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  • Le syndic doit-il communiquer la feuille de présence ?

     

     

    Il résulte de l'article 33 du décret de 1967 sur la copropriété, des décisions rendues par la Cour de Cassation ci-dessous et des deux réponses ministérielles ci-dessous que la communication de la feuille de présence est obligatoire et que le juge peut même l'ordonner sous astreinte.

     

     

     

     

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    Article 33 du décret de 1967 sur la copropriété :

     

    Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.

     

    Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

     

    Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.

     

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    « Sur le moyen unique :

     

    Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;

     

    Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme X..., copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;

     

    Attendu que, pour débouter Mme X..., l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris. »

     

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    « Sur le moyen unique :

     

    Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;

     

    Attendu que lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier le registre contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits certifiés conformes, de ces procès-verbaux ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2004) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété sis à Paris 15ème, ..., ayant pour syndic, la société Loiselet père et fils et Daigremont, l'ont assignée en référé pour obtenir la communication de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2003 ;

     

    Attendu que pour déclarer irrecevable la demande, l'arrêt retient que cette assemblée générale est devenue définitive à l'égard des époux X..., qu'aucun d'eux n'est membre du conseil syndical à qui l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne le droit de prendre connaissance et de recevoir communication de toutes les pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, ainsi que tout document intéressant le syndicat ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est tenu de délivrer des copies ou des extraits, certifiés conformes, du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

     

    Condamne, ensemble, le cabinet Loiselet père et fils et Daigremont, ès qualités, et le syndicat des copropriétaires de la résidence ..., 75015 Paris aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du cabinet Loiselet père et fils et Daigremont, ès qualités, et du syndicat des copropriétaires de la résidence ..., 75015 Paris ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille six. »

     

     

     

     

     

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    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2007), que M. X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Malaussena en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2000 et en paiement de dommages-intérêts ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation, alors, selon le moyen, que pour chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; que cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent ou par son mandataire ; que la copie de cette feuille de présence doit être adressée, à chaque copropriétaire, à l'issue de chaque assemblée générale, afin que chacun puisse s'assurer de la régularité de sa tenue et vérifier que les règles de majorité requise par la loi ont bien été respectées ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ;

     

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la communication de la feuille de présence n'était imposée par aucun texte, les copropriétaires ayant la possibilité de consulter ce document et d'en obtenir copie dans les conditions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'était pas obligatoire de l'adresser à chacun des copropriétaires à l'issue de chaque assemblée générale ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le second moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions contenant des allégations dépourvues d'éléments de preuve ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Malausséna à Nice la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre septembre deux mille huit par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. »

     

     

     

     

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    La question : M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur l'envoi - à la demande d'un copropriétaire - de l'intégralité de la feuille de présence à une assemblée générale. Le décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004, prévoit en son article 14 la disposition suivante : article 14 : « Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les noms et domicile de chaque propriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. » Ce même décret dans son article 33 précise que les annexes au procès-verbal, dont la feuille de présence, sont délivrées sur demande. Prétextant la confidentialité soi-disant demandée par certains de leurs clients, des syndics refusent d'adresser copie de la feuille de présence ou n'acceptent de l'adresser qu'en supprimant au préalable les adresses des copropriétaires. Il lui demande de lui faire savoir s'il estime justifié le refus exprimé par certains syndics ou la pratique de l'envoi d'une copie incomplète de la feuille de présence.

     

    La réponse : La feuille de présence doit être conservée par le syndic en tant que pièce annexe au procès-verbal de l'assemblée générale. Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copies ou extraits certifiés conformes à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le refus d'envoyer une copie complète est injustifié puisque, pendant toute la durée de la séance, la feuille de présence, qui ne comporte aucune mention confidentielle, est tenue à la disposition des copropriétaires présents ou de leurs mandataires.

     

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    La question : M. Michel Terrot attire l'attention de M. le ministre du logement sur les propositions présentées par l'union de copropriétaires immobiliers de Rhône-Alpes relatives a la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il souhaite savoir s'il entre prochainement dans ses intentions d'améliorer le fonctionnement de l'assemblée générale en instituant que la feuille de présence soit accessible a tout copropriétaire.

     

     

    La réponse : L'article 14 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prescrit, lors de la tenue de chaque assemblée de copropriétaires, l'établissement d'une feuille de présence. Elle comporte le nom, le domicile de chaque copropriétaire ou du mandataire qu'il a désigne pour le représenter ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Dans sa recommandation relative a « la tenue des assemblées générales », la commission relative à la copropriété recommande notamment, au président de séance, de vérifier la feuille de présence et, avant de la certifier exacte, comme le lui prescrit la loi, de régler les questions d'ultime mise à jour et de présence d'un mandataire commun en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot. Pendant toute la durée de la séance, cette feuille de présence est tenue a la disposition des copropriétaires présents ou de leurs mandataires. Apres la clôture, elle est conservée par le syndic comme une pièce annexe au registre contenant les procès-verbaux des assemblées au sens de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic délivre une copie de ces procès-verbaux lorsqu'un copropriétaire le demande. Pièce annexe du procès-verbal, la feuille de présence ne comportant aucune mention confidentielle, il est généralement admis par les tribunaux que le syndic doit en délivrer une copie au copropriétaire qui en ferait la demande. On ne voit pas, en tout état de cause, pourquoi un syndic refuserait de délivrer copie de la feuille de présence a un copropriétaire aux frais de ce dernier.

     

  • Reconstruction à l'identique et permis de construire

    La reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, selon cet arrêt :


    "LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :

    Statuant sur les pourvois formés par :

    - X... Claude,
    - Y... Magali, épouse X...,

    contre l'arrêt de la cour d'appel de GRENOBLE, chambre correctionnelle, en date du 21 octobre 2008, qui, pour infraction au code de l'urbanisme, les a condamnés, chacun, à 1 500 euros d'amende avec sursis, et a ordonné, sous astreinte, la remise en état des lieux ;

    Joignant les pourvois en raison de la connexité ;

    Vu le mémoire produit, commun aux demandeurs ;

    Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 121-3 du code pénal, 339 de la loi du 16 décembre 1992, L. 111-3 du code de l'urbanisme, L. 480-4 du code de l'urbanisme, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

    " en ce que l'arrêt attaqué a déclaré les époux X... coupables de construction sans permis et les a condamnés à une amende et a ordonné la démolition de leur construction ;

    " aux motifs que, entendue sur les faits le 3 octobre 2006, Magali X... déclarait que, lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré, qu'elle avait néanmoins conservé les fondations d'origine, que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis de construire et qu'elle n'avait pas arrêté les travaux car elle était en règle, l'arrêté du maire ayant été contesté devant le juge administratif ; qu'une demande de permis de construire a « été déposée le 6 juillet 2005 par les prévenus à la mairie de Peyrins où elle a été enregistrée sous le numéro 2623105R0020 ; que cette demande concerne la construction d'une maison individuelle sur les parcelles situées au lieudit ... cadastrées B 116, B. 744 et B 747, d'une superficie totale de 2 949 mètres carrés, pour un bâtiment d'une surface hors oeuvre de cent soixante-dix mètres carrés ; que cette demande diffère de celle refusée le 28 juin 2005 en ce qu'en son recto, la ligne intitulée « bâtiments destinés à être démolis » est barrée, contrairement à la première demande et, en ce qu'en son verso, au chapitre 331 « nature des travaux, la case n° 2 (extension et surélévation d'un bâtiment existant) a été cochée au lieu de la case n° 1 (construction neuve) dans la première demande et en ce que le nombre de pièces créées n'est plus que de trois au lieu de quatre dans la première demande ; que cette dernière demande a été acceptée par le maire de la commune par décision du 30 août 2005, notifiée le 7 septembre 2005 aux requérants, indiquant clairement que l'autorisation porte sur « l'extension d'une habitation », d'une surface autorisée hors oeuvre brute à 90 mètres carrés et hors oeuvre nette de 87 mètres carrés, soit des surfaces hors oeuvre brute ou nette bien inférieures à celles respectivement de 187 et 166 mètres carrés sollicités dans la demande ; que ces énonciations permettent à la cour de se convaincre que l'autorisation finalement accordée et la chronologie des démarches effectuées pour l'obtenir ne permettaient pas aux prévenus d'avoir le moindre doute sur la portée de cette autorisation consistant à réhabiliter un bâtiment existant et, en aucun cas, à édifier une construction neuve ; que la comparaison entre les surfaces hors oeuvre nette de la construction pré-existante sur le terrain (76 mètres carrés) et celle faisant l'objet de l'autorisation d'extension quasiment identique (87 mètres carrés) ne pouvait d'ailleurs leur laisser le moindre doute quant à la portée de l'autorisation ; que « quatre rapports ont été dressés par Christophe Z..., garde champêtre territorial des communes de Mours et de Peyrins le 8 juillet, le 3 août et les 18 et 28 septembre 2006 exposant pour le premier que le bâtiment appartenant à Claude X... a été démoli, pour le deuxième que des travaux de construction ont débuté, pour le troisième que « les travaux de construction ont continué depuis notre dernier rapport en date du 3 août 2006 » et pour le dernier que « les travaux de construction ont continué malgré l'arrêté municipal d'interruption de travaux en date du 30 août 2006 » ;

