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  • La décision de renoncer à une préemption ne peut faire l'objet d'un retrait

    C'est ce qui est jugé par cette très intéressante décision du Conseil d'État.

    On notera que la commune prétendait s'être trompée et avoir commis une confusion sur les parcelles en vente ...

     

    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 27 avril et 11 mai 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE COMILUX, dont le siège est 19 rue Sigismond à Luxembourg (L-2537) et pour la SOCIETE CHAVEST, dont le siège est 76-78 avenue des Champs Elysées à Paris (75008) ; les sociétés requérantes demandent au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance du 9 avril 2009 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Melun, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté leur requête tendant à la suspension de l'exécution de la décision du 26 janvier 2009 par laquelle le maire de Créteil a rapporté sa précédente décision du 26 décembre 2008 portant renonciation à exercer le droit de préemption de la commune sur l'ensemble immobilier sis 66/68 avenue Charles de Gaulle, 57/59 rue Saint Simon dans la commune de Créteil et cadastré section BE n° 533, ainsi qu'à la suspension de l'exécution de la décision du maire de Créteil du 9 février 2009 exerçant le droit de préemption de la commune sur cet ensemble immobilier ;

    2°) statuant en référé, de suspendre l'exécution de ces décisions ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Créteil la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code général des collectivités territoriales ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 ;

    Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000, notamment son article 24 ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Jean Lessi, Auditeur,

    - les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat des SOCIETES COMILUX et CHAVEST et de Me Blanc, avocat de la commune de Créteil,

    - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat des SOCIETES COMILUX et SOCIETE CHAVEST et à Me Blanc, avocat de la commune de Créteil ;





    Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ;

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. / (...) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ; que, selon l'article R. 213-8 du même code, Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; / c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation (...) ;

    Considérant qu'il ressort de ces dispositions combinées, qui visent notamment à garantir que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption puissent savoir de façon certaine et dans les plus brefs délais s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise, que lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés du tribunal administratif de Melun que le maire de Créteil a, par décision du 26 décembre 2008, expressément renoncé à exercer son droit de préemption sur un immeuble, situé dans cette commune, que la SOCIETE COMILUX avait déclaré vouloir aliéner au profit de la SOCIETE CHAVEST ; qu'il a retiré cette décision le 26 janvier 2009 au motif qu'elle aurait procédé d'une confusion entre des déclarations d'intention d'aliéner portant sur des biens immobiliers distincts reçues durant la même période ; qu'il a ensuite décidé le 9 février 2009 de préempter l'immeuble en cause ;

    Considérant que, pour demander la suspension de l'exécution des décisions des 26 janvier et 9 février 2009, les SOCIETES COMILUX et CHAVEST soutenaient devant le juge des référés que le maire de Créteil ne pouvait légalement rapporter sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; qu'en jugeant que ce moyen n'était pas de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de ces décisions, alors qu'il résulte de ce qui a été dit précédemment que le titulaire du droit de préemption ne saurait légalement retirer sa décision de renoncer à l'exercice de ce droit, le juge des référés a commis une erreur de droit ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son ordonnance doit être annulée ;

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de statuer sur la demande de suspension en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

    Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés, saisi de conclusions tendant à la suspension d'un acte administratif, d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ;

    Considérant, en premier lieu, que, si la SOCIETE COMILUX ne justifie pas d'une situation d'urgence en se bornant à invoquer la circonstance que l'identité de l'acquéreur est un élément essentiel de la transaction envisagée, la SOCIETE CHAVEST bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence ; que, si la commune de Créteil invoque les projets en cours de réalisation sur la parcelle contiguë et la dynamique générale de développement du quartier, ces seules circonstances, à les supposer établies, ne constituent pas une situation particulière susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit reconnue au profit de la SOCIETE CHAVEST ;

    Considérant, en second lieu, qu'ainsi qu'il vient d'être dit, le moyen tiré de ce que le maire de Créteil ne pouvait légalement retirer sa décision de ne pas exercer le droit de préemption sur le bien détenu par la SOCIETE COMILUX ni, par suite, préempter ce bien, est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité des décisions contestées ; qu'il y a lieu, dès lors, d'en suspendre l'exécution ;

