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Exemple de condition suspensive stipulée dans l'intérêt de l’acquéreur

Cette décision juge que la condition de contrôle de la situation d'urbanisme n'intéressait que l'acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l'absence de réalisation de cette condition suspensive.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 mai 2014), que, par acte du 30 juin 2008, la société Docy, exploitant un magasin sous l'enseigne Intermarché dans des locaux donnés à bail par la société Dodo, a vendu à celle-ci, sous conditions suspensives, un immeuble bâti à usage d'entrepôt au prix de 50 024 euros, l'acte précisant qu'au jour de la vente le bien serait inclus dans l'assiette du bail commercial sans augmentation de loyer ; que la société Dodo a assigné la société Docy en perfection de la vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Docy fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en caducité et de déclarer la vente parfaite, alors, selon le moyen :

1°/ que la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu à cet effet entraîne la caducité de l'accord des parties sans qu'il soit besoin d'une déclaration de volonté de la part de l'une ou l'autre des parties ; qu'en ce cas, tout contractant peut se prévaloir de la caducité résultant de la défaillance d'une condition suspensive, sous la seule réserve que celui dans l'intérêt duquel la condition a été stipulée ne renonce pas à se prévaloir de sa défaillance ; qu'en décidant en l'espèce, pour refuser de constater la caducité de la promesse de vente, que celle-ci ne stipulait expressément aucune caducité en cas d'expiration du délai convenu pour la réalisation des conditions suspensives, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;

2°/ qu'en l'absence de précision contraire, la condition suspensive est réputée stipulée dans l'intérêt commun de toutes les parties ; que la défaillance de la condition suspensive stipulée dans l'intérêt commun des contractants entraîne la caducité du contrat, sauf à ce que les parties renoncent l'une et l'autre à cet effet ; qu'en refusant en l'espèce de constater la caducité pour cette autre raison que, en dépit de la mention selon laquelle « le présent compromis est soumis à la réalisation des conditions suspensives et particulières exprimées ci-après qui sont déterminantes et sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté », il n'était pas précisé à l'acte que les conditions suspensives avaient été stipulées dans l'intérêt des deux parties, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, violant à nouveau les articles 1134 et 1176 du code civil ;

3°/ que le contractant en faveur duquel la condition suspensive est stipulée ne peut y renoncer que dans le délai prévu pour la réalisation de la condition, ou dans le délai de réitération de la promesse en la forme authentique s'il en est fixé un ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges que les conditions suspensives étaient assorties d'un délai de réalisation expirant le 15 janvier 2009, et qu'il était convenu que « l'acte authentique de vente devra être dressé et signé au plus tard dans le délai d'un mois qui suivra la réalisation des conditions suspensives », soit au plus tard le 15 février 2009 ; qu'en affirmant néanmoins que la promesse ne fixait pas de terme pour la réitération de la vente en la forme authentique, et qu'il était loisible à l'une ou l'autre partie de renoncer à la caducité au mois de mai 2009, les juges du fond, une nouvelle fois, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1134 et 1176 du code civil ;

4°/ qu'en tout cas, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat à moins qu'il soit établi que le contractant en faveur duquel elle a été stipulée ait renoncé à se prévaloir de cet effet ; qu'en décidant en l'espèce, s'agissant de la condition de contrôle de la situation d'urbanisme, que sa défaillance n'entraînait pas la caducité de la promesse dès lors qu'elle n'avait été stipulée qu'en faveur de la société Dodo, sans constater que cette société ait renoncé à se prévaloir de sa défaillance et qu'elle l'ait fait dans le délai prévu à cet effet, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ;

5°/ que la défaillance de la condition suspensive stipulée dans l'intérêt commun des contractants entraîne la caducité du contrat, sauf à ce que les parties renoncent l'une et l'autre à cet effet ; qu'en décidant en l'espèce, s'agissant de la condition de purge du droit de préemption, que sa défaillance n'entraînait pas la caducité de la promesse dès lors que la société Docy avait renoncé à s'en prévaloir dans un délai raisonnable, sans constater que la société Dodo y avait elle-même renoncé dans ce même délai, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d'urbanisme n'intéressait que l'acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l'absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d'intention d'aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n'était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que, la société Docy fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'expertise pour établir l'existence d'une lésion, alors, selon le moyen :

