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N'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière

Ainsi jugé par cet arrêt :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mai 2008), que le domaine de Castellaras constitué autour d'un château médiéval a été divisé en trois parties comprenant : le château et ses communs, propriété de la société civile immobilière Château de Castellaras (la SCI), le village de Castellaras organisé en copropriété géré par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux (le syndicat) et le nouveau village dénommé Castellaras Le Neuf ; que le château médiéval et ses dépendances organisés en "Club du Château" se trouvent au centre de ces deux villages et offrent des activités d'agrément réservées à leurs seuls résidents ; qu'un copropriétaire, M. X..., détenteur de parts de la SCI, a assigné le syndicat et la SCI en annulation de certaines décisions des assemblées générales des copropriétaires des 5 août 1999 et 28 juillet 2000 ayant décidé l'acquisition par le syndicat de parts de la SCI ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; qu' il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes
;

Attendu que pour rejeter la demande d'annulation des décisions n° 13 et 14 de l'assemblée générale du 5 août 1999 et des décisions n° 8, 9 et 10 de celle du 28 juillet 2000, l'arrêt retient que l'opération d'acquisition des parts sociales de la SCI est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l'immeuble et relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété,
la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux et la SCI Château de Castellaras aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Castellaras Le Vieux ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille neuf.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Charles X... de son action en annulation des 13ème et 14ème résolutions du procès verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX qui s'est tenue le 5 août 1999 et des 8ème, 9ème et 10ème résolutions du procès verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX du 28 juillet 2000 ;