    Considérant en revanche que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens présentés par les requérantes n'est de nature à faire naître un tel doute ;

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge des SOCIETES COMILUX et CHAVEST, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Créteil le versement à la seule SOCIETE CHAVEST de la somme de 1 500 euros à ce même titre ;



    D E C I D E :


    Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Melun du 9 avril 2009 est annulée.
    Article 2 : L'exécution des décisions du maire de Créteil du 26 janvier 2009 et du 9 février 2009 est suspendue.
    Article 3 : La commune de Créteil versera à la SOCIETE CHAVEST une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 4 : Les conclusions présentées par la SOCIETE COMILUX et par la commune de Créteil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE COMILUX, à la SOCIETE CHAVEST et à la commune de Créteil.
    Copie en sera adressée pour information au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer."

  • N'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mai 2008), que le domaine de Castellaras constitué autour d'un château médiéval a été divisé en trois parties comprenant : le château et ses communs, propriété de la société civile immobilière Château de Castellaras (la SCI), le village de Castellaras organisé en copropriété géré par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux (le syndicat) et le nouveau village dénommé Castellaras Le Neuf ; que le château médiéval et ses dépendances organisés en "Club du Château" se trouvent au centre de ces deux villages et offrent des activités d'agrément réservées à leurs seuls résidents ; qu'un copropriétaire, M. X..., détenteur de parts de la SCI, a assigné le syndicat et la SCI en annulation de certaines décisions des assemblées générales des copropriétaires des 5 août 1999 et 28 juillet 2000 ayant décidé l'acquisition par le syndicat de parts de la SCI ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; qu' il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes
    ;

    Attendu que pour rejeter la demande d'annulation des décisions n° 13 et 14 de l'assemblée générale du 5 août 1999 et des décisions n° 8, 9 et 10 de celle du 28 juillet 2000, l'arrêt retient que l'opération d'acquisition des parts sociales de la SCI est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l'immeuble et relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété,
    la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen ;

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux et la SCI Château de Castellaras aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille neuf.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. X...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Charles X... de son action en annulation des 13ème et 14ème résolutions du procès verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX qui s'est tenue le 5 août 1999 et des 8ème, 9ème et 10ème résolutions du procès verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX du 28 juillet 2000 ;

