Il résulte de l'article 33 du décret de 1967 sur la copropriété, des décisions rendues par la Cour de Cassation ci-dessous et des deux réponses ministérielles ci-dessous que la communication de la feuille de présence est obligatoire et que le juge peut même l'ordonner sous astreinte.

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Article 33 du décret de 1967 sur la copropriété :

Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.

Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.

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« Sur le moyen unique :

Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme X..., copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;

Attendu que, pour débouter Mme X..., l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris. »

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« Sur le moyen unique :

Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier le registre contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits certifiés conformes, de ces procès-verbaux ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2004) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété sis à Paris 15ème, ..., ayant pour syndic, la société Loiselet père et fils et Daigremont, l'ont assignée en référé pour obtenir la communication de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2003 ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande, l'arrêt retient que cette assemblée générale est devenue définitive à l'égard des époux X..., qu'aucun d'eux n'est membre du conseil syndical à qui l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne le droit de prendre connaissance et de recevoir communication de toutes les pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, ainsi que tout document intéressant le syndicat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est tenu de délivrer des copies ou des extraits, certifiés conformes, du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne, ensemble, le cabinet Loiselet père et fils et Daigremont, ès qualités, et le syndicat des copropriétaires de la résidence ..., 75015 Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du cabinet Loiselet père et fils et Daigremont, ès qualités, et du syndicat des copropriétaires de la résidence ..., 75015 Paris ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille six. »

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« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2007), que M. X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Malaussena en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2000 et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation, alors, selon le moyen, que pour chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; que cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent ou par son mandataire ; que la copie de cette feuille de présence doit être adressée, à chaque copropriétaire, à l'issue de chaque assemblée générale, afin que chacun puisse s'assurer de la régularité de sa tenue et vérifier que les règles de majorité requise par la loi ont bien été respectées ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la communication de la feuille de présence n'était imposée par aucun texte, les copropriétaires ayant la possibilité de consulter ce document et d'en obtenir copie dans les conditions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'était pas obligatoire de l'adresser à chacun des copropriétaires à l'issue de chaque assemblée générale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions contenant des allégations dépourvues d'éléments de preuve ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Malausséna à Nice la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre septembre deux mille huit par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. »

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La question : M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur l'envoi - à la demande d'un copropriétaire - de l'intégralité de la feuille de présence à une assemblée générale. Le décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004, prévoit en son article 14 la disposition suivante : article 14 : « Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les noms et domicile de chaque propriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. » Ce même décret dans son article 33 précise que les annexes au procès-verbal, dont la feuille de présence, sont délivrées sur demande. Prétextant la confidentialité soi-disant demandée par certains de leurs clients, des syndics refusent d'adresser copie de la feuille de présence ou n'acceptent de l'adresser qu'en supprimant au préalable les adresses des copropriétaires. Il lui demande de lui faire savoir s'il estime justifié le refus exprimé par certains syndics ou la pratique de l'envoi d'une copie incomplète de la feuille de présence.

La réponse : La feuille de présence doit être conservée par le syndic en tant que pièce annexe au procès-verbal de l'assemblée générale. Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copies ou extraits certifiés conformes à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le refus d'envoyer une copie complète est injustifié puisque, pendant toute la durée de la séance, la feuille de présence, qui ne comporte aucune mention confidentielle, est tenue à la disposition des copropriétaires présents ou de leurs mandataires.

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La question : M. Michel Terrot attire l'attention de M. le ministre du logement sur les propositions présentées par l'union de copropriétaires immobiliers de Rhône-Alpes relatives a la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il souhaite savoir s'il entre prochainement dans ses intentions d'améliorer le fonctionnement de l'assemblée générale en instituant que la feuille de présence soit accessible a tout copropriétaire.

La réponse : L'article 14 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prescrit, lors de la tenue de chaque assemblée de copropriétaires, l'établissement d'une feuille de présence. Elle comporte le nom, le domicile de chaque copropriétaire ou du mandataire qu'il a désigne pour le représenter ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Dans sa recommandation relative a « la tenue des assemblées générales », la commission relative à la copropriété recommande notamment, au président de séance, de vérifier la feuille de présence et, avant de la certifier exacte, comme le lui prescrit la loi, de régler les questions d'ultime mise à jour et de présence d'un mandataire commun en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot. Pendant toute la durée de la séance, cette feuille de présence est tenue a la disposition des copropriétaires présents ou de leurs mandataires. Apres la clôture, elle est conservée par le syndic comme une pièce annexe au registre contenant les procès-verbaux des assemblées au sens de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic délivre une copie de ces procès-verbaux lorsqu'un copropriétaire le demande. Pièce annexe du procès-verbal, la feuille de présence ne comportant aucune mention confidentielle, il est généralement admis par les tribunaux que le syndic doit en délivrer une copie au copropriétaire qui en ferait la demande. On ne voit pas, en tout état de cause, pourquoi un syndic refuserait de délivrer copie de la feuille de présence a un copropriétaire aux frais de ce dernier.

La reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, selon cet arrêt :

"LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur les pourvois formés par :

- X... Claude,
- Y... Magali, épouse X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel de GRENOBLE, chambre correctionnelle, en date du 21 octobre 2008, qui, pour infraction au code de l'urbanisme, les a condamnés, chacun, à 1 500 euros d'amende avec sursis, et a ordonné, sous astreinte, la remise en état des lieux ;

Joignant les pourvois en raison de la connexité ;

Vu le mémoire produit, commun aux demandeurs ;

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 121-3 du code pénal, 339 de la loi du 16 décembre 1992, L. 111-3 du code de l'urbanisme, L. 480-4 du code de l'urbanisme, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré les époux X... coupables de construction sans permis et les a condamnés à une amende et a ordonné la démolition de leur construction ;

" aux motifs que, entendue sur les faits le 3 octobre 2006, Magali X... déclarait que, lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré, qu'elle avait néanmoins conservé les fondations d'origine, que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis de construire et qu'elle n'avait pas arrêté les travaux car elle était en règle, l'arrêté du maire ayant été contesté devant le juge administratif ; qu'une demande de permis de construire a « été déposée le 6 juillet 2005 par les prévenus à la mairie de Peyrins où elle a été enregistrée sous le numéro 2623105R0020 ; que cette demande concerne la construction d'une maison individuelle sur les parcelles situées au lieudit ... cadastrées B 116, B. 744 et B 747, d'une superficie totale de 2 949 mètres carrés, pour un bâtiment d'une surface hors oeuvre de cent soixante-dix mètres carrés ; que cette demande diffère de celle refusée le 28 juin 2005 en ce qu'en son recto, la ligne intitulée « bâtiments destinés à être démolis » est barrée, contrairement à la première demande et, en ce qu'en son verso, au chapitre 331 « nature des travaux, la case n° 2 (extension et surélévation d'un bâtiment existant) a été cochée au lieu de la case n° 1 (construction neuve) dans la première demande et en ce que le nombre de pièces créées n'est plus que de trois au lieu de quatre dans la première demande ; que cette dernière demande a été acceptée par le maire de la commune par décision du 30 août 2005, notifiée le 7 septembre 2005 aux requérants, indiquant clairement que l'autorisation porte sur « l'extension d'une habitation », d'une surface autorisée hors oeuvre brute à 90 mètres carrés et hors oeuvre nette de 87 mètres carrés, soit des surfaces hors oeuvre brute ou nette bien inférieures à celles respectivement de 187 et 166 mètres carrés sollicités dans la demande ; que ces énonciations permettent à la cour de se convaincre que l'autorisation finalement accordée et la chronologie des démarches effectuées pour l'obtenir ne permettaient pas aux prévenus d'avoir le moindre doute sur la portée de cette autorisation consistant à réhabiliter un bâtiment existant et, en aucun cas, à édifier une construction neuve ; que la comparaison entre les surfaces hors oeuvre nette de la construction pré-existante sur le terrain (76 mètres carrés) et celle faisant l'objet de l'autorisation d'extension quasiment identique (87 mètres carrés) ne pouvait d'ailleurs leur laisser le moindre doute quant à la portée de l'autorisation ; que « quatre rapports ont été dressés par Christophe Z..., garde champêtre territorial des communes de Mours et de Peyrins le 8 juillet, le 3 août et les 18 et 28 septembre 2006 exposant pour le premier que le bâtiment appartenant à Claude X... a été démoli, pour le deuxième que des travaux de construction ont débuté, pour le troisième que « les travaux de construction ont continué depuis notre dernier rapport en date du 3 août 2006 » et pour le dernier que « les travaux de construction ont continué malgré l'arrêté municipal d'interruption de travaux en date du 30 août 2006 » ;

que ces rapports précisent que ce fonctionnaire municipal était dûment assermenté et que pour les trois derniers rapports, il a agi « à la demande de Monsieur l'adjoint à l'urbanisme » ; que ces constatations, dont la matérialité n'est pas contestée par les prévenus et qui répondent aux exigences de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, établissent que, contrairement à l'autorisation reçue et quelle qu'ait pu être la cause de cette violation, les prévenus ont d'une part démoli le bâtiment préexistant sur le terrain existant pour ensuite entreprendre l'édification en toute connaissance de cause d'une construction neuve, en violation absolue avec le permis de construire obtenu ; que la preuve de l'élément intentionnel de l'infraction est d'autant plus rapportée lorsque les prévenus n'ont pas respecté l'arrêté d'interruption des travaux pris le 23 août 2006 par le maire de la commune, alors que ces travaux n'étaient encore qu'à leur début, selon les photographies prises par le garde champêtre, ce qui confirme leur volonté d'exécuter des travaux qui n'avaient pas été autorisés par le permis de construire du 30 août 2005 et permet de caractériser l'infraction qui leur est reprochée ;

