Par cet arrêt rendu le 26 septembre dernier, la Cour de Cassation admet qu'une association de protection de l'environnement peut demander la destruction d'un ouvrage édifié dans une zone non constructible, après avoir obtenu un jugement de la juridiction administrative considérant que le permis de construire ayant autoriser la construction est entaché d'illégalité :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 21 septembre 2004), que la société civile immobilière Les Chênes ( la SCI ) a obtenu un permis de construire une maison d'habitation et une piscine ; que soutenant que ces constructions avaient été réalisées dans une zone non constructible du plan d'occupation des sols, l'Union départementale pour la sauvegarde de la vie et de la nature (UDVN), association agréée ayant pour objet statutaire la protection de l'environnement, a assigné la SCI en démolition et en remise en état des lieux ; que saisie d'une question préjudicielle sur la légalité du permis de construire, la juridiction administrative a, par une décision devenue irrévocable, déclaré que l'arrêté du maire de la commune était entaché d'illégalité en ce qu'il avait accordé un permis de construire à la SCI dans une zone du plan d'occupation des sols où les constructions étaient interdites ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de l'association alors, selon le moyen, que les tiers ne peuvent exercer une action en responsabilité pour violation des règles d'urbanisme devant le juge civil qu'à la condition d'établir l'existence d'un préjudice personnel en relation directe avec l'infraction à ces règles ; qu'une association ne subit pas, du fait de la violation d'une règle d'urbanisme portant atteinte à l'intérêt collectif qu'elle s'est donné pour mission de défendre un préjudice personnel distinct du dommage causé à la collectivité toute entière ; que si la loi permet aux associations agréées mentionnées à l'article L. 141-2 du code de l'environnement d'exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits portant un préjudice aux intérêts collectifs qu'elle ont pour objet de défendre, il s'agit de l'exercice de l'action en réparation d'un dommage causé par une infraction ; que dès lors qu'il n'est ni constaté ni même allégué que le permis de construire délivré par le maire de Thor le 9 juillet 1993 aurait été obtenu par fraude, la SCI Les Chênes n'a commis aucune infraction en édifiant une construction conformément à ce permis déclaré ultérieurement illégal ; qu'en déclarant l'association UDVN fondée à demander réparation, par la démolition de ladite construction, du préjudice que lui aurait été causé par la violation de la règle d'inconstructibilité, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ensemble l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs, dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social ; qu'ayant relevé que la juridiction administrative avait déclaré le permis de construire illégal en ce qu'il autorisait des constructions dans une zone inconstructible protégée pour la qualité de son environnement, sur les parcelles classées en espaces boisés à conserver en application de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a pu retenir que la violation par la SCI de l'inconstructibilité des lieux qui portait atteinte à la vocation et à l'activité au plan départemental de l'association, conforme à son objet social et à son agrément, causait à celle-ci un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d'urbanisme ».

Cette décision rendue par la Cour de Cassation le 10 octobre dernier permet d'évoquer la notion de lot transitoire, qui est habituellement défini comme un lot de copropriété comportant le droit de construire ou le droit de surélever et une quote-part des parties communes. Il s'agit le plus souvent de terrains sur lesquels des constructions seront élevées par le constructeur qui est à l'origine de la copropriété.

Il est classiquement jugé que le titulaire de tels lots doit payer les charges de copropriété, et cet arrêt fait application de ce principe :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juin 2006), que la société Compagnie de réalisations immobilières (IMCOR), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Parc technologique de Saint-Aubin et la société Comadim, syndic de copropriété, aux fins notamment de voir annuler les résolutions n° 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2003 approuvant les comptes de l'exercice 2002 et le budget de fonctionnement pour 2003 qui comprenaient des frais de sécurisation du site contre les intrusions de gens du voyage ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société IMCOR fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; que l'assemblée générale peut modifier la répartition initiale des charges ; que la société IMCOR soutenait que la résolution n° 6 adoptée lors de l'assemblée générale du 28 juillet 1992, dispensant les copropriétaires des lots transitoires de contribuer à toutes les charges communes, hormis celles relatives aux espaces verts, bail à construction et honoraires du syndic, n'avait jamais fait l'objet d'aucun recours et que, définitive, elle était opposable aux copropriétaires ; qu'en affirmant que cette résolution n'ayant pas été votée à l'unanimité conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée aurait agi en dehors de son domaine de compétence, de sorte que cette décision, quoique définitive, aurait été inopérante et de plein droit inopposable à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 11 de cette même loi ;

2 / qu'en toute hypothèse, les décisions votées par l'assemblée générale et emportant modification de la répartition des charges s'imposent à tous les copropriétaires, sans qu'un nouveau règlement de copropriété ne doive, formellement, être établi ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du code civil ;