1°/ qu'un bail commercial n'est pas un contrat aléatoire et n'est en lui-même affecté d'aucun aléa susceptible d'empêcher l'évaluation du prix de vente fixé en considération de ce bail ; que par suite, le seul fait qu'un prix de vente tienne compte de l'existence d'un bail commercial est impropre à caractériser un aléa de nature à priver le vendeur d'immeuble de son droit d'agir en rescision pour lésion d'outre-moitié ; qu'en prétextant en l'espèce de ce que le prix de vente avait été fixé au regard de l'intégration du bien vendu dans l'assiette du bail liant les parties pour décider que cette circonstance affectait la vente d'un aléa exclusif de toute lésion, les juges du fond ont violé les articles 1674 et suivants du code civil ;

2°/ que le fait que le transfert de propriété trouve une autre contrepartie que le seul prix de vente n'empêche pas les juges de vérifier la présence d'adminicules à une lésion d'outre-moitié en comparant la valeur respective du bien vendu avec celle des éléments qui lui servent de contrepartie ; qu'en décidant en l'espèce, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que l'intégration du bien vendu dans l'assiette des locaux donnés à bail par la société Dodo était de nature à diminuer sensiblement la valeur vénale du bien vendu, sans rechercher, comme ils leur était demandé, si, en dépit de cette circonstance, la différence qui existait entre la valeur respective des prestations réciproques ne suffisait pas à justifier la désignation du collège d'expert destinée à établir la lésion d'outre-moitié, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1674, 1677 et 1678 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que le rapport d'expertise produit par la société Docy, qui estimait la valeur vénale à 330 000 euros, ne prenait pas en compte la clause stipulant que l'acheteur s'engageait à inclure dans l'assiette du bail commercial consenti à la société Docy l'ensemble immobilier, objet de la vente sans augmentation de loyer, et que cette clause était de nature à diminuer sensiblement la valeur vénale du bien vendu, pour en déduire que la preuve de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion et ordonner l'expertise prévue par l'article 1678 du code civil n'était pas rapportée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Docy aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Docy à payer à la société Dodo la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Docy ;

REJETTE le pourvoi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils pour la société Docy