" alors que, d'une part, lorsqu'un permis de construire englobant un bâtiment à rénover a été obtenu, et lorsque ce bâtiment vient à être détruit à l'occasion des travaux entrepris en vertu de ce permis, dans des conditions indépendantes de la volonté de ses titulaires, il n'est pas nécessaire de solliciter un nouveau permis de construire pour reconstruire ce bâtiment ; que la cour d'appel a considéré que la démolition du bâtiment préexistant nécessitait un nouveau permis de construire, sans prendre en considération le fait que la démolition était accidentelle, comme elle l'avait relevé, ou du moins comme le soutenait Mme A... selon les motifs de l'arrêt, ce qui n'imposait aucune nouvelle demande de permis de construire, en présence d'un permis de construire comportant une reprise de ce bâtiment modifié qui venait d'être délivré ; qu'elle a ainsi méconnu les articles L. 111-3 et L. 421-1 du code de l'urbanisme ;

" alors que, d'autre part, la cour d'appel constatait que, pour sa défense, Magali X... déclarait que lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, « la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré » et « qu'elle avait, néanmoins, conservé les fondations d'origine et que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis » ; qu'elle n'a cependant pas recherché si ces faits étaient établis alors qu'ils étaient de nature à exclure toute intention de méconnaître le permis délivré de la part de personnes qui n'étaient pas des professionnels des constructions et d'expliquer pourquoi ces travaux avaient été continués malgré l'arrêté d'interruption de travaux, privant ainsi sa décision de base légale " ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X..., qui ont obtenu un permis de construire les autorisant à réhabiliter une construction existante, située en zone NC1 du plan d'occupation des sols de la commune de Peyrins (Drôme), ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel pour avoir, après démolition de la construction existante, édifié une nouvelle construction ; que les juges du premier degré les ont déclarés coupables d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et leur ont infligé une amende de 1 500 euros avec sursis ; que le ministère public a relevé appel de cette décision ;

Attendu que, pour confirmer le jugement sur la déclaration de culpabilité et écarter l'argumentation des prévenus, qui soutenaient qu'ils n'étaient pas tenus de solliciter un nouveau permis de construire, l'immeuble existant s'étant effondré accidentellement à l'occasion des travaux régulièrement entrepris, l'arrêt prononce par les motifs reproduits au moyen ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a justifié sa décision, dès lors que la reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, afin notamment de permettre le contrôle du projet de reconstruction, y compris lorsque la démolition accidentelle est intervenue au cours d'une opération de réhabilitation, autorisée par un précédent permis de construire ;

D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1er du premier protocole à la Convention européenne des droits de l'homme, 480-5 du code de l'urbanisme, 509, 515 et 591 du code de procédure pénale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a ordonné la démolition de la construction litigieuse dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêt sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

" aux motifs que l'avis des autorités administratives préalables aux poursuites prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, a été demandé ; que, par courrier du 22 décembre 2006 adressé au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Valence, le directeur départemental de l'équipement de la Drôme a indiqué que la situation ainsi créée ne pouvait pas être régularisée compte tenu des règles d'urbanisme de la commune de Peyrins ; qu'en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, la démolition de l'ouvrage irrégulièrement édifié est ordonnée et ce, dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêté sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

" alors que, d'une part, en vertu de l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, une mesure d'ingérence dans l'usage des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; que dans l'exercice de leur pouvoir d'ordonner la démolition d'une construction illégale, il appartient aux juges du fond de s'interroger sur cet équilibre ; qu'en ordonnant la démolition de la construction existante, sans rechercher si cette mesure était proportionnée à la violation en cause et notamment sans prendre en compte le fait que les époux X... avaient construit leur maison sur la base d'un permis de construire régulièrement obtenu, et qu'il leur était reproché d'avoir continué la construction malgré l'effondrement, qui plus est accidentel, du bâtiment préexistant visé dans ce permis de construire, dans des conditions telles que, sans l'effondrement, un édifice identique à celui dont la démolition a été ordonnée se trouverait sur leur terrain, en se contentant de se référer à l'avis de la direction départementale de l'équipement favorable à la démolition, la cour a méconnu l'article précité ;

" alors qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 509 du code de procédure pénale, l'affaire est dévolue à la cour d'appel dans la limite fixée par l'acte d'appel et par la qualité de l'appelant ; que sur appel du ministère public, la cour d'appel n'est saisie que de l'action publique ; qu'en ordonnant la remise en état des lieux, mesure à caractère réel distincte des sanctions pénales, alors que la cour d'appel n'était régulièrement saisie que de l'appel du ministère public, la constitution de partie civile du maire de la commune de Peyrins ayant été déclarée irrecevable parce que tardive, la cour d'appel a méconnu les limites de sa saisine par l'effet dévolutif de l'appel " ;

Attendu qu'en ordonnant, sur le seul appel du ministère public, la démolition des ouvrages, qui n'avait pas été prescrite par le tribunal correctionnel, la juridiction du second degré, à laquelle le recours exercé donnait le pouvoir d'apprécier l'opportunité de prononcer cette mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite, a fait l'exacte application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme ;

Attendu qu'en cet état, la cour d'appel a justifié sa décision sans méconnaître les dispositions conventionnelles invoquées par le moyen, lequel ne peut, dès lors, être accueilli ;

Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

REJETTE le pourvoi."