    que ces rapports précisent que ce fonctionnaire municipal était dûment assermenté et que pour les trois derniers rapports, il a agi « à la demande de Monsieur l'adjoint à l'urbanisme » ; que ces constatations, dont la matérialité n'est pas contestée par les prévenus et qui répondent aux exigences de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, établissent que, contrairement à l'autorisation reçue et quelle qu'ait pu être la cause de cette violation, les prévenus ont d'une part démoli le bâtiment préexistant sur le terrain existant pour ensuite entreprendre l'édification en toute connaissance de cause d'une construction neuve, en violation absolue avec le permis de construire obtenu ; que la preuve de l'élément intentionnel de l'infraction est d'autant plus rapportée lorsque les prévenus n'ont pas respecté l'arrêté d'interruption des travaux pris le 23 août 2006 par le maire de la commune, alors que ces travaux n'étaient encore qu'à leur début, selon les photographies prises par le garde champêtre, ce qui confirme leur volonté d'exécuter des travaux qui n'avaient pas été autorisés par le permis de construire du 30 août 2005 et permet de caractériser l'infraction qui leur est reprochée ;

    " alors que, d'une part, lorsqu'un permis de construire englobant un bâtiment à rénover a été obtenu, et lorsque ce bâtiment vient à être détruit à l'occasion des travaux entrepris en vertu de ce permis, dans des conditions indépendantes de la volonté de ses titulaires, il n'est pas nécessaire de solliciter un nouveau permis de construire pour reconstruire ce bâtiment ; que la cour d'appel a considéré que la démolition du bâtiment préexistant nécessitait un nouveau permis de construire, sans prendre en considération le fait que la démolition était accidentelle, comme elle l'avait relevé, ou du moins comme le soutenait Mme A... selon les motifs de l'arrêt, ce qui n'imposait aucune nouvelle demande de permis de construire, en présence d'un permis de construire comportant une reprise de ce bâtiment modifié qui venait d'être délivré ; qu'elle a ainsi méconnu les articles L. 111-3 et L. 421-1 du code de l'urbanisme ;

    " alors que, d'autre part, la cour d'appel constatait que, pour sa défense, Magali X... déclarait que lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, « la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré » et « qu'elle avait, néanmoins, conservé les fondations d'origine et que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis » ; qu'elle n'a cependant pas recherché si ces faits étaient établis alors qu'ils étaient de nature à exclure toute intention de méconnaître le permis délivré de la part de personnes qui n'étaient pas des professionnels des constructions et d'expliquer pourquoi ces travaux avaient été continués malgré l'arrêté d'interruption de travaux, privant ainsi sa décision de base légale " ;

    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X..., qui ont obtenu un permis de construire les autorisant à réhabiliter une construction existante, située en zone NC1 du plan d'occupation des sols de la commune de Peyrins (Drôme), ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel pour avoir, après démolition de la construction existante, édifié une nouvelle construction ; que les juges du premier degré les ont déclarés coupables d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et leur ont infligé une amende de 1 500 euros avec sursis ; que le ministère public a relevé appel de cette décision ;

    Attendu que, pour confirmer le jugement sur la déclaration de culpabilité et écarter l'argumentation des prévenus, qui soutenaient qu'ils n'étaient pas tenus de solliciter un nouveau permis de construire, l'immeuble existant s'étant effondré accidentellement à l'occasion des travaux régulièrement entrepris, l'arrêt prononce par les motifs reproduits au moyen ;

    Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a justifié sa décision, dès lors que la reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, afin notamment de permettre le contrôle du projet de reconstruction, y compris lorsque la démolition accidentelle est intervenue au cours d'une opération de réhabilitation, autorisée par un précédent permis de construire ;

    D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

    Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1er du premier protocole à la Convention européenne des droits de l'homme, 480-5 du code de l'urbanisme, 509, 515 et 591 du code de procédure pénale ;

    " en ce que l'arrêt attaqué a ordonné la démolition de la construction litigieuse dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêt sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

    " aux motifs que l'avis des autorités administratives préalables aux poursuites prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, a été demandé ; que, par courrier du 22 décembre 2006 adressé au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Valence, le directeur départemental de l'équipement de la Drôme a indiqué que la situation ainsi créée ne pouvait pas être régularisée compte tenu des règles d'urbanisme de la commune de Peyrins ; qu'en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, la démolition de l'ouvrage irrégulièrement édifié est ordonnée et ce, dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêté sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

    " alors que, d'une part, en vertu de l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, une mesure d'ingérence dans l'usage des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; que dans l'exercice de leur pouvoir d'ordonner la démolition d'une construction illégale, il appartient aux juges du fond de s'interroger sur cet équilibre ; qu'en ordonnant la démolition de la construction existante, sans rechercher si cette mesure était proportionnée à la violation en cause et notamment sans prendre en compte le fait que les époux X... avaient construit leur maison sur la base d'un permis de construire régulièrement obtenu, et qu'il leur était reproché d'avoir continué la construction malgré l'effondrement, qui plus est accidentel, du bâtiment préexistant visé dans ce permis de construire, dans des conditions telles que, sans l'effondrement, un édifice identique à celui dont la démolition a été ordonnée se trouverait sur leur terrain, en se contentant de se référer à l'avis de la direction départementale de l'équipement favorable à la démolition, la cour a méconnu l'article précité ;

    " alors qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 509 du code de procédure pénale, l'affaire est dévolue à la cour d'appel dans la limite fixée par l'acte d'appel et par la qualité de l'appelant ; que sur appel du ministère public, la cour d'appel n'est saisie que de l'action publique ; qu'en ordonnant la remise en état des lieux, mesure à caractère réel distincte des sanctions pénales, alors que la cour d'appel n'était régulièrement saisie que de l'appel du ministère public, la constitution de partie civile du maire de la commune de Peyrins ayant été déclarée irrecevable parce que tardive, la cour d'appel a méconnu les limites de sa saisine par l'effet dévolutif de l'appel " ;

    Attendu qu'en ordonnant, sur le seul appel du ministère public, la démolition des ouvrages, qui n'avait pas été prescrite par le tribunal correctionnel, la juridiction du second degré, à laquelle le recours exercé donnait le pouvoir d'apprécier l'opportunité de prononcer cette mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite, a fait l'exacte application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme ;

    Attendu qu'en cet état, la cour d'appel a justifié sa décision sans méconnaître les dispositions conventionnelles invoquées par le moyen, lequel ne peut, dès lors, être accueilli ;

    Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

    REJETTE le pourvoi."