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a rejeté la demande de la société DOCY visant à voir constater la caducité de la promesse de vente du 30 juin 2008, a déclaré la vente parfaite et a ordonné son exécution forcée ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « concernant les conditions suspensives, si l'article 6 de la promesse synallagmatique de vente précise que "le présent compromis est soumis à la réalisation des conditions suspensives et particulière exprimées ci-après qui sont déterminantes et sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté", il n'affirme pas que ces conditions ont été prévues dans l'intérêt des deux parties ; qu'il ajoute que "la réalisation des conditions suspensives et particulières visées ci-dessus devra intervenir au plus tard le 15 janvier 2009", mais ne prévoit expressément aucune caducité de ce chef ; que la condition de contrôle de la situation d'urbanisme n'intéresse que l'acquéreur dès lors que, a priori, le vendeur la connaît et ne peut tirer aucune conséquence de son contenu, en sorte que l'acquéreur peut seul renoncer à se prévaloir de l'absence de réalisation ; que la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéresse les deux parties dans la mesure où la condition précise que "si un droit de préemption est exercé le présent compromis de vente sera rendu caduque (sic)", et aussi que "si le ou les droits de préemption sont purgés, la présente vente pourra produire ces (sic) effets dans les conditions stipulées aux présentes" ; que toutefois, concernant cette dernière condition, sa réalisation dépend de la bonne volonté du vendeur, que ce dernier a présenté la déclaration d'intention d'aliéner bien après la date fixée du 15 janvier 2009, soit le 14 mai 2009, trois jours après l'avoir signée, manifestant ainsi expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme du 15 janvier 2009 et la persistance en deux temps - signature le 11 mai, dépôt le 14 - de sa volonté de vendre le même bien pour le même prix, la différence de 24 euros étant sans incidence, alors surtout que l'arrondi du prix à 50.000 euros pourrait tout au plus constituer une renonciation aux dits euros ; que l'article 7 de la promesse ne fixe pas de terme pour la réitération authentique de la vente, disant seulement que "cet acte de vente authentique devra être dressé et signé au plus tard dans le délai d'un mois qui suivra la réalisation des conditions suspensives" » (arrêt, p. 3-4) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il est prévu au compromis que la réalisation des conditions suspensives et particulières devra intervenir au plus tard le 15/1/2009 ; que le compromis précise qu'en cas d'existence d'un droit de préemption, le vendeur s'engage sans délai à souscrire les déclarations et à effectuer les formalités nécessaires à la purge de ceux-ci ; que le bien étant soumis en effet au droit de préemption de la commune, le notaire, Maître SOCQUET, a établi une déclaration d'intention d'aliéner au nom de la SAS DOCY le 11/5/2009 ; que toutefois, il n'est pas contesté que la déclaration d'intention d'aliéner est signé par Monsieur X..., président de la société DOCY ; que la commune de Domancy a fait connaître sa décision de renoncer au droit de préemption le 20/5/2009 ; que la SAS DOCY se prévaut de la tardiveté de la réalisation de la clause suspensive relative à la purge du droit de préemption qui n'est pas intervenue dans le délai prévu au compromis ; qu'en application de l'article 1178 du Code civil, la partie qui ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires à l'accomplissement de la condition mises à sa charge ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti pour obtenir la caducité de l'acte ; que surtout, en signant la déclaration d'intention d'aliéner le 11/5/2009, postérieurement à l'expiration du délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives, Monsieur X..., en qualité de président de la SAS DOCY, a accepté de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives et a renoncé ainsi à se prévaloir de l'expiration dudit délai ; que la SAS DOCY ne peut sérieusement prétendre que la signature de son président sur la déclaration d'intention d'aliéner n'emporterait aucun effet au motif que le prix ne correspond pas à celui du compromis ; que le prix porté sur la déclaration d'intention d'aliéner est de 50 000 € alors que celui mentionné au compromis et de 50 024 € ; que le fait que le nom de l'acquéreur n'ait pas été rempli par Monsieur X... ou le notaire ne peut être opposé à la SCI DODO ; que c'est éventuellement la mairie de Domancy qui aurait pu réclamer une information complémentaire concernant le nom de l'acquéreur avant de renoncer a son droit de préemption ; que la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive ayant été accepté tacitement par la SAS DOCY, aucune durée n'accompagnait cette prorogation ; que toutefois, c'est dans ces conditions le principe du délai raisonnable qui s'applique ; qu'en l'espèce, compte tenu de la date du dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner le 11/5/2009, acceptée par Monsieur X..., et de la réponse de la mairie de Domancy intervenue très rapidement, le 20/5/2009, il doit être considéré que la réalisation des conditions suspensives est intervenue dans un délai raisonnable » (jugement, p. 6) ;

