 juin 1995 ; que l'acte de licitation fait apparaître le même description du bien cédé ; que le plan d'étage versé aux débats fait apparaître que lors de la construction de l'immeuble étaient proposés à la vente des appartements de 2, 3 et 4 pièces ainsi que des studios avec kitchenette et des chambres avec salle de bains, de la nature de celle dont M. X... est propriétaire ; que le descriptif indiquait pour les sols « moquette de qualité sur mousse isolante » et faisait état de carrelage pour les cuisines et salles de bains ; que postérieurement à la construction, un bloc cuisine a été posé dans la chambre à une époque indéterminée mais antérieure au 22 février 1984, date à laquelle Mme X..., mère de l'appelant, a visité l'appartement proposé à la vente par l'Agence Centre Informatique CIM selon les pièces produites ; que les époux Y... sont propriétaires de leur appartement depuis une date non précisée ; qu'ils se sont plaints, de même que le syndicat des copropriétaires du bruit provenant de la chambre louée appartenant à M. X..., ainsi qu'il ressort des courriers de 1998 et 1999 ; qu'il ressort du procès-verbal de son assemblée générale du 28 février 2000 que, par une résolution n° 8, la copropriété déclarait à l'unanimité des quarante-sept propriétaires présents : « l'assemblée, connaissance prise des courriers de M. et Mme Y... des 29 novembre et 1er décembre 1999 et de la confirmation par plusieurs autres copropriétaires des nuisances apportées par l'occupation de la chambre de M. X..., demande à ce dernier de remettre les lieux en état d'origine par suppression du carrelage posé en remplacement de moquette ainsi que du meuble de cuisine et de veiller plus particulièrement au comportement de ses locataire dont la rotation est excessive » ; que l'expert judiciaire a procédé à des mesures acoustiques ; qu'il a constaté une augmentation de 6 dB (A) à 8 dB (A) des bruits d'impact sur le carrelage posé dans la chambre autour du bloc évier figurant dans celle-ci, par rapport aux bruits d'impact sur moquette ; qu'il indique que la pose d'un évier et d'un point d'eau dans la pièce appartenant à M. X... modifie la destination d'origine de la pièce principale en pièce humide et entraîne des activités bruyantes plus importantes que celles existant dans une chambre dépourvue de ces équipements ; que l'expert relève clairement que la superposition d'une pièce humide au-dessus d'une chambre est à proscrire et que l'existence d'un évier et des bruits d'impact sur le carrelage remplaçant la moquette sont générateurs de bruits de nature à troubler le repos des époux Y... dont la chambre est située au-dessous ; qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, c'est sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que le règlement de copropriété qualifiait de simple chambre le logement de M. X... ; que l'expert relève que la notice descriptive de vente mentionnait comme revêtement de sol une moquette ; que les travaux effectués dans le lot de M. X... rendent celui-ci non conformes au règlement de copropriété et occasionnent des nuisances au copropriétaire du dessous (arrêt pp. 3 et 4) ;

1) ALORS QUE seul le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que l'état descriptif de division, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle ; qu'en se fondant sur les mentions de la notice descriptive de l'immeuble relatives au revêtement des sols et de l'état descriptif des lots figurant au règlement de copropriété, pour en déduire que les modifications apportées par M. X... à son lot privatif n'étaient « pas conformes aux spécifications techniques prévalant lors de la construction de l'immeuble », la cour d'appel a violé les article 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2) ALORS QU'un copropriétaire peut modifier l'utilisation de son lot privatif s'il ne porte atteinte à la destination générale de l'immeuble ; que le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives, ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; qu'en affirmant que la pose d'un évier et d'une petite superficie de carrelage et de sol plastique dans une chambre, attenante à une salle de bain et un WC, rendait le lot de M. X... « non conforme au règlement de copropriété », sans caractériser en quoi ces menus aménagements portaient atteinte à la destination générale de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3) ALORS QUE ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, les travaux qui, s'ils génèrent une très légère diminution de l'isolation acoustique, ne sont pas pour autant à l'origine de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que l'expert judiciaire « a constaté une augmentation de 6 dB (A) à 8 dB (A) des bruits d'impact sur le carrelage posé dans la chambre autour du bloc évier figurant dans celle-ci, par rapport aux bruits d'impact sur moquette » ; qu'en affirmant que les travaux réalisés par M. X... portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires, sans constater que les bruits en provenance de l'appartement de M. X... excédaient, pour ses voisins, les inconvénients normaux de voisinage dans un immeuble en copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.