3 / qu'en tout état de cause, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs respectives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que la société IMCOR demandait l'annulation des résolutions n° 3 et n° 4 de l'assemblée générale du 11 juin 2003, en ce qu'elles emportaient, à tort, intégration aux charges générales des frais résultant de l'emploi d'un service de sécurité consistant dans des rondes effectuées par des vigiles, les assimilant ainsi à des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en se bornant à affirmer que les lots transitoires doivent participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété, sauf à démontrer que tel équipement n'est d'aucune utilité et que la société IMCOR ne pouvait soutenir que les travaux de sécurisation et de gardiennage ne lui étaient d'aucune utilité, sans constater que les charges litigieuses auraient, par nature, été relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, seule qualification de nature à justifier leur intégration dans les charges générales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4 / que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que tel est le cas de dépenses résultant de la mise en place d'un service de sécurité rendu nécessaire afin de pallier les insuffisances d'un élément commun ; que la société IMCOR faisait valoir que le gardiennage dont il était question consistait dans le recours à la prestation ponctuelle d'une société de sécurité destinée à pallier l'inefficacité temporaire de la clôture des seuls lots construits, mise en place en exécution de l'assemblée générale du 30 novembre 1995 au bénéfice de ces seuls lots, de sorte que les frais en résultant ne pouvaient être mis à la charge des copropriétaires des lots non bâtis, qui ne bénéficiaient pas de ces équipements dépourvus, pour eux, de toute utilité ; qu'en se bornant à affirmer que les rondes de surveillance étaient effectuées sur l'ensemble du site, l'attention des vigiles se portant tant sur les lots construits que sur les lots non construits, sans se prononcer sur leur utilité, pour les lots non bâtis, du système de protection qui n'avait été mis en place qu'au profit des seuls lots bâtis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5 / que la société IMCOR soutenait que ce service de sécurité ne présentait aucune utilité pour les lots non construits, sur lesquels les gens du voyage ne s'étaient jamais installés en 2002 et qui, se trouvant à l'état de friche, envahis par une végétation sauvage, des taillis et des arbres de plusieurs mètres de haut, étaient inaccessibles ;

qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les propriétaires de lots transitoires devaient participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété, sauf à démontrer qu'un tel équipement ne leur était d'aucune utilité et relevé que la société IMCOR ne pouvait ni revendiquer une pratique antérieure erronée ni soutenir que les travaux de sécurisation et de gardiennage ne lui étaient d'aucune utilité alors même que des "gens du voyage" s'installaient sur des terrains vides de construction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a exactement déduit, de ces seuls motifs, qu'il n'y avait pas lieu d'annuler les décisions n° 3 et 4 du 11 juin 2003 ».

Voici une autre décision plus ancienne appliquant les mêmes principes :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2002), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 46/48 rue Raffet a assigné la société en nom collectif Volney Invest (SNC), marchand de biens, propriétaire dans cet immeuble de deux lots n° 176 et 684 constitués par le droit d'affouiller les bâtiments A et B afin de réaliser quatre niveaux de sous-sol, en paiement de charges de copropriété impayées ;

Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des charges de copropriété, alors selon le moyen :

1 / que dès lors que le lot transitoire ne peut plus recevoir la destination qui avait été prise en considération à l'origine, le lot transitoire perd sa consistance et devient sans valeur, de sorte que l'obligation de participer aux charges communes générales ne peut plus être à la mesure de la valeur relative, et qu'elle est dépourvue de cause ; qu'en refusant de considérer dans ces conditions que la répartition des charges communes, telle qu'elle était fixée par le règlement de copropriété, était non écrite, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / qu'en tout cas, le lot transitoire, ne peut être assimilé, pour l'estimation de sa valeur et la détermination de l'obligation aux charges, comme un terrain construit , qu'en s'abstenant de rechercher si la répartition prévue par le règlement de copropriété était bien fondée sur la valeur réelle du lot, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé par motifs adoptés que les lots de la SNC étaient des lots transitoires qui étaient soumis au statut de la copropriété et comme tels, devaient participer aux charges de copropriété en fonction de leurs tantièmes sans pouvoir prétendre qu'elles ne pourraient avoir aucune utilité pour ces lots et constaté par motifs propres qu'il importait peu que ces lots soient actuellement inconstructibles et ne profitent pas notamment des espaces verts, de l'eau froide, du gardiennage ou du nettoyage et que la disparition de son fait de la possibilité d'affouiller le sous-sol ne pouvait faire disparaître la cause juridique de son obligation aux charges, la cour d'appel a retenu à bon droit que la SNC était tenue au paiement des charges générales afférentes à ses lots ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de refuser de faire produire effet à l'abandon par elle décidé et de la condamner à payer des charges de copropriété, alors, selon le moyen :

1 / que la possibilité pour le titulaire d'un droit réel de l'abandonner est un principe général et absolu, et il emporte disparition à compter du jour de l'abandon de l'obligation réelle qui l'accompagne ; que cette règle d'application générale s'applique aux lots de copropriété, et notamment aux lots transitoires ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble le principe suivant lequel le titulaire d'un droit réel peut unilatéralement abandonner son droit à l'effet de se libérer de la charge qui l'assortit ;

2 / que dès lors que la règle énoncée à la première branche participe du régime du droit réel, les considérations de l'arrêt relatives à l'existence d'un pacte social qui ne concerne que la source du droit, ou encore à la cause juridique, qui ne concerne elle aussi que la cause du droit assorti de l'obligation, étaient indifférentes ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 544 du Code civil, ensemble le principe suivant lequel le titulaire d'un droit réel peut unilatéralement abandonner son droit à l'effet de se libérer de la charge qui l'assortit ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé par motifs propres et adoptés que le caractère contractuel du règlement de copropriété impliquait qu'un copropriétaire ne pouvait se dégager unilatéralement de ses obligations sans le consentement des autres copropriétaires, et constaté que les acheteurs des appartements rénovés par le marchand de biens Volney Invest avaient procédé à leur acquisition en tenant compte des charges qu'ils devraient acquitter et qu'ils ne pouvaient voir augmenter celles-ci de façon conséquente parce que leur vendeur avait estimé que la création d'emplacement des parkings en sous-sol serait moins rentable que ce qu'il avait cru pouvoir en espérer, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait procéder à aucune acquisition immobilière sans que fût intervenue une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 ».