  • Nuisances occasionnées par un éclairage public

    Une question d'un parlementaire et la réponse du Ministre sur les nuisances occasionnées par un éclairage public:


    M. Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas d'un éclairage public trop violent créant une gêne pour les riverains. Lorsque l'intensité de la lumière dépasse ce qui est nécessaire pour éclairer normalement la rue, il lui demande si un riverain peut demander au maire de modifier l'éclairage public afin de réduire les nuisances visuelles créées au voisinage.



    En vertu de l'article L. 2212-1 du code général des collectivités territoriales, le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l'État dans le département, de la police municipale, de la police rurale et de l'exécution des actes de l'État qui y sont relatifs. La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment les troubles de voisinage et tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique (art. L. 2212-2 du CGCT). Il appartient donc au maire de prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser les nuisances excessives dues à l'intensité lumineuse de l'éclairage public (CAA Bordeaux - 10 juin 2008 - commune de Saint-Mary). À défaut, la responsabilité de la commune, chargée de l'entretien et du fonctionnement de l'éclairage public sur son territoire, peut être recherchée, pour les dommages causés à des tiers par cet éclairage (CAA - Bordeaux - 15 juin 1993).

  • Effet du caractère rétroactif de l'annulation d'une assemblée générale de copropriété

    L'un des effets de l'annulation d'une l'assemblée générale qui désigne le syndic de copropriété est la nullité d'une assemblée suivante qu'il avait convoquée, selon cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 18 janvier 2008), que la société RCG Participations a demandé l'annulation d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble Jean de Noailles, tenue le 17 septembre 1999 sur convocation de son syndic, la société CGCI, dont la désignation renouvelée par assemblée générale du 17 septembre 1999 a été annulée par jugement irrévocable du 19 septembre 2002 ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

    "Attendu que, sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ;

    Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 septembre 1999, l'arrêt retient qu'à la date à laquelle le syndic avait convoqué cette assemblée générale, soit le 10 août 1999, il avait été régulièrement mandaté pour un délai d'une année par l'assemblée générale du 8 mai 1999 dont l'annulation n'a été prononcée que postérieurement par un jugement du 19 septembre 2002 et qu'un simple recours exercé contre une assemblée générale qui a désigné un syndic n'est pas de nature à priver ce dernier de ses prérogatives légales ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n'avait plus cette qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 17 septembre 1999, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Jean de Noailles aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Jean de Noailles à payer à la société RCG Participations la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Jean de Noailles ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille neuf.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société RCG Participations.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société RCG PARTICIPATIONS de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble JEAN DE NOAILLES V qui s'est tenue le 17 septembre 1999,

    Aux motifs qu'« à la date à laquelle le syndic a convoqué l'assemblée générale du 17 septembre 1999 querellée, soit le 10 août 1999, il avait été régulièrement mandaté pour un délai d'une année par l'assemblée générale du 8 mai 1999 dont l'annulation n'a été prononcée que postérieurement par un jugement du 19 septembre 2002 ; que l'exigence de sécurité juridique et la nécessité pour un syndicat des copropriétaires de disposer d'un organe exécutif conformément à la loi commandent que le syndic désigné par une assemblée générale puisse exercer les pouvoirs qu'il tient de cette loi tant que l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné n'a pas été prononcée ; qu'en effet un simple recours exercé contre une assemblée générale qui a désigné un syndic n'est pas de nature à priver ce dernier de ses prérogatives légales ; qu'en conséquence, l'assemblée générale querellée ne saurait être annulée de ce chef »,

    Alors que sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 8 mai 1999 ayant renouvelé le mandat donné au syndic, la société C. G. C. I., pour une durée d'une année à compter de cette date, la société RCG PARTICIPATIONS avait exercé une action aux fins de voir prononcer la nullité de cette assemblée et que par jugement devenu définitif rendu le 19 septembre 2002 le Tribunal de grande instance de Grasse avait fait droit à cette demande ; qu'il résulte de ces mêmes constatations qu'à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 1999, convoquée à l'initiative de la société C. G. C. I., la société RCG PARTICIPATIONS avait régulièrement exercé dans le délai de deux mois une action en nullité pour défaut de pouvoir de la société C. G. C. I. ; qu'en énonçant néanmoins que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 1999 avait été régulièrement convoquée lorsque la société C. G. C. I., par l'effet de l'annulation survenue n'avait pas qualité pour convoquer cette assemblée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société RCG PARTICIPATIONS de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble JEAN DE NOAILLES V qui s'est tenue le 17 septembre 1999,

    Aux motifs tant propres qu'adoptés des premiers juges que « la société RCG PARTICIPATIONS soutient que l'assemblée générale du 17 septembre 1999 est nulle dans la mesure où le syndic n'a pas mentionné les réserves qu'elle avait émises relatives à la régularité de la procédure engagée à son encontre, en dépit de sa demande expresse ; que toutefois, selon l'article 17 du décret du 17 mars 1967, sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne le réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations ; que la demanderesse a formulé des réserves sur le bien fondé de l'action entreprise à son encontre par la copropriété comme l'atteste le procès-verbal d'huissier établi à sa demande lors de l'assemblée, qui mentionne « je voudrais que soit consigné, s'il vous plaît, que j'ai fait à plusieurs reprises des réserves en indiquant que RCG n'était pas le constructeur de la piscine et que le fait qu'une assignation ait été publiée aux hypothèques nous porte un grave préjudice et j'envisage d'en demander réparation » ; que cette réserve ne concernait donc pas la régularité de la résolution II-4 mais constituait une défense à l'action entreprise par le syndicat de sorte qu'elle n'avait pas à être reprise dans le procès-verbal critiqué ; que la demanderesse fait par ailleurs valoir que le procèsverbal ne mentionne pas la réalité des propos de l'assemblée générale tenus dans le cadre de la résolution n° VI en ce qu'il relate que « l'assemblée générale refuse de se prononcer l'ordre du jour complémentaire présenté par la SARL RCG PARTICIPATIONS car il ne peut faire l'objet d'un vote » alors que l'huissier de justice a retenu dans son constat que le président a demandé « le 1 et le 2 sont des observations et ne peuvent faire l'objet d'un vote. Vous êtes d'accord ? » et qu'aucune réponse n'a été apportée ; qu'elle en déduit que ce procès-verbal qui n'a pas été établi conformément aux dispositions de l'article 17 du décret précité entraîne la nullité de l'assemblée comme l'a souligné Monsieur Y..., désigné en qualité d'assesseur a refusé de signer le procès-verbal au motif qu'il ne représente pas la réalité des débats ; qu'une lecture du procès-verbal de constat de l'huissier démontre cependant que la question du président s'insère dans une discussion générale sur la nature des points complémentaires soulevés par la SARL RCG PARTICIPATIONS et que la seule réponse émane de Monsieur Y... qui a indiqué n'être pas d'accord sur la convocation de Madame A...; que Monsieur B...lui ayant alors fait remarquer que sa question complémentaire précise « votre convocation … appelle de notre part les observations suivantes … », il a alors répliqué « ce sont des observations » ; qu'il s'évince de ces débats que la seule personne contestant la nature des points complémentaires soulevés le 24 août 1999, a elle-même reconnu qu'il s'agissait d'observations ; qu'il faut rappeler que celles-ci sont insusceptibles par conséquent de faire l'objet d'un vote ; que dès lors, si les mots choisis pour rapporter la position des copropriétaires dans le procès-verbal ne sont pas ceux prononcés par les intervenants, il n'en reste pas moins qu'ils représentent fidèlement le point de vue de l'ensemble des copropriétaires sur l'ordre du jour complémentaire ; que dans la mesure où les points complémentaires n'avaient pas à faire l'objet d'un vote, l'argument tiré du non-respect de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 doit être rejeté ; que le premier juge a ainsi relevé pertinemment l'inanité du moyen relatif au défaut de mention des réserves qu'avait émises la SARL « RCG PARTICIPATIONS » au regard des exigences de l'article 17 du décret du 17 mars 2007, a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 septembre 1999 fondée sur ce moyen ; que c'est encore à juste titre et pour des motifs pertinents que la Cour reprend expressément que le premier juge a déduit du libellé du supposé ordre du jour complémentaire (point VI) et des débats de l'assemblée auxquels a activement participé le demandeur à cet « ordre du jour complémentaire » que, s'agissant d'observations, elles ne pouvaient faire l'objet d'un vote,

    Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 17, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations, à peine de nullité de l'assemblée ; qu'aux termes du procès-verbal dressé le 17 septembre 1999 par la SCP TREIBER, SAVANI, FRANCK et JULIEN, huissiers de justice, le représentant de la société RCG PARTICIPATIONS avait expressément demandé au titre de la délibération sur la résolution II-4 ayant pour objet de mandater le syndic pour ester en justice aux fins d'obtenir la condamnation de la société RCG PARTICIPATIONS, que soit consigné « s'il vous plaît, que j'ai fait à plusieurs reprises des réserves en indiquant que RCG n'était pas le constructeur de la piscine et que le fait qu'une assignation ait été publiée aux hypothèques nous porte un grave préjudice et j'envisage d'en demander réparation » ; qu'il s'agissait là d'une réserve formulée sur la régularité de la délibération II-4 ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que le procès-verbal de l'assemblée n'a pas fait mention de cette réserve ; qu'en refusant néanmoins de prononcer la nullité de l'assemblée au motif que « cette réserve constituait une défense à l'action entreprise par le syndicat de sorte qu'elle n'avait pas à être reprise dans le procès-verbal critiqué, la Cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967,

    Alors, d'autre part, que la fausseté des indications contenues dans le procès-verbal d'assemblée constitue une irrégularité sanctionnée par la nullité de l'assemblée ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que contrairement à ce qui était énoncé en page 10 du procès-verbal de l'assemblée générale du 17 septembre 1999, l'assemblée n'avait aucunement refusé de se prononcer sur l'ordre du jour complémentaire présenté par la société RCG PARTICIPATIONS et qu'il résultait du procès-verbal de constat établi par la SCP TREIDER, SAVANI, FRANCS et JULIEN, huissiers de justice, que cet ordre du jour complémentaire n'avait donné lieu à aucun vote ; qu'en énonçant néanmoins que cette mention inexacte ne pouvait conduire à l'annulation de l'assemblée générale, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967."

  • Bouleversement de l'économie du contrat initial et honoraires de l'architecte

    Ce bouleversement justifie la modification à la hausse des honoraires de l'architecte, selon cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 mars 2008), que, désirant faire édifier une maison de retraite, la société SNC Cotentine, assistée par la société Foncim et aux droits de laquelle se trouve la société foncière Les Matines, a confié à M. X..., architecte, une mission complète de maîtrise d'oeuvre, selon contrat du 11 février 1999 ; qu'ultérieurement, le 22 décembre 1999, les parties ont signé un avenant réduisant la mission de l'architecte et fixant sa nouvelle rémunération ; que le permis de construire a été accordé le 16 novembre 1999 ; que M. X..., à la demande du maître de l'ouvrage, a établi des plans modificatifs et déposé une demande de permis de construire modificatif en raison d'une translation de trois mètres de l'ensemble du bâtiment, de l'élargissement d'un mètre du bâtiment central et d'une augmentation de la surface hors oeuvre ; que, soutenant qu'il y avait eu bouleversement de l'économie du contrat initial, ce qui l'autorisait à solliciter le paiement de travaux supplémentaires, M. X... a assigné la société foncière Les Matines en paiement d'un solde d'honoraires.

    Sur le premier moyen :

    Attendu que la société foncière Les Matines fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... une somme de 10 764 euros, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'en matière de marché à forfait, le bouleversement de l'économie du marché ouvrant droit au paiement des travaux supplémentaires, suppose que les modifications apportées à l‘ouvrage soient d'une importance telle que la nature et le coût de l'ouvrage cessent de s'inscrire dans les prévisions du projet initial ; qu'au cas d'espèce, en se bornant à faire état d'une translation de trois mètres et d'une augmentation de la surface hors oeuvre brute totale et de la surface hors oeuvre nette totale, puis à relever que ces modifications importantes avaient affecté tant l'implantation du bâtiment que la création du niveau inférieur de différents locaux, ou encore que les prestations de l'architecte avaient été d'une importance telle que la nature et le coût de l'ouvrage avaient cessé de se situer dans les prévisions du projet initial, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1793 du code civil ;

    2°/ qu'en l'absence de bouleversement de l'économie de la convention et sauf autorisation écrite donné avant la réalisation des travaux supplémentaires, la renonciation à l'article 1793 du code civil suppose une ratification tacite impliquant elle-même un comportement non équivoque du maître de l'ouvrage à la réception des travaux ; qu'en se bornant à affirmer que les travaux avaient été acceptés de manière non équivoque par le maître de l'ouvrage, sans identifier les actes d'où résultait cette ratification implicite et les décrire au moins sommairement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1793 du code civil et des règles régissant la ratification tacite ;

    Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de la demande de permis de construire modificatif que non seulement l'ensemble du bâtiment et le parking avaient subi une translation de trois mètres et que le bâtiment central avait été élargi, mais surtout, que la surface hors oeuvre brute totale initiale était passée de 3 464 m² à 4 071 m² et que la surface hors oeuvre nette totale initiale était passée de 3 251 m² à 3 868 m², soit une augmentation respectivement de 607 m² et 617 m², représentant 19 % de cette dernière surface, que ces importantes modifications avaient touché tant l'implantation du bâtiment que la création, au niveau inférieur, de différents locaux d'une superficie totale supérieure à 600 m² et que ces travaux avaient été effectués à la demande du maître de l'ouvrage qui les avait acceptés de manière non équivoque, la cour d'appel a pu en déduire que ces travaux avaient bouleversé l'économie générale du marché, les prestations de M. X... étant considérablement accrues, ce qui l'autorisait à en demander le paiement
    ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen :

    Attendu que la société foncière Les Matines fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie formé à l'encontre de la société Foncim, alors, selon le moyen :

    1°/ que, dès lors qu'elle avait une mission d'assistance auprès du maître de l'ouvrage, la société Foncim était tenue de l'informer et de l'éclairer sur les conséquences des évolutions qui pouvaient affecter la construction, notamment, en ce qui concerne la rémunération du maître d'oeuvre ; que, tenue d'une obligation d'information et de conseil, la société Foncim avait la charge de prouver qu'elle l'avait exécutée ; qu'en retenant que les faits invoqués par la société foncière Les Matines ne permettaient pas d'affirmer qu'il y avait eu manquement de la part de la société Foncim à son obligation d'information et conseil, et en faisant ainsi peser la charge de la preuve sur la société foncière Les Matines, les juges du fond ont violé l'article 1315 du code civil ;

    2°/ que la circonstance que l'architecte n'ait pas renoncé à son droit à rémunération pour travaux supplémentaires, loin de libérer la société Foncim, ne faisait que renforcer son obligation d'information et de conseil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil ;

    3°/ qu'en tout cas, faute d'avoir constaté que la société Foncim, tenue d'une obligation d'information et de conseil comme étant chargée d'une mission d'assistance auprès du maître de l'ouvrage, avait satisfait à son obligation, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134, 1135 et 1147 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que la société foncière Les Matines ne caractérisait pas de faute de la société Foncim dans l'exécution de ses obligations de conseil et d'information en lien avec le paiement à M. X... d'une prestation hors forfait dont elle a bénéficié, la cour d'appel en a exactement déduit qu'aucune action récursoire n'était justifiée à l'encontre de la société Foncim ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société foncière Les Matines aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société foncière Les Matines à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société foncière Les Matines ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf septembre deux mille neuf par M. Lacabarats, président, après qu'il ait constaté que M. Paloque, conseiller rapporteur, est empêché de signer le présent arrêt et vu les articles 456 et 1021 du code de procédure civile, dit que l'arrêt sera signé par M. le conseiller Cachelot qui en a délibéré.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Y..., avocat aux Conseils pour la société foncière Les Matines.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a condamné la société Foncière Les Matines à payer à M. X... la somme de 10.764 euros ;