    AUX MOTIFS QUE «le 5 août 1999, les copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX, réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
    «13ème résolution – rachat des actions du Château :
    L'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire, au nom de la copropriété, une offre d'achat portant sur la totalité des parts de la SCI le CHATEAU DE CASTELLARAS, au prix maximum de 15 000 F l'unité. Cette offre sera conditionnée par l'obtention de 40% au moins du capital de la SCI le CHATEAU DE CASTELLARAS, soit 184 actions. L'appel de fonds correspondant sera couvert, au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7652 voix sur 9908.»
    «14ème résolution – rachat des actions de Monsieur X... :
    L'assemblée générale donne mandat à Foncia Azur pour lancer un appel de fonds de 19 050 KF en vue de verser cette somme à la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS. Ce montant de 19 050 KF devra être obligatoirement affecté à la SCI pour indemniser Monsieur X... dans le cadre de la procédure visée à l'article 1860 du Code civil s'appliquant à ces 127 actions. Cette résolution sera adoptée sous réserve de l'application des articles 1257 et 1258 du Code civil. L'appel de fonds correspondant sera couvert au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7527 voix sur 9908» ;
    que le 28 juillet 2000, les copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
    «8ème résolution – honoraires avocat procédure à l'encontre de M. X... :
    L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de reprendre pour son compte les procédures introduites par «Les Amis du Château» et d'en assumer les frais. Les honoraires de Me Y... feront l'objet d'un appel de fonds hors budget pour un montant provisionnel de 300 000 F. La résolution est approuvée par 5 130 voix sur 6 019.
    9ème résolution – achat des actions de la SCI :
    L'assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic pour réaliser toutes les démarches, signer tous les actes nécessaires à l'acquisition de nouvelles actions, et établir les appels de fonds correspondants. La résolution est approuvée par 5 046 voix sur 6 019.
    10ème résolution – proposition de modification des modalités de fonctionnement de la SCI du Château (exposée en séance) :
    Cette proposition prend en compte les points suivants :
    - création d'un comité de surveillance de la SCI du Château (composé de 12 membres énumérés). La résolution est approuvée par 6 007 voix sur 6 019.
    - rapport SCI du Château et Club du Château. Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000.
    - rapport SCI du Château et association charges particulières.
    Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000» ;
    que dans l'arrêt précédent, la cour avait estimé que l'acquisition de parts de la société civile immobilière ne pourrait être considérée comme conforme à l'objet du syndicat des copropriétaires que dans la mesure où elle présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements ou de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de la société civile immobilière dont l'objet social, aux termes de ses statuts est la propriété, la gestion et l'exploitation directe ou indirecte d'un ensemble immobilier dénommé CHATEAU DE CASTELLARAS à Mouans-Sartoux, dont l'exploitation doit conserver un caractère essentiellement civil ; que dans ces conditions, l'opération réalisée par le syndicat des copropriétaires n'a pas de but spéculatif puisque l'exploitation commerciale du château médiéval n'est pas permise par les statuts de la société civile immobilière qui en est le propriétaire ; que la cour avait estimé dans un premier temps que les éléments fournis à l'appui de la demande du syndicat des copropriétaires étaient insuffisants mais que l'expertise réalisée par M. Z... confirme qu'effectivement la copropriété de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX est indissociable de la jouissance du château et de ses dépendances d'où l'intérêt légitime du syndicat des copropriétaires à devenir associé de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS afin de maintenir la qualité des prestations liées à la copropriété ; que l'expert a notamment relevé l'imbrication existant entre les deux ensembles immobiliers, la configuration générale des lieux, le niveau de vie des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX ainsi que la dévalorisation des lots dépendants du syndicat des copropriétaires qui résulterait d'une scission entre l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX et les équipements de loisir de proximité constitués par l'actif immobilier de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS ;
    qu'il n'est pas contestable que les biens de la société civile immobilière ont toujours été affectés à l'usage des seuls copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX ; que toutes ces raisons confirment qu'effectivement l'opération d'acquisition de parts sociales de ladite société civile immobilière est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l'immeuble et relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires ; que l'expertise confirme que l'acquisition de parts de la société civile immobilière par le syndicat des copropriétaires présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements et de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de ladite société ; qu'en conséquence le premier juge a retenu à bon droit que les initiatives prises par le syndicat des copropriétaires aux termes des assemblées générales critiquées ont pour but essentiel la destination de l'immeuble prise dans un sens extensif signifiant le désir de conserver à l'ensemble immobilier et à son environnement son caractère de haute valeur résidentielle et qu'en conséquence l'opération décidée répond au besoin ou à l'intérêt collectif et que les délibérations prises en ce sens par l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes ci dessus rappelés ne doivent pas être annulées, dès lors que de surcroît elles ont été prises dans des conditions de majorité régulière ;
    que l'association dite Les Amis du Château, dont l'objet est la protection du site du CHATEAU DE CASTELLARAS avec possibilité d'intervenir tant en demande qu'en défense dans toute procédure judiciaire susceptible d'affecter l'objet social, regroupe des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX et que dans la mesure où l'intérêt des copropriétaires regroupés dans cette association est le même que celui du syndicat des copropriétaires devenu également membre de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, celui-ci peut reprendre à son compte les actions engagées par ladite association dans le cadre de la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires ;
    que dans la mesure où l'ensemble des copropriétaires profite des équipements propriété de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, la création d'un comité de surveillance de cette société par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas contraire à l'objet du syndicat des copropriétaires et participe de la défense des intérêts collectifs des copropriétaires» ;

    ALORS, DE PREMIERE PART, QUE la violation de l'objet légal du syndicat des copropriétaires prévu à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend inopérante une décision prise par l'assemblée générale en dehors de sa compétence ; qu'aux termes de cet article, l'objet du syndicat est «la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes» ; que l'article 16 de cette loi n'envisage l'acquisition par le syndicat que de «parties communes» de la copropriété ; que l'article 26 qui soumet à une double majorité ces acquisitions confirme qu'il ne peut s'agir que de «parties communes» en visant les actes d'«acquisition immobilière» ; que les parts d'un associé dans une société civile immobilière ont un caractère mobilier ; qu'en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX aurait valablement pu décider d'acquérir des parts d'une SCI – fût-elle de nature à permettre aux copropriétaires de bénéficier de certains avantages extérieurement à l'immeuble –, par un simple vote à la majorité, même des deux tiers, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 14, 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 529 du Code civil ;

    ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la cassation à intervenir sur le fondement de la première branche, qui entraînera l'annulation de la décision par laquelle l'assemblée des copropriétaires de l'ensemble immobilier CASTELLARAS LE VIEUX a acquis des parts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS, entraînera également, par voie de conséquence, l'annulation des décisions prises lors de l'assemblée du 28 juillet 2000, qui n'ont plus de raison d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires n'est plus associé de la SCI, et ce, par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

    ALORS, DE TROISIEME PART, SUBSIDIAIREMENT, QUE la décision de reprendre la procédure judiciaire introduite par une association et d'en assumer les frais ne relève pas des décisions que peut prendre un syndicat de copropriétaires à une quelconque majorité ; qu'en décidant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX aurait pu voter à une majorité de 5130 voix sur 6019 la reprise des actions engagée par l'association «Les Amis du Château», la Cour d'appel a violé ensemble les articles 8, 14, et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'à supposer même que la décision de reprendre la procédure judiciaire introduite par une association et d'en assumer les frais ait pu être prise par le syndicat, elle n'aurait pu l'être qu'à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette double majorité requiert «la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix» ; qu'en l'espèce, le nombre total de voix constituant le syndicat des copropriétaires était de 9 908, de sorte qu'un vote aux deux tiers nécessitait de réunir au moins 6 606 voix ; que si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la résolution n'a été approuvée que «par 5130 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de la 8ème résolution, sans s'expliquer comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

    ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la 9ème résolution visant à mandater le syndic pour réaliser les actes nécessaires à l'acquisition de nouvelles actions n'a été approuvée que «par 5046 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de cette résolution sans s'expliquer, comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

    ALORS, DE SIXIEME PART, QUE si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la 10ème résolution proposant la création d'un comité de surveillance de la SCI n'a été approuvée que «par 6007 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de cette résolution sans s'expliquer, comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a une fois encore privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Charles X... de son action en annulation des délibérations prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001 ;

    AUX MOTIFS QU'«en raison de la décision précédente, le premier juge a décidé à juste titre que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires avait régulièrement acquis des parts de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, il avait qualité pour participer et voter lors des assemblées générales de cette société ; que le tribunal ayant relevé que l'argumentation concernant le caractère irrégulier des cessions de parts sociales intervenues au profit du syndicat des copropriétaires avait été développée par M. X... pour la première fois juste avant l'ordonnance de clôture sans que ses adversaires puissent y répondre, il convenait d'ordonner la réouverture des débats afin d'assurer le respect du principe du contradictoire mais que les parties demandent à la cour d'évoquer et de statuer sur cette demande de M. X... ; que M. X... demande l'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2000 au motif que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas avoir la qualité d'associé et ne pouvait donc pas participer au vote en qualité d'associé lors de cette assemblée générale ; que l'acquisition de parts sociales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS par le syndicat des copropriétaires a été précédemment déclarée régulière et que dans ces conditions ledit syndicat a régulièrement participé à l'assemblée générale du 28 juillet 2000 et qu'il a pu prendre part aux votes en fonction du nombre de parts détenues ; que l'administrateur provisoire assurant la gérance de la société civile immobilière confirme dans ses écritures que l'agrément a été donné au syndicat des copropriétaires lors de l'acquisition des parts sociales, ce que personne n'avait contesté lors de la réunion des associés ; que pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires a participé en qualité d'associé aux assemblées générales postérieures des 6 juillet et 25 octobre 2001 ; que la discussion sur la prescription n'a plus d'intérêt dans la mesure où la qualité d'associé du syndicat des copropriétaires est retenue et que l'action porte, non pas sur la contestation des cessions de parts sociales, mais sur le contenu des assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS ; que l'assignation avait été délivrée les 20 et 21 novembre 2000 avec des conclusions récapitulatives déposées le 27 décembre 2002 ; qu'il est reproché lors de l'assemblée générale du 13 juillet 2000, d'avoir attribué 280 parts sociales au syndicat des copropriétaires alors qu'il n'avait justifié que d'un total de 127 cessions portant sur 277 parts, mais que la différence de trois unités n'est pas de nature à modifier le sens des votes réalisés au cours de cette assemblée générale puisque même avec 277 voix, le syndicat des copropriétaires restait majoritaire ; que le syndicat des copropriétaires étant convoqué auxdites assemblées générales en qualité de membre de la société civile immobilière, la représentation par son syndic ne nécessitait nullement une habilitation particulière donnée par l'assemblée générale des copropriétaires puisque le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat dans tous les actes civils en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires, détenteur de 277 parts de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS a donc participé aux trois assemblées générales contestées, régulièrement représenté par son syndicat et qu'il avait intérêt à prendre part aux délibérations pour la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires ; que pour toutes ces raisons, il convient de débouter M. X... de sa demande d'annulation des résolutions prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet et 25 octobre 2001» ;

    ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui entraînera l'annulation de la décision par laquelle l'assemblée des copropriétaires de l'ensemble immobilier CASTELLARAS LE VIEUX a acquis des parts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS entraînera également, par voie de conséquence, l'annulation des délibérations de l'assemblée générale de cette SCI intervenues les 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001 auxquelles le syndicat des copropriétaires a pris part, et ce par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 10 des statuts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS prévoyait la procédure d'agrément des cessionnaires de parts sociales et disposait notamment que «la décision d'agrément ou de refus d'agrément est notifiée par la gérance ou par l'auteur de la convocation, au cédant ainsi qu'à chacun des autres associés» ; qu'en se bornant à retenir que l'agrément de la cession de parts de la SCI au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX aurait été confirmé par le gérant de la SCI dans ses écritures, sans rechercher si cet agrément avait été émis en temps utile dans le respect des formes requises par l'article 10 des statuts de la SCI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1844-10 et 1861 du Code civil ;

    ALORS, ENFIN, QUE l'article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'«une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé» ; qu'en se bornant à retenir que «le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat dans tous les actes civils en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965» pour décider qu'il n'avait pas besoin d'une habilitation particulière pour prendre part aux assemblées générales de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS au nom du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 21 du décret du 17 mars 1967."

  • Nul n'est assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme peut toujours remettre en question

    C'est ce que juge cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 avril 2008), rendu sur renvoi après cassation (3ème civile, 11 mai 2006, pourvoi n° 05 19.972), que la société civile d'attribution du Coullet (la SCA) créée par les époux X..., a acquis en 2002 un lot du lotissement du Mas du Coullet autorisé en 1961 et ayant fait l'objet, en 1987, d'un arrêté de mise en concordance avec le plan d'occupation des sols, affiché et publié en 2003 ; que le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Rif Nel et divers copropriétaires ont assigné les époux X... et la SCA en démolition des constructions réalisées sur ce lot en vertu d'un permis de construire en ce qu'elles ne respecteraient pas le cahier des charges du lotissement, et en paiement de dommages intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que le syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en démolition alors, selon le moyen :

    1°/ que lorsqu'un plan d'urbanisme ou d'occupation des sols est approuvé postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement et notamment le règlement et le cahier des charges, pour mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ; que lorsqu'il s'applique au cahier des charges, document contractuel, ce pouvoir de modification trouve ses limites dans le droit des colotis de définir les règles qui s'appliqueront dans leurs rapports entre eux ; qu'ainsi, l'arrêté du 6 mars 1987 ne pouvait valablement modifier les règles du cahier des charges par lesquelles les colotis avaient contractuellement défini dans leurs rapports entre eux, notamment l'implantation et la hauteur des constructions au sein du lotissement, et qui restaient compatibles avec les limites résultant du plan d'occupation des sols postérieurement approuvé ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 315 4 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil ;

    2°/ que la juridiction de l'ordre judiciaire à laquelle est opposée une exception d'illégalité d'un texte réglementaire dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige, est tenue de surseoir à statuer et d'inviter les parties à saisir le juge administratif de la question préjudicielle de la légalité de cet acte ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 12, 49 et 378 du code de procédure civile, ensemble le principe de séparation des pouvoirs ;

    Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires et des divers copropriétaires que ceux ci, qui ont seulement fait valoir que la mise en concordance avec les dispositions du POS n'avait pas modifié les règles du cahier des charges qui ne lui étaient pas contraires, aient soulevé l'exception d'illégalité de l'arrêté municipal du 20 octobre 1986 ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que l'arrêté du maire s'imposait au juge judiciaire, l'appréciation de sa légalité relevant de la compétence du juge administratif ;

    D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

    Sur le second moyen :

    Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :

    1°/ que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, notamment en le privant d'ensoleillement et de vue ; que le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé l'article 1382 du code civil ;

    2°/ qu'en énonçant par un motif d'ordre général que "dans un lotissement" Mme Y... devait s'attendre à être privée d'un avantage d'ensoleillement et de vue, sans rechercher si dans le lotissement concerné par la présente espèce, dans l'enceinte duquel les colotis avaient manifestement entendu préserver leur vue et leur ensoleillement en limitant la hauteur des constructions ainsi que cela résulte des stipulations du cahier des charges avant sa modification par l'autorité administrative, cette atteinte à la vue et à l'ensoleillement ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que nul n'était assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme pouvait toujours remettre en question, la cour d'appel, qui a constaté que l'immeuble de la copropriété Le Rif Nel avait été bâti dans une zone très urbanisée d'Huez en Oisans dont l'environnement immédiat était constitué, entre autres, d'immeubles plus élevés que celui de la Résidence Chalet Alpina édifié par la SCA, et que Mme Y... devait, dans un lotissement, s'attendre à être privée d'un avantage d'ensoleillement déjà réduit par sa position au premier étage formant rez de chaussée, la cour d'appel qui n'a pas fondé sa décision sur le respect des dispositions légales et qui n'était pas tenue de faire une recherche sur l'incidence des stipulations du cahier des charges antérieures à l'arrêté de mise en conformité que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que la construction de la Résidence Chalet Alpina ne constituait pas un trouble anormal du voisinage et a légalement justifié sa décision
    ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Rif Nel et les copropriétaires aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.
    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour le syndicat de copropriété Le Rif-Nel, de Mme Y..., de la société Palestro, de M. Z..., de Mme A..., de M. et Mme B..., de M. C... et de Mme D....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires Le Rif-Nel, et divers copropriétaires de leur demande en démolition des travaux entrepris en violation des disposition du cahier des charges du lotissement du Mas du Coullet et en paiement de dommages et intérêts ;

    Aux motifs que par arrêté du maire de la commune de Bourg d'Oisans du 6 mars 1987, le règlement de lotissement du Mas du Coullet autorisé avant l'approbation du POS de la commune de Bourg d'Oisans a été mis en concordance avec les dispositions du POS approuvé le 20 février 1987 ; que l'arrêté vise par erreur le règlement du lotissement, dès lors qu'il n'existe pas en l'espèce, de règlement distinct du cahier des charges ; que suite à cette mise en concordance, les dispositions de l'article 9 du cahier des charges ont notamment été modifiées, en ce sens que le coefficient d'emprise au sol stipulé dans ce document a été supprimé et que la hauteur des constructions au faîtage a été portée de 8 mètres à 10 mètres avec une tolérance de 0,50 centimètres ; que cet arrêté régulièrement publié en 2003 s'impose aux colotis ; que vainement les appelants soutiennent que cette mise en concordance n'autorisait pas le maire à modifier les règles susrappelées (article 9 notamment) qui ne sont pas incompatibles avec le POS ; qu'en effet d'une part, l'article L 315-4 du Code de l'urbanisme ne limite en aucune façon le droit du maire de modifier les dispositions réglementaires du cahier des charges par le biais de la mise en concordance, d'autre part, l'appréciation de la légalité de cet acte administratif lequel pour l'heure s'impose au juge judiciaire, relève de la compétence du juge administratif ; que la construction litigieuse étant conforme aux règles en vigueur au jour où le juge statue, c'est à bon droit que le jugement a débouté les demandeurs de leurs demandes fondées sur le non respect des dispositions contractuelles du cahier des charges ;

