Cet arrêt est rendu dans les circonstances suivantes : le 30 novembre 2010, une cliente a confié à l'agent immobilier pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros.

La réalisation de cette opération ouvrait droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur

Le 11 mars 2011, après avoir notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la cliente a reçu de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'elle a déclinée.

Invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement.

La Cour de Cassation considère que cette demande doit être rejetée car la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, alors qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

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A l'occasion d'une vente immobilière l'acheteur bénéficiait d'une clause classique de condition suspensive d'obtention du prêt, mais il a demandé un prêt dont le montant ( 1 115 800 €) était sans rapport avec le celui prévu à cette clause (585 000 €). Le prêt n'a pas été obtenu.

Pour les juges le fait d'avoir présenté des demandes de prêt non conformes aux dispositions de la promesse de vente, constituait une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil.

C'est une solution classique. Voyez aussi cette page sur la charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.

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