    AUX MOTIFS QUE « l'avenant du 22 décembre 1999 stipulant de manière claire et dépourvue d'ambigüité une rémunération forfaitaire pour la construction d'une maison de retraite, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, Pascal X..., ne peut solliciter aucune augmentation de prix, sauf si les modifications demandées par le maître de l'ouvrage ont entrainé un bouleversement de l'économie du contrat ; que la clause prévoyant le règlement du solde de la rémunération forfaitaire en fin de chantier « après fourniture de D.O.E. et certificat de conformité au cas où un permis modificatif serait demandé », n'exclut nullement la rémunération des travaux supplémentaires dès lors que leur exécution implique un bouleversement de l'économie du contrat ; qu'en l'espèce, il est établi par les correspondances engagées entre Pascal X..., architecte, la SAS FONCIERE LES MATINES et la SA FONCIM, investie d'une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, que, sans qu'aucune contrainte technique ou administrative ne soit invoquée, le maître de l'ouvrage a décidé, après l'obtention d'un premier permis de construire le 16 novembre 1999, d'élargir d'un mètre, sur toute sa longueur le bâtiment central, ce qui a augmenté de 27 m2 sur chacun des trois niveaux la surface hors d'oeuvre du bâtiment ; que par ailleurs, au niveau inférieur, le vestiaire du personnel a été transformé en bureaux ; que ce local ainsi que le garage ont été inclus dans la trame du bâtiment afin de pouvoir les transformer ultérieurement en chambre ; qu'il a évidemment été demandé à l'architecte de réer sous le bâtiment central, à la place du vide sanitaire initialement prévu, un ensemble de locaux techniques et destinés au personnel ; qu'il résulte de la demande de permis de construire modificatif que non seulement l'ensemble du bâtiment et le parking ont subi une translation de trois mètres et que le bâtiment central a été élargi d'un mètre mais surtout que la surface hors oeuvre brute totale initiale est passée de 3.464 m2 à 4.071 m2 et que la surface hors oeuvre nette totale initiale est passée de 3.251 m2 à 3.868 m2 soit une augmentation respectivement de 607 m2 et 617 m2, représentant 19 % de cette dernière surface que ces importantes modifications qui ont touché tant l'implantation du bâtiment que la création au niveau inférieur de différents locaux d'une superficie totale supérieure à 600 m2 ont profondément bouleversé l'économie générale de l'avenant signé par les parties, les prestations de Pascal X... étant considérablement accrues ; que ces travaux effectué à la demande du maître de l'ouvrage mais sans son autorisation écrite, ont été acceptés de manière non équivoque par le maître de l'ouvrage qui s'est borné à en refuser le paiement au motif erroné qu'ils étaient inclus dans le forfait » ;

    ALORS QUE, premièrement, en matière de marché à forfait, le bouleversement de l'économie du marché, ouvrant droit au paiement des travaux supplémentaires, suppose que les modifications apportées à l'ouvrage soient d'une importance telle que la nature et le coût de l'ouvrage cessent de s'inscrire dans les prévisions du projet initial ; qu'au cas d'espèce, en se bornant à faire état d'une translation de trois mètres et d'une augmentation de la surface hors oeuvre brute totale et de la surface hors oeuvre nette totale, puis à relever que ces modifications importantes avaient affecté tant l'implantation du bâtiment que la création du niveau inférieur de différents locaux, ou encore que les prestations de l'architecte avaient été considérablement accrues, sans constater que les modifications apportées à l'ouvrage avaient été d'une importance telle que la nature et le coût de l'ouvrage avaient cessé de se situer dans les prévisions du projet initial, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1793 du Code civil ;

    Et ALORS QUE, deuxièmement, en l'absence de bouleversement de l'économie de la convention et sauf autorisation écrite donnée avant la réalisation des travaux supplémentaires, la renonciation à l'article 1793 du Code civil suppose une ratification tacite impliquant elle-même un comportement non équivoque du maître de l'ouvrage à la réception des travaux ; qu'en se bornant à affirmer que les travaux avaient été acceptés de manière non équivoque par le maître de l'ouvrage, sans identifier les actes d'où résultait cette ratification implicite et les décrire au moins sommairement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1793 du Code Civil et des règles régissant la ratification tacite.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'après avoir condamné la société Foncière Les Matines à l'égard de M. X..., il a rejeté l'appel en garantie formé contre la société Foncim ;

    AU MOTIF QUE « la SAS FONCIERE LES MATINES ne peut se borner à soutenir que les négociations et l'accord relatifs aux honoraires de l'architecte sont le résultat de l'action de la SA FONCIM pour déduire de l'existence même du litige une violation par cette société de son obligation de conseil et d'information sur la portée des engagements des parties à l'avenant du 22 décembre 1999 ; que s'il résulte du courrier adressé par la SA FONCIM à Pascal X... le 16 décembre 1999 que la SNC COTENTINE avait décidé de confier à celle-là une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage et par conséquent de modifier la mission initialement confiée à l'architecte, ce qui impliquait une renégociation des honoraires de celui-ci, il ne peut être déduit ni des termes de ce courrier, ni de l'avenant signé le 22 décembre 1999 une renonciation par M. X... à demander la rémunération des travaux supplémentaires qui lui seraient demandés en cas de bouleversement de l'économie générale de la convention ; que faute par la SAS FONCIERES LES MATINES de caractériser une faute de la SA FONCIM dans l'exécution de ses obligations de conseil et d'information, en lien avec le paiement à M. X... d'une prestation hors forfait dont elle a bénéficié, il convient de la débouter de son action récursoire » ;

    ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'elle avait une mission d'assistance auprès du maître de l'ouvrage, la société Foncim était tenue de l'informer et de l'éclairer sur les conséquences des évolutions qui pouvaient affecter la construction, notamment en ce qui concerne la rémunération du maître d'oeuvre ; que tenue d'une obligation d'information et de conseil, la société Foncim avait la charge de prouver qu'elle l'avait exécutée ; qu'en retenant que les faits invoqués par la société Foncière Les Matines ne permettaient pas d'affirmer qu'il y avait eu manquement de la part de la société Foncim à son obligation d'information et de conseil, et en faisant ainsi peser la charge de la preuve sur la société Foncière Les Matines, les juges du fond ont violé l'article 1315 du Code civil ;

    ALORS QUE, deuxièmement, la circonstance que l'architecte n'ait pas renoncé à son droit à rémunération pour travaux supplémentaires, loin de libérer la société Foncim, ne faisait que renforcer son obligation d'information et de conseil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

    Et ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, faute d'avoir constaté que la société Foncim, tenue d'une obligation d'information et de conseil comme étant chargée d'une mission d'assistance auprès du maître de l'ouvrage, avait satisfait à son obligation, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134, 1135 et 1147 du Code Civil."