    Alors d'une part, que lorsqu'un plan d'urbanisme ou d'occupation des sols est approuvé postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement et notamment le règlement et le cahier des charges, pour mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ; que lorsqu'il s'applique au cahier des charges, document contractuel, ce pouvoir de modification trouve ses limites dans le droit des colotis de définir les règles qui s'appliqueront dans leurs rapports entre eux ; qu'ainsi, l'arrêté du 6 mars 1987 ne pouvait valablement modifier les règles du cahier des charges par lesquelles les colotis avaient contractuellement défini dans leurs rapports entre eux, notamment l'implantation et la hauteur des constructions au sein du lotissement, et qui restaient compatibles avec les limites résultant du plan d'occupation des sols postérieurement approuvé ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L 315-4 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil ;

    Alors d'autre part, que la juridiction de l'ordre judiciaire à laquelle est opposée une exception d'illégalité d'un texte réglementaire dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige, est tenue de surseoir à statuer et d'inviter les parties à saisir le juge administratif de la question préjudicielle de la légalité de cet acte ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 12, 49 et 378 du Code de procédure civile, ensemble le principe de la séparation des pouvoirs.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires Le Rif-Nel, et divers copropriétaires de leur demande en démolition des travaux entrepris en violation des disposition du cahier des charges du lotissement du Mas du Coullet et en paiement de dommages et intérêts ;

    Aux motifs que nul n'est assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme futur peut toujours remettre en question ; que les intimés établissent en outre par les constatations de Me E... huissier et les photographies annexées, que l'immeuble de la copropriété Le Rif Nel a été bâti dans une zone très urbanisée d'Huez en Oisans, dont l'environnement immédiat est constitué, entre autres, d'immeubles plus élevés que celui de la résidence Chalet Alpina ; que dans un lotissement, Daniel Y... devait s'attendre à être privée d'un avantage d'ensoleillement ou de vue déjà réduit par sa position au premier étage formant rez-de-chaussée et ne démontre donc pas que la construction de la résidence Chalet Alpina constitue un trouble anormal de voisinage ;

    Alors, d'une part, que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, notamment en le privant d'ensoleillement ou de vue ; que le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé l'article 1382 du Code civil ;

    Alors d'autre part, qu'en énonçant par un motif d'ordre général que « dans un lotissement » Mme Y... devait s'attendre à être privée d'un avantage d'ensoleillement et de vue, sans rechercher si dans le lotissement concerné par la présente espèce, dans l'enceinte duquel les colotis avaient manifestement entendu préserver leur vue et leur ensoleillement en limitant la hauteur des construction ainsi que cela résulte des stipulations du cahier des charges avant sa modification par l'autorité administrative, cette atteinte à la vue et à l'ensoleillement ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

  • Jurisprudence en matière de permis de construire

    Sur le site CarrefourLocal.Senat.fr :


    Le maire n'est pas considéré comme intéressé à la délivrance d'une autorisation d'urbanisme demandée par la commune (CE, 3 juillet 2009, n° 321634)


    Le maire doit refuser un permis de construire sur un terrain exposé à d'importants risques d'inondation (CAA Nancy, 27 mars 2008, n° 07NC00257)


    Passé trois mois, le maire ne peut plus retirer que les permis de construire obtenus par fraude (CAA Marseille, 7 février 2008, n° 05MA01393)

     

    Permis de construire en urgence (CE, 5 février 2007, n° 294594)


    Les travaux portant sur une construction peuvent être exemptés de permis de construire sous certaines conditions (CE, 12 janvier 2007, n° 274362)


    Demande de transfert d'un permis de construire (CE, 27 octobre 2006)


    Les plans d'occupation des sols fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols (CE, Commune de Noiseau, 10 février 2006)


    Annulation d'un permis de construire d'un stade proche de parties classées d'une ville (CE, Ville de Lille, 28 décembre 2005)


    Délivrance d'un permis de construire dans une commune sans plan local d'urbanisme (CE, 5 décembre 2005, Ministère de l'Equipement)


    Un permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du public (CE, Commune de Scionzier, 22 avril 2005)


    Délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire et affichage de ce permis de construire (CE, Commune d'Aiguines, 19 novembre 2004)


    Réparation du préjudice subi en raison de la délivrance d'un permis de construire illégal (CE, commune de Bondy, 23 mai 2003)