AUX MOTIFS QUE «le 5 août 1999, les copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX, réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
«13ème résolution – rachat des actions du Château :
L'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire, au nom de la copropriété, une offre d'achat portant sur la totalité des parts de la SCI le CHATEAU DE CASTELLARAS, au prix maximum de 15 000 F l'unité. Cette offre sera conditionnée par l'obtention de 40% au moins du capital de la SCI le CHATEAU DE CASTELLARAS, soit 184 actions. L'appel de fonds correspondant sera couvert, au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7652 voix sur 9908.»
«14ème résolution – rachat des actions de Monsieur X... :
L'assemblée générale donne mandat à Foncia Azur pour lancer un appel de fonds de 19 050 KF en vue de verser cette somme à la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS. Ce montant de 19 050 KF devra être obligatoirement affecté à la SCI pour indemniser Monsieur X... dans le cadre de la procédure visée à l'article 1860 du Code civil s'appliquant à ces 127 actions. Cette résolution sera adoptée sous réserve de l'application des articles 1257 et 1258 du Code civil. L'appel de fonds correspondant sera couvert au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7527 voix sur 9908» ;
que le 28 juillet 2000, les copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
«8ème résolution – honoraires avocat procédure à l'encontre de M. X... :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de reprendre pour son compte les procédures introduites par «Les Amis du Château» et d'en assumer les frais. Les honoraires de Me Y... feront l'objet d'un appel de fonds hors budget pour un montant provisionnel de 300 000 F. La résolution est approuvée par 5 130 voix sur 6 019.
9ème résolution – achat des actions de la SCI :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic pour réaliser toutes les démarches, signer tous les actes nécessaires à l'acquisition de nouvelles actions, et établir les appels de fonds correspondants. La résolution est approuvée par 5 046 voix sur 6 019.
10ème résolution – proposition de modification des modalités de fonctionnement de la SCI du Château (exposée en séance) :
Cette proposition prend en compte les points suivants :
- création d'un comité de surveillance de la SCI du Château (composé de 12 membres énumérés). La résolution est approuvée par 6 007 voix sur 6 019.
- rapport SCI du Château et Club du Château. Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000.
- rapport SCI du Château et association charges particulières.
Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000» ;
que dans l'arrêt précédent, la cour avait estimé que l'acquisition de parts de la société civile immobilière ne pourrait être considérée comme conforme à l'objet du syndicat des copropriétaires que dans la mesure où elle présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements ou de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de la société civile immobilière dont l'objet social, aux termes de ses statuts est la propriété, la gestion et l'exploitation directe ou indirecte d'un ensemble immobilier dénommé CHATEAU DE CASTELLARAS à Mouans-Sartoux, dont l'exploitation doit conserver un caractère essentiellement civil ; que dans ces conditions, l'opération réalisée par le syndicat des copropriétaires n'a pas de but spéculatif puisque l'exploitation commerciale du château médiéval n'est pas permise par les statuts de la société civile immobilière qui en est le propriétaire ; que la cour avait estimé dans un premier temps que les éléments fournis à l'appui de la demande du syndicat des copropriétaires étaient insuffisants mais que l'expertise réalisée par M. Z... confirme qu'effectivement la copropriété de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX est indissociable de la jouissance du château et de ses dépendances d'où l'intérêt légitime du syndicat des copropriétaires à devenir associé de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS afin de maintenir la qualité des prestations liées à la copropriété ; que l'expert a notamment relevé l'imbrication existant entre les deux ensembles immobiliers, la configuration générale des lieux, le niveau de vie des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX ainsi que la dévalorisation des lots dépendants du syndicat des copropriétaires qui résulterait d'une scission entre l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX et les équipements de loisir de proximité constitués par l'actif immobilier de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS ;
qu'il n'est pas contestable que les biens de la société civile immobilière ont toujours été affectés à l'usage des seuls copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX ; que toutes ces raisons confirment qu'effectivement l'opération d'acquisition de parts sociales de ladite société civile immobilière est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l'immeuble et relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires ; que l'expertise confirme que l'acquisition de parts de la société civile immobilière par le syndicat des copropriétaires présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements et de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de ladite société ; qu'en conséquence le premier juge a retenu à bon droit que les initiatives prises par le syndicat des copropriétaires aux termes des assemblées générales critiquées ont pour but essentiel la destination de l'immeuble prise dans un sens extensif signifiant le désir de conserver à l'ensemble immobilier et à son environnement son caractère de haute valeur résidentielle et qu'en conséquence l'opération décidée répond au besoin ou à l'intérêt collectif et que les délibérations prises en ce sens par l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes ci dessus rappelés ne doivent pas être annulées, dès lors que de surcroît elles ont été prises dans des conditions de majorité régulière ;
que l'association dite Les Amis du Château, dont l'objet est la protection du site du CHATEAU DE CASTELLARAS avec possibilité d'intervenir tant en demande qu'en défense dans toute procédure judiciaire susceptible d'affecter l'objet social, regroupe des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX et que dans la mesure où l'intérêt des copropriétaires regroupés dans cette association est le même que celui du syndicat des copropriétaires devenu également membre de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, celui-ci peut reprendre à son compte les actions engagées par ladite association dans le cadre de la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires ;
que dans la mesure où l'ensemble des copropriétaires profite des équipements propriété de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, la création d'un comité de surveillance de cette société par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas contraire à l'objet du syndicat des copropriétaires et participe de la défense des intérêts collectifs des copropriétaires» ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE la violation de l'objet légal du syndicat des copropriétaires prévu à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend inopérante une décision prise par l'assemblée générale en dehors de sa compétence ; qu'aux termes de cet article, l'objet du syndicat est «la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes» ; que l'article 16 de cette loi n'envisage l'acquisition par le syndicat que de «parties communes» de la copropriété ; que l'article 26 qui soumet à une double majorité ces acquisitions confirme qu'il ne peut s'agir que de «parties communes» en visant les actes d'«acquisition immobilière» ; que les parts d'un associé dans une société civile immobilière ont un caractère mobilier ; qu'en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS LE VIEUX aurait valablement pu décider d'acquérir des parts d'une SCI – fût-elle de nature à permettre aux copropriétaires de bénéficier de certains avantages extérieurement à l'immeuble –, par un simple vote à la majorité, même des deux tiers, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 14, 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 529 du Code civil ;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la cassation à intervenir sur le fondement de la première branche, qui entraînera l'annulation de la décision par laquelle l'assemblée des copropriétaires de l'ensemble immobilier CASTELLARAS LE VIEUX a acquis des parts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS, entraînera également, par voie de conséquence, l'annulation des décisions prises lors de l'assemblée du 28 juillet 2000, qui n'ont plus de raison d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires n'est plus associé de la SCI, et ce, par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

ALORS, DE TROISIEME PART, SUBSIDIAIREMENT, QUE la décision de reprendre la procédure judiciaire introduite par une association et d'en assumer les frais ne relève pas des décisions que peut prendre un syndicat de copropriétaires à une quelconque majorité ; qu'en décidant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX aurait pu voter à une majorité de 5130 voix sur 6019 la reprise des actions engagée par l'association «Les Amis du Château», la Cour d'appel a violé ensemble les articles 8, 14, et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'à supposer même que la décision de reprendre la procédure judiciaire introduite par une association et d'en assumer les frais ait pu être prise par le syndicat, elle n'aurait pu l'être qu'à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette double majorité requiert «la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix» ; qu'en l'espèce, le nombre total de voix constituant le syndicat des copropriétaires était de 9 908, de sorte qu'un vote aux deux tiers nécessitait de réunir au moins 6 606 voix ; que si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la résolution n'a été approuvée que «par 5130 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de la 8ème résolution, sans s'expliquer comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la 9ème résolution visant à mandater le syndic pour réaliser les actes nécessaires à l'acquisition de nouvelles actions n'a été approuvée que «par 5046 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de cette résolution sans s'expliquer, comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