  • Articles L.480-5 et L.480-9 du code de l'urbanisme et voie de fait

    L'application des articles L.480-5 et L.480-9 du code de l'urbanisme n'est pas constitutif d'une voie de fait :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mai 2007) que M. X..., gérant de la société civile immobilière Le Chemin du parc (la SCI) et M. Y..., porteur majoritaire de parts, ont été condamnés par la juridiction pénale à la démolition totale de constructions édifiées sur une propriété appartenant à la SCI et acquise antérieurement à ces condamnations par la société luxembourgeoise Palmetto ; que M. X... et M. Y... n'ayant pas procédé à cette démolition, le préfet des Alpes-Maritimes a, en 2002, fait procéder à la démolition d'office sur le fondement de l'article L 480-9 du code de l'urbanisme ; que la société Palmetto, invoquant l'existence d'une voie de fait, a saisi la juridiction judiciaire d'une demande de condamnation in solidum de l'Etat et du directeur départemental de l'équipement des Alpes-Maritimes, pris à titre personnel, à lui payer des dommages-intérêts ; que le préfet (de la région Ile-de-France, préfet de Paris) a présenté un déclinatoire de compétence au profit de la juridiction de l'ordre administratif ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que la société Palmetto fait grief à l'arrêt de décliner la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, alors, selon le moyen, que les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme n'incombent qu'au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol à l'époque où l'infraction a été commise ; qu'elles ne s'imposent pas au tiers acquéreur de l'immeuble qui n'a pas été mis en cause, à l'encontre duquel leur exécution forcée ne peut pas être poursuivie par le maire ou le fonctionnaire compétent sur le fondement de l'article L. 480-9, alinéa 1, du code de l'urbanisme ; qu'en considérant que l'Etat avait valablement pu faire procéder à la mesure de démolition qui avait été prononcée par la juridiction pénale, accessoirement aux condamnations pénales dont ils avaient fait l'objet, à l'égard de MM. Y... et X..., à l'encontre de l'acquéreur de l'immeuble, la société Palmetto, la cour d'appel a violé les articles L. 480-5 et L. 480-9, alinéa 1, du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    Mais attendu que l'arrêt retient exactement, par motifs propres et adoptés, que les travaux de démolition et de remise en état ordonnés au titre de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme ne sont pas des sanctions pénales mais des mesures à caractère réel et sont opposables aux acquéreurs des constructions illégales sans que la décision qui a ordonné ces mesures ait à être réitérée à leur encontre ;


    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen :

    Attendu que la société Palmetto fait grief à l'arrêt de décliner la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'il y a voie de fait, justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, quand l'administration a procédé à l'exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d'une décision même régulière, portant une atteinte grave au droit de propriété ; que lorsque le maire ou le fonctionnaire compétent entend faire procéder d'office aux travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice ayant ordonné la démolition, la mise en conformité ou la remise en état, ainsi que l'y autorise l'article L. 480-9, alinéa 1er, du code de l'urbanisme, ces travaux doivent être strictement nécessaires à l'exécution de la décision considérée ; que la démolition, en particulier, doit être limitée aux constructions irrégulièrement édifiées ; qu'elle ne doit pas affecter le surplus de l'immeuble ; que sauf dans l'hypothèse dans laquelle il ne serait pas possible, concrètement, de procéder différemment, la démolition effectuée sur des ouvrages qui avaient été bâtis régulièrement, des ouvrages antérieurs aux constructions irrégulièrement édifiées notamment, qui n'étaient pas concernés par la mesure ordonnée par le juge et n'avaient dès lors pas lieu d'être détruits, qui porte une atteinte grave au droit de propriété et a été pratiquée dans des conditions irrégulières, s'analyse en une voie de fait ; qu'en l'espèce, la société Palmetto faisait valoir que les décisions pénales dont l'exécution forcée avait été poursuivie par l'administration avaient ordonné la démolition des constructions édifiées irrégulièrement, cependant que l'exécution forcée avait porté sur les ouvrages antérieurs, "les existants, c'est-à-dire la villa de 253,62 mètres carrés et ses deux annexes de 28,29 mètres carrés et 52,50 mètres carrés", ce qui caractérisait une voie de fait ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, "qu'à supposer une mauvaise exécution de la démolition, qui aurait porté sur davantage que les existants lors de la condamnation prononcée le 13 juin 2000... cette faute serait purement administrative et ne constituerait pas une mesure détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'administration", la cour d'appel a violé les articles L. 480-5 et L. 480-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en cause d'appel, la société Palmetto soutenait que la démolition avait porté sur des ouvrages antérieurs aux constructions édifiées irrégulièrement, "les existants, c'est-à-dire la villa de 253,62 mètres carrés et ses deux annexes de 28,29 mètres carrés", ce qui n'était pas contesté par l'agent judiciaire du Trésor ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, que ce n'était "pas prouvé, et n'étant pas davantage établie la possibilité technique de ne pas détruire la villa compte tenu des travaux effectués illégalement, pour pouvoir procéder à la remise en état des lieux qui était ordonnée", la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;

    3°/ qu'il incombe au défendeur de rapporter la preuve des faits qu'il invoque à titre d'exception ; que c'est à l'agent judiciaire du Trésor qu'il incombait de démontrer, le cas échéant, qu'il n'aurait pas été possible, sur le plan technique, "de ne pas détruire la villa compte tenu des travaux effectués illégalement, pour pouvoir procéder à la remise en état des lieux qui était ordonnée" ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;

    Mais attendu que l'arrêt retient exactement, sans violer le principe de la contradiction, ni inverser la charge de la preuve, qu'à supposer une mauvaise exécution de la démolition qui aurait porté sur davantage que les existants à la date de la condamnation prononcée le 13 juin 2000, cette faute serait purement administrative et ne constituerait pas une mesure détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice de pouvoirs de l'administration ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le troisième moyen :

    Attendu que la société Palmetto fait grief à l'arrêt de décliner la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, alors, selon le moyen :

    1°/ que lorsque l'immeuble concerné par les mesures prononcées par le juge pénal en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme a été vendu, l'exécution forcée ne peut en toute hypothèse être poursuivie à l'encontre du tiers acquéreur par le maire ou le fonctionnaire compétent, sur le fondement du premier alinéa de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, qu'après décision du tribunal de grande instance ordonnant, à son tour, lesdites mesures à l'égard de l'acquéreur et, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants, conformément au second alinéa de ce texte ; qu'en relevant qu'en l'espèce, la mesure de démolition et de remise en état qui avait été mise à exécution par l'administration résultait de "décisions pénales définitives" qui "n'avaient pas à être réitérées", cependant que ces décisions ne pouvaient pas être mises à exécution à l'encontre de la société Palmetto, à l'égard de laquelle elles n'avaient pas été rendues, sauf à avoir été réitérées à son endroit par une décision, ayant le même objet, rendue par le tribunal de grande instance sur le fondement du second alinéa de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a violé les articles L. 480-5 et L. 480-9 alinéas 1 et 2, du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    2°/ que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse, le 17 juillet 2002, dans son dispositif, "ordonne l'expulsion de la société anonyme Palmetto de l'immeuble...(et) désigne M. Jean-Jacques Z..., huissier de justice à Antibes, pour établir un état des lieux et procéder à la mise en garde-meubles de tous mobiliers", après avoir expressément précisé, dans ses motifs "que la démolition des ouvrages incombe, en vertu des articles L. 480-4 et L. 480-5 du code de l'urbanisme, au bénéficiaire des travaux à l'époque où l'infraction a été commise, et il n'importe que le prévenu ait perdu ultérieurement cette qualité ; c'est sur ce fondement juridique, que MM. Christian Y... et Alain X... ont pu valablement et régulièrement être condamnés par les juridictions pénales, alors même que la société anonyme Palmetto était devenue entre-temps propriétaire de la construction ; or présentement, la société anonyme Palmetto n'est pas poursuivie sur la base d'une instance en démolition ou en restitition de l'immeuble, mais seulement sur le fondement d'une action en expulsion à raison des droits par elle acquis sur l'immeuble, ce qui constitue manifestement un fondement juridique différent prévu par le seul article L. 480-9 du code de l'urbanisme, lequel ne prévoit que des dispositions à caractère civil ; la société anonyme Palmetto n'étant pas bénéficiaire des travaux à l'époque où l'infraction a été commise, n'est pas tenue à restitution" ; qu'en considérant, énonciation qui renvoie audit jugement, que "la démolition résulte bien d'un titre", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile" ;

    3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en cause d'appel, la société Palmetto soutenait que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 17 juillet 2002, ayant ordonné son expulsion n'avait en outre été signifié qu'à avocat et n'était donc pas susceptible d'exécution, conformément aux dispositions de l'article 503 du code de procédure civile ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, "que la société Palmetto est domiciliée au Luxembourg, de sorte que l'article 682 du nouveau code de procédure civile s'appliquait", la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;