ALORS QUE, premièrement, la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu à cet effet entraîne la caducité de l'accord des parties sans qu'il soit besoin d'une déclaration de volonté de la part de l'une ou l'autre des parties ; qu'en ce cas, tout contractant peut se prévaloir de la caducité résultant de la défaillance d'une condition suspensive, sous la seule réserve que celui dans l'intérêt duquel la condition a été stipulée ne renonce pas à se prévaloir de sa défaillance ; qu'en décidant en l'espèce, pour refuser de constater la caducité de la promesse de vente, que celle-ci ne stipulait expressément aucune caducité en cas d'expiration du délai convenu pour la réalisation des conditions suspensives, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, en l'absence de précision contraire, la condition suspensive est réputée stipulée dans l'intérêt commun de toutes les parties ; que la défaillance de la condition suspensive stipulée dans l'intérêt commun des contractants entraîne la caducité du contrat, sauf à ce que les parties renoncent l'une et l'autre à cet effet ; qu'en refusant en l'espèce de constater la caducité pour cette autre raison que, en dépit de la mention selon laquelle « le présent compromis est soumis à la réalisation des conditions suspensives et particulières exprimées ci-après qui sont déterminantes et sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté », il n'était pas précisé à l'acte que les conditions suspensives avaient été stipulées dans l'intérêt des deux parties, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, violant à nouveau les articles 1134 et 1176 du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, le contractant en faveur duquel la condition suspensive est stipulée ne peut y renoncer que dans le délai prévu pour la réalisation de la condition, ou dans le délai de réitération de la promesse en la forme authentique s'il en est fixé un ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges que les conditions suspensives étaient assorties d'un délai de réalisation expirant le 15 janvier 2009, et qu'il était convenu que « l'acte authentique de vente devra être dressé et signé au plus tard dans le délai d'un mois qui suivra la réalisation des conditions suspensives », soit au plus tard le 15 février 2009 ; qu'en affirmant néanmoins que la promesse ne fixait pas de terme pour la réitération de la vente en la forme authentique, et qu'il était loisible à l'une ou l'autre partie de renoncer à la caducité au mois de mai 2009, les juges du fond, une nouvelle fois, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1134 et 1176 du code civil.

ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat à moins qu'il soit établi que le contractant en faveur duquel elle a été stipulée ait renoncé à se prévaloir de cet effet ; qu'en décidant en l'espèce, s'agissant de la condition de contrôle de la situation d'urbanisme, que sa défaillance n'entraînait pas la caducité de la promesse dès lors qu'elle n'avait été stipulée qu'en faveur de la SCI DODO, sans constater que cette société ait renoncé à se prévaloir de sa défaillance et qu'elle l'ait fait dans le délai prévu à cet effet, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil.