ALORS, DE SIXIEME PART, QUE si la moitié des copropriétaires étaient bien présents, la 10ème résolution proposant la création d'un comité de surveillance de la SCI n'a été approuvée que «par 6007 voix sur 6019» ; qu'en rejetant la demande en annulation de cette résolution sans s'expliquer, comme elle y était invitée par les écritures d'appel de Monsieur X..., sur le fait que la double majorité de l'article 26 n'avait pas été réunie, la Cour d'appel a une fois encore privé sa décision de base légale au regard de cet article ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Charles X... de son action en annulation des délibérations prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001 ;

AUX MOTIFS QU'«en raison de la décision précédente, le premier juge a décidé à juste titre que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires avait régulièrement acquis des parts de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS, il avait qualité pour participer et voter lors des assemblées générales de cette société ; que le tribunal ayant relevé que l'argumentation concernant le caractère irrégulier des cessions de parts sociales intervenues au profit du syndicat des copropriétaires avait été développée par M. X... pour la première fois juste avant l'ordonnance de clôture sans que ses adversaires puissent y répondre, il convenait d'ordonner la réouverture des débats afin d'assurer le respect du principe du contradictoire mais que les parties demandent à la cour d'évoquer et de statuer sur cette demande de M. X... ; que M. X... demande l'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2000 au motif que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas avoir la qualité d'associé et ne pouvait donc pas participer au vote en qualité d'associé lors de cette assemblée générale ; que l'acquisition de parts sociales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS par le syndicat des copropriétaires a été précédemment déclarée régulière et que dans ces conditions ledit syndicat a régulièrement participé à l'assemblée générale du 28 juillet 2000 et qu'il a pu prendre part aux votes en fonction du nombre de parts détenues ; que l'administrateur provisoire assurant la gérance de la société civile immobilière confirme dans ses écritures que l'agrément a été donné au syndicat des copropriétaires lors de l'acquisition des parts sociales, ce que personne n'avait contesté lors de la réunion des associés ; que pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires a participé en qualité d'associé aux assemblées générales postérieures des 6 juillet et 25 octobre 2001 ; que la discussion sur la prescription n'a plus d'intérêt dans la mesure où la qualité d'associé du syndicat des copropriétaires est retenue et que l'action porte, non pas sur la contestation des cessions de parts sociales, mais sur le contenu des assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS ; que l'assignation avait été délivrée les 20 et 21 novembre 2000 avec des conclusions récapitulatives déposées le 27 décembre 2002 ; qu'il est reproché lors de l'assemblée générale du 13 juillet 2000, d'avoir attribué 280 parts sociales au syndicat des copropriétaires alors qu'il n'avait justifié que d'un total de 127 cessions portant sur 277 parts, mais que la différence de trois unités n'est pas de nature à modifier le sens des votes réalisés au cours de cette assemblée générale puisque même avec 277 voix, le syndicat des copropriétaires restait majoritaire ; que le syndicat des copropriétaires étant convoqué auxdites assemblées générales en qualité de membre de la société civile immobilière, la représentation par son syndic ne nécessitait nullement une habilitation particulière donnée par l'assemblée générale des copropriétaires puisque le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat dans tous les actes civils en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires, détenteur de 277 parts de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS a donc participé aux trois assemblées générales contestées, régulièrement représenté par son syndicat et qu'il avait intérêt à prendre part aux délibérations pour la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires ; que pour toutes ces raisons, il convient de débouter M. X... de sa demande d'annulation des résolutions prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHATEAU DE CASTELLARAS réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet et 25 octobre 2001» ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui entraînera l'annulation de la décision par laquelle l'assemblée des copropriétaires de l'ensemble immobilier CASTELLARAS LE VIEUX a acquis des parts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS entraînera également, par voie de conséquence, l'annulation des délibérations de l'assemblée générale de cette SCI intervenues les 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001 auxquelles le syndicat des copropriétaires a pris part, et ce par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 10 des statuts de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS prévoyait la procédure d'agrément des cessionnaires de parts sociales et disposait notamment que «la décision d'agrément ou de refus d'agrément est notifiée par la gérance ou par l'auteur de la convocation, au cédant ainsi qu'à chacun des autres associés» ; qu'en se bornant à retenir que l'agrément de la cession de parts de la SCI au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS LE VIEUX aurait été confirmé par le gérant de la SCI dans ses écritures, sans rechercher si cet agrément avait été émis en temps utile dans le respect des formes requises par l'article 10 des statuts de la SCI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1844-10 et 1861 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE l'article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'«une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé» ; qu'en se bornant à retenir que «le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat dans tous les actes civils en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965» pour décider qu'il n'avait pas besoin d'une habilitation particulière pour prendre part aux assemblées générales de la SCI CHATEAU DE CASTELLARAS au nom du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 21 du décret du 17 mars 1967."

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