    4°/ qu'un jugement ne peut être mis à exécution qu'après avoir été notifié à la partie elle-même, cette notification, lorsque la représentation est obligatoire, devant être précédée d'une notification à son représentant ; que l'élection de domicile imposée par les articles 751, alinéa 2, 899, alinéa 2, et 973, alinéa 2, du code de procédure civile n'emporte pas pouvoir pour le représentant constitué de recevoir la notification du jugement destiné à la partie elle-même, y compris lorsque celle-ci demeure à l'étranger ; qu'en se prononçant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 503, 677, 678 et 682 du code de procédure civile, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    5°/ que la notification d'un jugement est valablement faite au domicile élu en France par la partie demeurant à l'étranger ; qu'une notification à domicile élu demeure une notification à partie, dont elle ne constitue qu'une modalité ; qu'en retenant, à l'appui, de sa décision, "que la société Palmetto est domiciliée au Luxembourg, de sorte que l'article 682 du code de procédure civile s'appliquait", après avoir constaté que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse avait donné lieu à une signification "à avocat, par acte du Palais le 23 juillet 2002", qui ne pouvait tenir lieu de notification à partie, même à domicile élu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 503, 677, 678 et 682 du (nouveau) code de procédure civile, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra procéder à ces travaux qu'après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants, l'arrêt qui constate que, par jugement du 17 juillet 2002, rendu contradictoirement à l'égard de la société Palmetto, le tribunal de grande instance de Grasse ayant relevé que la démolition ordonnée par la juridiction pénale n'avait pas été exécutée, a ordonné, avec exécution provisoire, l'expulsion de cette société comme dernier occupant de l'immeuble et retient exactement que les décisions de démolition n'avaient pas à être réitérées à l'encontre de la société Palmetto, en a déduit à bon droit, sans violer les articles 4 et 16 du code de procédure civile, et abstraction faite du motif surabondant relatif à la signification du jugement d'expulsion à la société Palmetto, domiciliée au Luxembourg, dont l'irrégularité alléguée ne serait pas de nature à constituer une voie de fait, que l'administration ayant procédé à la démolition dans l'exercice des pouvoirs qu'elle tient du code de l'urbanisme, l'existence d'une voie de fait n'était pas caractérisée ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le quatrième moyen :

    Attendu que la société Palmetto fait grief à l'arrêt de décliner la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, alors, selon le moyen, qu'il y a voie de fait, justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, quand l'administration a procédé à l'exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d'une décision même régulière, portant une atteinte grave au droit de propriété ; qu'il en va ainsi lorsque, à l'occasion de travaux de démolition entrepris par l'administration en application de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, des biens qui devaient être restitués au propriétaire disparaissent par l'effet d'un défaut ou d'une insuffisance de précautions de l'administration ; qu'en retenant que l'"exécution fautive de la démolition par insuffisance de précautions pour les conserver" ne saurait s'analyser en une voie de fait, "cette faute, purement administrative, n'étant pas détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l''administration", la cour d'appel a violé les articles L. 480-5 et L. 480-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III ;

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la disparition des portes et tuiles relevait soit d'une faute administrative non détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'administration, soit d'une exécution fautive de l'expulsion au regard des articles 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, ce qui ne mettait pas en cause la responsabilité de l'administration mais celle de l'huissier de justice chargé de l'expulsion, la cour d'appel en a déduit à bon droit l'absence de voie de fait ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Palmetto aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Palmetto et celle de l'agent judiciaire du Trésor ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille neuf.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Palmetto

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris par lequel le Tribunal avait décliné sa compétence au profit de la juridiction administrative,

    Aux motifs que c'est en vain que la société PALMETTO soutient que la condamnation de Christian Y... aurait été dénaturée, alors que, nonobstant le libellé formel différent de leur décision, tant le Tribunal de grande instance de GRASSE que la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE ont fait application des mêmes textes du code de l'urbanisme et donc ordonné la même mesure, seul le point de départ de l'astreinte étant reporté par la Cour pour tenir compte de la durée de la procédure d'appel,

    Alors que les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l'article L 480-5 du code de l'urbanisme n'incombent qu'au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol à l'époque où l'infraction a été commise ; qu'elles ne s'imposent pas au tiers acquéreur de l'immeuble qui n'a pas été mis en cause, à l'encontre duquel leur exécution forcée ne peut pas être poursuivie par le maire ou le fonctionnaire compétent sur le fondement de l'article L 480-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme ; qu'en considérant que l'Etat avait valablement pu faire procéder à la mesure de démolition qui avait été prononcée par la juridiction pénale, accessoirement aux condamnations pénales dont ils avaient fait l'objet, à l'égard de Messieurs Y... et X..., à l'encontre de l'acquéreur de l'immeuble, la société PALMETTO, la Cour d'appel a violé les articles L 480-5 et L 480-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris par lequel le Tribunal avait décliné sa compétence au profit de la juridiction administrative,

    Aux motifs qu'à supposer une mauvaise exécution de la démolition, qui aurait porté sur davantage que les existants lors de la condamnation prononcée le 13 juin 2000 (ce qui n'est pas prouvé, et n'étant pas davantage établie la possibilité technique de ne pas détruire la villa compte tenu des travaux effectués illégalement, pour pouvoir procéder à la remise en état des lieux qui était ordonnée), cette faute serait purement administrative et ne constituerait pas une mesure détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'Administration ».

    Alors, d'une part, qu'il y a voie de fait, justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, quand l'Administration a procédé à l'exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d'une décision même régulière, portant une atteinte grave au droit de propriété ; que lorsque le maire ou le fonctionnaire compétent entend faire procéder d'office aux travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice ayant ordonné la démolition, la mise en conformité ou la remise en état, ainsi que l'y autorise l'article L 480-9 alinéa 1° du code de l'urbanisme, ces travaux doivent être strictement nécessaires à l'exécution de la décision considérée ; que la démolition, en particulier, doit être limitée aux constructions irrégulièrement édifiées ; qu'elle ne doit pas affecter le surplus de l'immeuble ; que sauf dans l'hypothèse dans laquelle il ne serait pas possible, concrètement, de procéder différemment, la démolition effectuée sur des ouvrages qui avaient été bâtis régulièrement, des ouvrages antérieurs aux constructions irrégulièrement édifiées notamment, qui n'étaient pas concernés par la mesure ordonnée par le juge et n'avaient dès lors pas lieu d'être détruits, qui porte une atteinte grave au droit de propriété et a été pratiquée dans des conditions irrégulières, s'analyse en une voie de fait ; qu'en l'espèce, la société PALMETTO faisait valoir que les décisions pénales dont l'exécution forcée avait été poursuivie par l'Administration avaient ordonné la démolition des constructions édifiées irrégulièrement, cependant que l'exécution forcée avait porté sur les ouvrages antérieurs, « les existants, c'est à dire la villa de 253,62 m2 et ses deux annexes de 28,29 m2 et 52,50 m2 », ce qui caractérisait une voie de fait ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, « qu'à supposer une mauvaise exécution de la démolition, qui aurait porté sur davantage que les existants lors de la condamnation prononcée le 13 juin 2000… cette faute serait purement administrative et ne constituerait pas une mesure détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'Administration », la Cour d'appel a violé les articles L 480-5 et L 480-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III,

    alors, d'autre part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en cause d'appel, la société PALMETTO soutenait que la démolition avait porté sur des ouvrages antérieurs aux constructions édifiées irrégulièrement, « les existants, c'est à dire la villa de 253,62 m2 et ses deux annexes de 28,29 m2 et 52,50 m2 », ce qui n'était pas contesté par l'Agent judiciaire du Trésor ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, que ce n'était « pas prouvé, et n'étant pas davantage établie la possibilité technique de ne pas détruire la villa compte tenu des travaux effectués illégalement, pour pouvoir procéder à la remise en état des lieux qui était ordonnée », la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile,

    et alors, enfin, qu'il incombe au défendeur de rapporter la preuve des faits qu'il invoque à titre d'exception ; que c'est à l'Agent judiciaire du Trésor qu'il incombait de démontrer, le cas échéant, qu'il n'aurait pas été possible, sur le plan technique, « de ne pas détruire la villa compte tenu des travaux effectués illégalement, pour pouvoir procéder à la remise en état des lieux qui était ordonnée » ; qu'en se déterminant de la sorte, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris par lequel le Tribunal avait décliné sa compétence au profit de la juridiction administrative,