ET ALORS QUE, sixièmement, la défaillance de la condition suspensive stipulée dans l'intérêt commun des contractants entraîne la caducité du contrat, sauf à ce que les parties renoncent l'une et l'autre à cet effet ; qu'en décidant en l'espèce, s'agissant de la condition de purge du droit de préemption, que sa défaillance n'entraînait pas la caducité de la promesse dès lors que la société DOCY avait renoncé à s'en prévaloir dans un délai raisonnable, sans constater que la SCI DODO y avait elle-même renoncé dans ce même délai, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a rejeté la demande de la société DOCY visant à voir ordonner une expertise à l'effet d'établir l'existence d'une lésion des sept douzièmes, a déclaré la vente parfaite et a ordonné son exécution forcée ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la lésion ne peut être envisagée dès lors que le prix doit nécessairement tenir compte du fait que le bâtiment acheté ne produira aucun revenu pendant une durée au moins égale à celle du bail en cours tout en étant mis à la disposition du locataire d'autres locaux appartenant à l'acquéreur selon un bail unique non autrement modifié, caractérisant ainsi l'existence d'un aléa incompatible avec la lésion » (arrêt, p. 4, § 3) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « l'article 1671 du Code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus des 7/12èmes dans le prix de l'immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente ; que dans le compromis, le prix de vente a été fixé à 50 024 € ; que la SAS DOCY a fait estimer le bien par le cabinet d'expertises GALTIER qui accorde une valeur vénale au tènement litigieux, valeur juin 2008, de 330 000 € et conclut que la vente est lésionnaire de plus de 7/12èmes ; que toutefois, le cabinet GALTIER a précisé dans son rapport que l'estimation ne tenait pas compte de la valeur qu'auraient pu donner les parties au bien immobilier pour des raisons subjectives ; qu'en effet, l'expert n'a pas pris en considération une clause essentielle du compromis, intitulée "clause particulière : conclusion d'un bail commercial", aux termes de laquelle l'acheteur s'engage à inclure dans l'assiette du bail commercial consenti à la société DOCY signé le même jour, l'ensemble immobilier objet de la vente sans augmentation de loyer ; que la vente des trois parcelles sur lequel est édifié l'entrepôt s'inscrit dans le cadre de relations plus vastes entre la SCI DODO et la SAS DOCY ; que la SCI DODO est propriétaire d'un ensemble immobilier de 10 000 m2 comprenant des bâtiments à usage commercial et d'entrepôt et leur assise en terrains, actuellement exploités par la société DOCY sous l'enseigne commercial INTERMARCHÉ ; qu'un bail commercial liant les deux sociétés a été conclu le 1/6/1989 et renouvelé en 1998 ; que les parties ont décidé de conclure un nouveau bail le 30/6/2008 ; que comme la société DOCY est propriétaire du petit tènement de 1823 m2 il a été convenu entre les parties que cette dernière céderait la propriété du petit tènement à la SCI DODO qui deviendrait alors propriétaire de l'ensemble du terrain d'assise du complexe commercial et qui en sa qualité de bailleur s'engageait alors à inclure dans l'assiette du bail devant être conclu en remplacement de l'ancien bail, les parcelles n° 399, 400 et 3123 ; qu'il a donc été prévu dans le compromis que le bien vendu serait inclus dans l'assiette du bail profitant à la SAS DOCY sans augmentation de loyer ; qu'en d'autres termes, la SCI achetait un bien sans obtenir la jouissance du bien en nature ou en loyers ; qu'il s'agit d'une clause de nature à diminuer sensiblement la valeur vénale du bien vendu qui n'a pas été prise en compte par le cabinet GALTIER ; qu'il existe donc au prix très inférieur à celui du marché une contrepartie réelle et sérieuse à la charge de l'acquéreur qui l'explique ; que surtout, cette clause confère à l'acte un caractère aléatoire dès lors que la durée de jouissance gratuite ne dépend pas de l'acquéreur mais du vendeur, la société DOCY qui exploite sous l'enseigne INTERMARCHÉ puisque le bail prévoit expressément que la jouissance des parcelles n° 399, 400 et 3123 est indissociable de l'exploitation de la surface commerciale sous l'enseigne INTERMARCHÉ ; qu'or, il est de jurisprudence constante que le caractère aléatoire des conditions d'une vente immobilière s'oppose à ce qu'un tel contrat puisse faire l'objet d'une action en rescision pour lésion ; que la preuve au moyen d'une expertise judiciaire ne pourra donc pas être admise, les faits articulés n' étant pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une lésion du vendeur » (jugement, p. 7-8) ;

ALORS QUE, premièrement, un bail commercial n'est pas un contrat aléatoire et n'est en lui-même affecté d'aucun aléa susceptible d'empêcher l'évaluation du prix de vente fixé en considération de ce bail ; que par suite, le seul fait qu'un prix de vente tienne compte de l'existence d'un bail commercial est impropre à caractériser un aléa de nature à priver le vendeur d'immeuble de son droit d'agir en rescision pour lésion d'outre-moitié ; qu'en prétextant en l'espèce de ce que le prix de vente avait été fixé au regard de l'intégration du bien vendu dans l'assiette du bail liant les parties pour décider que cette circonstance affectait la vente d'un aléa exclusif de toute lésion, les juges du fond ont violé les articles 1674 et suivants du code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, le fait que le transfert de propriété trouve une autre contrepartie que le seul prix de vente n'empêche pas les juges de vérifier la présence d'adminicules à une lésion d'outre-moitié en comparant la valeur respective du bien vendu avec celle des éléments qui lui servent de contrepartie ; qu'en décidant en l'espèce, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que l'intégration du bien vendu dans l'assiette des locaux donnés à bail par la SCI DODO était de nature à diminuer sensiblement la valeur vénale du bien vendu, sans rechercher, comme ils leur était demandé (conclusions de la société DOCY, p. 18, in fine), si, en dépit de cette circonstance, la différence qui existait entre la valeur respective des prestations réciproques ne suffisait pas à justifier la désignation du collège d'expert destinée à établir la lésion d'outre-moitié, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1674, 1677 et 1678 du code civil."

 

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