    Aux motifs 1°) que la société PALMETTO ne saurait remettre en cause la décision du 17 juillet 2002 qui a fait application de l'article 480-9 du code de l'urbanisme et a donc considéré que les conditions de ce texte étaient remplies, après avoir constaté que la décision de démolition et de remise en état résultait des décisions pénales définitives ; que ces décisions n'avaient donc pas à être réitérées dans le cas d'espèce ; qu'ainsi, la démolition résulte bien d'un titre, signifié ainsi qu'il a été dit supra, alors même que la société PALMETTO ne prétend pas que la revente de l'immeuble dont la démolition est ordonnée permettrait de faire obstacle à l'exécution des décisions de justice,

    Alors, d'une part, que lorsque l'immeuble concerné par les mesures prononcées par le juge pénal en application de l'article L 480-5 du code de l'urbanisme a été vendu, l'exécution forcée ne peut en toute hypothèse être poursuivie à l'encontre du tiers acquéreur par le maire ou le fonctionnaire compétent, sur le fondement du premier alinéa de l'article L 480-9 du code de l'urbanisme, qu'après décision du tribunal de grande instance ordonnant, à son tour, lesdites mesures à l'égard de l'acquéreur et, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants, conformément au second alinéa de ce texte ; qu'en relevant qu'en l'espèce la mesure de démolition et de remise en état qui avait été mise à exécution par l'Administration résultait de « décisions pénales définitives » qui « n'avaient pas à être réitérées », cependant que ces décisions ne pouvaient pas être mises à exécution à l'encontre de la société PALMETTO, à l'égard de laquelle elles n'avaient pas été rendues, sauf à avoir été réitérées à son endroit par une décision, ayant le même objet, rendue par le tribunal de grande instance sur le fondement du second alinéa de l'article L 480-9 du code de l'urbanisme, la Cour d'appel a violé les articles L 480-5 et L 480-9 alinéas 1 et 2 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III,

    Alors, d'autre part, que le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de GRASSE le 17 juillet 2002, dans son dispositif, « ordonne l'expulsion de la SA PALMETTO de l'immeuble… (et) désigne Maître Jean-Jacques Z..., huissier de justice à ANTIBES, pour établir un état des lieux et procéder à la mise en garde-meubles de tous mobiliers », après avoir expressément précisé, dans ses motifs « que la démolition des ouvrages incombe, en vertu des articles L 480-4 et L 480-5 du code de l'urbanisme, au bénéficiaire des travaux à l'époque où l'infraction a été commise, et il n'importe que le prévenu ait perdu ultérieurement cette qualité ; c'est sur ce fondement juridique que Christian Y... et Alain X... ont pu valablement et régulièrement être condamnés par les juridictions pénales, alors même que la SA PALMETTO était devenue entre-temps propriétaire de la construction ; or présentement, la SA PALMETTO n'est pas poursuivie sur la base d'une instance en démolition ou en restitution de l'immeuble, mais seulement sur le fondement d'une action en expulsion à raison des droits par elle acquis sur l'immeuble, ce qui constitue manifestement un fondement juridique différent prévu par le seul article L 480-9 du code de l'urbanisme, lequel ne prévoit que des dispositions à caractère civil ; la SA PALMETTO n'étant pas bénéficiaire des travaux à l'époque où l'infraction a été commise, n'est pas tenue à restitution » ; qu'en considérant, énonciation qui renvoie audit jugement, que « la démolition résulte bien d'un titre », la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile,

    Et aux motifs 2°) qu'il résulte du PV d'expulsion en date des 4,7,8,9,10 et 11 octobre 2002 de Maître Z..., huissier, que le jugement d'expulsion du 17 juillet 2002 avait été signifié préalablement à avocat par acte du palais le 23 juillet 2002 ; qu'il sera rappelé que la société PALMETTO est domiciliée au Luxembourg, de sorte que l'article 682 du nouveau code de procédure civile s'appliquait,

    alors, de troisième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en cause d'appel, la société PALMETTO soutenait que le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de GRASSE le 17 juillet 2002 ayant ordonné son expulsion n'avait en outre été signifié qu'à avocat et n'était donc pas susceptible d'exécution, conformément aux dispositions de l'article 503 du nouveau code de procédure civile ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, « que la société PALMETTO est domiciliée au Luxembourg, de sorte que l'article 682 du nouveau code de procédure civile s'appliquait », la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile,

    alors, de quatrième part, qu'un jugement ne peut être mis à exécution qu'après avoir été notifié à la partie elle-même, cette notification, lorsque la représentation est obligatoire, devant être précédée d'une notification à son représentant ; que l'élection de domicile imposée par les articles 751 alinéa 2, 899 alinéa 2 et 973 alinéa 2 du code de procédure civile n'emporte pas pouvoir pour le représentant constitué de recevoir la notification du jugement destinée à la partie elle-même, y compris lorsque celle-ci demeure à l'étranger ; qu'en se prononçant de la sorte, la Cour d'appel a violé les articles 503, 677, 678 et 682 du code de procédure civile, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III,

    et alors, enfin, subsidiairement, que la notification d'un jugement est valablement faite au domicile élu en France par la partie demeurant à l'étranger ; qu'une notification à domicile élu demeure une notification à partie, dont elle ne constitue qu'une modalité ; qu'en retenant, à l'appui, de sa décision, « que la société PALMETTO est domiciliée au Luxembourg, de sorte que l'article 682 du nouveau code de procédure civile s'appliquait », après avoir constaté que le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de GRASSE avait donné lieu à une signification « à avocat, par acte du Palais le 23 juillet 2002 », qui ne pouvait tenir lieu de notification à partie, même à domicile élu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 503, 677, 678 et 682 du (nouveau) code de procédure civile, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III.

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris par lequel le Tribunal avait décliné sa compétence au profit de la juridiction administrative,

    Aux motifs que s'agissant des immeubles par destination (biens qualifiés tels en raison de leur affectation au service et à l'exploitation du fonds), et à supposer que les portes et tuiles litigieuses en soient, ceux-ci sont par définition intégrés à l'immeuble principal, de sorte que la démolition de celui-ci les affecte nécessairement, sans pour autant constituer une voie de fait ; que si la démolition vient à les séparer, la question de leur sort peut relever soit d'une exécution fautive de la démolition par insuffisance de précautions pour les conserver, cette faute, purement administrative, n'étant pas détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'Administration, soit d'une exécution fautive de l'expulsion au regard des articles 201 et suivants du décret 92-755 du 31 juillet 1992, ce qui ne met pas en cause la responsabilité de l'Administration, mais celle de l'huissier chargé de l'expulsion ; qu'en tous cas, il n'y a pas voie de fait,

    Alors qu'il y a voie de fait, justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, quand l'Administration a procédé à l'exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d'une décision même régulière, portant une atteinte grave au droit de propriété ; qu'il en va ainsi lorsque, à l'occasion de travaux de démolition entrepris par l'Administration en application de l'article L 480-9 du code de l'urbanisme, des biens qui devaient être restitués au propriétaire disparaissent par l'effet d'un défaut ou d'une insuffisance de précautions de l'Administration ; qu'en retenant que l'« exécution fautive de la démolition par insuffisance de précautions pour les conserver » ne saurait s'analyser en une voie de fait, « cette faute, purement administrative, n'étant pas détachable de l'exécution forcée réalisée dans l'exercice des pouvoirs de l'Administration », la Cour d'appel a violé les articles L 480-5 et L 480-9 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil ainsi que la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor An III."